世联房地产产品专题研究p市场调查分析PPT课件.pptx

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。房地产产品专题研究本报告是严格保密的。房地产产品专题研究房地产产品专题研究1.1.1.住宅产品住宅产品住宅产品2.商业产品3.办公产品2本报告是严格保密的。住宅产品住宅产品1.1.多层、低层多层、低层2.2.小高层小高层3.3.高层高层4.4.超高层超高层3本报告是严格保密的。多层、低层多层、低层洋房产品洋房产品别墅产品别墅产品类别墅产品类别墅产品4本报告是严格保密的。p花园洋房概况p花园洋房的特征p花园洋房常见类型p花园洋房个案分析目录5本报告是严格保密的。花园洋房的起源花园洋房是介于多层住宅与别墅之间的一种多层板式建筑，它起源于300多年前的英国。登陆中国花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西方文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品。从现在的房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。花园洋房概况住宅产品花园洋房6本报告是严格保密的。花园洋房的定义狭义定义就是GardenVilla（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）、TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。广义定义 广义花园洋房介于别墅和普通公寓之间，它具有部分别墅（独栋和联排Townhouse）的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利，因此从某种程度上看，其在地理区位上也位于别墅区和主城区之间。定义特点广义花园洋房的容积率比狭义的要高些，但也同属低密度住宅，户型和普通住宅户型相仿，有100多平米的平层，也有近200平米的复式；基本位于郊区，是住宅郊区化的产物；6层以下多层板式建筑，以四层为主，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。花园洋房的建筑风格有欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式（按照中方业主偏好，在建筑技术、房屋结构及住宅设备上采用西式风格，在平面布置、内外装修、庭院绿化方面融入中国传统特色，风格多样）等。住宅产品花园洋房7本报告是严格保密的。p花园洋房概况p花园洋房的特征p花园洋房常见类型p花园洋房个案分析目录8本报告是严格保密的。花园洋房特征花园洋房是一种典型的低密度住宅，容积率通常在1-2之间。顾名思义，花园洋房包含两个比较显著的特征。其一是花园，“花园”就是在强调居住的环境。其二是洋房，“洋房”则更多地借鉴了西方建筑舒适度内容，另外，花园洋房还应该更多地考虑到住宅的环境、住宅的舒适度。花园洋房体现出“两低一高”，“两低”之低层数、低密度，“一高”指高舒适度。住宅产品花园洋房花园洋房是介于联排别墅和普通多层住宅之间的一种高档集合住宅。通常为一梯两户，层数多为五层，部分高端产品甚至配置电梯。另外，在大城市中，由于容积率的原因，低密度住宅通常在新区、郊区一带出现9本报告是严格保密的。花园既包括小区宏观层面的花园，诸如各种中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院等等。同时，也有微观层面的属于每户业主私有的花园或者类似花园的室外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。其设计的宗旨是，尽量为每一户住宅都提供适宜的室外或半室外休闲空间。洋房主要突出“洋”字。主要针对的是建筑风格、造型设计、立面设计以及装饰细部等。包括现代、古典、中式、欧式、北美风格、北欧风格、地中海风格、乡村风格等，可以丰富多彩、不拘一格。但其中又以新古典风格、现代风格、乡村风格最为常见。规划设计中要么追求的是小镇风情、异国情调，要么是小资和时尚。花园洋房特征住宅产品花园洋房地面层的庭院、地下或半地下庭院，二层及以上层的入户花园、有着较大面积的阳台、露台、屋顶平台、屋顶花园等10本报告是严格保密的。特征一：外立面颜色与坡屋顶宽阔的阳台。外墙多为鲜亮的黄色或白色，有拱形的窗户，屋顶的坡度较缓，屋面多为红色的筒状陶瓦。