建材市场规划建议.doc

关于惠民县

装饰建材城规划建议

目 录

一、地块分析及产品定位
二、总体规划布局建议及设计要点建议
1、总体规划布置建议
2、铺位形式建议
3、内部交通通道设置建议
4、商城特别设计建议
三、项目开发周期及开发节奏建议
四、环境景观设计要点
五、项目成本及可行性分析

一、地块分析及产品定位
该地块位于滨州市惠民县武定府路与西外环路口以西，东西约200米，南北约240米，总占地约60亩，总占地面积约4万多平米。
1、土地分析
一个项目的土地价值是其多种因素综合作用的结果，项目的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻近楼盘的素质等，共同决定了该项目的土地价值。本案的土地价值各要素如下：
■地理位置
本案地处惠民县西南处，视野开阔，地形整体条件较完备，土地绝大部分坚实、平整，作为装饰建材市场开发而言，地块属于较理想的建筑用地。
■地块SWOT分析
就此地块的客观地理位置及环境条件，分析如下：
S优势
●地段优势：本地块位惠民县县城西南，西外环路与武定府路路口西，作为装饰建材市场而言比较理想；
●交通优势：本地块东临惠民县西外环及惠民县车站，南临316省道和武定府路，道路平坦开阔，出行方便，运输便利；
●环境优势：本地块向北距离惠民县文安路与南环路现有装饰材料市场不远，向西为刚建成的农贸市场；

W劣势
●集体土地，小产权，不能办理银行按揭贷款；
●作为商业项目，周边商业配套不完善；
●周边缺少商业氛围；

O机会
●惠民县现有装饰建材市场不集中
●惠民县现有装饰建材市场脏乱差，缺乏管理；
●惠民县没有上规模的，产品种类齐全的装饰建材城；
●惠民县开发力度加大，企事业单位的改建及居民社区的建设对装饰建材的需求加大，为装饰建材产业创造巨大商机；

T威胁
●惠民县现有装饰建材产业缺乏如装饰协会这样的部门组织管理，每个业主思想不好统一；

小结：
本地块针对装饰建材市场商业项目而言，不论从地形地貌还是周边交通便利程度来看都符合需求，只要能把土地性质变为大产权，可办理银行按揭贷款，应该属于比较理想的地块。
我们看过的另外几个地块从位置上均不如上述地块，因此建议排除。

2、产品定位
惠民县装饰家居一站式商城
阐述：
将本地块建成为集灯饰、厨卫、洁具、瓷砖、家居饰品、装饰材料、五金建材等于一体的一站式专业装饰建材城，买建材不必东转西选，一站购齐。

二、总体规划布局建议及设计要点建议
1、总体规划布置建议
在进行项目总体规划时，应充分考虑以下要素：地块特征、周边环境、政府规划技术指标、核心开发价值和项目整体定位思想。
本案地势起伏不大，项目整体定位为装饰家居一站式商城，集灯饰、厨卫、洁具、瓷砖、家居饰品、装饰材料、五金建材等于一体，并力争做到惠民县装饰建材标杆（龙头）项目。
因此在整体布局上围绕“商业价值最大化”这个核心思想来进行，考虑本地块南北进深过长，会对北面商铺销售造成难度，故采取中间用一条东西主干道分隔的方法，与南北主干道交汇成一个中心广场，提高北面商铺位置优势。结合上述要素，我公司认为，将本项目规划成为“一中心、两轴线、两个停车广场、四个组团”构筑客流循环引导，使其铺铺沿街的惠民县开放式装饰建材城。
一中心：一个中心广场。
两轴线：南北、东西纵横两条景观轴线。
两个停车广场：在主入口两侧分布两个停车场。
四组团：通过两条景观轴线，将项目地划分成为东南、西南、东北、西北四个组团。

整体布局见如下示意图：

2、铺位形式建议
●主体两层，局部三层；
●主力户型为：进深12米，开间4米（二层96平米）和进深12米，开间6米（二层144平米）两种户型，针对不同的需求进行分隔组合；
●整体结构为框架结构，可自由分隔组合；

3、内部交通通道设置建议
南北通向的有3条主干道：中间主干道宽20米，两侧宽16米；
东西通向的有1条主干道和4条内街组成：东西主干道宽20米，内街宽12米；

4、商城特别设计建议
在建材城停车场东侧修建具有标志性的精神堡垒

三、业态分布
项目可分为陶瓷洁具区、装饰材料区、灯饰区、五金建材区、家居饰品区五个区域：

陶瓷洁具区可主要经营：瓷砖、卫生洁具等

装饰材料区可主要经营：油漆、装饰板材、木地板、壁纸等

灯饰区可主要经营：灯具用品

五金建材区可主要经营：五金用品、钢筋、水泥、锁具、铝合金、不锈钢、门窗等

家居饰品区可主要经营：窗帘、家居饰品、家具等

四、项目开发周期及开发节奏建议
建议项目在开盘前组织惠民县现经营装饰建材所有业户召开一次“意向洽谈签约仪式”：1、了解现经营业户内心动向；
2、现场签约业户可享受团购价格（可暂定95折）；
3、根据签约情况作为制定开盘价格做参考；
4、锁定现有经营业户，实现定向开发；
通过前期大量宣传，积攒客户，集中消化。开盘后根据实际销售情况扩大准客户范围（如：针对滨州各地装饰建材市场展开宣传，有针对性的撒网捕鱼），“以租带售”进行宣传，前期租客可制定一定的优惠措施，“放水养鱼”，带动人气，最终促进销售。
总的开发周期力争在2年内完成。
五、环境景观设计要点
1、主入口大门要大气

2、中心广场既要美观又不失功能性，提升项目品质

3、主干道要有休息椅、路灯及小品景观

4、公共卫生间要考虑项目进深长度，建议设在两侧商铺中间位置；

六、项目成本及可行性分析
因土地成本，实际占地面积、规划建筑面积等数据未确定，所以项目成本、项目利润及可行性分析需要等以上数据确定后，根据预售价格详细计算。

滨州市嘉恒房地产营销策划有限公司
BINZHOU JIAHENG REAL ESTATE MARKET CO.,LTD
2010年12月21日
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