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1、地产江湖()——数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流 长兴岛项目提案报告 目 录 第一部分 宏观市场分析 一、 长兴岛宏观概况 二、 长兴岛宏观数据统计分析 三、 长兴岛宏观房地产研究 第二部分 项目发展价值分析 一、项目基础情况 二、项目SWOT分析 三、基于宗地价值的定位方向 第三部分 区域房地产市场供应产品研究 一、区域热点楼盘 二、供应产品特点研究 第四部分 目标消费群体研究 一、 区域消费群体 二、 辐射群体 第五部分 项目定位建议 一、项目发展定位 第六部分 产品规
2、划建议 一、产品功能构成 二、产品配比建议 三、产品规划建议 第一部分 宏观市场分析 一、 长兴岛宏观概况 1. 主要荣誉 长兴岛被列为中国第五大岛，长江以北第一大岛 长兴岛被国家批准为全国小城镇综合改革试点镇 长兴岛被国家批准为全国创建文明小城镇示范点 长兴岛被国家批准为全国卫生镇 长兴岛被国家批准为全国体育先进镇 长兴岛被辽宁省人民政府批准为省级经济开发区 2. 自然状况 长兴岛位于中国辽东半岛中西部，大连瓦房店市西侧，四面环渤海，仅一桥与陆地相连。全岛面积252.5平方公里，长江以北第一大岛，中国第五大岛，人口5万人。 全岛东西长3
3、0公里，南北宽11公里，环岛岸线91.6公里，所属海域100平方公里，滩涂1500公顷。岛上地势呈丘陵地貌特点，西部较高，中东部较低，平均海拔55米，最高山峰塔山328.7米。 长兴岛属暖温带湿润大陆性季风气候区，温和湿润，四季分明。全年平均气温10℃，平均风4.5米/秒，无霜期180天左右，年降雨量600毫米左右，日照率60%，相对湿度67.5%，年均雾日18.3天（能见度≤1000米）。 3. 地理位置 长兴岛濒临渤海，具备发展海洋经济，走向国际市场的特殊地理位置。东与大陆仅一桥相连，距岸358米，东距沈大高速公路关屯出入口29.6公里，南距大连周水子国际机场120公里
4、 , 北距省会沈阳312.6公里，西与秦皇岛、北戴河隔海相望，距韩国仁川港339海里，日本长崎港646海里。 4. 基础设施 4.1 公路、铁路、港口 地处大连对外开放前沿地带的长兴岛，交通运输日趋完善，省一级公路东西贯穿全岛至港口区，近百公里的环岛及支线公路，纵横交错，四通八达。新建的沈大高速公路关屯出入口至长兴岛省一级公路将长兴岛至大连行车时间缩短至50分钟；长兴岛距最近火车站19公里并在瓦房店市区内拥有三条铁路专用线与哈大铁路相连；规划建设中的长兴岛中心港口一期工程拥有5万吨级以下泊位10个，2006年末投入使用，年吞吐货物可达1000万吨。 4.2 供水、
5、供暖、供电、通讯 长兴岛内建有水业、物业公司，日可供水2万吨，并保证镇区供暖需求；岛内距离220KV区域变电站复州站22公里，现有66KV变电所2座，建有总装机容量为7400KW的风力发电厂已并网发电，全岛综合变电容量为1.81万KVA ；长兴岛对外通讯联络设施完备，程控电话发展至１万门，并已建成移动电话、无线寻呼、国际互连网、公众多媒体等现代化通讯网络。 4.2 公共服务设施 岛内现有一座占地5200平方米的现代化市属医院分院，实行全民合作医疗；12所小学和初中、高中均实现楼房化和电化教学美亚国际私立学校和福源文化艺术学校正在建设筹备当中，逐
6、步构建起初、中、高等教育和职业教育体系，大连农村乡镇最大的标准化体育场可容纳3万余人，成功地举办了三届“旅游节”并可承接大型体育赛事活动；长兴岛有线电视网络普及率80%，并自办了有线电视节目，组建了长兴岛艺术剧团，即将竣工的建筑面积近万平的文化娱乐中心，可满足人民文化娱乐生活的需要，长兴岛社会治安良好，秩序井然。 5. 支柱产业 5.1 临港产业 从五道沟至葫芦山岸线长7公里，为港口、临港工业岸线。该岸线北有塔山横山，南有交流岛，水深终年不冻，海面开阔，为天然不冻良港，规划利用现有建港优越条件，在现有渔业码头基础上建设渤海内海交通大港 ，近期建设 50000吨以下中型码头，远期建设30
