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1、编者按 新常态 新格局 马蹄腾瑞雪，羊角触红梅。 在辞旧迎新的日子，俯首案头，掰开十指细数马年房地产市场一幕幕画面，犹如一部跌宕起伏、精彩绝伦的电影。回首2014，我国经济和楼市调控均出现前所未见的转变，注定在房地产发展史上具有里程碑式的意义。 2014年是经济转型之年。经历30余年高速发展，我国经济总量虽跃居世界第二，但经济增长仍然呈现明显的高耗能、高污染、高成本和低产出等特征，严重制约了我国经济的健康可持续发展，经济转型势在必行。2014年在“两限”思路指导下，经济开始结构性调整，但阵痛期难免，今后经济低速增长将成为“新常态”，这会对各个行业带来
2、深远影响。 2014年是行业变革之年。互联网、电商、O2O、跨界成为全年热门词汇。从年初郁亮带领高管团队考察腾讯，到8月万达与腾讯、百度成立电子商务公司，开启线上线下互动消费模式，再到光棍节电商房企纷纷联姻，万科副总肖莉加入房多多，风头正劲的电商正悄然改变着行业格局。对于房地产中介而言，2014年硝烟弥漫，搜房提高端口费遭到各大中介联合抵制，Q房网大幅提高一线经纪人佣金，实行无成本的合伙制，引发行业危机等事件促使我们重新审视中介和电商。伪改变，真颠覆，到底谁是谁非，有待观察。 2014年是房地产市场化调控开局之年。马年楼市并未延续2013年的翘尾行情，而是在房贷收紧和降价风波中开局，购房成
3、本提高和观望情绪骤升使得楼市顿时陷入困境。2014年3月“两会”期间，李克强总理提出“房地产市场要因城因地分类调控，抑制投机、投资性需求，重在建立长效机制”为全年房地产市场调控定了基调。6月呼和浩特打响了放松限购第一枪，随后各个地方迅速跟进，目前仅剩北上广深和三亚坚守。不过限购放松成效甚微，制约楼市的根本性因素——房贷仍然收紧，国庆前夕央行发布公告，“认贷不认房”，“房贷利率最低可打7折”，为楼市带来重大利好，10月楼市迅速升温，11月央行宣布降息，又进一步促进楼市回暖。可以预见，行政手段将会逐渐退出历史舞台，以信贷、税收和增加保障房供应等为代表的市场化调控手段将成为今后楼市调控的主方向。
4、2014年是房地产新格局开启之年。随着房地产市场由“黄金时代”向“白银时代”转变，行业格局将会出现调整，一方面体现在行业集中度提升，地区分化加剧；另一方面体现在开发商运营思路逐步从“重资产”向“轻资产”运营过渡。 展望2015，站在人口红利和城镇化的风口，并非所有的“猪”都能飞起来，只有紧跟时代步伐，积极谋求转型升级的企业才能勇立潮头。2015年仍是充满机遇和挑战的一年，未来我国房地产市场走向如何，我们拭目以待！ 1
5、 深圳中原研究中心 1.宏观政策 政府托底楼市反弹 周期下行仍需警惕 2014年1-9月，房地产行业受行政调控及货币紧缩政策压制萎靡不振，拖动宏观经济下行。前三季度的GDP增速遇冷跌至7.4%，处于2009年二季度以来最低位。11月份官方PMI回落至50.3%，创下3月份以来新低，汇丰PMI则为50%，为5个月以来新低。宏观经济的低迷又进一步打压地产市场，双向负反馈循环逐渐形成。出于维稳心态，政府开始从行政，财政以及货币政策上发力托市。在解绑行政调控及积极财政政策的双重利好下，市场信心开始恢复，并与
6、央行降息、货币政策趋于宽松的预期共振，供需双方热情重燃，房地产周期性调整被延迟，楼市迅速反弹。深圳中原领先指数一改从2014年5月开始的颓势，于10月开始重新回到上升通道，并在11月份突破前期阻力，站到424点新高。 “930新政”后市场对明年的政策环境普遍预期较为乐观，但是从长期角度看对房地产周期性下行仍需谨慎。从中央经济工作会议的风向看，央行将维持较今年宽松的货币环境，不过新常态下较低经济增速将被容忍，央行能否大规模降准降息仍待观察。而从全国房地产市场的长期走势情况来看，形势并不乐观。国房景气指数及房地产开发增速均处于2010年历史新低。资金面上房地产私募基金存量达6000亿元，约在二季
