大厦物业工作简介.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,大厦名称,：,东淮海国际大厦,2,议程,了解您的客户,管理中心架构图,在管理合同下我们需负责什么工作,?,大厦简介,维修供应商,指定装修供应商,紧急应变，准备,/,应变：紧急程序,事件管理,装修管理,保安管理,公司的信息科技系统,3,了解您的业主代表,在以下的组织图里，您的业主代表是谁,?,4,物业管理中心,人员,架构图：,5,在管理合同下我们需负责什么工作,?,公共区域管理,维修及保养,保安,清洁,营运,绿化,财务管理,装修管理,客服,采购,供应商管理,紧急事故处理,6,在管理合同下我们需负责什么工作,维修保养,单位交收,支付开支,保安,清洁,工程,定期报告,/,例会,年度预算,大厦信息,8,一般大厦资料,大厦高度,层楼,(,地面以上,),层楼,(,地面以下,),总面积,标准楼层面积,楼层与楼层之间的高度,楼层负荷,分区安排,停车场的楼层位置,避难区楼层的位置,大厦墙幕种类,大厦特别的地方,大厦所得奖项,大厦主要租户名称,9,大厦资料,中央空调系统,类型,类别,品牌,楼目,每个制冷能力,分区安排,(,如有,),夜间,(,如有,),10,大厦资料,-,供电和分配系统,变压器的数目,变压器功率,紧急发电机数目,紧急发电机功率,可提供租户的紧急电力供应,每层的标准供电标准,11,大厦资料,-,火警警报系统,所服务范围,卷帘门,广播系统,烟感装置,喷淋,消火栓,联动设置,手动,/,自动,是否联网,12,大厦资料,-,电梯,所服务范围,停车场,低区,中区,高区,整幢大厦,电梯类型,乘客,乘客,乘客,乘客,货物,电梯品牌,指定电梯编号,所服务楼层,电梯容量,最高运行速度,13,大厦资料,-,自动扶手梯,所服务范围,自动扶手梯品牌,指定自动扶手梯编号,所服务楼层,14,大厦资料,：,电信及电视,电信服务供应商名称：,可使用的电视种类：,可否使用卫星电视：,15,大厦资料：大厦运作时段,星期一至五,星期六,星期日,公众假期,停车场开放时间,正常冷气供应时间,正常公共照明运作时间,正常电梯运作时间,16,维护供应商,供应商,空调系统,消防服务系统,电梯及自动扶手梯,电力供应及分配,紧急发电机,吊舱,公众广播系统,巡更系统,停车场管理系统,门禁管理系统,闭路电视,大厦自动化系统,紧急准备应变,18,紧急准备,/,应变,：,紧急程序,在以下情况下阁下应怎样做什么呢,？,水淹,火警,电力中断,电梯故障,气体泄漏,炸弹威胁,罪行,自杀,交通意外,公众媒体,化学物品泄漏,19,紧急准备,/,应变,：,紧急联络名单,(,员工,/,供应商,/,公营机构,),请立即把以下电话输入到阁下的手机内！,紧急联络名单,大厦经理,大厦工程师,消防系统服务供应商,燃气公司,供电局,20,紧急准备和应变,工具类被,地点,已准备可用的地方,(,是/否),急救箱,是,/,否,安全绳,是/否,紧急吸水工具,是/否,防火毛毯,是/否,沙包,/,沙袋,是/否,21,紧急准备,/,应变：演习,火警演习会在,月举行,举行演习由如真实紧急程况,熟悉逃生路线并依从该逃生进行演习,帮助维持秩序及在演习中引领参加者到,在大厦主管领导下为参加者点名,22,紧急准备,/,应变：主要阀门位置,主要阀门类别,位置,供水系统的主要阀门,主要可燃气体阀门,冷冻水供应的主要阀门,冷却水供应的主要阀门,热水供应的主要阀门,消火栓系统的主要阀门,喷淋系统的主要阀门,事件管理,24,1.,目的,确保公司有一个一致及协调的方向去认知，通知，优先处理，