7、万吨级专用码头。并利用现有港口优势发展东三省、内蒙四盟同京、津、唐、华北物流海运网络。在港口东侧，利用现有海石球矿坑建设临港产业区：造船业、港口贸易加工区、仓储业、渔业批发市场等临港产业。 5.2 水产养殖加工业 从葫芦山至鲍鱼肚子，岸线长60公里，为水产养殖和水产加工岸线，为保护渤海生态环境，限制捕捞，发展养殖，充分利用该地区滩涂优势，以养殖虾、蟹、鱼、海参、贝类等海品，建设海上养殖场。同时发展水产品加工业，提高海产品附加值。 5.3 造船业 岛内造船业拥有雄厚的技术力量和生产能力，目前可生产5万吨级以下驳船、拖船，大型钢结构件以及600马力以下各种钢体渔轮，巡
8、逻艇，游艇等，产品80%外销，年修造船产值2亿多元。 5.4 铸造业 铸造业是长兴岛的传统工业，已形成规模优势。KT可锻铸铁，QT球墨铸铁，HT灰铸铁等三大系列近百种产品，远销十几个国家和地区。各种规格型号的水暖管件覆盖东北三省，是东北地区最大的水暖器材生产基地。 5.5 酿造业 长兴岛酿酒、饮品产业历史悠久，拥有天然优质的“龙口甘泉”之水和传统独特的制造工艺，研制开发了百余种“龙泉”系列饮品和“长兴岛”牌酒水。其中，“龙泉”牌山枣蜜酒被评为国家银质奖，“龙泉老窖白酒”被评为辽宁省十大名牌白酒；以长兴岛独有的六背刺海参深加工而成的“长生岛”海参胶囊，具有医药和保
9、健功效，畅销国内市场。 5.6 建材业 建材业已成为长兴岛发展较快的新兴产业之一。大连长兴水泥有限公司已成为全国大型水泥生产企业，生产能力达50万吨，可产7个品种水泥，以长兴岛石灰石为原料生产的“三马”牌水泥获国际标准验收合格证，畅销东南亚等国家和地区；大连长兴岛科技发展股份有限公司研制生产的玻璃钢型材制品，轻型民用飞机和长美玻璃钢游艇远销俄罗斯和欧美国家。 5.7 旅游业 长兴岛素有“海上明珠”之称，旅游生活岸线36km ，海滨石林耸立，浴场沙软滩平，25平方公里原始森林山峦绵绵；“横山远眺”、“龙口甘泉”为复州八大景点之二；娘娘宫、三堂庙历史遗迹远近闻名，已开发的日本高尔夫球场
10、当代飞行俱乐部、跑马场、风车广场、海滨公园、海洋动物表演馆等特色旅游项目，年吸引国内外游客80多万人次，是东北地区较具影响力的旅游度假区。 6. 自然资源 6.1 矿产资源 长兴岛有含CaO52%以上的石灰石，已探明储量6亿立方米，宜开采面积达70多平方公里；同时岛上还有宜开采的钛页岩2亿立方米、金刚石、石英沙、海球石等资源储量也很丰富。为发展建材业、石灰石骨料山口，创造有利条件，并为港口提供可靠货源。 6.2 海洋资源 长兴岛海域广阔，有91.6公里黄金海岸，100平方公里海域，盛产毛虾、对虾、海蜇、海参、蟹和多种优质鱼及贝类，适宜养殖滩涂 1500 多公顷，万亩海参养殖基地被
11、列为“国家标准化示范区”项目。 6.3 港口资源 长兴岛有良好的建港资源，可利用岸线约 30km，水深、浪小、不淤、不冻，其中近岸20m 深水岸约5km左右，建港条件良好，具备建设深水泊位和规模开发大型综合性港口的良好条件。 6.4 旅游资源 长兴岛素有“海上明珠”之称，旅游生活岸线36km，海滨石林耸立，浴场沙软滩平，25平方公里原始森林山峦绵绵；“横山远眺”、“龙口甘泉”为复州八大景点之二；娘娘宫、三堂庙历史遗迹远近闻名，已开发的日本高尔夫球场、当代飞行俱乐部、跑马场、风车广场、海滨公园、海洋动物表演馆等特色旅游项目，年吸引国内外游客80多万人次，是东北地区较具影响力的旅游度假
