哥不知道的卖楼有狠招？.doc

不可不知的5个卖楼秘密 开发商卖楼有狠招
楼市限购依旧严苛，但市场环境却随着信贷条件的宽松变得活跃起来。排队购楼、货源紧张、价格上涨，诸如此类的市场信息让看房者神经紧绷，市场真的回暖得如此迅速吗？是，也不是。
每个行业都有一些所谓的公开秘密，为了能卖楼，开发商想出各种办法，和购房者大玩心理战，似乎不用点“非常手段”就不能卖楼。
作为购房者，买到心水房自然皆大欢喜，但若不摸清对方情况就下手，难免遭遇“被人卖了还帮人数钱”的境况。买房5大公开秘密，看一看，做到心中有数，把握购房主动权。
饥饿营销
你以为没房了吗？
记者的朋友小刘上周到位于南海的某楼盘看房，接待他的销售人员给介绍了几套，但小刘对户型的朝向不是很满意，问销售人员是否有南北朝向的好房源。小刘说，当时该销售人员一口咬定说已经卖完了，就剩下这几套了。看到小刘犹豫的样子，该销售人员还告诉他如果不买，这几套都没有了。
考虑再三小刘最终还是没下订。小刘说，他后来找到熟悉开发商的人内部一打听，其实那栋楼还有不少房源没卖出，只是开发商想要通过一点点推的方式来制造货源紧张的假象。
小刘所碰到的情况就是饥饿营销法，饥饿营销法是房地产销售中的一种常用手段，除了告诉你房源紧张以外，很多时候开发商还会把好卖的房源以“售罄”示意，一方面表明该楼盘热销，另一方面把难卖的房源先卖了，后期好卖的房源自然就容易卖了。
蓄势待发
总不开盘的秘密
“我上个月就去做了客户登记，打了几次电话给销售人员，都说准备开了，但怎么等了这么长时间还没开盘呢？”这是很多市民在购房时会碰到的情况。
事实上，从登记到开卖，业内把这叫做蓄客期，蓄客期是楼盘营销者预判销售情况以及定价的重要依据。
有的开发商由于前期对市场预判不是很理想，而在蓄客后发现不错，便会看客定价，临时提价。业内人士指出，临时提价虽然能保证开发商的既得利益，但对于品牌维护不是很好，容易引起购房者的反感，反而导致交易失败。
先苦后甜
你以为买到了特价房？
“最低7000元/㎡起”、“10套一口价单位”，这是近期很多楼盘推出的促销口号，和一般商品一样，特价的东西总能撩动人的神经。特价房源有吗？有，但也许并不如购房者想象得那么“特”。
楼盘销售一般遵循低开高走的策略，即第一批销售价格稍低于楼盘平均价，之后慢慢提价。对于开发商来说，碰到市场环境差时，把品质不是很好的房源拿出来做特价是撬动市场的不二法则。可能在购房者眼中房子是比以前便宜了，但事实上，也许这批房价售价理该如此。
当然，萝卜青菜各有所爱，也许对你来说噪音是不能忍受的，但对于某些人来说却只是瑕不掩瑜。所以不管特不特价，只要购房者觉得房源心水，就足够了。
放烟雾弹
你以为开发商慈悲了？
你听说过放风价吗？“听说这个楼盘要卖一万五，真是天价啊，”这就是放风价。
这一招通常用在一些定位较高档的楼盘上购房者在开盘前做登记时通常会向销售人员打听价格，以衡量是否符合自己的心理价位。对于高端盘来说，其客户对价格不是很敏感，看重的是楼盘质素，而高价通常会让他们把对楼盘品质的认知提升一个档次，就好比奢侈品玩的就是档次。
譬如某楼盘告诉客户，开盘时单价可能要去到一万五千元，这个价格大大超出同区域房价，客户在喟叹价高的同时便将楼盘定位成了楼王。但事实上，等到开卖时一看只卖一万一千元每平米，尽管这个价格并不比同区域售价低，但也打破了客户之前的心理价，这就让很多购房者趋之若鹜了。
晚上开盘
黑灯瞎火把房买