特征二：建筑立面呈不规则形态多表现出一种不规则的形态，其主要设计构思，还是来源于地中海沿岸的不规则民居的布局形态，多受到海边坡地的限制影响，依势建造诸多不规则的房屋以供居住，久而久之，变成为一种独特的地中海建筑符号。特征三：“凹凸有致”的建筑构件凸窗的做法，将整个窗体(从地面到屋顶)进行外凸，通过地中海传统的红瓦铺设。转角阳台，通过不规则的切割，将地中海建筑的不规则性演绎的恰到好处。花园洋房特征地中海风情洋房住宅产品花园洋房11本报告是严格保密的。花园洋房特征西班牙洋房住宅产品花园洋房特征一：海湾式布局西班牙是海洋国家，所以“水”是西班牙风格的灵魂元素之一，在空间分割中使用水系、绿化带为分隔媒介，使社区与外部自然区分，由社区空间到生活空间。特征二：家庭庭院西班牙建筑一般每户都有两个庭院入户庭院和家庭庭院，入户庭院突出了会客的气氛，院门为仿旧铁艺门；家庭庭院则体现了家人交流空间的特点，同时有一定的私密性。特征三：建筑细节有宽阔的阳台。外墙多为鲜亮的黄色或白色，有拱形的窗户，屋顶的坡度较缓，屋面多为红色的筒状陶瓦。门或窗间螺旋状的柱子装饰是它的一大特色，多见外挑门亭、弧形长窗、圆柱塔楼等。12本报告是严格保密的。特征一：建筑细节尖塔高耸、尖形拱门、大窗户、利用十字拱、飞券、修长的立柱，整个建筑以直升线条。特征二：建筑布局整个建筑多采用对称造型，屋顶多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直。屋顶上多有精致的老虎窗，或圆或尖造型各异。特征三：建筑外立面外墙多用石材或仿石材装饰，对点、线、面多种建筑元素的运用。花园洋房特征法式洋房住宅产品花园洋房13本报告是严格保密的。花园洋房特征英式洋房英式洋房住宅产品花园洋房特征一：英式建筑外立面蓝、灰、绿富有艺术的配色处理。保持着红砖在外，斜顶在上，屋顶为深灰色。特征二：英式建筑墙体特征建筑保暖性或者说隔热性很好，一般是由砖、木和钢材等材料构成，房屋建筑的墙式为三层，外面一层是红砖;中间层是隔热层，用的是厚的海绵，或者是带金属隔热层的薄海绵；里面那层是轻质量的灰色砖。特征三：英式花园洋房主要建筑结构具有简洁的建筑线条，坡屋顶、老虎窗、女儿墙、阳光室，双坡陡屋面、深檐口、外露木、构架、砖砌底脚等为英式建筑的主要特征。建材选用手工打制的红砖、碳烤原木木筋、铁艺栏杆、手工窗饰拼花图案，都有陡峭的红或灰瓦屋顶，在山墙上多有深色半露的木构架，有或真或假的砖砌烟囱。14本报告是严格保密的。特征一：外立面为方形或近似方形的平面，红瓦缓坡顶，出檐较深，檐下有很大的托架（,也称牛腿）。檐口处精雕细凿，特征二：建筑门廊与窗台朝向花园的一面有半圆形封闭式门廊，落地长窗将室内与室外花园连成一体，门廊上面是二楼的半圆形露台。特征二：建筑细节意大利建筑的细节的处理上特别细腻精巧，其中铁艺是意大利建筑的一个亮点，阳台、窗间都有铸铁花饰，既保持了罗马建筑特色，又升华了建筑作为住宅的韵味感。尖顶、石柱、浮雕等住宅产品花园洋房花园洋房特征意式洋房15本报告是严格保密的。开放式生活方式是花园洋房的最主要特点：通过做一些家庭式的入户花园或空中花园或者露台等开放式产品来打造开放式的生活形态。对建筑的需求不仅是田园的生活方式。包括宁静的生活方式，所以在园林打造上面，不用形成集中的非常大面积的公共活动空间，更需要比较私密的生活空间。从房子里面的花园，露台，到社区里边各种空间，创造一个比较熟悉的亲近自然的环境和高品质的生活方式，围绕生活方式进一步完善产品的硬件。因此在花园洋房中体现了“院、错、退、露”等四大空间特点花园洋房特征空间住宅产品花园洋房16本报告是严格保密的。“院”底层的私家小院，或者三、四层围成的院落，能够容纳几个座椅，一张小桌，在有阳光的春天和冬天，茗茶、下棋等，但不适宜过大。住宅产品花园洋房花园洋房特征庭院17本报告是严格保密的。“错”通过“错”来实现空间的分区，动静相错，不仅是室内的错层空间转换，同时室内和室外空间转换相错，也增加空间的动感和层次感。住宅产品花园洋房花园洋房特征错18本报告是严格保密的。“退”退台的目的是为了让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与室外空间的接触面。退台住宅产品花园洋房花园洋房特征退台19本报告是严格保密的。“露”把尽可能多的室内空间暴露给自然，通过增大开窗面积，增大开窗数目等手法，把更多的室内空间暴露给自然。住宅产品花园洋房花园洋房特征露台露台20本报告是严格保密的。p花园洋房概况p花园洋房的特征p花园洋房常见类型p花园洋房个案分析目录21本报告是严格保密的。