调查，分析和行动及事故回馈,让公司每一位成员都能分享有关经验,支持符合良好公司管理标准,确保通知实时相关人仕,加强公司处理事故的能力,25,事故通报者职责：,填写事件报告,大厦经理职责：,1,）完善事件报告、确定事故等级,并递交写字楼主管,2,）起草事件调查分析，并于规定时,间内上报写字楼主管,写字楼主管职责：,1,）审核事件报告、事故等级,并递交科技及发展小组,2,）审核事件调查分析，并递交,科技及发展小组,科技及发展小组职责：,1,）,将事件报告存入“事件报告网上,平台“,2,）将事件调查分析更新至“事件报告,网上平台“,2,.,事件上报流程图,26,所有物业及设施管理部的同事都必须遵守事故管理政策。有关事故通报范围覆盖，以如下事件为例，但不限制于下列事件：,不道德行为,违法事情,欺诈,盗用,炸弹威胁,恐怖分子攻击,导致客户或租户有实在或潜在财务损失的事故或险失事故,导致实在或潜在的保险索偿事故或险失事故,导致实在或潜在的人体伤害或死亡事故或险失事故,导致无法履行合约的事故或险失事故,重要设备环境管理事故,3.,应用范围,27,事故等级,(ISL),评估,Incident Severity Level(ISL),意为“事故等级”，其适用于所有事故，包括项目内或公司内所发生的事故。当,ISL,等级被评定及输入“事件报告网上平台,”,系统内，它会被作为一个依据去执行所需之呈报。,4.,事,故,等级,28,一级事故,(ISL 1),滑倒或高处堕下的事故中受伤,中度的医务治疗,受伤引致晕倒,非计划物业部份地方需进行疏散,发现轻微的退伍军人症,(10cfu/ml and 1000cfu/ml),-,灾难事故引致公众注意,-,严重的数据中心事故,-,有机会失去主要客户,-,直接或潜在损失多于美金,50,000,严重事故,需要进行区域性的通报,事故应尽快通报及呈报,事故类型如,5.,事,故,等级分类,31,6.,报告时限,所有事故应按下列时限通报,:,培训及发展小组需输入“事件报告网上平台,”,作正式通报,:,非涉及重要设备环境管理之一级事故：在事故发生后一个工作天内,非涉及重要设备环境管理之二级事故：在事故发生后十六个小时内,非涉及重要设备环境管理之三级事故：在事故发生后八个小时内,涉及重要设备环境管理之一、二级事故：在事故发生后十二小时内,涉及重要设备环境管理之三级事故：在事故发生后六小时内,请大厦经理按上述时间将报告提交写字楼主管。写字楼主管须及时提交公司有关部门。,32,7.,所需行动,一级事故,(ISL 1),通报者,以电话,/,电邮通知大厦总经理,/,项目负责人,采取一些措施稳定现场或防止事故继续恶化,提供适当慰问给受害者,收集一切与事故有关的信息使有关同事能全面了解整个事故发生过程,填写,事件报告,，于事故发生当天内将报告递交大厦经理,大厦总经理/,项目负责人,立刻以,电话,/,电邮通知所辖写字楼主管，确定事件等级并递交事件报告,适当的调配资源处理事故,通知客户并定期,更新事故状况,除按报告时限指定时间提交报告外另须于四十五天内呈交,根源分析调查,报告，并由写字楼主管递交公司有关部门。,培训及发展小组,立即把事故资料存入,“,事件报告网上平台,”,定期更新事故状况,33,7.,所需行动,二级事故,(ISL 2),通报者,以电话,/,电邮通知大厦总经理,/,项目负责人,采取一些措施稳定现场或防止事故继续恶化,提供适当慰问给受害者,收集一切与事故有关的信息使有关同事能全面了解整个事故发生过程,填写事件报告，于事故发生,四个小时内,将报告递交大厦经理,大厦总经理,/,项目负责人,立刻以,电话,/,电邮通知所辖写字楼主管，确定事件等级并递交事件报告,适当的调配资源处理事故,通知客户并定期,更新事故状况,除按报告时限指定时间提交报告外另须于四十五天内呈交,根源分析调查,报告，并由写字楼主管递交公司有关部门。