鄂州市城市规划区及城市规划发展区村民建房规划管理办法.doc

鄂州市城市规划区和城市规划发展区村民建房规划管理办法(草稿)

第一条 为了加强城市规划区和城市规划发展区内村民建房管理，保证城市规划的顺利实施，依照《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《湖北省实施<城市规划法>办法》和《鄂州市城市规划管理办法》等相关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，特制定本办法。
第二条 在城市规划区和城市规划发展区内，任何村民建房都必须遵守本办法。
第三条 本办法所称城市规划区（下称规划区）是指《鄂州市城市总体规划》确定的范围，包括：古楼、凤凰、西山、凡口四个街道办事处，新庙镇的全部范围，泽林镇、燕矶镇、杜山镇所辖的27个村，蒲团乡的周屴村和临江乡的德胜村（鄂州市经济开发区位于该范围内）；所称城市规划发展区（下称规划发展区），是指葛店经济技术开发区、红莲湖旅游度假区、梁子湖（岛）生态旅游区、花湖民营工业开发区的总体规划区范围。
本办法所称的村民，是指公安机关在册的城市规划区内有农村常住户口的农业人口；本办法所称村民建房，是指村民自行出资、建设（含新建、改建、扩建、加层、重建等）、使用的房屋。城市非农业人口不得使用农村集体土地建房。
第四条 鄂州市规划管理局（下称市规划局）负责主城区古楼、凤凰、西山、凡口四个街道办事处全部范围、鄂州市经济开发区控制范围、泽林镇所辖部分村村民建房规划管理工作；市规划直属分局(下称市规划分局)负责红莲湖旅游度假区、花湖民营经济开发区、梁子湖（岛）生态旅游区以及新庙镇全部范围、燕矶镇所辖部分村的村民建房规划管理工作。
鄂州市规划执法监察支队（下称市规划监察支队）负责上述范围的村民建房规划监察工作。
规划区和规划发展区涉及的杜山乡、临江乡、蒲团乡（鄂州市经济开发区范围以外）所辖部分村和葛店开发区范围内村民建房的规划管理及监察工作分别由鄂城区、华容区和葛店开发区负责。
第五条 规划区和规划发展区所在的区、乡镇人民政府及街道办事处对辖区内的私房建设是否属符合城市规划的情况直接进行管理、监督和检查，严格制止辖区内的违法建设。
第六条 村民建房必须遵守城市规划、服从规划管理。任何单位和个人均有权对违反城市规划的村民建房行为进行监督、检举和控告。
第七条 规划区和规划发展区内村民使用集体土地建房，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、规划发展区总体规划和镇、村规划。
第八条 规划区内的村庄总体规划和建设规划由市规划部门组织编制，报市规划委员会审批；规划发展区内的村庄总体规划和建设规划由所在地的区、乡镇政府或有关业务主管部门根据上一层次规划组织编制，报市规划委员会审批。
第九条 规划区和规划发展区内村民个人申请建房用地和新建住宅，原则上不得建设单家独院住宅，应当纳入城市住宅小区或新村统一规划，实施集中布置、配套建设。鼓励农民购买商品住宅及联合、成片、配套建设住宅区。
第十条 城市旧区内禁止零星私房的改建、扩建、加层、拆建等。对确系需要改造的旧房、危房经相关职能部门鉴定后，严格履行报批手续，按照“原基、原层、原面积”进行翻建，不得加层超建。
第十一条 村民使用宅基地和建房必须满足城市规划的道路、给水排水、电力通讯、燃气、消防、人防、环卫、环保、文物古迹保护、房屋间距及其他规划要求。并由市规划部门和鄂城区、华容区、葛店开发区按本办法第三条的管辖范围，根据建设现状、宅基地状况、用地性质、景观控制要求等因素确定是否允许建设。
第十二条 下列范围内严禁用作村民私房建设用地和新建私人住宅，原有私人住宅经鉴定属于危房的，原则上按照统一规划，易地新建。
（一）环洋澜湖干道网（滨湖东路、南路、西路、北路）内。
（二）城市主次干道两侧范围：
1、40米（含40米）以上规划道路红线以外两侧各150米范围内。
2、30米（含30米）-40米（不含40米）规划道路红线以外两侧各120米范围内。
3、20米（含20米）-30米（不含30米）规划道路红线以外两侧各100米范围内。
4、20米（不含20米）以下规划道路红线以外两侧各80米范围内。
（三）城市规划确定为非村民私房建设用地的范围。
第十三条 村民申请建房用地，申请人必须是本村自然分户的成年人户主，且必须符合下列条件之一。
（一）因无住房或现有住房面积明显低于标准（人均建筑面积40㎡），需要重新建住宅或扩大住宅面积的。
（二）因城市建设需要拆迁安置的。
（三）因发生或防御自然灾害需要拆迁安置的。
第十四条 村民申请建房用地，有下列情形之一的，不予批准。
（一） 不符合城市规划和土地利用总体规划的。
（二）出卖、出租、赠与原集体安排的宅基地建设的房屋，或将住宅改作其他用途后再申请新的宅基地的。
（三）原旧房屋可以拆旧建新的。
（四）现有住宅建筑面积已达标准的。
（五）城市建设征用宅基地涉及房屋拆迁已按规定拆迁还建或作价补偿的。
（六）近期已列入“城中村”改造或开发的区域并发布拆迁公告的。
（七）法律法规规定不予批准的其他情况。
第十五条 村民建房（含新建、改建、扩建、加层、重建）规划报建程序如下。
（一）村民建房的用地（宅基地）规划管理：
1、需要建房用地的村民向村组、乡镇（街办）提出宅基地用地申请，由乡镇（街办）、村组汇总并以村组为基本单元集中一次性向市规划局提出建设用地选址申请并提供相关材料。
