在做具体规划时第一要考虑什么？.doc

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商业地产企业：图书馆储备方案
对于一个商业地产企业来说，储备一定数量的专业精品图书是公司发展、进步的必要条件。方便于员工学习成长；有利于公司整体水平的提高和实操能力的加强：为此我们为您挑选中国目前最全面系列的7套“商业地产专业图书”来作为您的图书馆储备：以期能让您公司更系统专业。
1、《最佳购物中心操盘标本》（660元/套）图书精要：
《最佳购物中心操盘标本》是中国首部系统总结、提炼购物中心开发、运营经验的实战专著，全书通过对天河城广场、中华广场、正佳广场的三个案例在面对不同的困难与发展机遇、在三个不同的开发时段、面对不同的市场环境、存在不同的问题、具备不同的核心优势的情况下，他们是如何克服重重困难，走向成功的艰辛过程。
《最佳购物中心操盘标本》的三个案例都极具代表性，浓缩了众多购物中心需要花几年、甚至上十年时间和数亿元学费得来的经验总结，堪称“做成功商业地产项目的最佳教科书”！
2、《世界级商业规划中国总鉴》（660元/套）图书精要：
《世界级商业规划中国总鉴》是中国首部全景式解析当代最新、最先进的商业规划案例的经典著作，将当代中国最新、最先进的商业地产规划案例进行系统的梳理和总结，从华南、华中、华北、华东四个视野，用鸟瞰全局的整体思维，从商业规划透视开发策略和后期的经营管理，通过个体案例剖析一个个商业地产项目的战略意图，了解它在独有的城市、土地、商业和人文环境下创造的发展道路，成为中国第一部世界级商业规划超级工具书，成就一部改变世界、改变中国商业地产发展格局的核心档案。
3、《成功商业地产项目风险决策系统》（320元/本）图书精要
《成功商业地产项目风险决策系统》是国内第一套对商业地产项目进行定量分析，将商业地产投资决策的过程细分为政策的风险、选址的风险、招商组合的风险、施工的风险、规划设计的风险、资本运作的风险等六大风险体系的全新著作，集国内、国际著名商业地产项目（大卖场）的成功经验、美联银行及德意志银行等跨国投资银行的资本评估体系于一体，贯穿了商业地产项目的取得土地、开发建设、运营管理等全过程，能够指导商业地产项目规避各种潜在的风险，走向成功。
4、《商业地产招商经营管理指南》（480元/套）图书精要
《商业地产招商经营管理指南》是中国第一部总结商业地产招商、经营管理、自营主力店、品牌与行销成功经验的实战力著，前瞻性地提出了当代中国商业地产招商的多元模式和最科学的经营管理元素组合一起有效实现项目品牌与行销增长目标的系统操作手法。本书特别适用于房地产开发商、物业顾问公司和商业地产相关服务研究机构，是当代中国最具深度的商业地产招商运营战略全案
5、《商业地产开发建设实战指南》（560元/套）图书精要：

《商业地产的珠穆朗玛峰——商业地产开发建设实战指南》是中国首部指导商业地产建筑规划的全能实用工具书，是中国第一部总结商业地产选址、规划、建设成功经验的实战力著，通过对我国三大经济圈、56座城市、227个国内外商业地产案例的分析、总结，创造性地提出了当代中国商业地产开发的最佳模式和建筑元素最科学的功能组合设计方案。本书特别适用于房地产开发商、建筑规划设计单位和商业地产相关服务研究机构，是当代中国最具深度的商业地产实战手册。
6、《香港购物中心成功密码》（220元/本）图书精要：
《香港购物中心成功密码》首度对香港购物中心开发运营经验进行全景式解码，深入分析国际金融中心、贸易自由港和亚洲商业之心——香港的购物中心产业发展的成功经验。全书共分为八部分，分别从香港购物中心发展历史和趋势、选址及开发时机、建筑规划和建筑设计、商业规划和运营思想以及整合营销思维等方面进行全面披露，深入解析香港海港城、又一城、太古广场、太古城中心、时代广场、置地广场、新城市广场、德福广场、荷里活广场、青衣城、朗豪坊、APM、Ifc mall等近五十个购物中心成功背后的深层次原因，以及这些购物中心是如何将先进的商业思想与香港的商业实践相结合，使香港成为世界上购物中心产业最繁荣、最集中、最先进、最发达的地区。
7、《商业地产改变中国》（320元/套）图书精要：
历时三年多的时间，赴加拿大多伦多、温哥华、日本东京、大坂、新加坡、中国香港、台湾、北京、上海、广州、长沙、贵阳、武汉等地取得原创性的一手珍贵资料，从全面的视角将中国商业地产发展与世界商业地产发展的成功经验、失败案例图文并茂地表现出来，并将具体的案例分析升华到一种规律性的高度，使本书成为21世纪中国商业地产最具震慑力的战略全案。
道本文化商业地产系列图书---征订事项
道本图书品种：
书名
书 号
定价
直销价
《最佳购物中心操盘标本》
978-7-5318-2158-8
660元/套
600元/套（3本）
《世界级商业规划中国总鉴》
978-7-5318-1993-6
660元/套
600元/套（2本
《商业地产前期决策指南》
978-7-5318-2402-5
320元/本
300元/本
《商业地产招商经营管理指南》
978-7-5318-1818-2
480元/套
450元/套（2本）
《商业地产改变中国》
7-5318-1327-0
320元/套
300元/套（2本）
《商业地产开发建设实战指南》
7-5318-1501-X
560元/套
500元/套（2本）
《香港购物中心成功密码》
7-5318-1570-X
227元/本
200元/本
合计

