成都市区大学周边区域商业现状调查案例.ppt

成都区域成都区域周边周边大学商业调查分析大学商业调查分析成都汇诚天智地产顾问有限公司成都汇诚天智地产顾问有限公司2015年10月28日目目目目录录录录PART1 成都市大学整体及区域成都市大学整体及区域板板块块概述概述PART2 部分大学部分大学现现区域商区域商业现业现状分析状分析PART3 总结总结contentcontent专业地产整合顾问专业地产整合顾问3 3成都市区属四川各大学高校集聚地，从市区大学分布成都市区属四川各大学高校集聚地，从市区大学分布图图来看市区高校密集度大来看市区高校密集度大于二、三于二、三环环大于各郊区。本大于各郊区。本调查调查按照地域差异，分按照地域差异，分别对别对电电子科大（沙河）、成子科大（沙河）、成都理工、成都大学（十陵）等六个高校都理工、成都大学（十陵）等六个高校周周边边的商的商业进业进行行调查调查。电子科大（沙电子科大（沙河）河）西南民族大学西南民族大学四川音乐学院四川音乐学院成都理工成都理工西南财经大学西南财经大学（光华）（光华）西南交大西南交大川师本部川师本部川师东校区川师东校区成都大学（十成都大学（十陵）陵）川大（望江）川大（望江）专业地产整合顾问专业地产整合顾问4 4结结合成都商圈分布合成都商圈分布图图,本案中有三所大学（西南本案中有三所大学（西南财财大、川大、大、川大、电电子科大）涉属成子科大）涉属成熟的商圈中。熟的商圈中。电子科大（沙电子科大（沙河）河）成都理工成都理工西南财经大学西南财经大学（光华）（光华）川师本部川师本部成都大学（十成都大学（十陵）陵）市中心商业圈火车北站商业圈人民南路商业圈天府新区商圈万达商业圈万年场商业圈红牌楼商业圈金沙商业圈营门口、茶店子商业圈东大街商业圈建设路商业圈川大（望江）川大（望江）成都大学（十陵）成都大学（十陵）东门东门南门南门北门北门成都大学主要出入口成都大学主要出入口为东为东南北南北门门，南，南门为门为正大正大门紧门紧靠成洛大道、无商靠成洛大道、无商业业；东门东门为为明蜀路，属社区商明蜀路，属社区商业业；北；北门链门链接十陵接十陵镇镇。商商业业集中在月香集中在月香购购物广物广场场及江及江华华路路两两侧侧社区商社区商业业。成都大学（十陵）成都大学（十陵）石灵上街（公交站）作石灵上街（公交站）作为为成都大学大部分学生出行起始点，而江成都大学大部分学生出行起始点，而江华华路是路是链链接大接大学北学北门门及月香广及月香广场场的干道。所以在的干道。所以在传统传统的社区商的社区商业业的基的基础础上，石灵上街、江上，石灵上街、江华华路形成了特色美食、小吃街。路形成了特色美食、小吃街。成都大学（十陵）成都大学（十陵）月香广月香广场场：共两：共两层层，含两条内街。，含两条内街。主要以美食主要以美食为为主，配套百主，配套百货货超市、网吧、超市、网吧、KTV、台球、台球、ATM、电电玩、玩、药药房、影房、影院等。院等。业态业态分分层层不不统统一，一，经营杂经营杂乱，消乱，消费环费环境境恶恶劣。劣。成都大学（十陵）成都大学（十陵）江江华华路、路、石灵上街石灵上街：社区商：社区商业业。包含快捷餐包含快捷餐馆馆、水吧、眼、水吧、眼镜镜店、美店、美发发、美容、美容、药药房、手机房、手机电电器等器等业态业态。四川师范大学（狮子山）四川师范大学（狮子山）南门南门北门北门川川师师出入口出入口为为南、北南、北门门，南，南门为门为正大正大门门，紧紧靠静安路；靠静安路；东门为东门为劼人路，地劼人路，地铁铁在在建中，有部分社区商建中，有部分社区商业业。繁繁华华商商业业主要集中在南主要集中在南门门的校园春天、校园广的校园春天、校园广场场。四川师范大学（狮子山）四川师范大学（狮子山）静安路（公交站）、南大静安路（公交站）、南大门门作作为为学生主要出行起始点，学生主要出行起始点，临临大大门门两两侧侧的校园春天、的校园春天、校园广校园广场场及静安路沿及静安路沿线线群商就成群商就成为为川川师师学生消学生消费费密集地。密集地。四川师范大学（狮子山）四川师范大学（狮子山）校园广校园广场场：建筑面：建筑面积积1.9万平，万平，环环形内街，形内街，业态业态明确。