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论地价与房价的关系

摘要：
关于地价与房价的关系,理论界有三种观点：（一）地价决定房价。这种观点从成本的角度,探讨了房价的构成,认为土地成本上升是房价上涨的主要原因之一。（二）房价决定地价。此种观点认为,房价上涨增加了对土地的需求而导致地价上涨,地价是房价的结果,不是房价原因。（三）地价与房价相互作用,存在相互制约的关系，抑或称“两者呈正相关关系”，关于两者相互作用方式及效果,学界也是见仁见智。本文主要对地价和房价的关系进行分析。
关键词：地价 房价
在论述地价与房价的关系时首先了解地价与房价的概念。地价是土地价格的简称，是土地经济价值的反映，是土地预期收益权利的购买价格，即地租的资本化。我国土地实行国家所有和集体所有两种形式的公有制。城镇国有土地的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是国家土地所有权在经济上的实现形式。因此，我国城镇地价的含义不同于土地私有制国家，它不是土地所有权价格，而是为取得若干年土地使用权所支付的一种代价，是一定使用年期的土地使用权价格。
房价是指特定时间段内房产的市场价值。房价的特点具有时间性和地域性及档次性，是波动的，影响的因素具有综合性。就同一个地区而言，房价不同年度月份价格是不一样的，不同的地区这种特点更加明显，况且中国地域辽阔，各地经济发展水平、居民收入水平差异巨大，房地产价格水平有高有低完全是正常情况。
一、 影响地价的因素
目前, 我国城市房地产市场呈现出三级市场的结构模式: 一级市场, 即土地征购市场; 二级市场中, 由获得土地使用权的经营者对土地进行开发、建造房屋, 最终通过房屋销售把土地使用权及其建筑物所有权转让或租赁给单位或个人, 实现土地使用权和房屋产权的市场流通; 三级市场中, 土地使用者通过房产交易使土地使用权在不同使用者之间进行转让。上述三个层次的市场中, 一级市场是由国家垄断的出让市场, 二、三级市场是开放的转让市场。因此，影响我国地价的因素有：
1. 供给方对地价的影响
目前, 我国土地的供应方主要是政府, 政府既是土地所有者的代表, 又是土地使用的管理者政府的这种双重身份, 使土地供应原本应是一种市场行为而掺杂了非市场的因素。
2. 供给土地数量的多少影响地价的高低
一般来说, 某种物品供给的数量多, 它的价格相对便宜; 供给的数量少, 因为稀缺, 所以它的价格相对要高, 土地也概莫能外。政府作为土地所有者和经营者的代表, 一方面, 卖出的地能带来建设城市的资金; 另一方面, 供给土地的数量多了, 土地价格上不去, 而发展的空间小了,留给子孙后代的农田少了。因此, 政府每年都会根据社会经济发展水平制定年度土地利用计划,以控制土地供应的数量。
3. 供给土地的成本影响地价的高低
政府一般是以熟地或净地的形式供地, 对于存量土地, 存在着老城区拆迁的问题; 对于新增用地, 存在着征地拆迁问题。政府不会做亏本的供地的成本或多或少地影响地价。
4. 开发商对房价的预期
开发商若对未来的房产市场较为乐观, 则会加大投资, 尽可能获得更多的土地, 从而加剧对土地的竞争, 提高取得土地的价格上限。因此,一方面, 开发商对房价的乐观预期提高了土地取得价格; 另一方面, 土地价格的提高加大了房地产开发的成本, 从而提高了房价的核算成本, 最终在某种程度上提高了房价。但如果开发商对未来的房地产市场预期不是很高, 即使有再多的土地供应, 开发商也不会感兴趣。
5. 非市场因素对地价的影响
与影响房价的非市场因素一样, 地价也会受到银行政策等方面的影响。开发商取得土地特别是较大地块时, 往往需要通过银行融资, 而银行金融政策的变化会影响开发商能够融通资金的规模以及使用资金的成本, 从而影响开发商取得土地数量的多少和取得价格的高低。同时, 土地收购储备也需要银行的大力扶持, 如果银行提高贷买卖, 供地的底价一般都大于其征地拆迁的成本, 款的利率或是紧缩贷款的额度, 则会加大土地所有者的土地取得成本, 从而最终影响地价与房价。