12、区。 综上所述：长兴岛的基础设施建设正在加快脚步，长兴岛人正以科学发展观，在一步一个脚印地实施自己的宏伟规划，按照“整体规划，分期实施，基础先行，局部启动”的思路，将长兴岛规划为大型组合港区、临港工业区、城市及旅游区，中间以山丘和绿化区实现自然隔离。通过基础设施建设、产业引入开发和城市建设的同步进行，建设以港口为基础，以工业为带动的综合性港城。在长兴岛的开发建设中，港口开发是先导，长兴岛也因此充满了更大的希望。 二、 长兴岛宏观数据统计分析 1. 经济数据统计 2007年，“渔业立县、工业强县、旅游兴县”三大产业发展战略指导下，加速推进“生态长海、数字长海、和谐长
13、海”三大建设规划，实现了经济社会的快速、健康与可持续发展。 全县实现地区生产总值30亿元，同比增长14.5%；财政一般预算收入1.53亿元，增长17.2%；固定资产投资19.8亿元，增长22.2%；实际利用域外资金7.1亿元，增长26.1%；社会消费品零售额4.6亿元，增长14.5%；渔农村人均纯收入1.58万元，城镇居民人均可支配收入1.24万元，分别增长5.2%和15.3%。 县域经济社会发展综合评价指数位列全省第6名，进入全国中小城市综合实力百强行列。 2. 经济结构分析 渔业一直是长兴岛区域的主导产业。“十五”伊始，在对国际国内海洋渔业形势审时度势的基础上，长海县调整传统渔业结
14、构，走由“猎捕型渔业”向“栽培型渔业”、“资源开发”与“生态保护”并重的现代渔业发展之路。 大力推进生态渔业建设，逐渐探索出一条既可有效保护海岛生态，又能推动工业发展的新兴工业化发展道路。此外，休闲度假、自然和渔业观光为主攻方向的海岛生态旅游业得以快速发展,逐渐成为长海县又一支柱产业。 3. 招商引资情况 08年一季度，该区设立外商投资企业32户，投资总额2.3亿美元，注册资本1.58亿美元，外方认缴出资额1.58亿美元，分别占全市外商投资企业的21%、30.6%、29%和31%。与上年同期相比，长兴岛新设外商投资企业户数增长了540%。 另据了解，一季度全市新注册登记外商投资企业15
15、3户，投资总额折7.52亿美元，注册资本折5.44亿美元，外方认缴出资额折5.15亿美元。 近日，市领导赴深圳考察，并与中集集团就合作进行会商，中集集团将斥资10亿美元投资长兴岛。 4. 经济发展预测 4.1 县域经济快速发展，质量与效益明显提升 4.1.1 以渔业为主体的第一产业快速健康发展，始终占据全县经济主导地位。 Ø 海水增养殖业发展势头强劲。 Ø 苗种产业化步伐加快，渔业经济的有力支撑。 Ø 海洋捕捞业平稳发展。拥有远洋渔业资格企业3家、渔业项目3个，预计捕捞业可完成产量18万吨，实现产值10.5亿元。 4.1.2 水产品加工业为牵动的第二产业发展速度
16、加快，海岛工业经济保持较快增速。 Ø 水产品加工业较快发展。 Ø “飞地经济”效应初步显现。大连长海（皮口）渔业加工区被纳入经济重点支持范围。 Ø 品牌意识不断增强。注册品牌不断增加。 Ø 修造船业效益有效提升。预计工业总产值实现11亿元，同比增长37.7%。 4.1.3 以旅游业为龙头的第三产业发展态势良好，成为极具潜力的海岛经济增长点。 本着“因地制宜、循序渐进、择机择优”的原则，围绕“生态海岛”、“绿色海鲜”、“蓝色海洋”、“金色沙滩”四大主题，加强特色旅游项目形象包装和营销推广，“一岛一品、五位一体”的旅游格局初步形成。 4.2 城乡基础设施建设迈出新步伐，海岛功
17、能不断完善。 4.3 各项社会事业持续发展，和谐程度明显提高。 综上所述：国内外众多大型企事业单位纷纷选址长兴岛斥巨资开发投资，在全面实施和推进振兴老工业基地，加快“五点一线”沿海经济带开发开放战略中，长兴岛临港工业区引进外资的优势效应已经凸现。一项项经济数据表明，长兴岛正在逐步稳定发展强大。在经济发展促进下，长兴岛的未来开发建设势必在良好、健康、稳定的环境下发展。并将在经济发展的促进下，推进房地产业的发展。 三、 长兴岛宏观房地产研究 1. 宏观房地产概况 长兴岛房地产市场起步较晚，目前尚属发展起步阶段。初期，主要以大型企业项目进行招商引资。近几年，房地产市场保持平
