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谈如何进行商业街的开发建设

在大规模城市建设的背景下，从南到北，几乎每个城市都在 改建或新建商业街，商业街建设渐成热潮。

一个直观的表现就是商业街的数量越来越多。据中国城市商 业网点建设管理联合会不完全统计，到目前，全国以商业街、步 行街命名的街达到980余条。这些街的规模也越来越大，从最初 的条状，发展到“丁”字型、“工”字型或“田”字型，商业辐 射范围达到几十公里。功能也越来越完备，从最初以单纯的购物 为主，发展到集购物、旅游、休闲、娱乐等为一体，单纯的商业 中融入了文化、艺术、时尚等各种元素。

另一方面，这些商业街的投资主体也从最初的政府，发展到 政府和企业组合、或是有实力的企业、有活力的民营资本的进 入，投入的资金也越来越大。比如保定投入8亿元打造一条商业街，苏州投入5.6亿元改造一条步行街，杭州投入9 条商业特色街建设的资金目前在10亿元以上。

来自有关部门的消息说，2010年以前，北京市要培育和发展10条左右各具特色的商业街。这些商业街既要展示 北京的商业形象和发展水平又要满足市民、游客多样化消费需求，完善首都国际大都市的城市功能。“商业街经 济”已经呼之欲出。

有关人士分析了商业街近年快速发展的原因：在都市产业结构调整的大背景下，许多城市提出“退二进三”， 从第二产业向发展商贸流通业挺进；中国的市场更加开放，国际产品纷纷进入中国，商业街成为展示产品的窗口； 城市化不断推进，人们的消费水平不断提高，产生多元化的需求。正是这三个大前提的存在，引发了商业街建设的 热潮。

“热潮”中的“冷语”

然而，商业街的建设并不像住宅建设那样比较单一，它涉及方方面面的问题非常多，所以在具体运营过程中必 须综合考虑多种因素，否则建成后一般会留下太多的后遗症，如：一、商业街的建设是在政府推动下的市场行为， 开发商必须考虑它的赢利模式在哪里？二、该城市的人口规模、消费能力和消费水平决定了其能否支撑起大规模商 业街的消费？三、项目是销售还是长期经营？如果是销售，谁能有能力消化？如果是经营，开发商是否有能力管理 或经营？出租是否有资金作为长期保证？四、对综合性商业街经营业态和服务业种如何组合设计？各种业态的配比 比例如何？……

全国城市大建商业街，自然让人担心商业街的建设是否过热了。有关人士指出，现代商业街是二战后，西方国 家出现城市空心化，城市政府为复兴中心城区而进行的现代化商业改造。它体现的是人文的精神，即以消费者为中 心、文化氛围浓、环境优美。商业街一是通过改造形成特色，二是在传统的基础上步行化。目前，我国各地建设的 以步行化为主的一些商业街还存在着一些这样或那样的问题。

在2003年4月举行的“2003北京商业街国际研讨会”上，北京市商委主任梁伟告诉记者，虽然北京的商业街建 设近年来得到了快速发展，但这些商业街目前多数规范化程度低，设施不完备，很多方面与国际先进水平的商业街 有明显的差距。

在2003年12月举行的“中国（杭州）商业特色街区论坛”上，国务院研究室综合司副司长陈文玲说：“商业街 的风行与目前全国范围内竞相建设大型购物中心、购物广场等业态一样，具有一定的盲目性，存在低水平重复建设 现象。”她一口气指出了目前商业街建设中存在的众多问题，比如，一些地方的“拍脑袋”工程，盲目模仿国外； 缺少合理规划，与城市规划、购买力流向等没有很好地结合，导致有街无市；投资不考虑回报；缺少配套设计，缺 少特色，经营商品雷同等等。为她的话做佐证的是：一些地方大规模兴建的商业街，因为没有招商成功，几乎所有 的单体建筑都是空空荡荡；某地投资十几亿改造的大型商业街，营业面积从9万平方米增加到30多万平方米，平均 日客流量只是从以前的15～20万，增加到现在的35万……

目前，许多地方商业街在改造或建设过程中也存在许多的误区，如基本上采用的都是“政府推动s房地产开 发”的模式，在这方面，有两种不好的倾向：一是推倒重来。在一块块黄金宝地上建造高楼大厦代替原来的小门 脸，用现代商场排挤老字号，用欧美情调代替民族特色。二是仿古。许多城市将以前的老城、老街、老房子全部推 倒，建起全新的明清商业街，如天津，从上世纪80年代的古文化街、南市食品街，到现在的鼓楼商业街，仿古风十 分盛行。就拿鼓楼商业街来说，其坐落在拥有600年历史的天津老城厢，那里是天津文化的发祥地，有32处国家、 市、区级文物，同这些具有历史和文化价值的房屋相比，新建成的明清风格的建筑就像假古董一样，只能是后工业 化社会的文化垃圾，也就不具备吸引人的魅力。

