共用部位权属不明产权酒店的法律风险.doc

共用部位权属不明 必须重视产权酒店的法律风险
根据物权法原理，“产权酒店”的产权设计模式不甚规范，对于其中的法律风险，购房者和房屋管理部门应给予足够重视。
记者在调查中发现，目前沪上“产权酒店”的操作模式大致是这样的：开发商或原酒店所有人把单个客房独立出售，购房者可以拿到客房的产权证。此后，购房者再将客房交给开发商或原酒店所有人指定的酒店管理公司经营，并约定年收益率。有的还设有保底年收益率，并由专门的机构为此提供担保。“产权酒店”的开发主要有两种状况，一是盘活后重新定位的“半拉子”工程，二是一些经营遇到困难、需要资金的酒店宾馆。
据悉，“产权酒店”属于多业主产权模式，即整幢楼为多个而非一个业主所有，归类于物权法原理上的区分所有权。区分所有权主要有三项内容，一是业主的专有所有权，即业主所有的房屋具有独立使用功能；二是共用部分的所有权，如对楼道、屋顶等部位的共有权；三成员权，如业主可以对关系整幢楼的事项行使表决权。
法律专家指出，目前的“产权酒店”充其量只是“产权客房”，因为“产权酒店”很难满足区分所有权的三项内容。首先，从功能来说，“产权客房”并无住宅或酒店的独立使用功能。酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施，且这些设施均是酒店不可或缺的组成部分。因此，仅仅是客房的业主，并不意味着购房者已享有独立的酒店使用功能。其次，“产权酒店”共用部位的所有权属性不明确。客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，是购房者共有，还是单独属于开发商或原酒店所有人？如果配套设施不归购房者共有，“产权酒店”根本无从谈起。最后，购房者与酒店管理公司之间是什么关系，租赁，还是委托代理？若经营失败，购房者有什么退出方法？住宅可以转手卖掉，经营失败后的“产权酒店”谁还会接盘。
专家同时指出，“产权酒店”不是不能卖，关键是开发商或原酒店所有人在销售时，一定要对其中的法律风险分析清楚，多为购房者想一想，并精心拟订相应的合同来规避风险。房屋管理部门对于楼市中的这种新“产品”，也应给予足够的关注，并加以规范。