7、度到期。由于私募资金难以展期导致的大资金缺口以及高库存的压力，房企以价换量的可能性较大。此外，明年的国际环境变数较大，外部风险高企。 （一）行政政策干预放松，市场信心恢复 2014年“两会”后中央提出“分类调控”思想，调控思路转变强化了地方政府调控自主权。受前三季度楼市成交低迷的影响，仰仗于土地财政（约占地方财政收入55%）的地方政府开始出台大范围的救市政策。取消限购是本轮地方政府托市的主要手段，此外包括住房公积金政策调整，财补贴刺激及普通住房标准调整等方面的救市政策及措施亦各有体现。 图1-1 限购在5月开始放松，7-9月进入高峰 图1-2 政府政策放松流程图
8、 数据来源；深圳中原研究中心 5月份央行举行座谈会，要求商业银行加速审批和发放符合条件的个人住房贷款，及合理确定首套房贷利率。但银行面临经济下行，自身亦有对贷款质量和利差收益方面的担忧，故央行此举并未挽回颓势，二、三季度个人住房贷款利率仍维持增长趋势。9月30日，经济形势倒逼，央行于银监会共同发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。该通知将政策重点从鼓励首次购房需求扩至支持改善需求，并取消对多套房及非本地居民的房贷禁令，充分尊重商业银行定价权。至此，限购及限贷作为行政干预措施正式退出市场。 10月份住建部，财政部和央行更开启公积金政策调整，推动异地互贷及提高首套贷
9、款额度等公积金措施。在房地产行政调控措施逐渐解绑之际，财政政策也开始发力。其中，发改委在四季度密 深圳中原研究中心 2 集批复过万亿投资项目，政府在经济工作会议中亦表态将推进住房等6大领域消费。通过量价措施联合施为，政府行为、银行行为及开发商行为间存在循环影响关系。解绑限购以及放松限贷及一系列政策措施激励银行提高贷款额度、降低贷款利率，带动开发商的乐观情绪，并对决策者返回正向反馈
10、在行政政策及财政政策的双重利好带动下，市场信心开始恢复。 图1-3 政策调整的影响关系图 数据来源；深圳中原研究中心 （二）央行环境趋松 政策共振拉动市场 2014年前三季度的GDP增速遇冷，其中第三季度GDP跌至7.4%，处于2009年二季度以来最低位。11月份官方PMI也回落至50.3%，创3月份以来新低，汇丰PMI则为50%，为5个月以来新低。以上走软的指标均表明，当前我国经济结构仍处于深化调整过程中，部分产能过剩和高耗能行业转型升级进程的放缓拖累了整体经济的下行。官方稳增长，推动新常态的压力始终存在。 政府于下半年密集出台的财政及不断趋于宽松的货币政策，正是对宏观经济
11、形势恶化的被动回应。为了对抗逐渐下滑的经济形势，稳定经济增长，9，10月份央行启动中期借贷便利 (MLF)释放7695亿流动性。11月央行更重启不对称降息，其新鲜出炉的各种流动性管理工具（包括MLF,SLP以及SLF）让市场眼花缭乱，货币环境趋于宽松。12月17-18日央行再次启动MLF为市场缓解流动性短缺，抑制SHIBOR利率大幅上行，利好房地产市场。 图1-4 中国及汇丰制造业PMI走势图 数据来源；深圳中原研究中心 央行启动降息，并不断释出流动性，令市场对宽松货币政策的预期逐渐升温。在货币环境趋于宽松的背景下，市场实际利率停止上行。目前在核心城市中，市场实际房贷利率下降到95折
12、左右，预期在明年一、二季度可见9-93折房贷利率。相对低廉的贷款成本将进一步的激发包括刚需、改善及投资在内的购房需求，转变市场对未来房价的估值，为房地产销售量价回升提供市场基础。 3 深圳中原研究中心 （三）2015市场预期良好 12月22日，《不动产登记暂行条例》公布，预计将在明年3月1日实施。该条例的颁布，不止预示着中国向房产税改革的方向迈出了坚实的一步，也意味着行政调控逐渐会淡出公众