在传统的开盘策略中，锣鼓喧天，歌舞升平是每个楼盘开卖时的既定模式，但这一模式在近几年被逐步打破。“啊，本来想明天去看看的，怎知它昨天晚上就卖了，哎。”晚上买房，这一策略被越来越多的开发商所青睐。
按说晚上光线不好，人气不足，为何开发商却情有独钟？晚上开盘究竟有何奥秘所在？有的销售人员解释为白天购房人要上班，晚上有空，也有销售人员说是因为不想买房人在购房环节上犹豫，“买房时选房最耗时，晚上开盘大家都想买完早点走，就会比较爽快。”该销售人员说。
原来如此啊！有专家解释说，人在晚上由于开始疲惫了，精力不如白天，就会更加感性，因此决定买房的几率更大，开发商就是把握了购房者的这种心理。
没办法，“买的就是不如卖的精”，所以购房者日后如果碰到要晚上去买房的，记得带上风油精或是提神醒脑的饮料吧，切记冲动是魔鬼啊。
舌尖上的中国楼市：开发商不敢卖老百姓不敢买

中国正在流行“舌尖”。“舌尖”本是名词，现在隐喻饮食文化。其实，还有一种“舌尖现象”，是指在问题解决过程中通常会遇见的一种体验，简称TOT，即我们生活中常见的“欲言又止”、“难以用言辞表达”的感受。答案就在嘴边，我们能够清晰地感觉到，却没有办法把它说出口或加以具体的描述。这是因为大脑对记忆内容的暂时性抑制所造成的，这种抑制受多方面因素影响。
当然，今天所讨论的“舌尖现象”与楼市有关。回望，中国1999年“房改房”未班车后进入市场化发展了10余年，是所谓的黄金十年，楼市一直有起落，在起起落落之间便是语论不休。楼市的变化，与供求有直接关系，也与经济周期、政府导向等多方面有关，但是，近年来的楼市却一直在舆论中颠簸前行，比如2009年楼市一发不可收拾的现象，就与各位专家名嘴和媒体舆论引导息息相关。当年，在政策的推动下，穷了一年多的开发商当然希望楼市如芝麻开花节节高，在各位地产大佬、财经专家等名人的观点言论推动下，“农村城市化需求将使中国楼市繁荣30年”、“中国人均土地紧张，楼价只升难跌”等观点不断加热市场，加上高价的土地出让，“面粉贵过面包”之说，更让老百姓相信和害怕楼价只升不跌，于是蜂拥购房，有能力的不止买一套，没能力买的怕楼价一路攀升借钱贷款也要买，有钱人买的更是动则过千万元的豪宅，国内外投资团更是数以亿计的收购项目，一下子中国的楼市在哗然声中一片繁荣，楼价暴升、销售大增，正所谓“市道好鸡犬也升天”，2008年囤积了一年的供应量一下子就变成了供不应求。今天回过头来看，这样的疯狂，难道不是各种商业策划的无形巨手推动之下所形成的吗？
“舌尖”让楼市曾经疯狂。经历了两年的政策调控，总算有所成果，价格有所回落。然而，今天的局面，何曾又不是“舌尖现象”？
目前，停滞了一年的楼市，开发商因为资金紧张带来的压力是不言而喻的，由于害怕被推到风口浪尖，各位地产大佬尽管很多苦水要吐，但却“欲言又止”；作为政府，看到调控的成效，也深知开发商眼前所面对的压力以及地方政府因缺少土地出让带来的财政压力，政府的声音也有所缓弱；作为老百姓，面对房价回落，该买？不该买？其实，回落的房价依然让较多的购房者难以承受……楼市的“舌尖现象”让人无奈。
面对目前的楼市困局，政府尽力了，开发商痛苦了，老百姓的愿望还未达到，作为关乎国计民生的房地产行业，应以国家政策为导向，以合理的利润为基础，按市场的需求做开发，走市场化道路，让房地产市场健康持续的发展才是最终出路。
对于让人无奈的“舌尖现象”，尽管都有难言之隐，但各方还是忍耐一下吧，楼市不要再来一次“舌尖上的疯狂”，楼市需要理性，而不是疯狂的鼓吹和炒作。
老子说：上善若水，大成若缺。
一切只有顺应自然，才能健康恒久。　　若谷