房地产项目计划管理.ppt

计划管理扎体系扎体系 明标准明标准 顺形势顺形势 提价值提价值PMO秋季例会旭辉集团旭辉集团PMOPMO办公室办公室承上 PMO经营“驾驶舱”利润利润利润利润管理管理管理管理经营经营经营经营目标目标目标目标项目项目管理管理“大运营”开发价值链开发价值链开发价值链开发价值链专业业务专业业务专业业务专业业务启下项目快周转4 个月个月8 个月个月3 库存库存2个月个月【开开工工】【开开盘盘】首开取证库存首开取证库存 30%30%建建造取证量造取证量 3 3个月个月经营性现金流回正周期经营性现金流回正周期1212个月个月“48324832”能力！能力！资金占资金占用用现金现金流回正流回正 项目运营管理体系在于保障战略匹配、组织有效、流程可行、有效落地、高项目运营管理体系在于保障战略匹配、组织有效、流程可行、有效落地、高项目运营管理体系在于保障战略匹配、组织有效、流程可行、有效落地、高项目运营管理体系在于保障战略匹配、组织有效、流程可行、有效落地、高效决策，且通常为多重目标组合、随时监控效决策，且通常为多重目标组合、随时监控效决策，且通常为多重目标组合、随时监控效决策，且通常为多重目标组合、随时监控/调整计划、及时调整经营航向，调整计划、及时调整经营航向，调整计划、及时调整经营航向，调整计划、及时调整经营航向，“管一年，看三年管一年，看三年管一年，看三年管一年，看三年”，调整项目开发节奏，保证业绩持续稳定增长，调整项目开发节奏，保证业绩持续稳定增长，调整项目开发节奏，保证业绩持续稳定增长，调整项目开发节奏，保证业绩持续稳定增长.3项机制3个会议3级计划3层组织集团事业部项目荣誉排名 问责机制经济奖惩横向2会+纵向1会重大节点（集团）里程碑节点（事业部）主项计划（项目）“3-3-3-33-3-3-33-3-3-33-3-3-3”项目运营管理体系项目运营管理体系项目运营管理体系项目运营管理体系战略战略战略战略组织组织组织组织流程流程流程流程决策决策决策决策计划计划计划计划监控监控监控监控评价评价评价评价目标目标目标目标启下项目运营管理体系计划管理与快周转快周转快周转计计划管理划管理实现实现节节奏奏效率效率能力能力项目开发全过程项目获取项目策划方案设计示范区打造项目开发施工产品交付项目销售16年项目计划管理怎么样？效率效率 节奏节奏 城市城市兵棋推演城市目兵棋推演城市目标标1616年实现最快项目开盘工年实现最快项目开盘工期期重庆重庆“7 7”“10.110.1”天津天津“8 8”“9.79.7”上海上海“8 8”无新盘无新盘沈阳沈阳“7 7”“7.77.7”合肥合肥“6 6”“5.65.6”杭州杭州“8 8”“7.27.2”北京北京8 8个月（刚需）个月（刚需）11-1311-13个月（商办）个月（商办）“15.815.8”长沙长沙“7 7”无新盘无新盘武汉武汉保保9 9争争8 8破破7 7“13.113.1”苏州苏州保保8 8、争、争7 7、破、破6 6“9.49.4”南京南京“8 8”“11.811.8”备注：数据统计截止10月15日，扣除春节影响1616年兵棋推演目标，年兵棋推演目标，3 3个城市实现推演目标！个城市实现推演目标！16年项目计划管理1）效率破破“6 6”目标实现！目标实现！