物业管理的成本控制PPT课件.ppt

物业管理成本控制财务管理中心.物业行业面临的问题及解决途径1、面临的问题：物价上涨，成本逐年增加，物业管理费的上涨却难上加难，经营压力越来越大。2、怎样化解这种经营压力？-增收节支提高物业管理费的收缴率增加多种经营收入控制成本.成本管控措施一、实施全面预算管理二、减员增效控制人力成本三、安保外包四、降低公共水电的能耗五、在管理节能上下功夫六、加强维保费用控制七、加强成本考核、建立激励机制.一、实施全面预算管理为了有效监控项目运作情况，每年年初物业都与各项目签订经济指标管理目标责任书，责任书中明确项目的人力、物力资源配备，明确财务收支预算和年度管理目标等，以此作为考核项目年度管理绩效的依据。实施全面预算管理有利于企业宏观管理目标的实现，可使企业有限资源得到充分利用，有利于监控和考核项目管理绩效，更重要的是有利于成本控制。.二、减员增效控制人力成本-区域化管理一、实行区域化管理，采取一拖N的管理模式，即距离较近的几个项目只设立一个管理处进行统管，在保障服务品质的同时减少人员设置。一般是在规模较大的项目设立管理处，然后搭载周边一个或几个规模较小的项目，由该管理处统一管理。如南山片区共有5个项目，若设立5个管理处则需要5套人马，现只设立一个管理处，统一管理5个项目，这样在理论上就减少了经理、秩序维护主管、环境主管、工程主管各4人。.二、减员增效控制人力成本-技改、合并岗位二、通过技改，合并岗位。有的规模较大的小区，既设有消防中心，又设有监控中心，按规定每个中心都要安排人员24小时值班。为了合并岗位，可以通过技改将消防中心、监控中心的设备合为一处。显而易见，合并后就可以减少一个值班点，减少一个值班点相当于减少三个半人的人力成本，一年就可节支约10万元的人力成本，并且一次投入长期受益。.二、减员增效控制人力成本 技防减员三、通过加强技防来减少秩序维护人员的岗位设置。如没有封闭的小区修建围栏尽量实现封闭；在人流量大的出入口加装摄像探头；加装单元门的门禁系统等。这在提升小区硬件档次的同时，还可以降低秩序维护人员的巡视频次。.二、减员增效控制人力成本-机器替代四、通过配备先进的机器设备来减少人员投入。如生活垃圾的收集和运输采用电动垃圾车，秩序维护员巡逻采用电动巡逻车等，通过提高工作效率来减少人员编制。用技防代替人防，用机器代替人力，是减少人力成本投入的一个思路，人员减少了，一定程度上还降低了劳动用工风险。.三、安保外包安保外包也属于减少人工成本安保外包，一般安保公司购买五险一金，如将安保人外包给安保公司，可减少五险一金支出。.四、降低公共水电的能耗公共水电能耗是物业管理成本支出的第二大项目（合同中明确公共水电支出由用户分摊的项目除外），做好水电的节能降耗工作是成本控制的重中之重。充分重视水电管理重视节能设备和节能灯具的改造和应用.四、降低公共水电的能耗-水电管理充分重视水电管理：每个项目都要建立水电统计月报表，报表要求对水电总表与各级分表的读数每月进行统计分析，若发现总分表间有差异，说明存在问题，就要追根溯源，找出问题所在。问题无外乎存在两种可能，一是计量有错误或有误差，如使用8年以上的机械式电表就可能存在较大误差，且误差大多是电表走慢，对于由管理处代收代付的住户或商家的电表，若出现这个问题，就要及时与使用方协商更换电表，否则吃亏的是管理处。二是可能存在偷电现象或埋设在地下的给水管道出现漏水。.五、在管理节能上下功夫-无负压加水泵重视节能设备和节能灯具的改造和应用一是无负压加压水泵的应用。目前不少小区的生活供水系统都采用传统供水模式，即市政自来水先进入地下水池，然后通过变频泵输送到各家各户。现在有一种无负压加压水泵，直接与市政自来水管接驳，采用高效能泵体和先进变频设备，来取代传统供水设备。这种供水设备结构紧凑，能耗低，相比之下能节省电费40%至70%。合作模式是对方提供供水设备进行改造，管理处不用任何投入，节省的电费折合人民币然后分成，比如8年合作期，管理处和对方五五分成，8年间设备的维护保养由对方负责，8年合作期满后设备归管理处所有。事实证明，这是一项没有投入却有回报的业务，早一天改造就早一天受益。.五、在管理节能上下功夫-地下水管查漏重视节能设备和节能灯具的改造和应用二是重视地下供水管道的查漏工作。老旧一些的小区，地下给水管网因锈蚀穿孔导致泄漏的事件常有发生，但不易被人们察觉，若不能及时发现，哗哗的水犹如花花的钞票不断流失。在每月的水电用量分析时，当发现水表的总表与分表计量数据有差异，即应全面检查供水管道是否有跑冒滴漏现象，在检查中，由于地下管网看不见摸不着，检测难度大，需采用专用仪器进行检测，如机械听音杆、超声波电子测漏仪等设备。有.六、加强维保费用控制加强维修保养费用控制维修费用包括公共部位维修费用和日常维修费用，在物业管理公司的成本中占很大比重。若在物业管理中控制了维修费用就可能在很大程度上控制了物业管理费的支出，维修工作的好坏也直接影响到物业管理的水平。因此，在物业管理的财务管理工作中对维修费用要做到最恰当的控制。物业管理公司应要求各管理处认真编制维修费用的全年预算，同时建立和完善维修费用审批制度。.六、加强维保费用控制加强维修保养费用控制签订定期合同。与优质服务、价格合理、讲信誉的维修公司签订定期合同，不但服务质量可得到保证，还可得到价格上的优惠。采用竞争招标方式。对大项目的维修要实行竞争招标，通过维修单位提供的服务、价格的比较，挑选出合适的单位来为公司服务，尽量把费用控制到最好的水平。.六、加强维保费用控制加强维修保养费用控制把握好维修时间。平时注意小修理，别让机器超负荷运转后才修理。做好维修行业的信息调查和信息收集。只有及时掌握市场的价格信息、技术信息，才有办法决定是自修还是外修。比如，对于小修、中修工程，可以由公司各管理处的工程维修人员来组织完成。.七、加强成本考核，建立激励约束机制 物业管理企业对各管理处的成本指标考核要贯彻严肃认真的原则，按规定对各管理处进行考核，敢于动真碰硬，才能使各管理处意识到成本控制的责任和重要性，这是调动管理人员的积极性，完成目标成本的保证。为保证全年目标成本的实现，财务部对各管理处实行定期考核，同时各管理处对职工个人实行定期考核，并通过成本管理责任制考核，使各管理处的预算成本执行情况与单位、个人利益结合起来。还要把对各管理处领导的考核任免同加强成本管理结合起来，充分发挥机制的约束和激励作用，从而推进物业公司成本管理水平的不断提升。.谢谢.