二、 地价对房价是影响的途径

土地是房地产建设机制环节的之一，地价自然成为是房价的组成部分之一，对房价必然会有点影响。地价对房价的影响要具体进行分析。我们常说的“地价”，有“毛地价”和“熟地价”之分,其内涵是不同的。毛地价是指政府收取的土地出让金和市政基础设施配套建设费。熟地价是指经过征地、拆迁和市政基础设施投入，符合通平条件可直接用于建设的土地价格。
协议出让的地价一般是毛地价，而招拍挂的地价多是熟地价（包括生地熟卖的情形），所以协议出让和招拍挂出让的价格不能直接对比。严格的说，熟地价中的征地拆迁费用，并不是真正的地价，虽然其常被统计为土地的取得成本。例如，征地费用和拆迁费用越来越高，加大了土地取得成本，这种成本的升高，和招拍挂还是协议出让是无关的。随着国家严格保护被拆迁居民和被征地农民利益政策的严格执行，征地拆迁成本还将进一步上升。现实中，熟地价远远高于毛地价，由此导致的成本权重差异很大，对房价的影响迥然不同。楼面毛地价与房地产价格之间呈现为一定的正相关关系，楼面毛地价高的项目房地产价格也偏高，反之亦然。但是楼面毛地价并不是房地产价格的决定性因素，因为其在房价中的比重不足10%。所以说，地价肯定会影响到房价，即是通过“毛地价”和“熟地价”来影响的。