通常为5层的多层建筑，一层单位另有生活阳台和工人房，为一梯两户结构。一层的每两户中间设有单元门，一层的前中部突出设有单元门，阳光房侧面和单元前面形成半围合的情景花园；二层的两户中间有楼梯，在一层阳光房部位退台，形成二层景观露台；三层则在二层门厅部位形成景观露台；四层的两户中间有公共楼梯，公共楼梯上到四层位置，每户在户内退台，形成观景露台；五层设有户内楼梯、储物间、阳光室，在坡顶前后位置退台，形成前观景露台和后观景露台。露台均与门厅相通，花园则与阳光房或厅连通。在某些项目中也有做四层的情景花园洋房的，它是五层情景花园洋房的变形，相当于抽掉第四层。住宅产品花园洋房情景花园洋房概述22本报告是严格保密的。层层退台情景花园洋房的建筑特点层层退台。其以层层退台的方式形成了一个错落有致的空间，并使每户都能享有独立的花园或者露台。露台没有顶盖，区别于阳台更有花园感。个性化、独特的居住空间。层层退台的结构使得情景花园洋房每层户型结构都不雷同，类似于联体别墅的构造，每层每户都呈现个性化，有其独特的居住舒适感。情景花园洋房产品特征住宅产品花园洋房23本报告是严格保密的。情景花园洋房产品特征户户有花园（露台）这是情景花园洋房的一大鲜明特点，传统多层一般一层才带有入户花园，而情景花园洋房通过退台设计使得每户都享受露台设计，尽可能使居住者得到更多实惠，情景花园洋房针对不同客户的生活特性，通过对花园（露台）的合理运用，有效降低了传统多层产品在一层和顶层户型上的销售难度，将传统多层产品的劣势转化为优势，形成该产品独特的销售亮点。住宅产品花园洋房24本报告是严格保密的。情景花园洋房产品特征建筑风格情景花园洋房的设计融合了别墅设计的精华，采用层层退台设计，打破了传统居住建筑立面封闭、呆板的格局，使得建筑整体感更显稳重与淳厚。整体结构更接近于联体别墅，却具有更高的性价比。住宅产品花园洋房25本报告是严格保密的。入户特点 入户花厅，是在入户门与客厅门之间设计了一个玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。，保证每一户花园洋房的私有景观即“户户带花园”，连中间层都引入景观花园（入户花厅），将传统意义的花园洋房做到了极致“一户一花厅”，打造推门即见的创意空间。以“院”为情境营造核心的洋房建设理念，在楼宇入口处设小品景观，二层有入口观景厅，形成立体造景的效果。花厅洋房特点房地产产品研究花园洋房26本报告是严格保密的。p花园洋房概况p花园洋房的特征p花园洋房常见类型p花园洋房个案分析目录27本报告是严格保密的。花园洋房个案分析天津万科水晶城位置：天津河西区解放南路518号总建面：38.41万容积率：1绿化率：45%户数：2600户房地产产品研究花园洋房28本报告是严格保密的。1.巧妙的入户方式：“情景花园洋房”设计层数为4.5层，分为南北两个入户口，南入口首层通过独立小院，形成私密性很强的入户形式，2层以上的楼层通过外接楼梯进入家中，区别在于2层入户是在露台，而3、4层则是在楼梯间。这种创新性的“入户方式”改变了原有的“多层住宅”单一、过堂式的“回家感觉”，使家的归属感更强。一层入户二层入户花园洋房个案分析房地产产品研究花园洋房29本报告是严格保密的。2.多景式的情景房：情景房设置于首层，其功能类似独立住宅中常用的DEN，可用作书房、茶室、客房等功能，情景位于客厅的外部，入口的旁边，为了更好地增加室内的“情趣性”整体与客厅及入户门厅一起形成半围合的首层私家花园。多景式的情景房花园洋房个案分析房地产产品研究花园洋房30本报告是严格保密的。3.丰厚的建筑形体：由于建筑首层前中部凸出的“情景房”，使得建筑整体感更现稳重与醇厚。明快的体块结构和线条构成了“丰富鲜明”的效果。超大的景观窗设计秉承了高档公寓的设计风格。花园洋房个案分析房地产产品研究花园洋房31本报告是严格保密的。4.独特的露台空间：首层“情景房”的形体，设计出每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，让每户拥有南向的私家花园或露台，特点露台没有顶盖区别于阳台更有花园感和客厅相连并有较大的进深便于安排活动半围合的设计使其拥有较强的私家感。且露台和花园均由厅进出，方便使用。室外空间、绿地。并且公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。由于层层退台，使楼间距加大，更便于全年可享受阳光。花园洋房个案分析房地产产品研究花园洋房32本报告是严格保密的。5.