房地产会计实务讲义.doc

会计实务操作　房地产开发业会计实务操作班　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
第三章　房地产开发应收及预付款的核算

　　应收及预付款是指房地产开发企业应向其他单位或个人收取的款项以及向其他单位和个人预付的款项。它是企业的短期债权，属于企业的流动资产。主要包括应收账款、应收票据、预付账款和其他应收款。

第一节　应收账款的核算

　　一、应收账款的核算范围和计价
　　（一）应收账款的范围
　　 应收账款是指企业因转让、销售开发产品，提供出租房屋和劳务等业务，应向购买、接受或租用的单位和个人收取而尚未收取的款项。它是企业的一项短期债权，正常情况下，应该在一年内，或超过一年的一个营业周期内收回。
　　 注意：与企业经营业务无关的应收款项不包括在应收账款的范围之内，而应在“其他应收款”账户核算。
　　（二）应收账款的计价
　　在一般情况下，应收账款的入账金额，是买卖双方在成交时的实际发生额。但在含有折扣条件的销售方式时，应收账款的计价还要考虑折扣因素。
　　销售的折扣有两种类型，即商业折扣和现金折扣。
　　1.商业折扣。商业折扣是指企业出售开发产品时，对特定的客户，在销售价格上给予的一定的优惠。如对大批量购买的客户，按规定的销售价格给予5%的商业折扣等。由于商业折扣是从销售商品的价格中直接扣除的，所以，销售企业要按实际折扣以后的金额作为应收账款的入账价值。商业折扣在购销双方的账面上均不作任何反映。
　　2.现金折扣。现金折扣是企业为了鼓励客户在一定期限内早日偿还销售款而给予的一种折扣优惠。现金折扣通常用下述形式来表示：2/10、1/20、n/30。表示的意思是信用期为30天，如果在10天之内付款可给予2%的现金折扣，20天内付款可给予1%的现金折扣。
　　我国现行会计核算中，在存在现金折扣的情况下是按总价法确定应收账款的入账价值。也就是要按现金折扣前的总价格来确定应收账款的入账金额。现金折扣发生时，将折扣的部分计入财务费用。

　　二、应收账款核算的账户设置及会计处理
　　（一）应收账款核算应设置的账户

　　为了核算各项应收账款，企业要设置“应收账款”总账科目，该科目属于资产类科目，借方登记企业发生的各项应收账款，贷方登记收回的应收账款，余额一般在借方，表示的是尚未收回的应收账款。该账户有时也会出现贷方余额，贷方余额表示的是预收的款项。在不设“预收账款”总账账户的情况下，企业预收到的账款，登记在该账户的贷方，表示负债。
　　为了分别反映对不同单位和个人的应收账款，除在总账中设置应收账款科目外，还应设置“应收账款明细账”，应收账款明细账应按对方单位和个人设置二级科目或明细科目，如：
　　“应收账款——××单位”、
　　“应收账款——××人”等。
　　（二）应收账款的会计处理
　　企业在销售开发产品时，如果当时不能收回款项，应在发出产品或向对方开出提货单和销售发票时，确认销售收入，同时确认应收账款。
　　【例3-1】某企业于3月5日向甲公司销售商品楼一幢，售价600万元，货款尚未收到，当办完销售手续后，作如下会计分录：
　　[答疑编号811030101]
　　借：应收账款——甲公司　　　　　　　　　　　6 000 000
　　　　贷：主营业务收入——销售商品楼收入　　　　　6 000 000
　　【例3-2】企业于3月8日向乙公司出售多余的材料一批价款共计10万元，货款尚未收到。当企业发货并办完销售手续时作如下会计分录：
　　[答疑编号811030102]
　　借：应收账款——乙公司　　　　　　　　　　　100 000
　　　　贷：其他业务收入——材料销售收入　　　　　　　100 000
　　当企业收回应收账款时，要借记“银行存款”科目，贷记“应收账款”科目。
　　【例3-3】企业3月20日接到甲公司转账支票一张，偿还企业售楼款500万元。企业到银行办完转账手续后作如下分录：
　　[答疑编号811030103]
　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　5 000 000
　　　　贷：应收账款——甲公司　　　　　　　　　　5 000 000
　　这样应收甲公司的账款600万已收回500万，还有100万没有收回，仍反映在“应收账款——甲公司”的明细账的借方。

