销售顾问合作模式及工作范围1816132181fs.doc

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销售顾问作模式及工作范围

策划、顾问工作权限
1、乙方负责甲方该项目的整体策划及顾问工作，为该项目所实施工的一切策划、宣传、销售工作均以甲方的名义进行，乙方应在本合同约定或甲方批准、授权范围内实施策划、顾问工作。经甲方同意或批准的整体策划报告、计划书、销售方案、宣传方案的书面报告及文件，均视为乙方取得甲方授权。
2、本合同期限内，乙方享有本项目对外宣传广告媒体上的署名权。

双方责任
一、甲方责任
1、为保障乙方有效地进行项目策划工作，甲方必须及时向乙方提供该项目的说细资料，并保证其真实性。
2、人保障乙方有效地开展工作，甲方指派1～2人协助乙方开展调研工作。
3、甲方协助乙方向政府机构及有关方面复核有关项目策划和顾问所需资料。
4、为方便乙方形展工作，在项目策划调研期间，甲方根据乙方需要安排项目的现场考察工作。
5、为保障乙方高效开展工策划、顾问工作，甲方应及时提供乙方在策划和顾问工作所需要的甲方所拥用的该项目有关资料；
6、甲方按本合同约定，按本合同约定按时向乙方支付有关费用
7、甲方负责本合同约定向乙方支付有关费用以外的用于策划和顾问所需的其它费用。
二、乙方责任：
1、负责组织策划小组在项目进行策划和顾问工作。
2、负责编制项目整体策划方案。
3、协助并参与甲方与设计方完成规划方案，主要单体方案评审通过，协助并参与甲方与项目的广设计和制作。
4、在甲方取得第一期商品房销售许可证后的销售过程中，乙方应做好项目的顾问工作：
5、在本合同中所约定的其它工作内容。

　乙方工作内容
乙方以策划（整体策划方案）和顾问的方式完成本合同内本章约定的工作内容。
第一部分：项目综合市场研究，乙方已书面形式提供如下市场研究报告：
1． 因素分析及项目发展时机研究
1.1经济发展因素评价
12人口因素、社会与文化因素
1.3项目区位因素分析
1.4政策与法律因素
1.4.1房地产法律法规及变化趋势
1.4.2城市发展规划对本项目的影响
1.4.3政府对本项目的优惠及影响
1.4.4与项目运作密切相关的政策、法律问题研究
1.5项目发展时机的确定及开发总时间的考虑因素
2.项目市房地产市场研究
2.1项目市房地产市场发展描述
2.1.1市场供需状况及其价格走势
2.1.2房地产市场发展趋势预测
2.2项目市住宅市场专项分析
2.2.1在售物业分布状况
● 在售物业分布
● 现存和拟建项目的特征、功能和优势
● 研究物业分布与城市发展方向的关系
2.2.2住宅物业供给情况
● 在建和正在筹建的项目
● 现有物业面积及数量
● 现有物业产品分类及特征
2.2.3物业成交情况
● 各类物业成交比重
● 不同位置和质量的物业的售价波动
● 营销活动及促销活动开展情况
2.2.4物业消费者分析
● 近期的物业消费情况，包括承租者和购买者类型
● 研究购买者的消费力、消费行为、消费习惯等
2.2.5项目市别墅物业发展趋势
● 预测未来的供应量
● 预测未来的需求量
● 预测未来发展趋势
3.项目所在地区域的楼盘状况及竞争性物业发展情况
3.1区域项目分布情况
3.2区域项目售价及变化趋势
3.3区域开发项目综合分析
● 近年区域开发总量
● 未来三年区域开发总量预测
● 典型楼盘分析
3.4项目周边潜在竞争性物业研究
4.项目街区功能分析及SWOT分析
4.1项目街区功能分析
4.1.1位置
4.1.2基础设施及交通情况
4.1.3自然资源
4.1.4人文环境
4.2项目优势分析及因素分析
4.3项目劣势分析及因素分析
4.4项目机会分析及因素分析
4.5项目威胁分析及因素分析

第二部分：项目定位、项目规划设计，乙方以书面形式向甲方提供项目定位、项目规划设计建议，协助并参与甲方进行项目定位、项目规划设计等如下工作：
1.市场研究的重要结论
2.项目潜在定位方案，根据市调结论得出各种可能方案，（经过市场调查，对项目产品类型、产品结构作出决策，达到保证经济利益和降低市场风险的最佳平衡点）
3.项目定位及开发主题可行性评估
3.1项目定位思路
3.2项目功能定位
3.3项目产品定位
3.3.1项目形象定位
3.3.2项目功能定位
3.3.3项目产品定位
3.3.4项目价格定位
3.4项目潜在销售客户来源及消费行为分析
3.4.1潜在客户来源
3.4.2核心客户构成
3.4.3潜在客户消费心理及消费行为分析
3.5项目定位可行性评估
3.5.1项目定位对区域市场的影响
3.5.2项目定位实现的可能性与现实性
3.5.3项目实现定位的关键因素分析
3.6其他可选择性方案及其可行性评估
4.项目规划设计建议和参与
4.1规划方案的可行性评估
4.2总体布局规划建议和参与
4.3住宅定位及户型配比建议，户型分布建议和参与
4.4建筑风格、建筑外立面建议和参与
4.5园林景观风格与设计建议
4.5.1园林景观主题建议
4.5.2主要景观命名建议
4.5.3中心景观设计建设
4.6功能设计、配套设计、装修标准的建议
4.7项目规划设计实施的成本、机会与时机研究