气派的横向客厅：独创式的7米横厅设计所带来的是对南向阳光的获得更为有利，通风更好，使客厅气派不凡，感受开阔舒适。花园洋房个案分析房地产产品研究花园洋房33本报告是严格保密的。6.豪华的顶层套房：顶层为豪华复式户型，它不仅秉承了原有的“跃式”户型的设计特点共享空间、分层起居。并且上层单位更在主人房中加设了超大豪华化状间，方便主人换洗衣物。南北两个的“露台”的设置，更增强了室内向室外的空间延伸。花园洋房个案分析房地产产品研究花园洋房34本报告是严格保密的。花园洋房个案分析房地产产品研究花园洋房户型点评(建筑面积：149.14)架空层储藏室：28.37错层四室两厅双卫南入口首层，位于首层，独享50左右私家花园，花池的设置。独有情景房设置开间宽大客厅和餐厅，视野开阔超过20主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间主卧组织紧凑，空间利用合理35本报告是严格保密的。多层、低层多层、低层洋房产品洋房产品别墅产品别墅产品类别墅产品类别墅产品36本报告是严格保密的。别墅中式别墅独栋别墅独栋别墅独栋别墅37本报告是严格保密的。定义：独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。特征：私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。独栋房地产产品研究别墅38本报告是严格保密的。在客厅面积有限的情况小，调高设计能明显提高客厅的开敞度。特征一：室内空间 客厅是最能体现别墅特质的空间公共空间，客厅宽敞、阔绰，能体现尊贵感。在客厅面积有限的情况下，一般采取客厅挑高设计或将部分功能空间（如家庭室）与客厅结合的方式来扩大客厅空间。在室内面积有限的情况下，大面积观景窗能够提高室内空间尺度感，使室内明亮、通透。观景窗与室外景观相结合，能够形成室内外空间交流，有效改善室内面积不足带来的压抑感。房地产产品研究别墅39本报告是严格保密的。地下室设计：地下室面积一般为地上一层面积减去车库面积，一般为70150。小独栋别墅地上面积有限，无法满足完整的别墅功能区布置，可将部分功能区设在地下室，如果棋牌室、健身房、家庭影院等。扩大地下室采光面，打造阳光地下室，提高舒适度。特征一：室内空间房地产产品研究别墅40本报告是严格保密的。露台设计：通过露台或阁楼，增加庭院面积，同时将室外庭院延伸到室内。特征二：室外景观房地产产品研究别墅41本报告是严格保密的。下沉式庭院设计：一般为侧院下沉，面积2030增加地下室自然采光面增加室外空间层次感，丰富院落形态。半室内感，相对具有私密性，用途广泛。特征二：室外景观房地产产品研究别墅42本报告是严格保密的。外立面设计：外立面颜色以深浅颜色形成对比，增加建筑层次感。外墙材料选用一些有质感的石材、木材，增加建筑品质感。特征二：室外景观房地产产品研究别墅43本报告是严格保密的。门廊设计一般门廊设计为庭院门廊或入户门廊门廊设计有助于增加私有领地感，从而提高别墅特质。从视觉上增加了建筑的体量感，从而提高尊贵感。特征三：灰空间房地产产品研究别墅44本报告是严格保密的。别墅独栋别墅中式别墅中式别墅中式别墅房地产产品研究别墅45本报告是严格保密的。定位：中式别墅指建在环境优美的地带、供人居住和休憩的独户住宅。别墅通常面积不大，一般由起居室、餐厅、厨房、书房、卧室、卫生间等几部分组成，能包容日常生活的基本内容，并具有一定的舒适性。特征：园林、文化空间、建筑、庭院等呈现复古风格，有着中式传统，从巷弄、瓦、门、窗独有特点。中式房地产产品研究别墅46本报告是严格保密的。特征一：巷弄房地产产品研究别墅47本报告是严格保密的。特征二：瓦房地产产品研究别墅48本报告是严格保密的。特征三：门房地产产品研究别墅49本报告是严格保密的。特征四：窗房地产产品研究别墅50本报告是严格保密的。复古派案例分析观唐开发商：博华紫光置业有限公司物业地址：北京市朝阳区香江北路西侧（香江花园西）占地面积：48万平米，其中建设用地25万平米建筑面积：11.5万平米容积率：0.46总套数：326栋（310栋住宅，16栋独立院落式配套商业用房）一期套数：174套房地产产品研究别墅51本报告是严格保密的。街巷式布局：主街胡同内庭院主商业街胡同内庭院主街房地产产品研究别墅沿袭了中国古代城市规划“不正不威”的思想,遵循“街道分割”和“方块居住”原则，采用棋盘式端直布置。街巷式布局：主街-胡同-内庭院（扬抑扬）。主街宽，胡同窄，内庭院又豁然开敞。52本报告是严格保密的。院落空间房地产产品研究别墅院落空间体现在整个小区的规划及每栋单体建筑中。