对于如何进行商业街的建设有关人士认为，商业街就是服务业多种业种、零售业多种业态的有机组合体，能满足 人们购物、餐饮、文化、娱乐、旅游、观光等多种需求。目前的商业街，有一些是由政府规划的，但更多的是由于 历史因素、经过多年的优胜劣汰、自然集聚而形成的，如北京的王府井商业街、上海的南京路、苏州的观前街等。 因此，商业街的建设要因地制宜，充分利用各地的资源优势。

针对商业街建设热潮中存在的问题，有关人士认为，商业街要取得成功，必须要有专业的建筑规划和市场顾问 支持。现代商业街与过去传统商业街的经营内容完全不同，其经营业态和服务业种多达几十种，因此，在做好前期 设计和规划的基础上，必须考虑各种业态和业种对建筑的基本要求，在做好功能分区的基础上组合和设计。百货 店、综合超市、专卖店等经营业态和餐饮、娱乐、体育、文化等几十种服务业种对建筑要求是完全不一样的，甚至 在某些方面国家还没有设计规范，这需要建筑设计和市场顾问公司的深度介入。其次必须提前组合主力店。现代商 业街是商店聚集之地，尤其是在一些大城市的商业街，一条街上往往集中几个大型百货店，如果出现重复经营、雷 同定位的情况，就会影响整个商业街优势的发挥，动摇商业街内企业的自身生存。

对于中国目前需要什么样的商业街，北京商业管理干部学院的李飞副教授说，商业街的长度宽度都要有一定的 限度，需要进行具体分析。日本专家认为，商业街长度一般情况下应在500米～700米，最多在1000米～1500米，这 个思路是正确的，步行街更应该注意考虑长度问题，最好不超过1000米。另外，商业街也不能太宽。商业街的功能 是购物、消费，如果太宽了交通运输功能就有可能成为主导功能。步行街过宽不便于顾客在其间自由穿梭行走，容 易造成人只能看一半的情况，这不是商业街的氛围。现在看起来，倒是越窄越有韵味。

他认为商业街的发展必须构造特色，造就专业化的商业街，重点经营某一类的商品和服务。比利时安特卫普有 条钻石街，佛罗伦萨有首饰一条街，北京的琉璃厂是古文化街。总之，没有特色就没有生命力，一是无法满足来到 这里的顾客的需要，另外是无法形成与其他商业街的不同。另外商业街的特色并不取决于街道及相邻建筑的长宽 高。比如北京的隆福广场，拆掉原来的小店铺盖起大楼，但经营很不成功；而隆福寺街上的那些小店铺生意仍然红 火。还应当指出，逛街与逛店的感觉不同，并不是包装在现代化的大厦里、提供了电梯等设施就会有特色。要建造 现代化的商业街，也不一定非要打传统商业街改造的主意，一个城市商业街的构成应是多元化的。

国务院研究室综合司副司长陈文玲也认为，现有的商业街要考虑如何提升的问题，商业街建设要创新，不是简 单模仿，而是学习、吸收、提高。她尤其强调，要突出5个特色：体现城市文化特色，与历史积淀、文化理念、市 民消费方式相匹配；具有商品特色，搞一些专业化特色街；具有经营特色，保持经营特色的一致性，打造商业街的 诚信和品牌；具有管理特色，管理者在经营管理上有独特的理念；具有建筑特色，建筑设计与经营商品、城市风格 相吻合。

对于商业街未来的发展方向，有关人士认为，中国目前商业街的发展，购物功能下降，餐饮、休闲、娱乐、旅 游等功能上升已经是一个不争的事实。上海南京路改造，购物面积已经从90％以上调整到70％，有关部门仍在考虑 降低购物的比例，使经营业态和服务业种更加合理。

另一个不争的事实是，城市著名商业街可成为商业与旅游黄金结合点。商业街是城市商业最集中的街道，是城 市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态商业集合体，具有城市商业中心和现代购物中心双重功能， 其发展的方向是：（1）功能全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电 信、会展综合功能和几十种业种。（2）品种多。如北京的王府井、上海南京路和苏州的观前街不仅是中国品牌的窗 口也是国际名牌的展台。

摘自《中国建设报》