江西省三清山休闲度假山庄建设项目可行性研究报告--word-精排版.doc

江西省三清山休闲度假山庄建设项目可行性研究报告第一章总论一、项目提出的背景 随着三清山风景区开发力度的加大，玉山公路北山段已于今年五月份动工兴建，北山段公路拓宽改造意味着三清山北部金沙开发拉开序幕。而三清湖景区属三清山景区的分景区，是玉山县北部的唯一通道。加快北山开发必然刺激三清湖景区的开发。少华山是位于三清湖景区中心半岛，山上道佛教文化历史悠久，少华寺在江浙一带民间久负盛名，山上大小天然盆景和洞穴遍地可见，是独特的卡斯特地貌和湖光山色有机结合的代表。加之湖区特殊的小气候， 日均温平均比县城低23，在三清湖少华山首家独资兴建一座集休闲，娱乐、观光、夜营、度假为一体的休闲度假山庄，并严格校照国家法律、法规运作。二、编制依据县招商引资有关文件，玉山县旅游总体规划。三、项目建设的指导思想与原则 本报告的编制依照国家现行政策、法律。本着开发与环保相结合，经济效益与社会效益相统一，建成一个具浓厚的民间文化和古朴典雅的与周围石林、盆景融为一体的特色山庄，使所有度假者能感受到回归自然；爽心悦目、星级享受，既有花果山的特色，又有桃花源的品味!并通过该山庄的建成营业能吸引更多的游客和投资者来景区投资开发本项目建设的基本原则结构是：、独具特色，讲究档次；2与周围景观充分融合与统一；3突出度假娱乐功能为主兼顾其他的经营理念；4、封闭式管理，开放式经营。第二章 项目建设的必要性三清湖景区由于种种原因，目前开发尚属原始状态，不仅是景观景点原始，景区内的服务设施也十分缺乏，除唯一的三清湖宾馆外没有其它可接待游客的接待点，水上交通工具又十分简陋，景点景观又没有一套完整的名称名字，更无导游词等旅游文化，这种现状已无法适应发展中的玉山县旅游事业需要，更难以借三清山大船推出三清湖小船。为此，尽快完善三清湖各种旅游设施是三清湖开发的当务之急，建设少华山休闲度假山庄则是完善三清湖旅游设施的最有效方法之一，也是提高三清湖景区知名度的有力措施。第三章 市场分析预测一、玉山县经济概况玉山地处赣东北，是浙江、江苏、上海进入江西的第一门户，素以“两江锁钥，八方通巨”著称。玉山地理位置优越通条件便利全县总人口51.93万，国民生产总值达到11.7亿元，工农业总产值14.51亿元，其中农业总产值6.91亿元，工业总产值7.6亿元，财政收入0.867亿元，农民人均纯收入2096元。二、三清湖景区概况 三清湖位于国家重点风景名胜区三清山东南，距玉山县城西北16公里处，因其地处三清山东部游线玉金公路途中以及水发源于三清山而得名，三清湖截河长46公里，最宽处3公里，拦河坝长400多米，湖面面积9.9平方公里，总蓄水2.49亿立方米，总装机9370千瓦，平均发电2800万度，属水利部一级管理单位，水库始建于1958年7月l口，故原名“七一水库”，景区总面积54.18平方公里，景区旅游资源丰富多样，以纯净明澈的溪流湖水，清幽秀丽的湖光山色，奇特险峻溶洞景观，世外桃源式的田园村寨，野趣盎然的山林特产和佛道并奉的人文景观为特色。三、三清湖风景区客源预测1、客源预测方面与预测依据(1)会议、观光与实习的旅游人数这部分游客大部分来玉山、上饶市，年均17002000人次年（19951999年）。其中会议占30%，学生实习占16%，观光占24%，甚至为因公出差等游客，年平均增长率在34%之间。（2）三清山的过路游客经三清山东路的游客有两条路，一条是从东部浙江华埠入北山，另一条是经三清湖上三清山，两条路上三清的游客据统计约占三清山游客的5，每条游线游客各占一半，即经三清湖上三清山的客人占三清山总游客75%。三清山游客自1994处到2000年由5万人次增长到12万人次，1994年路经三清湖的游客有3750人次，2000年有9000人次，随着今后经三清湖的上山公路与上山索道建成后，三清山风景区形成了旅游环线，预计路经三清湖上下三清山的游客比率会上升到2530%。