第三部分：项目操作及营销规划，乙方以书面形式向甲方提供以下项目操作及营销规划方案，协助并参与项目操作及营销等以下营销的实施。
1.项目操作总体思路
1.1项目操作总体思路建议
1.2项目运作网络图及时间进度表
1.项目发展计划
2.项目营销战略建议
3.项目营销策略建议
3.1营销主题建议
3.2企业品牌策略及整体包装定位建议
3.3项目营销策划
3.4销售卖点挖掘与提炼建议
3.5项目营销费用与节奏安排建议
3.6内部认购计划建议
3.7促销措施建议
4.项目市场推广
4.1项目视觉识别系统（项目VI）设计建议和参与
4.2广告推广计划，广告目标、理念、主题、表现、创意的建议和参与
4.3新闻活动计划建议
4.4广告推广节奏、媒体计划及预算
4.5项目销售、施工现场的包装建议
5.销售组织与管理建议
5.1销售环节的管理及监控建议
5.2销售队伍组建与培训建议
5.2销售进度及控制总表建议
6.活动实行计划
7.物业管理建议
7.1物业管理的前期导入建议
7.2对物业管理的推广策划建议
8.工程及其他配合要求建议
9.开盘前准备工作关键时间节点建议

第四部分：项目资金计划方案与经济性评价，乙方按甲方的实际状以书面形式向甲方提交以下关于项目资金计划方案与经济性评价建议的报告：
1. 各种可供选择的方案及基本数据
2.整体成本收益分析
2.1投资成本估算表
2.2项目销售收入分析
2.3项目损益分析
3.年度资金计划
3.1项目现金流状况
3.2动态指标分析
4.筹融资方案
4.1项目资金筹措与资金来源建议
4.2项目还贷计划建议
5.项目经济性评价结论

第五部分：项目结论，乙方书面形式向甲方提交以下关于项目结论的报告：
1. 项目保值增值潜力分析
1.1对项目保值升值有利因素的分析
1.2项目保值升值不利因素分析
2.项目综合评价和建议
2.1项目综合评价意见
2.2对本项目发展及操作的建议
2.3对项目面临的重大问题的说明

第六部分：策划工作期限
1、在本合同正式签订后，在　　　个工作日内完成本合同本章中第一、二、四、五部份的整体策划报告。策划报告完成后，向甲方担交正式打印本2套、电子版1套，甲方在5个工作日内对报告提出修改意见，乙方根据甲方的修改意见，5个工作日内完成最终报告，向甲方提交正式打印本2套、电子版1套。
2、在本合同正式签订后，在　　　个工作日内完成本合同本章中第三部份的整体策划报告。策划报告完成后，向甲方担交正式打印本2套、电子版1套，甲方在5个工作日内对报告提出修改意见，乙方根据甲方的修改意见，5个工作日内完成最终报告，向甲方提交正式打印本2套、电子版1套
3、如因甲方原因使得本合同本章约定的工作内容无进行的工作期限可予以顺延。

项目收费及有关事宜
1、合同期限
本合同有效期限：由甲乙双方签字盖章之日起，至获得第一期商品房预售许可证之后24个月止，其中在第一期商品房预售证之前的工作为整体策划在取得第一期商品房预售证之后的以顾问形式为甲方服务。
2、项目整体策划费用合计人民币　　　万元整，顾问费计人民币　　　万元整。（或自甲方取得第一期商品房预售证之后按每月　　元计算顾问费）
2.1、甲乙双方正式签订本合同之日起七日内，甲方向乙方支付人民币　　万元。
2.2、乙方提交完按甲方意见修改后的最终整体策划报告并且项规划方案，主要单体方案评审通过后七日内，甲方向乙方支付人民币　　万元。
2.3、甲方取得第一期商品房预售证开盘销售之后七日内，甲方向乙支付人民币　　万元。
2.4、甲方取得第一期商品房预售证开盘销售之后二个月内，甲方向乙支付人民币　　万元。
3、甲方取得第一期商品房预售证之日起按每月　　元计算顾问费，自取得第一期商品房预售证之日起每六个月一次性支付前六个月的顾问费。
4、甲方在支付上述款项的同时乙方向甲方提供等额正式发票。