第二节　应收票据的核算

　　房地产企业的应收票据是指企业销售开发产品所收到的商业汇票。
　　销售或出租开发商品收到经对方承兑的商业汇票后，按票面金额作如下分录：
　　借：应收票据——某单位
　　　　贷：主营业务收入
　　商业汇票到期，持票到开户银行收取款项后，作如下会计分录：
　　借：银行存款
　　　　贷：应收票据——某单位
　　由于商业汇票在我国一般企业目前还较少运用，所以，本讲座不再进行详细介绍。

第三节　预付账款和其他应收款的核算

　　一、预付账款的核算
　　预付账款是指房地产开发企业按照工程合同预付给工程承包单位的款项，包括预付工程款和预付备料款，以及按照购货合同规定预付给供货单位的购货款。预付账款属于企业的一项债权资产。
　　为了核算预付账款，房地产开发企业可以设置“预付账款”账户进行核算，也可以不设预付账款账户，将预付账款直接在“应付账款”账户进行核算。
　　企业可以根据具体情况加以选择。
　　（一）设置预付账款账户的会计处理
　　如果企业单独设置“预付账款”账户，发生的预付账款登记在该账户的借方，与对方结算款项时将预付账款转入到应付账款的借方。预付账款账户的期末借方余额反映的是已经预付尚未进行结算的款项。该账户应按预付账款的对方单位设置明细账进行明细核算。如：
　　预付账款——某单位
　　其会计处理举例如下：
　　【例3-4】某房地产开发企业发生下述业务：
　　①某房地地产开发企业准备开发一项准备出售的房屋建筑工程，按合同规定，预付给A承包施工企业房屋建筑工程款40万元，备料款20万元。分录如下：
　　[答疑编号811030104]
　　借：预付账款——A施工企业　　　　　　600 000
　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　 　　600 000
　　②企业按合同规定拨付材料一批给承包单位抵作备料款，材料作价8万元。
　　[答疑编号811030105]
　　借：预付账款——A施工企业　　　　　　 80 000
　　　　贷：原材料　　　　　　　　　　　　　　80 000
　　③该项房屋建筑工程完工，A承包施工企业单位转来“工程价款结算账单”，应结算工程款一共96万元，做如下分录：
　　[答疑编号811030106]
　　借：开发成本——房屋开发成本　　　　960 000
　　　　贷：应付账款——A施工企业　　　 　　960 000
　　同时将原来预付的账款转入应付账款，以冲减应付的工程账款：
　　借：应付账款——A施工企业　　　　　 680 000
　　　　贷：预付账款——A施工企业　　　　　　680 000
　　经过上述账务处理，“预付账款——A施工企业”明细账户已被冲平。“应付账款——A施工企业”明细账户的贷方有96万元，而借方从预付账款账户转来68万元，结果贷方的余额为28万元。这是该房地产开发企业应对A施工单位补付的承包工程款。
　　待支付该项工承包程款时作如下分录：
　　[答疑编号811030107]
　　借：应付账款——A施工单位　　　　　280 000
　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　280 000
　　该房地产企业为该项房屋工程前后一共支付了银行存款88万元，拨付了材料8万元，最后都计入到房屋开发成本，一共96万元。
　　（二）不设“预付账款”账户的会计处理
　　如果不设“预付账款”账户，企业的预付账款可直接在“应付账款”账户进行核算，“应付账款”账户如果出现了借方余额，就是预付账款，应作为一项债权资产在资产负债表中列示。
　　【承例3-4】①某房地地产开发企业按合同规定，预付给A承包施工企业房屋建筑工程款40万元，备料款20万元。根据企业开出的转账支票存根，编制记账凭证如下：
　　[答疑编号811030108]
　　借：应付账款——A施工企业　　　　　600 000
　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　600 000
　　②企业按合同规定拨付材料一批给承包单位抵作备料款，材料作价8万元，根据材料出库单等原始凭证，编制记账凭证如下：
　　[答疑编号811030109]
　　借：应付账款——A施工企业　　　　　　80 000
　　　　贷：原材料　　　　　　　　　　　　 80 000
　　（注意：上述应付账款账户借方一共登记了68万元，应作为债权资产来看待。）
　　③该项房屋建筑工程完工，A承包施工企业单位转来“工程价款结算账单”，应结算工程款一共96万元，编制如下记账凭证：
　　[答疑编号811030110]
　　借：开发成本——房屋开发成本　　　 960 000
　　　　贷：应付账款——A施工企业　　　　　960 000
　　经过上述账务处理，“应付账款——A施工企业”明细账户的贷方登记了96万元，而借方登记了68万元，结果贷方的余额为28万元。这是该房地产开发企业应对A施工单位补付的承包工程款。
　　与上述第一种方法核算的结果是一样的。
　　因为核算结果一样，所以建议企业一般不要设预付账款只能过户，发生的预付账款直接在应付账款账户进行核算。以避免在预付账款与应付账款之间互相转账。
　　还需要说明：如果发包工程工期较长，而且事先没有预付款项，发包单位按合理估计的发包工程进度分期向承包单位结算工程进度款时，不需通过预付账款和应付账款账户核算，而将分工期结算的工程进度款直接计入“开发成本”或“在建工程”账户即可。
　　支付工程进度款时：
　　借：开发成本——房屋开发
　　　　（或：在建工程——某工程）
　　　　贷：银行存款