3米高的围墙以及具有中式住宅象征意义的门楼，围合出200-500中式而私密的院落空间。53本报告是严格保密的。建筑色彩造型房地产产品研究别墅色彩与造型：以北方建筑色调（灰色）为主体，院门、檐口等处适当配以红色等富贵色彩。细部处理注重传统建筑符号的运用：制式门楼、带有传统花窗的围墙、传统北方民居双坡筒瓦制式屋顶、略带弧度的屋脊、灰色为主的墙面、门头、抱鼓石、花窗、灯饰、木作、屋檐、竖向条窗的设计等。54本报告是严格保密的。类别墅联排别墅双拼别墅双拼别墅双拼别墅叠加别墅合院别墅55本报告是严格保密的。双拼定义它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅特征：降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。低层小楼加上私家花园，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了兵营式排列的呆板面孔。双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。房地产产品研究类别墅56本报告是严格保密的。类别墅独栋别墅联排别墅联排别墅联排别墅叠加别墅合院别墅57本报告是严格保密的。定义又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。特征比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通相对比较方便。价位在同类别墅产品中较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。户型设计丰富而前卫，有特色。联排房地产产品研究类别墅58本报告是严格保密的。TOWNHOUSE与联排别墅联排别墅只是TOWNHOUSE比较常见的一种产品形式，TOWNHOUSE的正确译法应该为城区住宅。TOWN的正确译法应该是叫城，国外的市中心就叫做DOWNTOWN，原始意义上的TOWNHOUSE是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。房地产产品研究类别墅59本报告是严格保密的。采用双层墙面，外层墙采用窄缝和小洞的设计，里层则按正常墙的需求进行设计，在追求墙实的效果同时又可满足开窗、通风、遮阳的要求。整体建筑包括所有细节全部运用“黑、白、灰”这三种无色系列进行渗透。特色的竹筒屋和冷巷的传统做法，通过小院、廊架、挑檐、高墙、花窗、孔洞以及缝隙，让光影浮现、微风穿堂同时又让居住着得到阴凉，提高了住宅的舒适度并降低了能耗。中式风格案例万科第五园房地产产品研究类别墅60本报告是严格保密的。以流畅的外观线条，配合大量挑檐、错落，形成建筑外立面的层次秩序利用金属和玻璃结合雕塑出取景框、观景阳台，能更好的与大自然接触以及利用石材和面砖装饰出精致、稳重的建筑品位单体的立面设计注重材料质感和色彩的选择，还原自然本色现代风格案例尚东庭房地产产品研究类别墅61本报告是严格保密的。手工外墙、stucco涂料；屋顶采用特制红陶筒瓦弧形和大面积的中空玻璃窗圆弧檐口、拱形窗，拱形门洞部分外立面文化石加拿大红雪松木廊架地中海风格案例托斯卡纳房地产产品研究类别墅62本报告是严格保密的。外立面色彩典雅清新，讲求心灵的自然回归感，给人热情奔放的法兰西气息。效果贵族风格，高贵典雅。随处可见的花卉和绿色植物，精致的老虎窗，工艺精细考究的廊柱、线条，尤显高贵典雅。大而统一的坡屋面弱化联排别墅的感觉，端房从山墙面的入户方式更显气派和尊贵。法式风格案例绿地翠谷房地产产品研究类别墅63本报告是严格保密的。英式Tudor建筑，典型的西方建筑，来自英国民间，存在久远，逐步发展成为贵族建筑。包含了英国的传统文化重视交流、强调尊重及对精致生活的追求。红砖墙、斜屋顶、老虎窗和一步阳台是其典型特征，充分诠释着英式建筑所特有的庄重、古朴。屋顶为深灰色，墙面涂成白色的，或者灰色。英式风格案例万科红郡房地产产品研究类别墅64本报告是严格保密的。类别墅独栋别墅叠加别墅叠加别墅叠加别墅联排别墅合院别墅65本报告是严格保密的。定义叠加式别墅是别墅按建筑形式分类的一种。它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，也有点象复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，特征低层：大部分叠加式别墅是四至五层。