合肥事业部合肥事业部合肥事业部合肥事业部 陶冲湖项目陶冲湖项目陶冲湖项目陶冲湖项目 拿地拿地拿地拿地开盘开盘开盘开盘 5.65.6个月个月个月个月 朗朗朗朗香书院项香书院项香书院项香书院项目目目目 拿拿拿拿地地地地开开开开盘盘盘盘 6.06.0个个个个月月月月备注：以上工期仅扣除春节施工影响备注：以上工期仅扣除春节施工影响16年项目计划管理1）效率案例案例“合肥破六项目案例分享合肥破六项目案例分享”20162016年首开项目年首开项目0.53.57.78.9方案批复定位示范区开放开盘1.05.710.611.5方案批复定位示范区开放开盘15年首开效率实际工期1.05.79.211.116年项目计划管理1）效率1 1、定位及方案批复效率仍迟缓，与、定位及方案批复效率仍迟缓，与1515年开盘项目持平年开盘项目持平2 2、样板示范区开放效率有所下降，较、样板示范区开放效率有所下降，较1515年开盘项目水平下降年开盘项目水平下降0.70.7个个月；月；3 3、拿地到开盘周期有所下降，较、拿地到开盘周期有所下降，较1515年开盘项目水平下降年开盘项目水平下降0.40.4个月；个月；20162016年首开项目年首开项目-投前与投后投前与投后0.433.97.99.7方案批复定位示范区开放开盘1.05.710.611.5方案批复定位示范区开放开盘1 1、拿地时运营计划排布比较激进；、拿地时运营计划排布比较激进；2 2、拿地后还原项目真实面目、拿地后还原项目真实面目16年项目计划管理1）效率16年项目计划管理2）节奏城市城市项目项目开盘时间开盘时间合肥合肥陶冲湖别院陶冲湖别院2016/7/172016/7/17合肥合肥朗香书院朗香书院2016/7/232016/7/23合肥合肥铂悦铂悦庐州府庐州府2016/8/62016/8/6浙江浙江时代城时代城2016/6/242016/6/24苏南苏南壹号院壹号院2016/4/102016/4/10沈阳沈阳旭辉锦堂旭辉锦堂2016/7/232016/7/23重庆重庆江山樾江山樾2016/5/282016/5/28南京南京铂悅金陵铂悅金陵2016/6/252016/6/25苏州苏州铂悦犀湖铂悦犀湖2016/7/302016/7/30南京南京铂悦秦淮铂悦秦淮2016/10/192016/10/19武汉武汉钰龙半岛钰龙半岛2016/10/132016/10/13北京北京七号院七号院2016/10/152016/10/15北京北京2626街区街区2016/6/302016/6/30天津天津陆号院陆号院2016/10/222016/10/22沈阳沈阳峰尚峰尚2016/10/302016/10/30北京北京一合相一合相2016/10/312016/10/31杭州杭州粮食仓库粮食仓库2016/12/282016/12/28下半下半年开盘年开盘1212个个上半年开盘上半年开盘5 5个个下半年开盘项目占七成！下半年开盘项目占七成！第第四季度开盘项目占四成！四季度开盘项目占四成！16年项目计划管理2）节奏竣竣备交付项目集中在备交付项目集中在6 6月份及月份及1212月份！月份！已实现结转已实现结转2626个个1616年竣工数年竣工数1212个个16年项目计划管理效率：整体未提升！效率：整体未提升！节奏：还是不均衡节奏：还是不均衡！项目计划管理维维维维度：项目全周期过程管控度：项目全周期过程管控度：项目全周期过程管控度：项目全周期过程管控三分管理：分级三分管理：分级三分管理：分级三分管理：分级 分阶段分阶段分阶段分阶段 分职能分职能分职能分职能招商业态规划确认主力店合同签订及一般商户合同签订30%以上一般商户合同签订50%一般商户合同签订80%商业接管大于2000平米店铺及主力店进场装修商业开业项目获取前期决策规划设计示范区打造工程施工产品交付拿地排布计划项目交底项目定位会战略规划会项目目标版确定跟投方案完成审批方案批复样板区开工样板区开放施工证预售证开发贷商业开工达预售条件主体结构封顶完成外立面落架精装修竣工备案验收开盘销售交付证大产证 报批报建项目销售开发贷招采总包项目计划管理项目获取拿地排布计划项目交底1 1、激进型、激进型/乌龟型乌龟型2 2、经济指标面积、经济指标面积/成本成本/进度进度/某事业部项目某事业部项目拿拿地排布相当于项目模拟演练！