佛山-卓远国际商务大厦-写字楼知识分享-翁春梅巩巍PPT课件.ppt

卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际写字楼知写字楼知识分享分享卓卓远国国际项目目组 2009.051卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际思考思考问题：写字楼与住宅到底有何区写字楼与住宅到底有何区别?2卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际我我们并不是并不是创造一种建筑，而是回造一种建筑，而是回归了原有的生活。了原有的生活。住宅住宅人的人的活活动生活、休息、居住的需要生活、休息、居住的需要酒店酒店活活动内容内容物物业类型型一切建筑以人一切建筑以人为本！本！工作、工作、办公、会客的需要公、会客的需要写字楼写字楼购物、休物、休闲、娱乐的需要的需要商商业旅游、度假的需要旅游、度假的需要3卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际写字楼写字楼住宅住宅地段、舒适度、景地段、舒适度、景观、社、社区氛区氛围地段、地段、标志性、外立面、志性、外立面、公共空公共空间物物业类型型关注点关注点客客户的需求是的需求是设计的关的关键！公司公司家庭家庭客客户对象象客客户差异化差异化产品差异化品差异化4卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际思考思考问题：客客户差异化的表差异化的表现？5卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际客客户差异化差异化分分类住宅住宅写字楼写字楼客户群体家庭公司需求类型生活、休息、居住的需要工作、办公、会客的需要需求特征刚性需求为多，感性、冲动弹性需求为主，理性、稳重关注重点重点关注户型、朝向、通风、采光、景观、绿化、社区环境重点关注地段、外立面、楼体档次、公共大堂、公共洗手间、公共装修、电梯配备、中央空调、物业管理及费用购买行为个人或家庭行为；决策期相对较短公司行为；时间较长，考虑因素较多6卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际通通过客客户需求需求强化化设计要点要点硬件配置硬件配置硬件配置硬件配置外外外外 立立立立 面：面：面：面：玻璃幕玻璃幕墙、灯光工程、灯光工程公共空公共空公共空公共空间间装修装修装修装修标标准准准准:电电 梯：梯：梯：梯：轿厢尺寸、尺寸、电梯品牌、梯品牌、设计等候等候时间空空空空 调调：系系统类型、运型、运营方式、方式、计量方式量方式配套配套配套配套设设施：施：施：施：会会议室、商室、商务中心、餐中心、餐饮、必要、必要办公生活配套商店公生活配套商店软软件配置件配置件配置件配置物物物物业业服服服服务务：管理服管理服务方式、物方式、物业管理公司、特色服管理公司、特色服务智能化系智能化系智能化系智能化系统统：5A智能化智能化发发展商品牌：展商品牌：展商品牌：展商品牌：发展商曾展商曾经运作运作项目口碑目口碑大堂大堂电梯梯间卫生生间公共走道公共走道品品品品质质楼宇楼宇楼宇楼宇要素要素要素要素客客客客户户“埋埋埋埋单单”的原因，的原因，的原因，的原因，也是也是也是也是项项目目目目卖卖点的来源点的来源点的来源点的来源物物业形象关形象关键词问题：什么：什么样的写字楼才算高档写字楼？的写字楼才算高档写字楼？7卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际写字楼分写字楼分类标准准按品质划分：这是国际上通用的划分方法，即甲级写字楼、乙级写字楼，国际上称为Grade A office,Grade B office 就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。8卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际写字楼分写字楼分类按用途特征划分：如SOHO（Small Office Home Office）顾名思义，是小面积既可居住又可办公的物业类型，俗称小户型办公；LOFT最早源于纽约，原为仓库、阁楼，因其低廉的租金、巨大的空间，深受艺术家的喜爱，随着创意产业在我国一些大城市的迅速兴起，此类办公物业也开始出现；至于MOHO(Mobile移动、House住宅、Office办公)、KIBS（Knowledge Intensive Business Service知识密集型企业）、MOFFICE(Mix and Match Office)等概念，大多则是为了营销宣传的需要，突出大厦某一方面的功能与特点进行的定义罢了，不足以称之为某一类写字楼。9卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际类别国国际甲甲级写字楼写字楼甲甲级写字楼写字楼乙乙级写字楼写字楼地理位置位于中央商务区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。位于写字楼聚集区，交通便利、基础设计包括公交线路以及轨道交通设施副都心或较好的城区位置外立面高级石材、玻璃幕墙大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料外立面采用面砖或瓷砖大堂地面应为高级大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为高级大理石、花岗岩等材料，挑高三层或以上地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，挑高三层或以上有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶空调系统国际知名品牌中央空调系统，具有分区域控制能力，自我调节室内温度、湿度，新风量在40立方米/人/小时以上国际知名品牌中央空调系统，具有分区域控制能力，自我调节室内温度、湿度，新风量在40立方米/人/小时以上有中央空调系统，中央空调为两管式建筑规模超高层，5万以上高层，1-5万高层净高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米）2.5米以上电梯国际知名品牌，每3层一部电梯国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨*台，候梯时间不超过30秒钟合资品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨*台，候梯时间超过30秒钟停车车位至少每150平米有一个停车位至少每200平米有一个停车位有充足的停车位智能化系统达到5A级标准达到5A级标准3A及3A以上物业管理公司国际认证知名物管管理，至少五星级酒店以上服务标准；24小时分别提供冷暖水丰富经验、有知名度的物业管理公司，至少四星级酒店以上服务标准有物业管理公司，物业管理服务为达到星级酒店的标准得房率整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低于为70，空间少柱。70%或更高65%以上租或售基本不出售出售出售写字楼分写字楼分类10卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际城市主干道城市主干道季季华路：路：贯穿佛山未来中心城区，穿佛山未来中心城区，为目前佛目前佛山写字楼的主要集聚地山写字楼的主要集聚地季季华路路W佛佛山山大大道道电视塔塔岭南明珠体育岭南明珠体育馆中国陶瓷城中国陶瓷城东建世纪广场泛泛亚艺公园公园汾汾江江路路岭岭南南大大道道南南海海大大道道桂桂澜路路永新广永新广场（待建）（待建）顺联国际本本项目目陶瓷陶瓷汇展区展区季季华中心商中心商业区区季季华中心商中心商务区区泛泛亚艺公园高尚住宅区公园高尚住宅区城市城市发展展带季季华路目前由西到路目前由西到东分分别已已发展成陶瓷展成陶瓷汇展区、商展区、商业区、商区、商务区、区、居住区，未来季居住区，未来季华中心商中心商务区建成，成区建成，成为“佛山第一街佛山第一街”创业大厦瑞山大厦金融中心经华大厦写字楼写字楼 地段要求地段要求11卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际城市主干道城市主干道桂桂澜路路千灯湖金融商千灯湖金融商务区区佛佛平平路路海海八八路路季季华路路桂城桂城东居住板居住板块往广州往广州南南海海大大道道中中银大厦大厦千灯湖金融商千灯湖金融商务区区桂城桂城东高尚住宅区高尚住宅区 南海大道是佛山市南北走向的一条主要城市干道之一，北接南海大道是佛山市南北走向的一条主要城市干道之一，北接G321国道，南至江国道，南至江边的的南新一路和南新一路和长堤路，全堤路，全长约7500米米南海大道：城市中心南海大道：城市中心轴，目前，目前汇聚多个写字楼聚多个写字楼写字楼写字楼 地段要求地段要求南海金融城写字楼9.3万，整个项目预计2011年完工南海广南海广场裕安大厦裕安大厦商商贸大厦大厦交通大厦交通大厦南海大厦南海大厦12卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际写字楼写字楼 硬件要求硬件要求1.建筑建筑规模及建筑形象：模及建筑形象：2.3.关注体量、高度、立面材质、整体效果及独特性2.空空间尺度：尺度：3.4.关注大堂的高度、面积，电梯厅走廊高度、宽度，以及层高、净高、柱距层高走廊尺寸高走廊尺寸国国际商会中心的大堂商会中心的大堂13卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际写字楼写字楼 硬件要求硬件要求3.