房地产经纪人考试《基本制度与政策》试题（15）.doc

房地产经纪人考试《基本制度与政策》试题（15）
　　1．下列关于对建设工程招标的管理，说法不正确的是（ 　）。
　　A．招标分为公开招标和邀请招标两种
　　B．招标分为公开招标、邀请招标和协议招标三种
　　C．招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告
　　D．招标人采用公开招标方式的，不必发布招标公告
　　E．国家和地方重点项目，如不适宜公开招标的，经批准，可以进行邀请招标。
　　[答案]B，D
　　[解析]招标分为公开招标和邀请招标两种。招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。
　　2．下列属于申请领取施工许可证具备的条件包括（ 　）。
　　A．建设工期16个月，建设资金的到位率33%
　　B．取得建设工程规划许可证
　　C．建设工期10个月，建设资金的到位达46%
　　D．未取得商品房预售许可
　　E．建设监理企业尚未确定
　　[答案]A，B
　　[解析]建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：
　　1）已经办理该建筑工程用地批准手续。
　　2）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。
　　3）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。
　　4）已经确定施工企业的。
　　5）满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。
　　6）有保证工程质量和安全的具体措施。
　　7）按照规定应该委托监理的工程已委托监理。
　　8）建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%．
　　9）法律、行政法规规定的其他条件。
　　3．下列关于房地产广告的表述中，错误的有（ 　）。
　　A．《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传
　　B．在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告
　　C．房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号
　　D．房地产广告中，对房地产的项目位置介绍，可以所需时间来表示距离
　　E．房地产广告中，可以使用建筑设计效果图或者模型照片。为达到形象效果，不能在广告中注明
　　[答案]B，D，E
　　[解析]在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，不得发布广告。房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号。房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。
　　4．房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以（ 　）为基础，参照当地的市场价格进行评估。
　　A．基准地价
　　B．标定地价
　　C．各类房屋的重置价格
　　D．各类房屋的抵押价格
　　E．各类房屋的租赁价格
　　[答案]A，B，C
　　[解析]《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估”。
　　5．下列房地产属于不得转让情况包括（ 　）。
　　A．依法收回土地使用权的
　　B．共有房地产，经过其他共有人书面同意的
　　C．未依法登记领取权属证书的
　　D．依法登记领取权属证书的
　　E．权属有争议的、依法登记领取权属证书的，属于可以转让的房地产。
　　[答案]A，C
　　[解析]共有房地产，经过其他共有人书面同意的。
　　6．下列关于房地产抵押的表述中，正确的是（ 　）。
　　A．在建工程抵押，是指建设工程教育网整理抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为
　　B．以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，土地必须是以划拨方式取得的
　　C．以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押
　　D．债权债务合同是房地产抵押合同的从合同，债权债务的主合同无效，抵押合同也就自然无效
　　E．《担保法》规定房地产抵押合同自登记之日起生效
　　[答案]C，E建设工程教育网整理
　　[解析]在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。房地产抵押是担保债权债务履行的手段，是债权债务合同的从合同，债权债务的主合同无效，抵押这一从合同也就自然无效。
　　7．某业主以一物业作抵押贷款，首先与甲、乙、丙三家银行签订了抵押合同，随后，业主分别先后与甲、丙、乙三家银行，到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，三家银行受偿顺序为（ 　）。
　　A．三家银行按贷款额分摊
　　B．甲
　　C．丙
　　D．乙
　　[答案]B，C，D
　　[解析]同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变更抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。
　　8．下列业务中，应当办理房屋变更登记的情形有（ 　）。
　　A．房地产的用途变更
　　B．权利人法定名称改变
　　C．交换房屋
　　D．房屋门牌号码的改变建设工程教育网整理
　　E．分割房屋
　　[答案]A，B，D
　　[解析]交换房屋、分割房屋应当办理房屋转移登记。

　　9．房地产权属登记程序中，关于公告，说法不正确的是（ 　）。
　　A．公告是对没有产权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权
　　B．公告是对可能有产权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权
　　C．公告是房屋权属登记的必经程序
　　D．登记机关认为有必要时，就进行公告
　　E．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经3个月无异议的方可予以补发房屋权属证书。
　　[答案]B，C，E
　　[解析]房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书。
　　10．有下列（ 　）情况，土地管理部门不予受理土地登记申请。
　　A．提供的证明材料不齐全的
　　B．不能提供合法证明的
　　C．申请登记的土地在本登记区的
　　D．土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地使用权出让年限的
　　E．按规定应当申报地价而未申报的，或者地价应当经土地管理部门确认而未办理确认手续的
　　[答案]A，B，D，E
　　[解析]申请登记的土地不在本登记区的，土地管理部门不予受理土地登记申请。