3227元
2950元
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3、直销价为客户定书的优惠价格，包含快递邮寄费。
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在做具体规划时，关键是要考虑满足商业成功因素。动线，我们认为是第一考虑因素。
美丽的动线
赵杨

从3月开始，美国洛杉矶国际机场的国际航线部分将进行为期38个月的大规模整修。按照亚洲华尔街日报的报道，这次工程将会把所有动线更新调整，新设施包括两间高级贵宾室，新电梯和自动升降梯，自动人行走道和安全系统等……
为什么要调整动线呢。动线在机场非航设计中真的重要吗？
世界上第一座机场是从1920年开始营业到1959年关闭的伦敦Croydon Airport早期机场的架构设计类似火车站，就像是轨道与月台的组合一般。而如今机场的功能趋向多元化，除了登机闸口之外，候机楼越来越复杂，与闸口间的动线接驳，各式的商店提供了休息、购物、娱乐与住宿等等的服务。
我们知道，在做具体规划时，关键是要考虑满足商业成功因素，我们总结了机场商业规划的7个最重要因素。动线，我们认为是第一考虑因素。动线的设计和机场的规划非常相关，一旦机场设计完后，它的旅客动线也基本上固定了。比如，香港机场的设计非常有利于非航业务的开展——酒杯状的结构，旅客都集中在候机楼入口购物，然后再进行旅客分流。

动线，顾名思义，是指区域的布局，使顾客自然行走、购物的轨迹。良好的动线规划可诱导顾客在区域内顺畅地选购商品，避免产生死角。而机场特定的环境保证了旅客动线的相对固定，商业设施的布局与机场内的交通路线规划紧密相关。
我们做咨询的，每到一个新的机场，第一关注的就是机场动线的设计。往往一个机场非航成败的几率，和动线的好坏直接相关。

首都机场T2 优化案例
说T2 ，必须先谈到T1航站楼。虽然紧密围绕旅客动线设置了商业设施，但并没有充分考虑旅客动线特点。比如区域1，人流相对集中的有效区域，并未安排足够的商业设施，且分布零散，不利于消费气氛的营造；区域2，简单化地在人流集中区域，各划一半面积给餐饮和零售，未考虑人流在此分流的问题，削减了有效的消费人流。这就直接导致了T1的非航开展存在一些难度。

图1 首都机场T1航站楼

因此，首都机场在 T 2航站楼的商业规划中，就充分吸取了T1的不足之处，对人流动线的考虑更为细致和精确。主通道两侧规划了大量的商业零售，兼顾各个品类，尽量齐全；零售和餐饮搭配设置提升在方便旅客的同时也能使效益有所提升。

图2 首都机场T2航站楼
事实上，基于人流动线的特点，海外机场都充分合理地利用了人流量大的空间，形成商业相对集中的旅客消费区域。前文讲到的两个机场都是如此。

图3 香港机场商业街及人流动线图

图4 丹佛机场商业区域与人流动线
就笔者所言，最推崇的动线设计是大阪关西国际机场。
关西机场的动线设计非常明确，所有的商店都集中在夹楼里，只有少数的商店分布在登机闸口旁。整栋航厦大楼分为四个楼层，四楼与一楼分别是国际航线的出境与入境厅，三楼是餐厅，二楼则是日本国内航线厅。
候机楼长达一千八百公尺，整个动线简洁而没有任何障碍物，也因此它被称为世界上最长的房间。而这个设计最主要的原因，除了让动线简明流畅之外，还有防火的设计概念隐藏在里面。它将里面的空间分为一个个的区段，在不同的区段建置排烟与灭火装置，透过这样的设计可以有效控制火灾的区域，让灾情不会蔓延开来。

虹桥机场的动线案例
那是不是说设计好了动线，就不能弥补了呢？不是的。
机场本身的建筑格局受到诸多因素的限制，很多情况下会造成不利于商业发展的格局，但仍可以依据动线特点规划商业布局，提高绩效。
上海虹桥机场历史悠久，始建于解放前，1963年投入民用；受到历史因素，人流动线非常分散，且横向分布；AB楼的分布、值机柜台的零散分布以及分散的安检通道的设置都是在航站楼体量不够大的情况下，为了满足航空主业的需要而逐步发展的。
这样的分布，很大程度上制约了机场商业的发展；横向分散的动线特点决定了虹桥机场的商业必须走小而零散的方向，盲目设立集中的商业区会带来驻场商户的严重亏损，而且无法满足所有旅客的需求。
然而，虹桥机场在受限制的人流动线条件下，充分利用小面积的灵活柜台满足旅客的商业需求。这值得其他有历史因素的机场学习。

图5 虹桥机场航站楼

AMT Consulting的动线设计2点建议
1、针对不同旅客的需求特点还可以对旅客动线进行深入的细分，改变和拉长旅客动线，为经济价值较低的商业位置增加客流量；
2、同时，还可以利用各种有特色的服务设施吸引有明确需求的旅客前往，主动改变人流动线，进一步拓展有效的商业区域。这里面做得比较好的是丹佛机场。比如，丹佛机场的顶层不是候机厅，而是仅仅作为服务和商业区域，机场主要依靠其提供的各种服务吸引顾客前往，带动商业资源的利用。

图6 丹佛机场顶层示意图