由于层高受限，通常是两套别墅住宅上下叠加；具有别墅的所有要素：下单元住户拥有小花园，上单元住户拥有面积较大的露台；每户有入户花园或阳台花园；相比其他别墅类型价格较低。房地产产品研究类别墅叠加别墅66本报告是严格保密的。一般由两组（或三组）类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层（或六层），B1/1F/2F为下面一户，3F/4F为上面一户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。缺点：并不能做到别墅真正意义上的“有天有地”叠加性质房地产产品研究类别墅67本报告是严格保密的。叠墅的价值实现途径：1、独立入户方式，确保私密性1：二、三层位于一层的独立入户；2：一层住户入口；3：四、五层位于一层的入户口；入户示意1232、每户均有一层庭院配置，享受花园生活庭院空间示意参考案例：上海华润橡树湾创新三叠“联庭”别墅B1/1F2F/3F4F/5F分别独立入户房地产产品研究类别墅叠加特征68本报告是严格保密的。入户方式模拟2F1F地下室4F3F5F2F1F地下室4F3F5F下套产品上套产品3.6m2.6m3.3m3.3m3.0m3.0m3.0m组合产品剖面结构二层三层二层一层花园一层花园下沉式花园下沉式花园入户楼梯下方空间很难利用参考案例：上海龙湖滟澜山创新三层二叠户型房地产产品研究类别墅叠加特征69本报告是严格保密的。类别墅独栋别墅合院别墅合院别墅合院别墅联排别墅叠加别墅70本报告是严格保密的。合院别墅定义：高容积率别墅产品，从街坊至里巷、至院落、在至居住空间，空间由开发逐渐趋于封闭。由独栋别墅、联排别墅、双叠别墅等围合而成。特征：合院呈现六维格局宅、院、弄、圆、庭、街六度空间层。可以通过适合交往的邻里空间创造亲近的生活。房地产产品研究类别墅71本报告是严格保密的。布局特征房地产产品研究类别墅布局呈围合式，彰显中式传统风格72本报告是严格保密的。住宅产品住宅产品1.1.多层、低层多层、低层2.2.小高层小高层3.3.高层高层4.4.超高层超高层73本报告是严格保密的。定义狭义上小高层是指层数为7层至11层的住宅，广义上18层以内也都称小高层小高层住宅是指其平面布局类似于多层住宅，有载人电梯，但无消防电梯。特征建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高。小高层建筑风格能完全按照洋房建筑风格搭配。房地产产品研究小高层74本报告是严格保密的。小高层特点第一，小高层住宅可以发挥多层住宅平面布局的优点，如南北朝向，而且在采光通风方面则更有优势一点，空气质量、景观质量一般优于多层。第二，小高层住宅的建造成本较多层住宅增加的比较有限，没有增加过多的购买负担。第三，目前的小高层住宅一般采取一梯两户的格局，避免了高层住宅的有部分房屋朝向不好的问题。第四，小高层住宅较一般住宅的建筑质量有较大的提高，施工质量和住宅的使用寿命都较以往砖混的多层住宅更高一些房地产产品研究小高层75本报告是严格保密的。规划解读76p总占地面积16.8万平米，总建筑面积30万平方米，预计1953户，现总共分两期开发，总共31栋楼，分别是13栋5层花园洋房，3栋9层和6栋11层小高层，9栋18层高层p配套5万余平米的商业配套，包含8600平米西班牙风情商业街、商业中心、休闲娱乐、美食广场、星级酒店、社区会所等商业形态p项目内拥有1500平米双语幼儿园18层高层商业街会所商业商业水系11层小高层18层高层5层花园洋房9层小高层主入口南门幼儿园主大门入口主景观水系房地产产品研究小高层小高层个案分析本报告是严格保密的。启动区解读第一期第一批第一期第二批125781012151113p第一期的第一批房源为1#、2#、5#、7#、8#、10#、13#。1#、2#、5#为11层小高层，7#、8#、13#为5层的花园洋房，10#为18层高层.p主要由40140平米的面积组成，一房72套，两房58套，三房248套，四房20套.p第一期第二批房源为12#、15#，12#为5层多层，15#为18层的高层，面积76120的三房为主，两房36套，三房92套.商业街和景观把项目分为了南北两个部分，启动区根据预售证的办理情况分几批房源对外销售，启动区第一期主要分布在商业街和景观以南的地块，靠近百乐居相对成熟的环境，有利益于树立项目整体高端的形象。房地产产品研究小高层小高层个案分析本报告是严格保密的。