（）三清湖少华寺香客，游憩客人香客与郊游人数每年约有15000人次，过夜人数占10%，这部分人平均每年增长率不大。、三清湖风景区游客增长预测据以上分析，三清湖风景区的游客增长预测如下表：类型2000200520102020产值会议观光等游客增长率4578游客人数200024313071598160970赴三清山过路游客三清山游客增长13131313占三清山游客比例7.5252525住宿占过路游客比例31010过路游客数9000165671017423056312575271其中住宿人数49770107430563285178玉山县周边地区休闲游客住宿游客所占比例7.681010游客人数15002000500014000120300其中住宿人数114160500140011900游客人数12500209987098133256092756541总计其中住宿人数211030881374537941604286第四章 经营规划与经营管理一、经营规划1、经营范围根据有关部门的批复，本项目主要经营接待来少华山度假、观光、休闲、娱乐等客人的吃住行娱乐。2、建设规模及风格单位：万元年度人次每人消费营业收入直接成本工资等税利润200340001204814.8122.418.8200445001205417.212.52.721.620055000140702113.23.532.3200660001408425.513.64.241207650015097.529.2514.55.07548.6752008650015097.529.2514.55.07548.6752009650015097.529.2514.55.07548.6752010650015097.529.2514.55.07548.675建设规模总投资500万元，前期工程投资约250万元，建设分体式标准间20间(合40人)，每间建筑面积34平方米，主楼一栋。其中餐厅80平方米，厨房14平方米，会议厅150平方米，双人标间10间，计250平方米，其他用房150平方米长廊80米等，总建设面积1300平方米。分体式标准间均采用外古色古香，内舒适高档豪华的设计格调，且每间外观造型各异，间间因势变化因势布局，并适当用长廊过接，主楼采用与分体式标间充分吻合的设计风格。由曲径与长廊做连线。将主楼与分体标间构成一幅美妙和谐的图案，真正体现山庄即景的构思。二、经营管理 山庄采用封闭式管理，开放式经营，外连内接，工薪消费，星级享受。用特有的旅游文化吸引人，用最佳的服务留住人。做到活动内容丰富，活动品味高档，活动费用低廉。大胆与境内外旅游界及同行业联营，为游客提供良好、轻松舒适廉价的休闲度假观光旅游的好场所，同时也可为各部门提供一个集会、学习等胜地。 山庄做到依法经营，踩线服务，以人为本，顾客至上的服务信条。第五章 其他一、 建设选址、特征及建设条件 少华山度假山庄项目选在三清湖景区中心少华山近水面小盆地上，盆地面积约15亩，方位三清湖主坝正对面偏东南方向，山庄朝向坐(西)北朝东(南)，该盆地特征为平整，有大小姿态各异的假山盆景错落其中，正东方向有溶洞，盆地长满灌木和杉木等树木。建设条件适中，除水泥、砖、沙、钢材等建筑材料从水面过渡外，其他可就地取材，建设造价比正常条件下高山20左右。二、公用工程要求 、电力。少华山除少华寺外，其他均无电源：需架设1000米高压线路及变电设施。用电约50千瓦时，空调器1.5千瓦30个，3千瓦4个。给排水设备一套。 2通讯。目前只能采用水下电览装程控电话，移动及联通信号较好。 3环保。所有粪便及其他生活垃圾均采用两次化粪方式方能排出，废水入坑过滤，确保山庄整洁卫生，无污染。 4消防。山庄室内外尽可能采用防火材料装修，且装备消防器材。 5卫生防疫。主要抓住两点，一是食品卫生防疫，严明卫 生制度，养成卫生习惯；二是公共卫生防疫做到环境整洁，客房客一换，定期消毒。