18、稳的发展态势，商业地产低迷。随着区域经济发展规划、市政规划建设等因素促进城市的繁荣兴盛，带动住房需求，从而带动房地产业的发展。 长兴岛临港工业区的发展拥有坚实稳定的基础。开发区项目发展较快，目前STX造船、大机床等大型企业的进驻亦将促进需求的上升。 2. 房地产市场特点 区域支柱产业主要以临港工业、铸造业、水产养殖、渔业、旅游为主，区域的产业结构决定了区域内大部分土地资源的利用方向。 目前区域房地产市场发展较为迟缓，以满足居住需求为主。产品形态略显单一，目前市场供需稳定，发展态势平稳。 3. 优惠政策 大连长兴岛增加对投资者的吸引力，制定优惠政策，加快推进长兴岛开发建
19、设 3.1 18项优惠政策引人眼球 企业增资，每一次性到位1亿元以上的，管委会奖励企业人民币10万元； 管委会免收区域内生产企业应缴纳的各种行政性收费；对固定资产投资额在1—5亿元人民币的生产型企业，自投产之日起2年内，管委会将企业当年实缴税金地方收益部分的50%奖励给企业；对固定资产投资在5亿元以上的生产型企业，自投产之日起5年内，将企业当年实缴税金地方收益部分的50%奖励给企业…… 在财政税收政策一栏，多达18项的政策细化了不同行业、不同生产年限、不同投资主体可以享受的不同优惠。 3.2 6项土地政策凸显优势 除了在出让和租赁土地方面作出相关政策倾斜之外，在6项土地政策中
20、还涉及到新建生产型企业，管委会无偿将道路、上水、下水、供电、通讯设施送至红线外，免征企业应缴纳的城市基础设施配套费，成为大连四大先导区之一的长兴岛临港工业区在土地政策上凸显优势。 综上所述：政策利好导向显示政府长兴岛发展的扶持，多种产业结构相互发展促进下，互相推动。目前区域房地产发展相对落后，但全国发展中城市房地产发展脚步一再证明，城市的发展与房地产的发展息息相关。现有诸多利好条件虽在房地产产业并未明显显现，却存在的明显发展促进信号不容忽视。 长兴岛的房地产发展并将随区域不断招商引资的发展向上推进，逐渐兴起。众多的投资单位必将带来更多的人口进入长兴岛，
21、置业刚性需求将愈加明显，项目基于前期规划的发展预想，在区域房地产发展之初，新兴建设，锐不可挡的发展势头锋芒毕露。 第二部分 项目发展价值分析 一、 项目基础情况 占地面积：10－13万㎡ 物业类型：住宅、公寓、写字楼、商铺 地块形状：扇形地块长兴岛当地经济中心，窄口44米，宽口400米 地理位置：东：大型花园广场，西：政府用地 发展目标：一期项目预备在2008年底完成，未来建造成长兴岛的地标性建筑。 二、 项目SWOT分析 1. 优势 1.1 规划优势。项目规划一站式生活、购物环境，对目标客户具有一定的吸引力，项目规划建成地标级建筑，利于形成项目的感召力，形成较大的市场影
22、响力。 1.2 地理优势。占具得天独厚的位置优势与旅游、自然景观优势。周边交通设施齐备，交通便利，可通达城市各个角落 1.3 资源环境优势。具有丰富的旅游景观资源丰富，生态环境优良。 1.4 配套优势。市政基础设施完备，现有机构可以能够满足地区居民需求。 1.5 增值潜力优势。随长兴岛的规划完善以及区域整体经济形势向好，必将进一步提升区域的经济地位，区域土地及房产价值也将逐节攀升。 1.6 刚性及柔性需求优势。本地居民对住宅存在刚性需求。政府机关、企事业单位工作人员因生活工作半径考虑置业的需求量大。 2. 劣势 2.1项目规模较大，综合体性质决定操作难度也较大 2.2 综合体不
23、同产品形态间互相影响 2.3项目开发成本较高，销售难度大，短期的利润空间低 2.4 商业、商务配套欠缺。宗地周边规模及现代商业配套缺失，高等级写字楼、高星级酒店缺失。 3. 机会 3.1 宏观政策利好。政府给予长兴岛开发企业扶持政策导向利好 3.2 大型企事业单位进驻，带动置业需求不断增长。 3.3 毗邻城市主干道，公交线路发达，出行方便。 3.4 地区商、贸业规模仍稍显不足，有待引进大项目加以升级改造。 4. 威胁 4.2 宗地规划环境打造需很长一段时间，需要相对较长市场认知和认可期。 4.3 开发成本巨大导致销售总价攀高，目标客户群受资金限制严重。 综上所述：