,培训及发展小组,立即把事故资料存入,“,事件报告网上平台,”,定期更新事故状况,34,7.,所需行动,三级事故,(ISL 3),通报者,以电话,/,电邮通知大厦总经理,/,项目负责人,采取一些措施稳定现场或防止事故继续恶化,提供适当慰问给受害者,收集一切与事故有关的信息使有关同事能全面了解整个事故发生过程,填写事件报告，于事故发生,两个小时内,将报告递交大厦经理,大厦总经理,/,项目负责人,立刻以,电话,/,电邮通知写字楼主管，确定事件等级并递交事件报告,适当的调配资源处理事故,通知客户并定期,更新事故状况,除按报告时限指定时间提交报告外另须于四十五天内呈交,根源分析调查,报告和,详细调查,报告，并由写字楼主管递交公司有关部门。,培训及发展小组,立即把事故资料存入,“,事件报告网上平台,”,更新事故状况,装修管理,36,装修管理：需要由住户,/,承包商所提供的文件,(,如果适用,),提供图纸供批核,消防和质监局批文,供应商员工一览表,工人执照副本,紧急联络表,动火证,施工计划,工程全保保险或公众责任险,主材料清单,装修押金,37,装修管理,-,施工期间,请确保以下情况能够遵守：,所有施工工人都配戴由管理处发出的工作证,为受影响地方作出适当保护,提供轻便的灭火器,设置急救箱,在未经许可前不得自行中断,/,隔离电源、空调或消防服务；,在未经批准的前不得进行结构性切割、钻凿,不准做有噪音产生的工作,不准对其他租户造成骚扰或厌性的行为,每天清理工地内的垃圾,在上落物料前，应与管理处协调,运送东西前先获批准规定时间或行走路线,遵照所有装修指南内容,38,装修管理：消防系统隔离通知,消防或主要系统的隔离工作，大厦管理中心必须做出预先安排,在隔离消防系统或主要系统前必须由大厦管理中心预先审批，并通知相关受影响的租户。39,装修管理：装修工程完成,确保大厦内设施如阀门，卷帘门及配电系统的功能是正常,确保依照已批准图纸施工,确保所有被发现的缺陷,/,瑕疵已被清除,确保其它租户并没有在该工程中有任何影响,/,损失,确保所有工具,/,已从施工场地带走,确保所有受影响的范围已被清理,在上述事项未被清理前，装修押金将不会被退还,保安管理,41,保安管理,-,访客登记,在非办公时间内登记访客的个人数据,(,如身份证编号或工作证编号,),42,保安管理：非办公时间的管理,任何人仕不得在大厦内过夜,请把门,/,从,时至,时关好及锁上,在,时后，记录所有离开大厦人仕的数据,在,时后，检查所有人仕从搬运出大厦的货物，并核证它们是否有通行文件,询问个别游荡或行为可疑人仕,把部份载客电梯或载货电梯锁上,请租户提供有关留在其单位内的人数及其工作时间,43,保安管理：钥匙,所有钥匙都应该有适当标识,请把所属大厦的钥匙全放在大厦钥匙柜内,不得将万能钥匙交与非大厦员工,任何钥匙在交于借用者前须先在钥匙登记簿内登记,钥匙借用者须在同一天内把钥匙带回,机房钥匙在任何时候应锁在钥匙柜内,临时通行卡需设定编号并作登记,44,保安管理：车辆,检查停车证，确保其之有效性,熟悉车道通路，保安设施及消防设施,登记车辆进出停车场的资料,(,包括车辆号码及车辆进出时间,),如司机违反泊车条例,/,交通标志，该车辆应被禁止进入停车场,至少安排一名员工负责管理车辆进出收费,若有停车卡遗失，员工必须记录车主资料及车辆资料,45,答問時間,