2、市规划局初审并报请市规划委员会审批，发放村民《建设用地选址规划审批通知单》。
3、市规划局划定村民建房集中用地绿线图和出具规划设计要点。
4、村组凭上述批件分别进行规划设计和办理土地预审手续。
5、由村组填写《建设用地规划许可证审批表》，申领村民建房集中用地的《建设用地规划许可证》，属于村民单家独院的宅基地类型，由村组代领个人宅基地《建设用地规划许可证》。
6、凭《建设用地规划许可证》到国土部门办理集中用地或个人宅基地土地审批手续。
（二）村民建房的工程规划管理：
1、由村民提出申请，村组、乡镇（街办）汇总并初审后报市规划局，经市规划局初审，确定是否符合城市规划的建房基本条件后，将初审意见反馈村组、乡镇（街办），符合基本条件的，由申请人（村民）填写《个人住宅建设申请审批表》（下称建设审批表）。
2、《建设审批表》经村组、乡镇（街办）汇总后，连同土地权属证件、建房相邻关系协议书、危房鉴定书等，由乡镇（街办）集中送市规划局法制科受理报建（属市规划分局管辖范围的送市规划分局审查，由市规划分局再送市规划局法制科）。
3、市规划局私房审批小组根据相关规定和现场踏勘意见，对《建设审批表》的相关内容和其它必备件进行审定。符合建房条件的办理《建设工程规划许可证》。
4、凭《建设工程规划许可证》，由村民所辖乡镇（街办）城建管理部门组织村组、市规划监察支队和市规划局法制科（市规划分局管辖范围市规划分局参加）现场放验线。未经放验线的，不得动工建设。
5、由村民所辖乡镇（街办）城建管理部门组织村组、市规划监察支队和市规划局法制科（市规划分局管辖范围市规划分局参加）对村民建房进行竣工规划验收，符合要求的核发《建设工程规划验收合格证》。
6、村民凭《建设工程规划许可证》和《建设工程规划验收合格证》到房产等部门办理房屋产权证件等手续。
（三）本办法第四条第（三）款规定由鄂城区、华容区、葛店开发区负责村民建房规划管理的范围，分别由鄂城区、华容区、葛店开发区按本条第（一）、（二）款程序进行审批管理。
第十六条 对于未经审批，擅自动工进行私房建设的，或虽经批准，但未按《建设工程规划许可证》件上所规定的内容（包括建筑性质、间距要求、建筑层数、建筑长宽高度、造型风格、装修色彩等）进行私房建设的，按《中华人民共和国城市规划法》、《湖北省实施<城市规划法>办法》和《鄂州市城市规划管理办法》的有关规定处罚。严重违反城市规划，影响恶劣的坚决依法拆除。
第十七条 拒绝、阻碍职能部门和村、镇（街办）工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚，构成犯罪的依照《刑法》有关规定追究刑事责任。
第十八条 加强区、乡镇（街办）特别是村级行政组织对村民建房管理的责任。
（一）落实管理责任。规划区和规划发展区内的区、乡镇（街办）、村应落实并加强本辖区内村民建房的日常管理。要明确领导，落实专班专人，组织治保、警务、民兵队伍共同负责村民建房的日常监管和控制。
（二）遏止违法建设。坚决遏止所辖区内未经批准的村民违法建房行为。在本办法颁布之后，凡属影响城市规划的村民建法建房，统一由所在区、乡镇（街办）、村牵头，市规划部门和市规划监察支队参加督促限期拆除或强制拆除。
（三）严把审批关口。各区、乡镇（街办）、村要进行严格的村民建房初审把关，不得在审核时先行收取任何费用，更不得越级越权审批。
（四）批后联合监管。对于审批后的村民建房的规划跟踪监管由所在乡镇（街办）、村组与市规划监察支队共同进行，并建立联席会议、定期报表、联合巡查等制度，确保村民建房严格按所审批的规划实施。
（五）实行目标考核。市人民政府对区、乡镇（街办）、村组的村民建房规划管理工作好坏纳入年度目标考核，作为工作业绩评定的依据之一。
市人民政府按规划区和规划发展区范围内每年确定200万元作为村民建房规划管理专项奖励资金，用于奖励私房规划管理先进区、乡镇（街办）、村组和先进个人。
第十九条 加强市规划部门和市直有关部门对村民建房规划管理的责任。
（一）市规划部门应严格履行职能，依法切实加强对村民私房建设的规划管理。
（二）凡未经市规划局审批并发放《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程规划验收合格证》，土地部门不得发放村民建房土地使用权证，房产部门不得发放房屋产权证，拆迁部门在房屋拆迁时不给予拆迁补偿，公安部门应积极支持、参与村民违法建房的制止、查处行动。
第二十条 对有关区、乡镇（街办）、村和有关市直部门越级越权审批私房用地和私房建设，审批的证件无效，并按照谁审批谁负责的原则进行审批纠正，同时追究违反法定程序审批的单位领导和责任人的责任。
第二十一条 国家工作人员和区、乡镇（街办）、村工作人员及执法监督人员在办理和监管村民建房用地、规划建设审批手续及批后管理过程中，徇私舞弊、弄虚作假的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分，构成犯罪的依法追究刑事责任。
第二十二条 本办法由市规划局负责解释。规划区和规划发展区以外的村民建房的规划管理参照本办法执行。
第二十三条 本办法自公布之日起执行。以前与本办法规定不一致的，以本办法为准。
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