13、视野。由于放开行政管制及积极财政政策的双重利好的带动，市场信心开始恢复，并与央行降息、货币政策趋于宽松的预期共振，楼市迅速反弹。中原（深圳）领先指数一改从2014年5月开始的颓势，于10月开始重新回到上升通道，并在11月份突破前期阻力，站到424点新高。在市场状况被政府行为扰动下，预期先行，供需双方热情重燃，房地产周期性调整被再次延迟。 年末召开的中央经济会议强调“合理确定经济社会发展主要预期目标，保持区间调控弹性”，“努力做到调速不减势”。根据会议对新常态的解读，明年对经济增长目标会下调，同时加大稳增长的力度，这预示着明年的货币政策的尺度会比较宽松。会议对房地产只字未提，这其实对房地产行业
14、来说是利好消息，说明政府对房地产调控态度软化。在未来政府或继续淡化房地产行政调控，并逐渐引入市场化政策。预计在2015年行政调控措施将继续被淡化，向市场化调控政策的转型势在必行。从货币及财政政策来看，市场普遍预期明年的政策环境将显著宽松于今年。 （四）长期仍需警惕周期性下行风险 n 央行能否全面降准降息仍需观察 即使当前行政及财政政策利好房地产市场，市场心理也颇为乐观，但楼市能否全面复苏的关键还是要看货币政策。利息高低及贷款额度多少，对于开发商及贷款买房者的资金状况起到决定性的作用。2014年8月起，M2增速始终维持近年低位，与深圳中原领先指数产生背离。这表明目前货币宽松的效应主要还是来
15、自于心理层面对未来央行宽松政策的美好预期。所以，明年能否出现增量货币的大幅涌入以及贷款利率的稳定下行，将是与M2明显正相关的房价指数是否能继续上行的重要因素。 整体而言，目前无论是领导班子的经济逻辑还是宏观经济状况都与2008及2011年都大为不同，央行能否转向全面宽松的货币政策取决于未来的经济形势。从2014年8月起，M2增速始终维持近年低位。在11及12月，尽管市场流动性较为紧张，SHIBOR利率不时上行，央行也仅仅通过中期借贷便利 (MLF)以及公开市场短期流动性调节工具（SLO）释放资金以稳定利率水平。下调准备金率在2014年内已无可能。此举也表明，央行无意在未出现全面的经济衰退状况
16、下，启动下调准备金等大规模杀伤性武器，MLF，SLF及SLO将成为明年货币政策调整的常用工具。不过如各项经济指标均低于预期，央行亦会启动降准及降息手段。故处于全局角度而言，央行在明年能否大幅度、高频率的降准降息仍需进一步密切观察。 图1-5 M2增速与中原领先指数走势 数据来源；深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 4 n 楼市多项指标走低，库存压力巨大 在2014
17、年的上半段，房产市场已经出现了周期性下跌的初期征兆，但由于行政，财政以及货币政策的共振，房地产市场的下跌趋势在四季度被终止，领先指数在高位企稳回升。但是，从全国房产市场的长期走势情况来看，形势并不乐观。11月的国房景气指数创下历史最低点，并仍在继续下滑。与此同时，房地产开发投资增速已经连续三个月低于10%，处于2010年以来最低位。根据国家统计局公布的资料，房地产开发商的库存高企，2014年1-11月累计全国商品房库存增至59795万㎡。2015年开发商去库存的压力巨大，低迷不振的开发投资增速也难以在短时间内恢复。巨量的商品房要入市消化，必然需要足够的时间和强势的市场基础，否则只会出现量增价跌
18、的恶性循环。 图1-6 国房景气指数与房地产开发投资增速 数据来源；深圳中原研究中心 n 私募存量惊人，房企融资能力受考验 从2008年开始，房地产私募基金不断发展壮大。在2014年房地产私募基金总体规模飞速上涨，增速超过200%。预计当前房地产私募基金存量已达6000亿元，到期时间则约为明年二季度。相对于其他融资途径来说，房地产私募基金的显著特点是其对投资收益率要求远超其他渠道，且到期即要求偿付，再次展期的难度非常大。6000亿的到期存量将在明年二季度考验房地产企业的融资能力，在当期给定库存状况多达59795万㎡的情况下，明年二季度房地产开发商受迫于债务压力及高库存压力通过以价换