明确。1F百百货货、饰饰品、服装、美容美品、服装、美容美发发、超市、超市、银银行等；行等；2F、3F茶楼、酒吧、特色美食、主茶楼、酒吧、特色美食、主题题水吧、网吧等；水吧、网吧等；4F酒店、美食、楼酒店、美食、楼顶顶餐吧、餐吧、KTV、影院等。、影院等。四川师范大学（狮子山）四川师范大学（狮子山）校园春天：社区群商，共三校园春天：社区群商，共三层层。主要以美食主要以美食为为主，配套百主，配套百货货超市、网吧、超市、网吧、KTV、台球、台球、ATM、电电玩、玩、药药房、影房、影院等。院等。四川大学（望江校区）四川大学（望江校区）川大位于一川大位于一环环、二、二环环之之间间，属科，属科华华路商圈。西北路商圈。西北门门、西、西门门及小北及小北门为门为主要出入主要出入口，沿口，沿线线商圈密集度：商圈密集度：共和村大于共和村大于凯凯悦新城大于悦新城大于蓝蓝色加勒比广色加勒比广场场。西门西门东大门东大门小北门小北门西北门西北门南大门南大门蓝色加勒蓝色加勒比比凯悦新城凯悦新城共和村共和村四川大学（望江校区）四川大学（望江校区）共和村商共和村商业业主要集中于快捷美食、小吃，中午人流量主要集中于快捷美食、小吃，中午人流量较较大；大；凯凯越新城及学府花越新城及学府花园园为为综综合合业态业态，汇汇集了集了ktv、酒吧、网吧、特色美食、酒吧、网吧、特色美食、乡乡村基、大型超市等，朋村基、大型超市等，朋友聚会最佳地点；友聚会最佳地点；蓝蓝山加勒比扼住西山加勒比扼住西门门、南大、南大门门少数人流，商少数人流，商业业体量不大，体量不大，环环境境恶恶劣。劣。蓝色加勒比蓝色加勒比共和村共和村凯越新城及学府花园凯越新城及学府花园四川大学（望江校区）四川大学（望江校区）共和村：社区商共和村：社区商业业+两两层层独立商独立商业业（有内街）。（有内街）。主要以美食主要以美食为为主，配套百主，配套百货货超市、网吧、超市、网吧、ATM、药药房、水吧等。房、水吧等。四川大学（望江校区）四川大学（望江校区）凯凯越新城：社区群商，共三越新城：社区群商，共三层层（两（两层层在上、一在上、一层层在下）。在下）。主要以美食主要以美食为为主，配套百主，配套百货货超市、网吧、超市、网吧、KTV、台球、台球、ATM、电电玩、玩、药药房、影房、影院、眼院、眼镜镜店等，消店等，消费费中上。中上。学府花园：大型学府花园：大型KTV、影院及、影院及临临街服装、街服装、银银行等商行等商业业。电子科技大学（沙河校区）电子科技大学（沙河校区）电电子科大由于地域特殊性，学生主要商圈于学生公寓子科大由于地域特殊性，学生主要商圈于学生公寓为为中心，中心，建建设设中路、建中路、建设设巷及第五大道附近巷及第五大道附近,钻钻石广石广场辐场辐射至伊藤，形成包射至伊藤，形成包围围圈。圈。南门南门2南门南门西南门西南门万人公寓万人公寓东北门东北门太阳公元（已交房）太阳公元（已交房）电子科技大学（沙河校区）电子科技大学（沙河校区）建建设设中路、建中路、建设设巷：社区商巷：社区商业业，主要以特色美食，主要以特色美食为为主，配套百主，配套百货货超市、网吧、超市、网吧、KTV、台球、台球、ATM、电电玩、玩、药药房、眼房、眼镜镜店等，消店等，消费费中上。中上。第五大道：独立商第五大道：独立商业业1F美食、百美食、百货货超市、服装等；超市、服装等；2F、3F美食、酒吧、咖啡等；美食、酒吧、咖啡等；4F、5F大型大型KTV、影院及网吧等。、影院及网吧等。万人公寓万人公寓电子科技大学（沙河校区）电子科技大学（沙河校区）建建设设中路、建中路、建设设巷巷电子科技大学（沙河校区）电子科技大学（沙河校区）第五大道第五大道西南财经大学（光华校区）西南财经大学（光华校区）西南西南财财大北面大北面为为成温高架、西成温高架、西边为边为地地铁铁7号号线线在建中，在建中，主要商主要商业业居中于南居中于南门门馨地、馨地、光光华华街、及大地街、及大地新光新光华华、仁和春天。、仁和春天。