地排布相当于项目模拟演练！现现状：拿地阶段计划排布不合理状：拿地阶段计划排布不合理某事业部项目某事业部项目案例案例项目计划管理项目获取拿地排布计划项目交底要求：拿地排计划，要求：拿地排计划，6 6个一定要个一定要“明白明白”总图经济指标 标准工期 地块现状 政策基本摸底 营销策略 样板区规划项目计划管理项目获取拿地排布计划项目交底合合作项目交底作项目交底合作协议交底合作协议交底项目费用-营销费用、管理费用、成本费用比例确定资金支付：关注投入和回款清算：重点关注清算时点前期营销-项目定位、方案、价格、营销动作“三会职责要求”计划节点、营销价格、成本变化的控制派驻人员职责、要求、档案、资料信息月报披露要求项目计划管理前期决策项目定位会战略规划会项目目标版确定跟投方案完成审批“两会两会”顺利召开！顺利召开！不光不光是组织者，更多是参与者！是组织者，更多是参与者！案例项目计划管理前期决策项目定位会战略规划会项目目标版确定跟投方案完成审批项项目目标版确定目目标版确定定什么！怎么定！口径！定什么！怎么定！口径！现现状：分状：分期把控弱期把控弱案例1 1、无专项交圈机制，分期调整随意、无专项交圈机制，分期调整随意2 2、分期与标段互相混合、分期与标段互相混合3 3、分期与后期验收规划不匹配、分期与后期验收规划不匹配项目计划管理前期决策项目定位会战略规划会项目目标版确定跟投方案完成审批要求：强分期把控要求：强分期把控+分期专题会分期专题会项目计划管理前期决策“利润或现金流导向”原则“规模适当”原则“资金使用最大化”原则“合理税务筹划”原则“营销策略”原则“产品合理搭配”原则“利于规划验收、交付结转”原则项目计划管理规划设计方案批复施工证预售证报批报建影响报批报建的因素影响报批报建的因素政府政策影政府政策影响：政府调控、限价。响：政府调控、限价。合作方影合作方影响：收并购、合作边界不清晰、合作方遗留问题、国企施工响：收并购、合作边界不清晰、合作方遗留问题、国企施工总包公开招标。总包公开招标。规规划技术条划技术条件影件影响：报规面积、技术规范。响：报规面积、技术规范。公公司内部需求与政府需求之间的差异。司内部需求与政府需求之间的差异。政政府领导政绩、个人喜好。府领导政绩、个人喜好。项目计划管理规划设计方案批复施工证预售证报批报建案例无法上半年抢收，立冬入市很无奈！无法上半年抢收，立冬入市很无奈！项目计划管理规划设计方案批复施工证预售证报批报建案例牺牲上半年开盘目标，保证开盘价格！项目计划管理规划设计方案批复施工证预售证报批报建合作方国资合作方国资，施工总包招标必须公开招标，周期拉长，影响施工证合合作协议规划边界作协议规划边界未搞清楚，导致拆迁、补地价等等问题合作合作方不配合方不配合，前期推不动！案例项目计划管理规划设计方案批复施工证预售证报批报建k10的三幢高层调成了阶梯状，面积及货值指标压在K9和K7领导领导个人喜好个人喜好开盘延后5个月！案例项目计划管理规划设计方案批复施工证预售证报批报建规划条件规划条件案例项目计划管理规划设计方案批复施工证预售证报批报建预测预测面积面积&实测实测面积面积补差及赔偿 业主：5000万左右！利润下降！实测建筑面积预测建筑面积。未超出-3%的建筑面积约为：1900平方米。退还业主补差金额约为：3000万，超出-3%的建筑面积约为：700平方米，需双倍赔偿，退还业主补差金额约为：2000万。