建筑建筑结构：构：4.电梯使用：梯使用：关注品牌、数量、速度、等候时间、稳定性、轿箱尺度、内饰关注户型平面布局、面积分割、特殊设计创业大厦平面图百花时代广场平面图14卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际写字楼写字楼 硬件要求硬件要求5.空空调使用：使用：6.电力、通力、通讯、消防：、消防：供电情况、电压、电话、宽频、光纤、消防关注品牌、运行原理、控制方式、收费标准、新风5A智能化智能化标准准详细内容内容楼宇自楼宇自动化化冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统消防自消防自动化化火灾自动报警系统及消防联动控制系统；自动喷淋系统；消火栓系统；防排烟系统；无线灭火系统；二氧化碳灭火系统安保自安保自动化化监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统通通讯自自动化化双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字是用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。办公自公自动化化计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统15卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际写字楼写字楼 软性配套性配套7.商商务配套：配套：8.物物业管理：管理：物业公司品牌、历史、管理方式、收费、增值服务 配套设施、档次、服务客户群、服务种类世邦魏理仕第一太平洋戴维斯16卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际产品介品介绍篇篇17卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际1、建筑、建筑设计18卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际建筑建筑设计内容内容住宅住宅写字楼写字楼电梯七层以上的住宅需配置电梯；十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台五层以上；每5000平米至少设置一台，超高层应分层分区停靠走道走廊通道的净宽不应小于1.20m。长度=40m时，单面房1.5m，双面房1.8m长度40m时，单面房1.3m，双面房1.5m净高厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m。一类办公建筑不应低于2.70m；二类办公建筑不应低于2.60m；三类办公建筑不应低于2.50m。门宽度：公用外门 1.2；户(套)门、起居室(厅)门、卧室门 0.9；厨房门 0.8；卫生间门、阳台门(单扇)0.7。高度：2米宽度1m高度2.1m空间面积双人卧室为10m；单人卧室为6m；兼起居的卧室为12m。普通办公室每人使用面积不应小于4m2，单间办公室净面积不应小于1Om2，小会议室使用面积宜为30m2，中会议室使用面积宜为60m2防火-室内任何一点至最近的安全出口的直线距离不应超过30m其他-设有电梯的办公建筑，应至少有一台电梯通至地下汽车库；公用厕所距离最远工作点不应大于50m19卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际高高层建筑消防建筑消防规范范19F以上的居住建筑和50米以上的办公楼都必须符合一级防火等级。位于两个安全出口之间的房间，当面积不超过602时，可设置一个门，门的净宽不应小于0.90。位于走道尽端的房间，当面积不超过752时，可设置一个门，门的净宽不应小于1.40。建筑高度超过100的公共建筑，应设置避难层（间），并应符合下列规定：避难层的设置，自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过15层。避难层可兼作设备层，但设备管道宜集中布置。避难层应设消防电梯出口。下列高层建筑应设消防电梯：1、一类公共建筑。2、塔式住宅。3、十二层及十二层以上的单元式住宅和通廊式住宅。4、高度超过32的其它二类公共建筑。高层建筑消防电梯的设置数量应符合下列规定：1当每层建筑面积不大于15002时，应设台。2当大于15002但不大于45002时，应设台。3当大于45002时，应设3台。消防电梯的行驶速度，应按从首层到顶层的运行时间不超过60计算确定。消防电梯的载重量不应小于800。20卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际2、中央空、中央空调21卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际家家用用中中央央空空调分分类标准准种种类定定义特点特点 根据空调冷然重量的输送介质：空气、水、制冷剂风管体系中央空调使用主机集合形成的冷热量，将从室内的回风集合施行空气冷却、去湿、过滤等，再送入房内。u优势：方便引进新风，改良室内空气品质u劣势：占用空间大，同时需考虑风管穿过墙体难题冷然水体系中央空调运用水或乙二醇为介质，经过室外主机输出空调冷热量，由管路体系输出至室内各末端配置，与房内空气进行热量兑换，形成冷然风。u优势：冷热机组的输配体系所占的空间非常小,一般不受建筑物高层的限制u劣势：难以引进新风，对于封闭的空调屋子来讲，舒适性差制冷剂体系中央空调也称多联式空调体系，由一个室外机和416台房内机构成；输送媒介是制冷剂，一个室外机经过制冷剂管路向多个房内机输送制冷剂的液态或者气体。u优势：节能、舒适、流转安静等，并且各房间可各自立调解u劣势：由于掌控效能强，对制冷剂管材、创造技术等要求较高，且投资费用较高家用中央空家用中央空调目前市面上有三种称为家用中央空调的产品，一是小型冷水机盘管的水系统；二是使用风道送风的风管机的风系统；三是变频一托多的类分体空调系统。前两种家用中央空调的设备小型化和转型设计的产物，其产品的规格、参数都有相关的标准和规范为依据，后一种是在商用变频空调系统的基础上简化而来，其设计和安装按生产厂家的规定和要求进行。22卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际商用中央空商用中央空调水源水源热泵式中央空式中央空调属于地属于地温中央空温中央空调一种，可采用多一种，可采用多种形式的冷种形式的冷热源，如利用地源，如利用地球表面（土壤）或浅球表面（土壤）或浅层水源水源（如地下浅（如地下浅层水、河水、湖水、河水、湖泊和海水等），或者人工再泊和海水等），或者人工再生水源（工生水源（工业废水、水、废气等）气等），既可供既可供热又可制冷的高效又可制冷的高效节能空能空调系系统。商用中央空商用中央空调是由一台主机通过风道过风或冷热水管接多个末端的方式来控制不同的 商用中央空调房间以达到室内空气调节目的的空调。采用风管送风方式，用一台主机即可控制多个不同房间并且可引入新风，有效改善室内 空气的质量，预防空调病的发生。地温中央空调是一种新型节能空调设备，利用地温能源，冬天采用热泵技术原理，通过热交换将地下水或土壤中的热量提出用于室内采暖，而夏天则利用地下土壤或地下水带走热量，达到制冷效果；并可提供生活用水，是当代最经济的中央空调主机。23卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际水源水源热泵式中央空式中央空调系系统组成及工作原理成及工作原理 水源中央空调系统是由末端（室内空气处理末端等）系统，水源中央空调主机（又称为水源热泵）系统和水源水系统三部分组成。为用用户供供热时，水源中央空调系统从水源中提取低品位热能，通过电能驱动的水源中央空调主机（热泵）“泵”送到高温热源，以满足用户供热需求。为用用户供冷供冷时，水源中央空调将用户室内的余热通过水源中央空调主机（制冷）转移到水源中，以满足用户制冷需求。制热工况的原理与制冷工况类似，只不过是热泵机组的循环方向相反、相应换热器的功能互换。24卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际u 初投初投资相对其它中央空调系统而言约节省省24%40%的成本的成本。u水源热泵能耗能耗费用用相比较其它类型的空调系统而言，约节省省35%50%的成本的成本。水源水源热泵系系统初投初投资与其它中央空与其它中央空调系系统比比较（表（表1）方方 式式水源水源热泵溴化溴化锂吸收吸收直燃机直燃机组水冷机水冷机组+燃气燃气锅炉炉水冷机水冷机组+电锅炉炉（平（平+谷）谷）初投资制冷主机（万元）1001409090锅炉（万元）-3024循环水泵（万元）5755冷却水塔（万元）-866水井6-室内末端（万元）5555其它（万元）40688274总投资（万元）156228218204单位面积投资（元/平方米）156228218204能耗费冬季125天（元/季m2）17373628夏季115天（元/季m2）12281717全年（元/年m2）2958534525卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际水源水源热泵中央空中央空调与其它中央空与其它中央空调冷冷热源的源的技技术特点特点对比比 （表（表2 