24、项目发展并不存在明显的硬性创伤，威胁与不足之处可以通过后期主观规避与改善。项目投放市场前，在目前市场基础上，通过建立清晰、准确的发展策略，为项目日后发展可能会遇到的问题，提前预知、制定长期发展战略，推进项目发展。营造良好的发展趋势，并为依次推出的产品奠定市场基础。 三、 基于宗地价值的定位方向 1. 项目总体发展优势明显，具备良好的政策条件、经济条件、地理条件、交通条件、自然和人文等条件，借力地气打造高档次公建产品，力求跻身长兴岛房地产发展项目的第一梯队。 2. 项目属区域内商、住综合体项目，应在规划设计方面充分考虑产品硬件配置上加以深化和延展，寻求市场差异化和空白点
25、并在推广、营销过程中深入贯彻高端理念，提高项目整体开发的成功概率。 3. 本案在规划设计中应充分考虑商圈内商户的商业及商务配套需求，并用发展的眼光衡量区域公建项目的未来趋势。 4. 区域现行公建产品供应量甚少，考虑当地住民购房意识、置业标准，在目标客户定位方面应融合现实性和前瞻性，保证产品品位的一致性贯穿开发全程始终。 5. 考虑项目目标客群体的层次需求，应建立多元化的客户结构体系，从而打造区域内住宅产品供应的独特性和接轨性，并为开发商及项目树立市场品牌奠定坚实的基础。 第三部分 区域房地产市场供应产品研究 一、 区域热点楼盘 关于区域房地产市场产品研究，我司
26、主要选取区域热点项目进行分析，通过典型个案的市场信息反馈，反射区域市场发展现状。 1. 楼盘名称：翠岛经典 占地面积：3.2 万平方米 建筑面积：5.3 万平方米 地理位置：长兴岛区临港工业区三堂 开发商：大连佳林置业房地产开发有限公司 物业类型：普通住宅、公建、车库、库房 建筑形式：小高层、多层 均价：4588 元/㎡ 户型面积：40-200㎡ 总户数：500户 绿化率：34% 容积率：1.60 2. 楼盘名称：明兴花园 建筑面积：约2.6 万平方米 地理位置：长兴岛区临港工业区长岭村 （韩国STX造船厂生活居住区旁） 开发商：大连德明
27、房地产开发有限公司 物业类型：住宅、商业门市、车库 建筑形态：多层 户型面积：约45-87 平方米 总户数：约200户 绿化率：35% 容积率：1.65 3. 楼盘名称：宏泰阳光上城 占地面积：6万平方米 项目位置：瓦房店区复州城镇大窑村 开发商：大连宏泰房地产开发有限公司 物业类型：普通住宅、商铺、综合市场 建筑形式：小高层、多层 均价：2300元/平方米 户型面积：58-111平方米 绿化率：35% 容积率：3.80 项目简介：一期2栋小高层，2栋多层 4. 楼盘名称：长兴铭岛仕家 占地面积：13.6万㎡ 建筑面积：21.5
28、万㎡ 项目规模：项目一期9栋(6栋多层，3栋小高层) 项目位置：临港工业区城八线中段（国际会议中心对面） 物业类型：普通住宅 建筑形式：多层、小高层、公建 均价：3200 元/㎡ 户型面积：47-104㎡ 总户数：658户 绿化率：40% 容积率：1.58 5. 楼盘名称：宏州怡海花园 项目规模：住宅层高3米，公建层3.9米、4.2米。多层6层，小高层11层，共10栋楼 地理位置：长兴岛开发区商业中心人民电业对过 开发商：瓦房店东新房屋开发有限公司 销售状况：在售 建筑形式：多层、高层、小高层 起价：2800元/平方米 户型面积：48-
29、107㎡ 总户数：约400户 绿化率：40% 容积率：1.6 6. 楼盘名称：新港假日 占地面积：7.7 万㎡ 建筑面积：10.2 万㎡ 项目规模：住宅30栋，公建10栋，以6层为主，部分5层高 地理位置：大连市长兴岛经济开发区临港工业区 开发商：大连义兴房地产开发有限公司 建筑形式：多层 均价：3100元/㎡ 户型面积：45-124㎡ 总户数：约1200户 绿化率：38% 容积率：1.36 7. 楼盘名称：金海明珠 占地面积：4万㎡ 建筑面积：10万㎡ 项目规模：20栋(多层13栋，小高层2栋，高层5栋) 地理位置：滨海公园东侧