三、组织机构劳动定员及职工培训 山庄实行经理负责制，下设客房部娱乐室餐饮部等职能部门，实行独立核算，全额奖赔管理，劳动定员16人，其中客房部4人，娱乐室6人，餐饮部5人。上岗前所有员工必须正规培训。四、工程建设设安排 工程建设含征地及平整、工程设计、施工及验收、 职工培训、开张等阶段。初步规划，在征地工作结束后20天内完成山庄设计工作，90天内施工建设并交付使用，在工程竣工前半个月招聘员工和培训员工，以便工程完工后能顺利即时开张营业，在施工过程中要及时协调好有关部门工作，保证山庄营业前水、电通讯能全面通畅。五、投资估算和资金筹措 ()投资估算 1、编制说明。本项日所有投资均按当地现时平均物价估算。2、建设投资估算()建筑造价主楼建筑造价投资每千米造价按404元，分体式标间按420元，即主楼及附属工程62040425.048万元，分体式标间680430=29.24万元。 (2)房内设施(合空调、床、桌、凳、床上用品、电视、电话、卫生器具、地毯等)，分体式标间每个2.6万元，共52万元，主楼标间每间2.2万元，共22万元，合计74万元。(3)其他设施(含锅炉、餐饮具、给排水、水塔等)投资60万。(4)廊、亭等附属工程40万元。(5)征土地及培训等20万元。(6)流动资金40万元。(二)资金筹措项目总投资500万元，第一期工程投资248.288万元，流动资金40万元。六、财产评价项目的效益分析按总资金(项目总投资：固定资产投资+全部流动资金)计算，损益表及现金流量表均按项目总投资计算。()基础数据1、建设规模。建设投资为248.288万元，流动资金40万元。2、实施进度。从开工建设至开张营业时间控制在90天内完成。3、工资及福利费，经理工资年薪1.8.万元，其他员工平均年薪60008000元。 (二)财务评价1、营业收入成本利润预测法(表示法)均按前景分析和玉山等周边市民消费情况预测。2、不确定性分析 (1)敏感性分析就固定资产投资、经营成本，营业收入增长和降低10%单个因素变化对财务内部收益率，投资回收期做敏感分析，影响该项日的主要因素是客源及经营成本，只有三清湖客源稳定增长，年游客量首年按1.5万人次以上并逐年递增20%的前提下，才有较强的抗风险能力，此外经营策略及景区的有关政策也是影响本项目经营效益的重要因素。(2)盈亏平衡分析按照旅游行业般规律，当本项目年接待人次在5000人次以上，企业就可以保本(即年回报达总投资10以上)，由此可见该项目投资风险较小。若要考虑本项目固定资产本身升值，那风险将降为最小限度，这当然要与三清湖景区的整体发展紧密相关。3、风险分析本项目在建设期和经营期的风险上要来自以下几方面：经营管理风险、三清湖景区是否能健康快速发展风险、三清山北山开发能否尽快见效风险、本地宽松政策风险等，要克服以上风险造成的损失，关键在于建立支能内引外连客源的经营队伍，及时掌握消费者心理和市场变化确定灵活的经营策略，对内加强管理，提高服务质量，树立良好的企业形象。其次是督促三清湖景区大力开发和发展，极力协同景区开发做促进派，把握三清山北区大力开发契机，让三清湖景区上规模上档次，增加景区客源的绝对数。综合以上定量分析可以看出，本项目经济效益良好，资产增值可能性大，盈余能力较强，项目自身具有良好的抗风险能力。从财务平衡角度看本项目是可行的。第六章结论与建议一、结论 1、本项目是符合玉山县招商引资政策和三清湖开发需要，是三清湖开发的一个重要基础性工程项目，是三消湖景区加快发展的重要标志。 2、本项目属三清湖景区白纸画的第一笔，投资条件好，土地价格低，竞争对手少(仅有三清湖宾馆一家)，距县城近(仅16公里)，建成后项目吸引力大。 3、本项目所以环境独特，经营既安全又方便少，经营风险较少，利润相应较高。二、建议1、本项目只因所处环境独特，需要请具有园林设计经验的专家设计，使山庄真正成为三清湖景区的一颗璀灿明珠。2、本项目经营既要依法经营，山庄服务均要体现较深的文化内涵，内容要积极健康。- 15 -