19、量的方式来加速回笼资金的可能性非常大。 图1-7 房地产私募基金募集规模 图1-8房地产私募基金收益率分布图 数据来源：深圳中原研究中心 n 外部风险高企 2015年房地产市场的外部风险仍然高企，在年中结束了量化宽松政策（QE3）之后，美联储（FED）预计将在明年二季度后加息。由于通货膨胀政策的隐退，加上美国本土市场对流动性的需求，美元 5 深圳中原研究中心
20、 升值趋势强劲。而强势的美元对新兴市场的打压尤为明显，经测算当美国国债收益率增加一个百分点时，流入新兴市场国家的私有资金就将大幅减少50%。截止12月，土耳其里拉创下历史新低，印尼盾也跌至六年新低。俄罗斯卢布则跌幅更劲，受累于北约国家的经济制裁、美元升值及国际原油价格跌幅超过50%的影响，卢布在12月16日当天跌幅就超过24%，为2014年汇市表现最差的主权货币。由于中国与俄罗斯的贸易关系紧密，如果俄罗斯爆发经济危机，中国的对俄出口企业将首先受到冲击，并拖累
21、宏观经济运行，进而影响楼市。 虽然日前美联储表态将拖后加息日程，等更多的经济数据出来之后才决定如何行动，但市场对其货币政策的预期普遍较为悲观，认为明年加息只是时间问题。金融市场预期先行，目前新兴市场国家货币的表现，便足够说明外部风险对中国宏观经济以及楼市的负面威胁始终存在。长期来看，仍应警惕国际市场风险爆发式出现。 深圳中原研究中心 6 2.土地市场
22、 土地成交量升价涨 龙华再现居住地王 2014年深圳土地市场迎来盛宴，全年土地出让金额高达552亿元，楼面地价11315元/㎡，均创下近年来新高。从全市房地产发展的格局和趋势来看，向西、向北发展是大方向，这也就注定了西、北区域的地块更受房企热捧，全年总价、单价及最高溢价率的地块均来自这两个区域。与之形成鲜明对比的是，龙岗区由于商业市场发展滞后，当前仍以社区商业及低端的集中式购物中心为主，尚未形成比较成熟的商业发展氛围，导致年底出让的商业用地出现流拍。 备受关注的前海规划区由于优惠政策逐步落地及入驻企业的高速增长，土地出让步伐正在加快，全年共9宗地块出让，总出让金额为2
23、29亿元，全市占比约4成。从当前深圳房地产行业发展趋势来看，限购政策仍在执行，但在930及降息之后全市一、二手市场均迎来大爆发。在经济增速仍面临下行压力的情况下，调控加码的可能性较小，预计2015年行业的发展环境将好于今年，土地市场也将继续保持高位运行。 （一）全年总量低位回升 商业用地成交旺 n 成交低位回升 全年先扬后抑 根据深圳中原研究中心的统计，2014年深圳全市土地招拍挂市场共成交45宗地块（除去企业转让1宗），总成交面积为188万㎡，同比增长18%。在一二手市场低迷的上半年中，土地市场则表现积极，前海、坪山、大鹏等政府政策扶持大或规划定位明确的区域表现尤为突出。4月佳兆业与生
24、命人寿联合体在大鹏片区斩获巨无霸商服用地，占地面积高达87万㎡，总成交价54亿。5月前海规划区与坪山新区商办及工业地块集中出让，当月共成交10宗约30万㎡。进入下半年，一、二手市场在政策的催化下迎来暖冬行情，大量达到销售条件的项目集中入市，开发商纷纷抓紧时机消化过高的库存以完成全年业绩，土地市场回归平淡。 图2-1深圳市历年土地成交量走势图 数据来源：深圳中原研究中心 7 深圳中原研究中心