三、 房价与地价的关系
笔者认为地价作为房价格的构成要素之一，对房价格产生影响，但地价与房价并不存在绝对的相关关系，相反房价在很大程度上影响着土地价格。即：从供需的角度来看，房价上涨导致了地价的提高，地价上涨是导致房价上涨的一个因素 ，但不是决定因素。
笔者认为决定房价格的三大主要因素是：地价成本、建安成本和管理成本，因此地价的高低与房价高低有密切关系。但决定房价的还有一个重要因素是市场需求，特别是自住和理性投资需求对房价的稳步增长有直接的带动作用。特别是在市场经济条件下房价最终取决于房地产市场的供求关系，价格的上涨源自于房地产市场对房屋需求的增加。其他因素：如在人口比例，社会经济发展水平，居民收入水平，住房消费观念上，房地产开发行业竞争程度，政府对房地产的调控政策等都会影响房价。
地价是土地权益价格，土地是一种财产，给人们提供恒久的产品和服务，而这种产品和服务的获得都伴随着土地权利的界定。土地的市场价格主要是由土地需求决定，这点与房价相同。可是，市场供求决定了房价，开发商根据房子的市场价格来倒推取得土地的成本，实质上反映的是土地客观价值或收益能力在出让过程中显化程度的表现。地价的上涨对房价的上升确实起到了部分影响，但并不是全部。地价与房价的关系始终是市场争议的重心。可是，在辨别两者之间关系的时候，我们首先需要了解房地产的两种属性，一是产品属性，二是金融属性。产品属性决定了房地产作为一种市场交易的商品，其内在的价值决定了产品的价格，而金融属性则展现出物业本身作为一种投资品，具有保值和增值的属性。地价与房价的问题，我们可以清晰地发现：地价是构成房价的重要部分，但地价的上涨并不必然带来房价的上涨，这取决于每一个市场上，房地产产品价格中的产品属性和金融属性的重要程度。
如果一个地区市场，房价已经明显过高，投资行为盛行，那么在这种市场上，属于明显的价格偏离产品价值的状况，这里的房价决定只在于市场供求，与地价成本无关；如果一个地区市场发展比较平衡，供求平衡，那么产品价格的决定因素价成本占据了较大程度，地价上涨会会推动成本增加，从而可能推动的房价上升，但其它因素如建安成本和管理成本等降低或发生变化，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨，要降低房价，也并非只有降低地价一个途径。所以，对于地价和房价的辨证关系，我们不能简单的、粗略的去看待，而是要仔细分析市场的环境、成熟程度、供需情况，通过辨识房地产两种属性的作用程度，在分清了市场状况后，有助于界定了截地价与房价的关系，进而有助于买房和投资人的决策。
从市场角度上看，与其他商品一样，住房价格是由开发商的成本和利润两部分构成，成本包括建筑成本、地价、财务成本、各种规模等，其中地价约占成本的1／3左右。理论上说，如果地价上涨而其他成本下降，或者开发商利润减少，且地价上涨数额小于或等于其他成本与利润下降之和，则房价仍然可以维持原价甚至下降。只有其他成本都呈刚性再无下降空间，而开发商已到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映在房价上，成为房价上涨的直接原因。事实上显然不是这样。其他成本特别是各种规费仍占相当比重，大有下降可能。开发商获得的利润高达20％-30％(国外一般不到10％)。在这种情况下，把房价过高归罪于地价，并因此而否定土地收购储备制度是缺乏根据的。从房地产需求角度分析，对土地的需求首先是对房产的需求，在城市土地中，房产是最终产品，能够满足生产、生活的需要，土地则是作为一种生产要素投入到房地产经济活动中，人们需要土地并不是土地本身的生产力，而是表现为一种要素投入，其需求是由人们对住宅、厂房、办公场所等方面的需求引起的，即土地需求是一种引致需求。与土地引致需求对应，土地价格变化受制于房屋价格的变化，只有房屋的变化才会引起土地价格的变化。地价的上涨意味着开发成本上涨，也就给未来房价刚性上涨产生了基础，给购房者和其他开发商带来了未来房价继续上涨的心理预期，也给正在销售的楼盘带来了最好的上涨理由，不管是这个楼盘的土地成本有多低，都会比照现在的土地成本和在此成本之下的未来房价。所以地价的上涨并不是房价上涨的原因而是理由。因此地价是影响房价的因素之一，不是决定因素。

四、结论

土地需求是一种引致需求, 即由于对土地产出物的需求导致了对土地的需求, 正如李嘉图所说:“不是因为地租上涨才导致谷物价格上涨; 而正是由于谷物价格上涨, 才使得地租增加。”从房地产需求角度来看, 对地产的需求首先来自对房产的需求。在城市土地中, 房产是最终产品, 能够满足生产、生活的需要, 土地则是作为一种生产要素投入到房地产经济活动中。因此, 市场经济条件下地价上涨的内在机制就是这样: 社会经济发展导致房地产需求增大,推动地价上涨, 即表现为: 房地产需求量增大→房地产价格上升→增加投资开发→土地需求增加→地价上升的模式。
可见，房地产需求是房加的因素，房价决定地价，即：房价是地价之母
“房价是地价之母”表明了一种立场，即抑制房价需要的是政府修建大量的经济适用房来直接干预房价，而不是简单地以为扩大土地供应就能迅速摆脱高房价的困扰。当然，这并不是反对政府向开发商扩大土地供应。但我们更强调的是，政府应该修建房子，直接去干预房屋市场，而不是仅仅借助“地价－房价”模式来控制房价。试着想想，一旦房价下跌了，竞拍的土地价格自然也会下跌，地产商就不会采用一种“疯狂”的战术来追逐土地，而银行的风险也会随着房价回落而降低。同时，房价下跌也会使得房租下跌，使得民间自动提供一个“廉租房”市场，而这个廉租房市场也许比政府的“廉租房系统”更有效。
参考文献
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