2）方式方式占地面占地面积设备寿命寿命水耗量水耗量驱动方式方式环保保备注注水源热泵机房占地面积小，可设在地下室20年只利用地下水源的热量采用回灌技术，不消耗水资源电能利用系数为3.86.0无燃烧污染水资源与制冷剂不接触，无水源污染，噪音低需要一定量的水资源，维护简单溴化锂吸收式直燃机机房占地面积大，冷却塔要占用屋顶面积，储油设备需要占地，要求有一定的安全间距10年冷却水循环量的2%冬季供热的排污补水燃油或燃气能源利用系数为80%有燃烧污染有一定的噪音和水霉菌污染机房需要设置安全报警装置水冷机+电锅炉需设冷冻站和锅炉房，冷却塔要占用屋顶面积，电负荷较大冷水机组20年电锅炉15年冷却水循环量的2%冬季锅炉的排污补水电能夏季：能源利用系数为3.53.8冬季：90%无燃烧污染夏季有一定的噪音和水霉菌污染需要设置两套机组和人员，运行维护复杂26卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际从冷热源占地面积可以看出，水源热泵相对其它类型的中央空调系统，其占地面积小，不需要冷却水塔、锅炉等耗电设备；相对其它类型的中央空调机组15年左右的使用寿命来说，水源热泵空调机组使用寿命可长达20年；水源热泵技术所使用是可再生水资源，不需要进行循环水的补水；水源热泵的制冷、制热系数可达3.86.0，于其它形式的中央空调系统相比有明显的节能优势；由表1可以看出，水源热泵系统相对其它系统而言，无燃烧和水污染；水源热泵系统结构简单，运行维护方便。水源水源热泵中央空中央空调的的优势如下：如下：27卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际空空调根据办公建筑分类，其室内主要空调指标应符合下列要求：1一类标准应符合下列条件：1)室内温度：夏季应为24，冬季应为20；室内相对湿度：夏季应小于或等于55，冬季应大于或等于45；2)新风量每人每小时不应低于30m3；3)室内风速应小于或等于0.20ms；4)室内空气中含尘量应小于或等于0.15mgm3。2二类标准应符合下列条件：1)室内温度：夏季应为26，冬季应为18；室内相对湿度：夏季应小于或等于60，冬季应大于或等于30；2)新风量每人每小时不应低于30m3；3)室内风速应小于或等于0.25ms；4)室内空气含尘量应小于或等于0.15mgm3。3三类标准应符合下列条件：1)室内温度：夏季应为27，冬季应为18；室内相对湿度：夏季应小于或等于65，冬季不控制；2)新风量每人每小时不应低于30m3；3)室内风速应小于或等于0.30ms；4)室内空气含尘量应小于或等于0.15mgm3。28卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际3、LOW-E玻璃玻璃29卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际LOW-E 中空玻璃演中空玻璃演变玻璃玻璃镀膜玻璃膜玻璃Low-e玻璃玻璃太阳光中的热量有48.6的热量，可见光占51.2，紫外线只占2。分分类玻璃遮阳系数玻璃遮阳系数窗体床窗体床热系数系数无色透明玻璃0.96-0.996.3无色透明中空玻璃0.86-0.883.5LOW-E节能玻璃0.38-0.652.6-3.130卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际除此之外，更具有非凡的隔音功能，可降低噪音30分贝以上；具有防结霜性能，确保低下零下65度而不结霜；使用寿命长、重量轻。LOWE中空玻璃同时达到了节能、环保、舒适、美观的顶级商务需求。工作原理工作原理LOWE中空玻璃，仿佛一台自动调节温度的机器，白天可将光透过率，范围为70-80%，来自室外辐射能量可大部分透过，但夜晚和阴雨天气，来自室内物体的热辐射约有50%以上被其反射回室内，有效地阻止室内的热量泄向室外。31卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际LOWE 中空玻璃中空玻璃的的优势如下：如下：uu良好的光学性能良好的光学性能良好的光学性能良好的光学性能Low-E玻璃对太阳光中可见光有高的透射比，可达80%以上，而反射比则很低，这使其与传统的镀膜玻璃相比，光学性能大为改观。从室外观看，外观更透明、清晰，即保证了建筑物良好的采光，又避免了以往大面积玻璃幕墙、中空玻璃门窗光反射所造成的光污染现象，营造出更为柔和、舒适的光环境。uu优优异的异的异的异的热热性能性能性能性能寒冷季节，因建筑物采暖所造成的CO2、SO2等有害气体的排放是重要的污染源。如果使用Low-E玻璃，由于热损失的降低，可大幅减少因采暖所消耗的燃料，从而减少有害气体的排放。32卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际LOWE 中空玻璃中空玻璃种种类特点特点适用范适用范围高透型LOW-E玻璃 1、较高的可见光透射率：采光自然，效果通透；2、较高的太阳能透过率，透过玻璃的太阳热辐射多；3、极高的中远红外线反射率：优良的隔热性能1、寒冷的北方地区。冬季太阳热辐射透过玻璃进入室内增加室内的热能，而室内的暖气、