25、 图2-2 2014年深圳土地市场月度成交量走势图 数据来源：深圳中原研究中心 n 商业用地爆发 前海与大鹏突出 在前海规划区商办用地及大鹏巨无霸商办综合用地的成交拉动下，2014年深圳商办用地表现突出，总成交宗数为17宗，总成交面积为136万㎡，占比高达72%，扭转了历年工业地块成交占绝对优势的格局。在以旧城改造为主要方式的住宅市场发展大趋势下，居住用地成交继续下滑，全年仅龙华新区成交一宗用地，总出让面积约4.7万㎡。此外，值得关注的是在人口老龄化加速的压力驱动下，深圳市今年首次出让了两宗社会福利设施用地，且均遭到市场追捧。 图2-3深圳市各用途土地成交量走势图（201
26、2-2014） 数据来源：深圳中原研究中心 商办用地成交主要分布在前海规划区、大鹏、坪山新区及宝安中心区等区域内。从成交面积来看，136万㎡商办用地中有64%来自大棚新区，由佳兆业与生命人寿联合体竞得的商业服务业用地贡献。但是从成交宗数来看，前海规划区共成交9宗商办用地，全市占比超五成。此外，受规划区辐射的宝安中心区及产业发展规划明确的坪山新区各有两宗商办用地成交。 “前海深港现代服务业合作区”于2010年8月获得国务院批复，在中央及地方政府的大力扶持下，近两年发展速度逐渐加快。根据公开数据显示，2013年至今这短短的两年内，规划区入驻企业数量已经达到17778家，这些企业将催生大量
27、的商办物业需求。从2013年7月前海土地第一拍到现在，该区域总出让地块已达14宗，总出让面积32万㎡，配建办公及商业面积近275万㎡。 深圳中原研究中心 8 图2-4商业用地成交面积区域分布 图2-5商业用地成交宗数区域分布 数据来源：深圳中原研究中心 （二）出让金额创新高 地王频现 n 金额与单价创新
28、高 溢价率下降 2014年深圳市土地出让金总额约552亿元，同比增长18%，综合楼面地价11315元/㎡，同比上涨65%，均创下近年新高。整体土地市场走强带动以及低价的工业用地主导向高价的商办用地主导的转换，两大因素共同促使全市成交金额及楼面地价共同上涨。其中，前海规划区成交的9宗地块的总出让金额约229亿元，同比去年减少16%，占比也由去年的近6成下降至4成左右。 全市土地成交平均溢价率为32.7%，上、下半年基本持平，但同比去年大幅下降约13个百分点。主要是由于成交价金额占比较大的前海规划区内，今年出让的地块除了加大自用面积外，部分地块还额外强调了产业发展承诺、竞拍企业行业及实力等要
29、求。在诸多条件的限制下，该区成交地块的平均溢价率由去年的49%下降至今年的6%，最低的楼面地价低至8077元/㎡。 图2-6深圳市历年土地出让金及楼面地价走势图 数据来源：深圳中原研究中心 n 区域发展分化 地王与流拍同现 从土地成交中也可以大致看出全市各类型、各区域的市场发展情况。从区域来看，总的趋势是向西、向北发展。从土地用途来看，商办用地区域分化明显，有受追捧的也有受冷落的，而居住用地由于稀缺性，市场热度较高，尤其是北部龙华新区地块。 总价地王来自前海规划区T201-0080地块，由美国兆华斯坦与前海国际能源金融中心共同拍得，总价高达134亿元。在转让限制方面，仅规定其配建
30、的4成办公建面需自用，占比仅约为总建面的25%，所以其楼面地价也高达28113元/㎡，是整个前海片区单价最高的地块。 9 深圳中原研究中心 商办单价地王为宝安中心区A002-0046地块，由于比邻前海规划区而又不受准入产业、自用比例、产业发展任务等条件的限制，受到众多房企的追捧，
31、楼面地价高达28774元/㎡，溢价率126.2%。居住用地方面，新房供应大幅减少而房价节节攀升的龙华新区再创地王，由深圳金骏房地产竞得，楼面地价25094元/㎡。 值得注意的是，在地王频现、溢价率高企的大环境下，龙岗区龙城街道两宗商业用地由于参与竞拍企业不足导致流拍。除了出让地块的楼面地价较高外，还与龙岗去年购物中心爆发式增长，而区域当前仍以社区商业为主、缺乏成熟的商圈等因素都有很大关系。 表2-1 2014年深圳土地典型成交地块 用途 土地位置 宗地编号 面积 （㎡） 成交价 （万元） 楼面地价 （元/㎡） 溢价率 成交人 总价地王 商办 前海规划区
