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中国房地产四大谜题
南方报业新闻 时间:2010 年 01 月 21日 来源: 南方周末
作者：郭金兴□郭金兴

　　为什么房地产在我们这个时代如此特殊而重要?

　　中国的经济现实常常存在很多悖论,难以用常理去解释其原委,揣摩其演变。中国房地产正是这样一个悖论的综合体,同时还是一个广角镜,透过它既可以观察普通民众的市井百态,也能看到社会价值在效率与公平之间艰难而痛苦的选择。为什么房地产在我们这个时代如此特殊而重要?

　　在从传统社会向现代社会艰难转型的过程中,每个特定时期都有其特殊的历史使命:工业化是改革开放前三十年的核心命题,即要改变以农耕为主的传统生产方式,使劳动者摆脱不可再生的土地资源的限制,从而冲破一富就生,一生就穷的马尔萨斯陷阱,走上人均收入不断提高的现代经济增长道路。

　　在农业产值比重不足15%,农业人口大部分通过工业部门扩张实现转业的情况下,工业化已经基本实现,城市化将成为今后发展的核心问题。而房地产是城市化最直接的表现形式。因而城市化将成为今后发展的核心问题。

　　而房地产是城市化最直接的表现形式，少数的风云人物呼风唤雨的背后是滚滚向前的历史车轮,数亿农民或被动或主动地改变生活方式,由农村向城市聚集,这是未来几十年时代发展的主题,就其规模和影响而言,即使在世界范围也是绝无仅有的。正是在这一波澜壮阔的背景下,才会出现中国房地产市场的风起云涌,而且,过去十几年间的飞速发展仅仅是一个开端,真正的大戏可能尚未登场。

　　为什么房地产价格上涨快于收入的增长?

　　城市化引发的对房地产的刚性需求,部分地解释了在世界经济危机与中国经济增长放缓的背景下,中国的房地产为何仍旧坚挺,而在经济稍有复苏迹象时,房价已经驶上了快车道。

　　但是,基本的经济学原理说明,商品价格是由供求两片剪刀共同决定的,如果需求的增加引起了价格的大幅上涨,那么,肯定是供给受到了阻碍。

　　实际上,过去三十年的大部分时间里,虽然大部分产品的生产和需求都在成倍增长,但除了粮食以外,工业品的价格基本保持稳定,尤其相对于收入的上涨,正因为如此,才会有普通民众整体生活水平的提高。而房地产的价格上涨不仅快于其他普通消费品,而且快于人们收入的增加,这样的上涨本质上不是由于供求的结构性矛盾，而是总量上供给滞后于需求的快速增长。

　　房地产供给不足,显然不是由于无利可图,或者缺少资金和劳动,而是由于可供开发的土地资源的稀缺。虽然城市周边有大量的耕地和农村集体建设用地,但是必须转换为国有土地,才能够进行合法的开发,而依据现有法律,政府垄断了这一转换过程,并依靠土地转让与土地征收之间的差额,获取巨大的收益。在很多地区,政府“经营”城市实际上沦为“经营”土地,土地收益成为地方财政的重要补充,甚至是主要来源。

　　实际上,当政府垄断了土地供给时,就像精明的商人一样,不会一次性出让自己的所有货物,而是奇货可居,待价而沽,使土地价格不断上升,以便从土地转让中获得最大的总收益。对政府垄断的土地资源竞争,是权钱交易和滋生腐败的温床。这种既无效率也不公正的制度,自然会引发社会民众的质疑和愤慨。

　　房地产,稳定还是扰动经济?

　　泡沫生成,泡沫膨胀,泡沫破裂,房地产市场上的一幕幕悲喜剧在世界各地重复上演,房地产波动造成的影响速度之快,范围之广,程度之深,让人惊叹。

　　房地产在现代经济中是一条特殊的纽带,将金融与实体经济紧密联系在一起:房地产是一种最重要的抵押品,房地产贷款是创造货币供给的重要形式,而货币则是现代经济运行必须的血液。

　　当货币供给增加时,企业利润和工人收入相应增加,投资和消费因而上升,带动经济较快增长；反之,货币供给收缩,则会导致经济放缓。因此,通过货币供给,房地产与经济运行紧密联系在一起。当货币供给增加时,一部分货币又会流入房地产市场,同时经济增长也会带动房地产需求,而由于建设周期较长,房地产供给短期内是缺乏弹性的,这会引起房地产价格的进一步上升,使房地产作为抵押品的价值升高,从而商业银行可以发行更多的货币,刺激经济增长进一步加速。