建筑、景观风格p项目建筑风格是欧式西班牙风格p以大面积的红黄暖色调为主，色调的柔和给人以温馨的归属感p以弧线、拱门和拱窗为主的西班牙风情商业街，透露着浪漫风情p欧式园林设计，植被浓密，视觉冲击力较强p人工打造具有皇室气质的喷泉、跌水、水景墙、假山和花园，但是活动空间较小，不利于业主的休闲运动房地产产品研究小高层小高层个案分析本报告是严格保密的。产品细则p层高：三米p外墙：高级外墙面砖及外墙涂料p内墙：水泥砂浆毛地板 p入户门：高档防盗门（无室内门）p窗户：彩色铝合金窗，中空玻璃 p阳台：不封闭阳台 p电梯：名牌电梯 p供暖：市政供暖p厨卫：厨房采用变风量排烟道，卫生间同层排水，水泥砂浆面p给水：市政自来水，一户一表，分户计量 p智能化系统：可视对讲系统，密码锁单元门 p通讯：每户均有电话、宽带接口 p电视接收：数字电视带机顶盒 p供电：市政供电，一户一表，分户计量 p燃气：市政集中供暖房地产产品研究小高层小高层个案分析本报告是严格保密的。户型分析一房一两厅一卫 面积：40平方米p此房源分布在10#上，10#一共2个单元，每单元两梯5户，共72套p户型整体方正，无较大浪费面积，功能面积比较合理p40平米做到了餐厅和客厅的分离，功能利用大，餐厅和客厅又自然衔接，倍显宽敞p但客厅的主光源来自厕所和主卧，客厅、餐厅采光非常受影响p主卧带阳台，在宽敞空间的同时，更得到了功能舒适度的利用p厨房和餐厅自然衔接，利用更方便p40平米卫生间做到干湿分离，使整个户型更显舒适度房地产产品研究小高层小高层个案分析本报告是严格保密的。住宅产品住宅产品1.1.多层、低层多层、低层2.2.小高层小高层3.3.高层高层4.4.超高层超高层81本报告是严格保密的。高层产品高层住宅高层住宅高层住宅SOHO82本报告是严格保密的。定义高度在18层以上100米以下为高层住宅特征节约土地资源，房价较低。由于高层社区的建筑密度较高，因而可以节约宝贵的土地资源，有效降低每平方米的房价。.空间结构灵活，宜于改造高层住宅多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割户型。结构强度高，抗震性好。高耸的塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构强度比板楼高，抗震性与安全性很好。居高望远，视野开阔。高层住宅房地产产品研究高层83本报告是严格保密的。规划解读规划解读项目涵盖住宅、商业、公寓，共18栋20-27层的高层，3栋别墅（开发商自留）；分两期开发，内部配备幼儿园。户型面积为70-200的两房到五房，主力户型是110-140 的三房。总户数2640户，当期户数786户；地下双层停车场4：3配置。二期12栋高层 一期一期6栋高栋高层层中州大道商鼎路房地产产品研究高层高层住宅本报告是严格保密的。一期推出3、5、9、10、1316六栋楼，为20-27的高层,共786户。11#为5层的商业楼，3、5#为住宅，楼下有两层底商。9、10、13、16#为纯住宅。小区主大门位于商鼎路，辅大门在通泰上。两梯3户或两梯4户，双气配置。房地产产品研究高层高层住宅本报告是严格保密的。郑州首家钢结构外立面装饰设计，提升项目档次。房地产产品研究高层高层住宅本报告是严格保密的。高层产品高层住宅SOHOSOHOSOHO87本报告是严格保密的。定义SOHO（SmallOffice&HomeOffice，意即小型办公室、家庭办公室）从严格意义上说，无论北京还是上海的SOHO楼盘，大部分充其量不过是商住两用楼，而非真正的SOHO产品。当SOHO作为生活态度传播并进入国内其他城市以后，却慢慢地开始与单身、个性、自由等概念结合起来了，如此国内很多城市后来推出的SOHO产品大部分以小户型为主。特征单套面积在150200平方米之间，层高较高，空间自由度大，可随意分割一部分作为办公、会客厅等，既有居家的私密性又有办公的开放性。住户一般从事建筑、设计、艺术、自由撰稿等行业。SOHO附近还要有完善的配套商务环境，“真正实现业主足不出户完成工作的梦想”房地产产品研究SOHOSOHO产品88本报告是严格保密的。产品特点一、节约时间减少每天用来往于写字楼和住宅之间的交通所花费的时间。二、节约资源通过网络可以直接与外界交往，减少过去在写字楼中处理人际关系而浪费的不必要的精力。三、节约精力在家中办公可以根据自己的习惯，自由地安排时间，使办公更轻松，更具个性化特征。四、自由个性化能使生活与工作两个功能空间合二为一，那将会极大地节约有限的空间和资源。房地产产品研究SOHOSOHO产品89本报告是严格保密的。技术指标占地面积：72.5亩总建面积：18万平米租金0.9元/天平米物业费2.3元/月平米销售情况共624套，已销售面积80%。