30、开发商：庄河三环房地产开发有限公司 建筑形式：多层、小高层、高层 均价：2800元/㎡ 户型面积：60-120㎡ 绿化率：32% 容积率：2.40 8. 楼盘名称：新港假日 占地面积：7.7 万㎡ 建筑面积：10.2 万㎡ 项目规模：住宅30栋，公建10栋，以6层为主，部分5层高 地理位置：大连市长兴岛经济开发区临港工业区 开发商：大连义兴房地产开发有限公司 建筑形式：多层 均价：3100 元/㎡ 户型面积：45-124㎡ 总户数：约1200 户 绿化率：38% 容积率：1.36 9. 楼盘名称：新新家园 占地面积：约3.8万㎡ 建筑面积
31、约6.2万㎡ 项目规模：12栋（6层） 地理位置：大连长兴岛开发区管委会西侧 开发商：大连宏德房地产开发有限公司 建筑形式：多层 均价：2360元/平方米 户型面积：76-115㎡ 二、 供应产品特点研究 1. 长兴岛典型项目基础信息 项目名称 项目位置 开发商 占面 （万㎡） 建面 （万㎡） 均价 （元/㎡） 翠岛经典 长兴岛区临港工业区三堂 大连佳林置业房地产开发有限公司 3.2 5.3 4588 明兴花园 长兴岛区临港工业区长岭村 （韩国STX造船厂生活居住区旁） 大连德明房地产开发有限公司 —— 2.6 —
32、— 宏泰阳光上城 瓦房店区复州城镇大窑村 大连宏泰房地产开发有限公司 6 —— 2300 长兴铭岛仕家 临港工业区城八线中段（国际会议中心对面） —— 13.6 21.5 3200 宏州怡海花园 长兴岛开发区商业中心人民电业对过 瓦房店东新房屋开发有限公司 —— —— 3000 新港假日 大连市长兴岛经济开发区临港工业区 大连义兴房地产开发有限公司 7.7 10.2 3100 金海明珠 滨海公园东侧 庄河三环房地产开发有限公司 4 10 2800 新港假日 大连市长兴岛经济开发区临港工业区 大连义兴房地产开发有限公
33、司 7.7 10.2 3100 新新家园 大连长兴岛开发区管委会西侧 大连宏德房地产开发有限公司 3.8 6.2 2360 2. 典型项目规模统计 项目名称 建筑类型 面积区间（㎡） 总户数（户） 规模 翠岛经典 小高层、多层 40-200㎡ 500 —— 明兴花园 多层 45-87 平 约200 户 —— 宏泰阳光上城 小高层、多层 58-111㎡ —— 4栋 长兴铭岛仕家 多层、小高层、公建 47-104㎡ 658户 9栋 宏州怡海花园 多层，高层，小高层 48-107㎡ 约400 户 10栋 新
34、港假日 多层 45-124㎡ 约1200 户 30栋 金海明珠 多层、小高层、高层 60-120㎡ —— 20栋 新港假日 多层 45-124㎡ 约1200 户 住宅30栋,公建10栋 新新家园 多层 76-115㎡ —— 12栋（6层） 3. 分析总结 区域房地产开发体量适中，产品供应以多层为主，高层产品占量极少。面积区间跨度趋近，普遍在40－120㎡间，供应产品趋同。数据表明，长兴岛的地产发展仍以需求型住宅供应为主，消费群体对住宅产品的选择并无过高要求，以满足居住需求为主。 对于贵项目，目前市场现状也给予项目的开发建设一定数据依据，与目标市场需求
35、契合，才能实现项目开发与销售的良好对接。 第四部分 目标消费群体研究 通过对区域内在售住宅房地产项目了解到区域住宅消费群体的实际构成，本案目标客户可按区域消费群体和辐射消费群体两类进行分捡。 1．区域消费群体 1.1 原驻地居民中有一定置业能力且具有较超前居住理念的群体 1.1.1 需求原因：原驻地居民另一部分是在此区域工作、从事小型商业活动的人群，由于长时间在本区域生活，已产生较强的地缘情结，随区域改造的深入及环境的不断完善，此部分群体置业需求将凸显。 1.1.2 需求趋势：现阶段区域内主流消费群体受生活方式和经济来源影响，偏向于低