　　二、其他应收款的核算
　　（一）其他应收款核算的内容
　　其他应收款是指企业对其他单位和个人的除了应收票据、应收账款和预付账款以外的其他各种应收、暂付的款项。包括应收的各种赔款、罚款，应向职工收取的各种垫付的款项、应收出租包装物的租金，租入包装物支付的押金，以及企业拨付给内部有关部门周转使用的备用金等。
　　其他应收款虽然一般数额较小，但项目却较多，是企业会计核算经常遇到的业务。所以其他应收款的核算，是企业会计核算的一项重要的内容。
　　（二）其他应收款核算的账户设置
　　为了核算各项其他应收款，企业需要设置“其他应收款”总账账户，该账户属于资产类账户，借方登记企业发生的各项暂付和应收的款项，贷方登记收回和转销的其他应收款。

　　“其他应收款”账户应按欠款的单位和个人设置明细账户，进行明细核算。
　　如：其他应收款——××单位
　　　　　　　　　——××人
　　（三）其他应收款会计处理举例
　　1.企业管理部门职工王毅因出差预借差旅费1500元，根据经有关人员批准的“借款单”编制记账凭证如下：
　　[答疑编号811030111]
　　借：其他应收款——王毅　　　　　　1 500
　　　　贷：库存现金　　　　　　　　　　　1 500
　　2.王毅出差回来报销差旅费，实际支出1380元，多余的款项退回，根据实际支出的原始凭证和借款凭据编制记账凭证如下：
　　[答疑编号811030112]
　　借：管理费用　　　　　　　　　　　1 380
　　　　库存现金　　　　　　　　　　　　120
　　　　贷：其他应收款——王毅　　　　　　1 500
　　3.企业从A公司购货时用现金支付包装物押金2000元。根据A公司开具的收款收据编制记账凭证如下：
　　[答疑编号811030113]
　　借：其他应收款——A公司　　　　　2 000
　　　　贷：库存现金　　　　　　　　　　 2 000
　　包装物用完归还A公司，退回现金2000元，根据A公司的付款凭据，编制记账凭证如下：
　　[答疑编号811030114]
　　借：库存现金　　　　　　　　　　2 000
　　　　贷：其他应收款——A公司　　　　　2 000

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