南门南门南南1门门大地大地 新光华新光华北北1门门北门北门仁和春天仁和春天西南财经大学（光华校区）西南财经大学（光华校区）大地大地新光新光华华、仁和春天、仁和春天：集中独立商：集中独立商业业，特色美食，大型百，特色美食，大型百货货超市、网吧、超市、网吧、KTV、ATM、电电玩、玩、药药房、眼房、眼镜镜店店等等各各类业态类业态。馨地、光馨地、光华华村街：社区商村街：社区商业业含有美食、百含有美食、百货货超市、服装、超市、服装、银银行、干洗、行、干洗、药药店、店、美容美美容美发发等生活配套等生活配套业态业态。馨地商业馨地商业大地大地 新光华新光华仁和春天仁和春天西南财经大学（光华校区）西南财经大学（光华校区）大地大地新光新光华华西南财经大学（光华校区）西南财经大学（光华校区）馨地、光馨地、光华华村街村街成都理工大学成都理工大学成都理工大学所成都理工大学所处东处东三三环环附近，没有成熟的商圈。学生流附近，没有成熟的商圈。学生流经经西西门门出行，出行，中中环环二仙二仙桥桥至至罗兰罗兰小小镇镇自然成了自然成了理工学生消理工学生消费费的集聚地；而的集聚地；而临临近宿舍的近宿舍的理工理工东东巷巷，依托快，依托快捷消捷消费费，打造出一条，打造出一条临临河小吃街。河小吃街。西门西门西北门西北门罗兰小镇罗兰小镇中环二仙桥东中环二仙桥东北门北门理工东巷理工东巷成都理工大学成都理工大学罗兰罗兰小小镇镇：三：三层层集中商集中商业业，一条内街。，一条内街。特色美食，百特色美食，百货货超市、网吧、超市、网吧、KTV、ATM、药药房、眼房、眼镜镜店店等等各各类业态类业态。理工理工东东巷：棚巷：棚户户区，以美食、小吃居多，也有少量小商品店、手机店、理区，以美食、小吃居多，也有少量小商品店、手机店、理发发屋屋等。等。二环罗兰小镇二环罗兰小镇理工东巷理工东巷成都理工大学成都理工大学罗兰罗兰小小镇镇成都理工大学成都理工大学理工理工东东巷巷总结n n从以上项目来看，学区商业作为炙手可热的商业，主要依托高校聚集的地区环境，以大学生客流为主营点的运营模式。n n学区商业选址多数位于学生必经的路段或者校门处，如商业毗邻学生宿舍，会得到更多的消费支持。n n其次，在业态上，与各高校相符的商业业态是与学生生活、学习息息相关的产品，如特色餐饮、服装、培训市场、休闲吧、书店、眼镜店、电子消费类产品、格子铺等店铺、百货店、体育用品店、网吧等。业态涵盖了生活中衣食住行的方方面面，其中数量最多的餐饮类商铺占所有商铺的50%以上。如商业店面装修设计能多样性，定能提升店面形象，引发消费者的关注。n n在投资角度上，与普通商业模式相比学区商业投资门槛更低、回报周期更短以及经营手段更为灵活。集中性商圈涵盖的业态更广，消费者选择性更高，消费率就越高。专业地产整合顾问专业地产整合顾问3030项目链接n n川大锦江商业街，紧临川大锦江商业街，紧临川大锦江校园，拥有川大锦江校园，拥有2 2万学生余师生消费者，属典型的学区万学生余师生消费者，属典型的学区商业。商业。n n结合以上学区商业的分析，针对川大锦江商业街项目建议：结合以上学区商业的分析，针对川大锦江商业街项目建议：n n选址应重合学生出入、游玩等习惯性道路。选址应重合学生出入、游玩等习惯性道路。n n项目整体风格：形成主题街道，尽显年轻时尚、有活力，主题雕塑有利于传播。项目整体风格：形成主题街道，尽显年轻时尚、有活力，主题雕塑有利于传播。n n商业楼层，形成统一管理，内街镶入形成环形包围，商铺紧凑布局，形成火爆消费商业楼层，形成统一管理，内街镶入形成环形包围，商铺紧凑布局，形成火爆消费假象。假象。n n业态布局，业态上尽可能是与学生生活、学习息息相关的产品，如特色餐饮、服装、业态布局，业态上尽可能是与学生生活、学习息息相关的产品，如特色餐饮、服装、KTVKTV、水吧、酒吧、书店、眼镜店、电子消费类产品、网吧、酒店、影院等。、水吧、酒吧、书店、眼镜店、电子消费类产品、网吧、酒店、影院等。n n进驻强有力的主力店，不仅能带来更多消费，还促进招商。进驻强有力的主力店，不仅能带来更多消费，还促进招商。成都汇诚天智地产顾问有限公司成都汇诚天智地产顾问有限公司