36、价位、小户型产品，未来随生活的改善，需求将逐渐偏转为中小户型、中低价位的产品。 1.2 当地政府公职人员 1.2.1 需求原因：大部分政府公职人员，任职稳定后，此部分群体有较为迫切的置业需求，但置业标准相对较高。 1.2.4 需求趋势：该群体对居住环境（居住空间、各类生活配套等）有较高要求，由于目前本区域住宅项目主要集中于中低档产品，该群体现阶段购买力尚未释放。 项目开发初期的市场形象及产品定位对其消费引导至关重要，团购策略对其具有极强的吸引力。 1.3 当地企事业单位中层以上职工 1.3.1需求原因：长兴岛工业园吸纳了大量的高、中层管理人员及务工人员，对于独立生活空间的向往，催生
37、了此部分群体的置业需求。 事业单位每年上岗率增加，安家，特别是结婚所带来的刚性置业需求将稳步增长。 1.3.2 需求趋势：此类群体对住宅的需求集中于单室、标准两室、小三室和标准三室，面积介于45—130㎡之间，对小高层、高层排斥度较弱；单价接受能力较强，区域未来的综合发展、增值速度及产品性价比是其考虑置业的三大要素。 项目开发初期的市场形象及产品定位对其消费引导至关重要，团购策略对其具有极强的吸引力。 2. 辐射群体 2.1 投资群体 由于区域内存庞大的租房群体（企、事业单位职工、外来小型商业经营者等），会吸引投资者选择交通便利、高性价比、具有增值潜力的项目进行投资。 2.2 休
38、闲度假式消费（周末房/派对房） 2.2.1 需求原因：长兴岛优越的自然景观、旅游资源适宜人居。 2.2.2 需求趋势：度假式消费群体对住宅的需求集中于标准二室或以上，面积介于80－100㎡之间，园区环境和产品的舒适度是其选择的重要标准，对产品形态有严格要求，或低层（三层以下）、或电梯房，多层普通住宅不在其考虑范围。 2.3 养老群体 2.3.1 需求原因：该群体对交通工具依赖性小，具有一定的文化底蕴，有独特的生活主张，对自然环境和人文环境要求较高。 2.3.2 需求趋势：该群体对住宅的需求集中于标准两室或标准三室，面积介于85—130㎡之间，园区环境、绿化及景观、空气质量、生活便利度
39、是其选择产品时衡量的要素。 第五部分 项目定位建议 基于对目标市场与项目开发的分析研究，对项目的发展定位提出一下建议： 1. 项目发展方向： ü 中档起步，中高档发展，局部拔高，尾期适度回落 ü 高标准、重量级配套设施配备，兼具商业、商务、居住功能于一体 2. 形象定位： 长兴岛国际化时尚地标综合体 3. 功能定位： 集住宅、写字楼、公寓、商业于一体的大型地产项目 4. 产品定位： 住宅：契合区域市场需求的高舒适度产品 公寓：高标准配套设施、高质量物业服务为辅的宜商宜居空间 写字楼：区域高标准配套商务
40、中心 商业街：吸纳购物、金融、餐饮、休闲多种功能商业中心。 对于未来的长兴岛，本案将成为具有代表性的综合体项目，正如大连市内的大连中心·裕景，成为最具号召力的地标性建筑群。 第六部分 产品规划建议 一、 产品功能构成 依据贵公司规划项目为住宅、公寓、写字楼、商业四种产品形态 1. 功能构成 1.1 住宅 1.2 公寓 ·商住型公寓 ·投资型公寓 1.3 写字楼 1.4 沿街商业 2. 功能划分依据 2.1 住宅 ² 满足区域住户对住宅需求，其次为市场提供多种选择机会，多种产品类型 ² 商业与居住的有
41、机结合，避免两种商业与住宅产品形态发展的户型影响 ² 增加住宅的产品力与竞争实力 2.2 公寓 目前区域内公寓产品的供应数量有限，而随区域的发展对公寓产品的需要将不断增加，多元化产品形态供应，丰富市场选择空间 2.2.1 商住公寓 区域内存在该类产品的供应缺口，随区域经济发展，宜商宜住的办公产品将很受欢迎，抢占公寓销售的主要份额 2.2.2 中小户型公寓 公寓产品对居住的舒适度的要求相对降低，性价比略低于住宅产品，作为补充区域产品空缺出现，提供小面积的产品将占得一定市场销售份额 公寓还具有产品实用性能较高的特征，产品的利用方式多元，宜居宜商，可随区域市场发展，依据需求情况转变而