目前接近尾盘。客户构成家具建材：如居然之家；个人投资和企业办公。商办一体化形势。户型30-50平米、60-100平米；140-180平米。商业自由组合。产权40年房地产产品研究SOHO商都6号SOHO个案分析90本报告是严格保密的。推盘策略居然之家21层，整栋销售A座28层，E座24层栋D座24层整层销售中南置业自用办公楼商都路通泰路D座E座F座B座A座C座房地产产品研究SOHOSOHO个案分析91本报告是严格保密的。70.45186.19162.397.5188.0192.3剩余房源：198平米，175平米，畅销房源：75平米，100平米按揭情况：按揭首付50%，均价6000元/平米优惠：按揭1%，一次性2%商都路通泰路D座E座F座B座A座C座房地产产品研究SOHOSOHO个案分析92本报告是严格保密的。商都路通泰路D座E座F座B座A座C座55.49 36.95 45.25 45.25 36.9555.4937.0437.0555.4936.9544.1548.0236.9555.4937.0437.05房地产产品研究SOHOSOHO个案分析93本报告是严格保密的。Soho新干线开发商：郑州百利房地产开发有限公司物业位置：金水路与黄河东路交叉口西南占地面积：15亩建筑面积：3.6万楼层状况：两栋小高层，一栋loft高层123房地产产品研究SOHOSOHO个案分析94本报告是严格保密的。3栋楼共503套1#、2#楼17层，3#楼11层 1、3号楼为两栋普通小高层，2号楼为Loft产品。目前整体剩余3套，68平米的房源均价7800元/平米左右1231#楼整层平面图房地产产品研究SOHOSOHO个案分析95本报告是严格保密的。Loft产品销售均价7200元/平方项目40年产权，50%首付，贷款利率高。1232#楼整层平面图房地产产品研究SOHOSOHO个案分析96本报告是严格保密的。住宅产品住宅产品1.1.多层、底层多层、底层2.2.小高层小高层3.3.高层高层4.4.超高层超高层97本报告是严格保密的。定义特征城市经济发展水平越高，越促进超高层住宅的开发建设，一般来说，城市的GDP总量达到3000亿元以上，超高层开始出现，GDP总量达到6000亿元以上，超高层或将大量出现。特征超高层住宅多为30层以上。超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低。这是因为随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加。，同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强。超高层建筑由于建筑特征成为城市地标性建筑。房地产产品研究超高层98本报告是严格保密的。世茂超高层降低建筑密度，单排布置，前后错落布置，视线互不遮挡，保通风性上海世茂滨江花园弧形排布，景观最大化南京世茂滨江新城在沿江一线规划商铺，而非住宅福州世茂外滩沿闽江一线设世茂摩尔街外滩188号超高层排布特征房地产产品研究超高层价值主体规划排布要点：注重综合盈利能力，而非单追求纯住宅利润最大化.如南京世茂滨江新城、福州世茂外滩沿江一线规划商铺，而非住宅主体建筑沿江弧形排列，单排布置超高层建筑，大大降低了建筑的占地面积，解决多排布置所造成的视线遮挡；降低建筑密度，板式结构设计使户户实现“前观江景，后拥园景”99本报告是严格保密的。一期33层高层二期33层高层三期47层超高层，158m项目容积率：7深圳金域蓝湾，超高层看海景视线相对好于一二期珠海金域蓝湾，超高层保证海景，不影响其他物业开发形象主导模式规划排布要点：以超高层分摊高容积率，利用项目的整体溢价，以时间换空间；超高层为整个项目树立形象标杆，和高层等半围合式布局形成组团；独立集中排布，缘于超高层工期长，超高层位置相对不影响其他物业类型开发成都湖畔新世界排布相对独立，聚集房地产产品研究超高层超高层排布特征100本报告是严格保密的。价值主体，多以道路、水系分界物业类型，不同物业类型分区独立；高层排布在临河面，最大化利用河景资源，并体现整体规划的仪式感与序列感；低密度物业围绕水系排布，占据社区最好资源景观；形象主导超高层与其他物业往往隔离，分期、分组团开发深圳金域蓝湾，以超高层消化高容积率，并置于末期开发，利用项目的整体溢价，以时间换空间；珠海金域蓝湾，采用一座超高层和三座高层半围合式布局形成两个组团，通过合理的折板式楼型设计，超高层90%户型拥有多角度的优良海景资源，实现景观资源价值最大化高层排布在临河面，