案例项目计划管理规划设计方案批复施工证预售证报批报建一图指导一图指导一套系统的报建流程总图（已进入城区、目标城区）三案例库三案例库1、以往项目出现过的报建案例总结2、其他公司报建案例分享两表支撑两表支撑表一：报批报建工作指南表表二：报建细化专项计划表（关键点）四广播四广播1、政策动态2、技术规范变化要求方向要求方向框架项目计划管理开发贷前期融资开发贷关注关注点：点：1 1、融资额度、融资额度2 2、放款时间、放款时间3 3、实际放款额度、实际放款额度4 4、还款时间、还款时间项目计划管理示范区打造工程施工样板区开工样板区开放开工达预售条件主体结构封顶完成外立面落架精装修竣工备案验收现状：专现状：专项计划失项计划失守守 开工管控放任开工管控放任示范区展示延后示范区展示延后工程抢工能力弱工程抢工能力弱政府停工等影响政府停工等影响项目计划管理示范区打造工程施工样板区开工样板区开放开工达预售条件主体结构封顶完成外立面落架精装修竣工备案验收案例案例项目计划管理示范区打造工程施工样板区开工样板区开放开工达预售条件主体结构封顶完成外立面落架精装修竣工备案验收要求：抓专项计划，保关键节点要求：抓专项计划，保关键节点项目计划管理示范区打造工程施工样板区开工样板区开放开工达预售条件主体结构封顶完成外立面落架精装修竣工备案验收要求要求：控开工，弹性供：控开工，弹性供项目计划管理示范区打造工程施工样板区开工样板区开放开工达预售条件主体结构封顶完成外立面落架精装修竣工备案验收要求要求：控开工，弹性供：控开工，弹性供三表三表一表一表销售计划表销售计划表流流量控制表量控制表销销售去化表售去化表供应计划表供应计划表开开工申请单工申请单项目计划管理开盘销售项目销售把控：货值定调价把控：货值定调价 开盘前专项计划（销售合同、营销说辞等等）开盘前专项计划（销售合同、营销说辞等等）案例项目计划管理产品交付交付证大产证关注关注点：点：1 1、交付时间、交付条件、交付时间、交付条件2 2、验收风险、验收风险3 3、交付证取得必备条件、交付证取得必备条件4 4、大产证取得必备条件、大产证取得必备条件5 5、交付满意度、交付满意度6 6、复盘、复盘防索赔！防索赔！风险把控及辨别意识不够风险把控及辨别意识不够开盘时间延期5个月！三三个个不不能能不能看合作方是本土企业就不防范证照风险不能只关注规划局领导而不管下级办事人员不能用人不当，耽误报批报建，延迟开盘案例分享案例分享:收并购项目运营关注点及项目报批报建问题项目计划管理案例项目计划管理招商业态规划确认主力店合同签订及一般商户合同签订30%以上一般商户合同签订50%一般商户合同签订80%商业接管大于2000平米店铺及主力店进场装修商业开业商业指标指标定位定位产品线产品线租金测算、租金测算、成本控制成本控制招商运营招商运营开业开业韩赟总分享韩赟总分享项目计划管理总结:1、想的多-全周期过程把控全周期过程把控2、懂的全-业务逻辑清楚业务逻辑清楚+专业知识支撑专业知识支撑3、看的清-分级把控、风险判别分级把控、风险判别4、会的多-制度工具制度工具17计划管理与快周转管控方向1、体系优化、制度明确、工具搭建强过程管控机制强过程管控机制强化预警巡检机制强化预警巡检机制优化奖罚机制优化奖罚机制2、PMO人员计划能力提升业业务务能能力力计划管理能力阶段计划管理能力阶段计划编制能力计划分解能力计划监控能力计划解决问题能力计划风险判别能力P：专业M：综合O：客观快周转能快周转能力力-能力提升能力提升1、选好项目的能力（拿好地）项目拓展前期阶段对拟选择项目深入细致研究能力2、精确产品定位能为（精准快速定位）前期精准快速的产品市场、产品定位能力3、较强的设计管理能力（前期设计能力）重点是前期概念性规划、方案设计能力4、产品的复制能力（产品标准化）5、快速的供方招标、采购能力6、快速施工组织能力（样板区提前实施快速开放）7、团队协作、执行能力五大业务模块部门（营销、设计、配套、成本、工程）整体协助运作提升能力8、资源快速整合能力9、快速的决策能力3、练内功-“兵棋推演”