违约责任
1、在策划其间，若甲方单方面违约终止合同，则甲方以人民币　　万元计算支付赔偿；若乙方单方面违约终止合同，则乙方应支付甲方　　万元赔偿费。
2、在顾问工作期间，若甲方无故单方面解除合同，甲方除付清已顾问服务时间的顾问费，还应支付乙方未顾问服务时间费用的20%作为赔偿违约金。若甲方无故单方面解除合同，乙应支付甲方未顾问服务时间费用的20%作为赔偿违约金。
3、若甲方不按时支付乙方的策划费和顾问费用，第逾期一日，乙方收取甲方应付款项的日千分之一滞纳金。
4、在合同的有效期内，若乙方出现经甲方认可的违规行为，甲方应承担相应责任，若乙方出现未经甲方认可批准的违规行为，由此产生的后果和损失由乙方承担。

合同的生效、终止、解除及变更
1、本合同自双方签字盖章之日起生效，本合同约定的时间到期即终止，或终止的条件产生后即可终止。合同终止后，双方应协商妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与合同有关的经济及法律等事宜。
2、本合同履行过程中如遇不可抗力使本合同无法继续履行的合同即终止。
3、乙方在策划、顾问期间的活动中，如有损害甲方利益行为的，甲方可单方面解除合同，乙方未按本合同约定的时间按时提交各策划报告或成果并逾期三个月的甲方可单方面解除合同。甲方未按本合同约定时间按时支付款项并逾期三个月的，乙方可单方面解除合同。
4、本合同未尽事宜，由双方协商解决。双方如需修改、补充或变更本合同内容，必需订立补充协议，本合同的附件、补充协议与本合同具有同等法律效力。

保密责任
乙方因承担本项目所接角到的有关本项目的任何资料，包括但不限于政府批文、技术资料、图片、设计方案、会议记录、策划报告、经济数据均属甲方重要商业机密，乙方必须妥善保管和处理。乙方如需公布上述资料，须经甲方书面同意。如因乙方原因造成有关资料流失、外传均属行为失当，甲方可按情形追究乙方法律责任和经济损失。

其它条款
1、如果乙方取得甲方项目的销售代理权，销售代理费用及付款方式按以下条款执行：
1.1如果乙方取得甲方项目的销售代理权，乙方不收取甲方的策划费和顾问费，已支付的策划费和顾问费可以从销售代理费中低扣。
1.2乙方的代理费用按乙方实际代理销售的商品房成交总额的XX%计算。即：乙方提取实际成交销售额的XX%作为销售代理费，销售代理费由甲方以人民币形式计算和支付。
1.3甲方同意按下列情况支付销售代理费：乙方与客户正式签定销售合同并获得首期房款后，乙方可获得销售额的XX%销售代理费，乙方对该销售合同中指定房地产的代销责任即告完成。甲方应在每月10日前与乙方结算上月的销售代理费用，乙方在收到甲方转来的销售代理费用后应向甲方开具代理费发票。
1.4甲方同意如乙方在每期销售单位正式销售办好预售证起3个月内，售出总面积50%的商品房，可按实际总销售额的XXX%向乙方支付销售代理费；如乙方在正式销售期3个月内售出总面积60%或以上的商品房，可按实际总销售额的XXXX%向乙方支付销售代理费。并在满足本条款条件后的第3个月内与乙方结算差额。
1.5如乙方在正式销售期3个月内售出总面积40%的商品房，则按实际总销售额的XXXX%向乙方支付销售代理费；如乙方在正式销售期3个月内售出总面积XXXXX%的商品房，则按实际总销售额的XXX%向乙方支付销售代理费；如乙方在正式销售期3个月内售出总面积达不到30%的商品房，甲方有权终止合同。
1.6甲方根据目前市场状况初定项目平均售价为XXXX元/㎡。公开发售价根据乙方反馈信息和市场情况另行商定而调整，但必须以甲方的正式书面确定价格为准。当售价超出部分甲乙双方按9：1的比例分成。如果项目平均售价达到XXXXXXXX元/㎡，超出部分甲乙双方按8：2的比例分成。
1.7甲乙双方每月10日前结算的销售代理费用均以上月的销售总额的＿＿＿%计取。乙方在规定时间内超额完成的计提比例在满足本条1.4、1.5、1.6款的条件后的第3个月内结算差额。
2、如果乙方取得甲方项目的销售代理权，双方合作的具体条款在基于本合同的基础上共同协商另行签订补充协议。
3、本合同一式肆份，双方各执贰份具有同等效力。

甲方：　　　　　　　　　　　　　　　　乙方：
签字盖章：　　　　　　　　　　　　　　签字盖章：
日期：　　年　　月　　日　　　　　　　日期：　　年　　月　　日
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