32、T201-0080 51416 1340999 28113 —— 美国兆华斯坦与前海国际 单价地王 居住 龙华新区 A802-0305 46647 468000 25094 85.3% 深圳金骏房地产有限公司 商办 宝安中心区 A002-0046 20723 483000 28774 126.2% 深圳金利通投资有限公司 溢价率最高 福利 龙华新区 A805-0052 6920 28000 18397 600.0% 融通信投资 流拍地块 商业 龙城街道 G01045-0195 14842 —— ——
33、 —— —— 商业 龙城街道 G01045-0196 6128 —— —— —— —— 数据来源：深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 10 3.一手住宅 央行助新房翘尾 未来将迎新挑战 央行930新政和降息政策将2
34、014年的新房市场一分为二，前三季度市场供求低迷，最后一个季度急速逆转，低调开局高调收官，和2012年的情形非常相近。2013年市场各方在涨价——买房——涨价的循环中疯狂，市场需求和价格上涨的空间被透支。2014年开年就陷入窘境，银行信贷收紧，个贷利率一度上浮20%，购房氛围持续低迷。4月部分城市开始松绑限购，至第三季度二三线城市基本全部放开，但是对市场的提振作用并不明显。 9月30日央行出台政策在全国范围内松绑限贷，为市场增添了一份利好，随后11月21日降息又为楼市注入了一剂强心针，市场一扫阴霾，四季度新房成交量节节攀高。但是由于低迷期持续了绝大部分时间，全年整体供应量和成交量都处于历史中
35、低水平。在庞大的存量和潜在供应面前，新房市场将面临更多的挑战。 （一）供应年底发力 扭转全年格局 n 后4个月占全年6成 今年新房供应受政策影响显著，呈前低后高格局。8月之前市场情绪持续低迷，开发商推盘阻力巨大，前8月月均推盘量仅18.7万㎡，不足去年月均水平的一半。传统金九银十成了开发商释放库存压力的最佳时机，随后央行930新政扭转了局面，市场开始回暖；11月21日降息再添一把火，令开发商兴奋不已，新盘接踵入市，11月推盘量达98.6万㎡，创下了2008年至今的最高记录。 图3-1 2014年各月新建商品住宅推售面积 数据来源：深圳中原研究中心 今年年度总推售量为385.
36、7万㎡，同比下降了14%，较2008至2013年446万㎡的年均推售量低了13%。而从批售面积来看，今年的总量为535万㎡，仅低于2008年和2013年。年初的供应预测显示，接近100个新建项目将于今年进入销售阶段，总供应量达800万㎡，而最终取得预售证的住宅面积低于7成，入市销售的面积更是不足5成，未如期入市的项目达30多个，都将延迟到2015年甚至2016年，未来的压力将更大。 11 深圳中原研究中心
37、 图3-2 历年新建商品住宅供应面积（2008-2014年） 数据来源：深圳中原研究中心 n 龙华蓄势待发 龙岗供应回落 龙华今年上半年基本无新项目开盘，下半年则迎来了华业玫瑰四季、中海锦城等5个项目集中入市，全年推盘量为43万㎡，同比下降49%。今年入市的项目有4个集中在4号线沿线，龙华街道和民治街道是供应的主力，另外1个位于观澜。今年供应下降仅仅是短期现象，目前该区在建项目众多，未来还将是全市的热点所在。 龙岗全年推售面积为15
38、6万㎡，同比下降17%，连续多年的高速开发深度挖掘了龙岗的客户和土地潜力。中心城附近新盘林立，且同质化严重，去化艰难，今年龙岗供应量下降正是开发商对区域抉择的结果。 罗湖推盘量为17万㎡，除少量尾盘加推外，还有华润银湖蓝山、天玺1号等5个全新的项目入市，供应量同比上升32%。在科技园、前海和西丽的拉动下，南山供应量继续小幅上升。 图3-3 各区新建商品住宅推售面积（2011-2014年） 数据来源：深圳中原研究中心 龙岗在全市新房市场的霸主位置难以撼动，在各片区排行中继续囊括前三甲。龙岗中心城近5年一直都是全市新房市场的龙头，但是由于开发已经趋于饱和，区域供应面积较去年下降了18
