1、商业物业的供求与商圈理论
在计划经济生产方式中，社会个体的经济行为实际上是由于政权力来决定
的，所以在这种生产方式中，社会经济的运行由一个看得见的手，制成了一个
固定的轨道，社会经济个体被强制在这个轨道中运行，盈利还是亏损都由这只
看得见的手通包，所以，经济规律在计划经济的生产方式中几科不能明显直接
地起作用。
在市场经济生产方式中，资源的配置权力属于市场，经营者根据市场自己
决定自己的行为，经济规律现实地充当大家的游戏规则，谁好谁干，谁生谁死，
一切都由市场来决定，经济规律十分直接显现地起作用。例如：我国改革开放
以后，商业物业在我国的变化就显
2、示了经济规律的作用，无论是北京的亚细亚
等大型商场的倒闭和难以为继，还是我们福州市一些商场的关门、冷清、不停
地更换经营项目等，种种现象都蕴涵着经济规律。
在目前这种市场供求状况下，面对不停推出的商业物业和正在开发的商业
物业，我们向大家介绍一种判断商业物业供求状况的理论——商圈理论。
商圈也称购买圈、商势圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中
心，向周围扩展形成辐射力理，对顾客吸引所形成的一定范围或区域。
商圈根据在经济区域中的地位，可以区分为核心商圉、次给商圈和边缘商
圈。
一磐在核心商圈内，包括一些本区域重要的大商场和以这些大型商
3、场为核
心的小型商场，核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的６０％－７０％，每
个顾客平均购买额的也最高。当然，一个城市可以拥有一个以上的核心商圈，
这种情况一般只发生在超大型城市中，例如北京就可以在一定时间内拥有西单
和王府井两个核心商圈，但是，在一般大中型城市中，因为消费者和购买力有
限，客观只需要一个核心商圈，这也许是福州市除了东街口商业区域以外，其
它区域客观上属于次级商圈，即使这个区域的大型商场在软硬件各个方面与核
心商圈的大型商场完全一样，由于位置上的差异，客观环境使它们很难以核心
商圈的大型商场一样进行市场定位，消费者的数量和消费水平使其难以维持着
4、
较高级的经营项目和较商级的经营环境。
次级商圈是指核心商圈外围的商业区，它一般拥有着该经济区域２０％左
右的顾客，顾客较分散；边缘商圈是指痊于次级商圈外围的商业区，其拥有顾
客的比例低于次级商圈，一般来说，非核心商圈商业密度相对较小，其商场宜
适合建立经营挑选性不强、档次相对较低的商业物业，除非该商圈聚集了数量
较大的特别消费者群体，例如北京的燕莎商业城，周围聚集了大量的外国人、
白领等阶层，经营者善于经营，入市的时机也好，北京的公交系统发达，是成
功的典型。
十分清楚，核心商圈、次级商圈和边缘商圈的客流量、营业额是依次递减
的，其商业特业的价格
5、必然由高到底。例如：福州市以东街口百货市场为中心
由西向东延伸，东街、东大路的商业物业就比较典型，商业物业的价格、商场
的装修情况、经营项目的档次等都可以画出一条逐渐下降的曲线，如果在东大
路上开设较高级的百货商店，客观的困难就会相应增大。
在进行商业物业的房地产开发中，商圈的饱和，意味这个商圈内竞争达到
了白热，顾客被严重分流，资源的利用效能相对下降，经营环境欠佳，商业物
业的收益也欠佳，从而使商业物业的价格也相应下降。
测量商圈饱和度，使用比较广泛的是饱和度指数，其公式为：
ＩＲＳ＝（Ｃ * ＲＥ）÷ＲＦ
其中：
ＩＲＳ为饱和度指
6、数；
Ｃ为顾客总数；
ＲＥ为每一位顾客的平均购买额；
ＲＦ为商圈内商场的营业面积。
假设某年福州某商圈的商场每平方米平均营业额１０９９６元，顾客为
３５０万人，全年人平均购买５０００元，现有商业物业为１１０万平方米，
那么该商圈的饱和指数：
（３５０*５０００）÷１１０＝１５９０９元／平方米
那么，该商圈每平方米的营业额与正常水平相差近５０００元，说明该商
圈的商业物业已经饱和了，商业物业的价格不一定只升不降。
当然，福州市和我国大多数城市一样，就业压力巨大，开办商业是一个在
技术、资金等方面比较容易的经济活动，使我国许多城市的商业物业，特别是
治街的一楼小型店面形成了一种特殊供求关系，即使在很多商业物业门可罗雀
的情况下，仍然具有一个特别的需求支撑，购买新开发的商业物业，以使自己
就业，常常是一个新开发的小区，其入住率很低的时候，其沿街店面已经热热
闹闹地全部开张了，相信这种需求也是有一个度的。
另外，由于我国城市建设方面还不够完善，使一个商圈内可以密密麻麻地
开发商业物业，没有顾客的休息区域，没有绿化区，也没有美化设施，这是使
核心商圈内商业物业超过饱和指数的重要原因；一条商业街的长度也是有要求
的，一条商业街超越了人劳累的程度，也会影响商业物业的经营效果。
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