42、转变其产品功能 2.3 写字楼 随区域的规划发展，规划商业街逐渐建成，区域商业氛围愈加浓郁，对写字楼产品的需求将逐渐释放。 依据目前市场可考虑设置快捷式酒店 a) 区域内酒店产品供应有限，市场存在较大需求，快捷式酒店规划可降低产品销售压力，与商业互为充分衔接 b) 项目的快捷式酒店同时为项目及商圈提供配套补充，设于临街位置，作为项目的标志向外界展示的项目信息 2.4 商业街 ² 项目规划临街商业，依据目前市场需求反馈，商业街去化存在阻力。待项目发展进入成熟阶段，作为项目上述三种业态的补充与支撑 ² 提高项目整体的经济收益，与日后企业品牌的建立 二、 产品配比建议
43、 1. 配比原则 住宅：项目规划住宅产品体量应占整体规划的大比重。（≤45%） 公寓：比重应小于住宅。（≤20－25%） 写字楼：比重小于住宅与公寓产品。（≤10－15%） 商业：满足配套需求以及项目的前景规划即可。（≤15%） 2. 依据 2.1 住宅：为目前区域主力需求产品形态，满足市场与开发需求，大量抢占市场份额。 2.2 公寓：长兴岛区域短期未来的新兴产品形态，作为项目住宅产品的补充产品形态供应市场，政策利好、区域发展导向利好催生投资型公寓产品需求。同时，公寓产品的灵活性较大，与住宅、写字间可补充上市，销售阻力风险较弱。 2.3 写字间：区域内写字间产品供应量与市场需求
44、存在一定差距，区域发展大商业环境的形成，激发写字楼市场需求，但仍需一定时间，对于写字间产品的开发体量，应充分考虑各方面制约因素。 2.4 商业：满足配套需求以及项目的前景规划需求即可，作为未来项目发展的配套补充与提升，目前存在一定销售难度，合理控制，规避风险。 3. 配套标准 3.1 车位：满足符合项目体量的国家标准配置要求，满足居者居住、商业的基本停 车需求。 3.2 储藏：在部分产品中增设储藏功能，提高项目高标准定位，居住舒适度的需求。 3.3 景观：居住景观打造，符合长兴岛旅游、自然景观等大环境景观基础，塑造本案高端居住环境。 3.4 配套：在项目商业发展未达到最终的
45、预想标准前，园区居住的生活、休闲、娱乐等配套设施应建设完毕。从诸多细节点体现项目的高端定位。 3.5 公寓、写字间交屋标准：依据项目发展的各产品形态功能定位，将公寓、写字间产品精致打造推向市场，在推广与发展战略上，建立公寓、写字间产品的市场标准。 三、 产品规划建议 1. 写字楼 写字楼项目采用框架剪力墙结构，地面、棚顶及墙壁可提供精装标准，同层各户之间用石膏墙加隔音板间隔，格局灵活可变、空间可分割、组合，满足驻户对特定办公格局的不同需求 2. 公寓 建议户型的设定依据不同公寓产品形态的标准分别考虑 2.1 商住公寓 l 合理划分各个功能区，尽可能增加室内的光照，增加空间舒适
46、性 l 突出产品的使用功能与使用多样性，提升产品的销售势能 l 建议项目中小型商住公寓面积介于100～150㎡之间，依托规划设计提供可组合的多元化产品供应 2.2 中小户型公寓、Loft公寓 l 建议公寓产品户型为40～100㎡之间，南侧部分户型建议作80㎡左右中户型，Loft公寓置于小户型公寓之上 l 强调宜商宜居的功能性与现代居住理念的诠释 3. 住宅 l 满足区域住户的需求，面积区间40－120㎡间，实现产品的多元化供给 l 户型设计符合市场要求，利于房源的快速销售 l 强化住宅居住舒适度 4. 商业街 l 以品牌带动商业的发展，引进知名品牌，带动商业以及整个项目的发展 l 规划商业，着重考虑市场接受度，从降低市场销售难度的角度考虑网点的面积设置 l 增加项目的商业、生活配套的方面出发，增加居住的舒适感。 总结：市场需求不断攀升，规划产品高标准建设，无形之间赢得庞大市场份额。本案建立在诸多优势与利好之上，依照前期发展趋势与预期目标，在市场发展与策略支持基础上，通过努力取得旺销的业绩属情理之中，愿经贵我双方通力合作，实现双赢的盛世局面。 让我们为本案美好的明天祝福。谢谢！
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