　　房地产就像一个“加速器“,在经济繁荣时期使货币在金融体系和实体经济之间加速流转,但是,这是一个“双向”加速器——如果房地产价格下跌,就会使商业银行创造的货币减少,经济陷入衰退,这会使房地产价格进一步下跌,从而引发经济危机。

　　但是,并不意味着房地产是引发经济危机的罪魁祸首。恰恰相反,在市场自发的调节下,这是保障经济稳定增长的精巧的机制。由于土地供给总量是有限的,随着经济发展,房地产市场的规模也会稳步增加,以此为抵押发行货币,可以保持货币供给的稳定性与经济增长的稳定性。只有当房地产市场或者金融市场出现重大变化,上述稳定机制遭到破坏,使得房地产价格波动异常时,才会导致经济的剧烈波动。

　　在日术和东亚危机中，这种破坏性的力量来自于过快的金融自由化进程或者错误的金融自由化次序,在美国次贷危机中,破坏来自于以资产抵押证券化为代表的所谓金融创新导致的货币供给的急剧增加。

　　与其它国家相似,中国正处于金融自由化的进程中,金融业管制的放松和竞争的加剧都会使得货币供给高于正常水平,这为房地产价格的上涨创造了适宜的宏观环境,而土地供给的制度性难题使房地产价格的上涨成为必然趋势,同时正在加速的城市化进程不断创造出对房地产的巨大需求,这些因素综合在一起,导致中国房地产如脱缰野马逆市飞扬,似乎已经超脱了一般经济规律的束缚。

　　但是,这种非常规的运行方式也同时孕育着巨大的风险,刺激增长与形成泡沫之间只存在一条难以明辨的细线。通过调控房地产来调节经济运行,这是一把有力但异常危险的工具。

　　为什么地王频现?

　　2009年中国房地产市场最吸引眼球的莫过于“地王”标价的不断被刷新,实际上，地王的出现其社会民众的心理暗示作用远大于对房地产市场的实际影响。

　　房地产是一个特殊的市场,提供的是具有很大差异性的“异质”商品,区位、户型、周边环境等因素都对房地产价格有着重要影响。在特定时期,受到区位和空间的限制,与需求相比,供给总是有限的,比如名校周围的房子总是供不应求。地王正是大量资金追逐这一稀缺资源的产物。

　　由于收入分配的差异,根据购买能力和意愿,人们对房地产的实际需求各式各样,由此房地产市场形成了不同的层次和结构,既有奢侈的豪宅,也有勉强容身的小户型,这属于市场的结构性问题。

　　当房地产市场的结构以强烈的反差呈现在公众面前的时候,它是否符合社会公平的原则,常常遭到人们的质疑,但是问题的根源不在于唯利是图的开发商,而是由收入分配决定的需求结构使得提供这样差异巨大的产品是有利可图的。因此,这归根结底是收入分配的问题,问题的解决不在于调节房地产市场的结构,而在于调节收入分配。在保持现有收入分配格局不变的情况下,对房地产市场结构的调节,只能使得市场机制进一步扭曲。

　　在既定的收入分配差距较大的情况下,要让房地产不再成为城市化进程的障碍,唯一的出路在于增加总量供给,而将结构性问题由市场机制来解决。通过增加市场总量的供给,尤其是增加土地供给,使得给穷人盖房子和给富人盖房子同样有利可图,才能平抑房地产价格,改善社会福利,这可能比经济保障住房的建设更重要。

　　增加总量供给的另外一个好处在于化解正在积累的房地产金融风险。在供给受到限制的情况下,大量的房地产需求会引起价格的剧烈波动,使房地产成为投机者的游乐场。但是,当经济紧缩时,投机者并不承担相应的损失,呆坏账增加的商业银行成为直接的受害者。当损失如此巨大,以至银行无力承担时,最终埋单的将是政府,而救援资金的提供者则是全体纳税人。当银行收缩信贷引发经济衰退时,所有人的利益都会不同程度遭到损失,而宏观经济形势下滑时,即使谨慎放贷的银行也难以幸免。

　　未雨绸缪。从长期来看,政府应当解除土地供给过程中的制度性障碍,斩断政府与房地产开发之间的直接的利益链条,保障土地总量供给的规模和增长速度,为加快城市化进程消除障碍。从短期来看,尽量避免将房地产作为宏观调控的工具,减少对市场运行的直接干预。

　　(作者系南开大学经济研究所副教授、经济学博士)