39、万㎡。坂田在佳兆业城市广场、信义嘉御山的基础上又新增了尚水天成、星河World银湖谷等5个旧改项目，今年总推售量达36万㎡，仅次于坪山。 坪山、光明和西丽片区是今年新兴的区域，坪山新增了招商花园城、京基御景印象等5个项目，供应量达36.5万㎡，排名第二。光明和西丽分别新增了3个和4个新盘，供应量分别为19万㎡和17万㎡。科技园迎来华润城、红树别院等3个旧改项目入市，供应量也突飞猛进，其中华润城项目总 深圳中原研究中心 12
40、 建面达280万㎡，在接下来两年将带动整个区域腾飞。 图3-4 2014年推售面积排名前十区域 数据来源：深圳中原研究中心 n 紧凑户型风靡楼市 深圳新房市场供应量庞大，楼盘间竞争激烈，购房者因受制于价格而被动购房的情形逐渐改观。客户对楼盘的品质要求越来越高，促使项目在户型设计方面臻于精巧，90㎡以下的小户型被不断挖掘出新的拓展方式，由2房做到3房，再由3房拓展至4房，可谓极尽心力吸引客户。 2014年
41、3月广东省人大会议修改了《广东省人口与计划生育条例》，改“双独二孩”为“单独二孩”，三口之家为主的人口结构正面临改变。大户型虽然居住舒适，但并非每个家庭都能承受得起高昂的房价，未来家庭人口数量的增加也为90㎡以下的小3房和小4房提供了良好的市场空间。今年京基御景印象、星河银湖谷和福盈中央山等多个楼盘贡献了2000多套小4房。而2014年7月1日开始执行的建筑新规对飘窗、阳台的赠送标准做了进一步限制，使得小户型拓展的难度更大，未来两年上述小户型将因为供应稀缺而更受追捧。与此相反，2012年初出台的建筑规范剥夺了90㎡以下小复式的生存空间，小复式逐渐淡出视线。 另外，今年以幸福城、华侨城LOFT
42、公馆为代表的几个中高端楼盘为市场增添了一批大户型。 表3-1 深圳市新房供应户型结构 数据来源：深圳中原研究中心 13 深圳中原研究中心
43、 （二 ）成交整体下滑 区域分化明显 n 前三季度持续低迷 第四季度绝地反击 央行930新政出台之前，客户观望情绪浓厚，市场交投低迷，二季度后虽然有部分项目开始让价，但是幅度并不足以刺激客户入市，反而加重了继续降价的预期，9月之前月均成交量仅有25万㎡，较2013年的月均成交量下降了32%。后期央行新政和降息连续刺激楼市，成交量不断刷新记录，12月成交面积创2008年以来的最高水平。2014年全年成交量为403万㎡，较2013年下降了8%，处于历史中等水平。 图3-5 2014年各月新建商品住宅成交面积
44、数据来源：深圳中原研究中心 图3-6 历年新建商品住宅成交面积（2008-2014年） 数据来源：深圳中原研究中心 n 改善需求促关内上升 福田掉链子 由于前三季度降价预期升温，对价格敏感度最高的刚需客户普遍观望，主打刚需产品的原关外区域受到重创，至第四季度才开始大幅反弹，最终宝安和龙岗全年总成交量同比小幅上升。其中龙华因供应紧缺降幅最大，全年成交仅42万㎡，同比缩水近6成。 第四季度二套首付降低有效提振了改善型需求，以南山为主的原关内区域成交明显回温；同时由于供应量得到保障，南山全年成交量达36万㎡，同比大增47%。罗湖和盐田成交量分别为13.4万㎡和4.5万㎡，上升了62
45、和38%。 福田全年成交下降主要是受供应影响，今年该区入市的项目虽然达到了5个，但是品质都不高，栖棠映山、绿景虹湾等在项目自身品质、周边环境、定价方面问题过多，成交普遍不理想，导致整个区域成交量大幅下滑47%。 深圳中原研究中心 14
46、 图3-7 各区新建商品住宅成交面积（2013-2014年） 数据来源：深圳中原研究中心 n 布吉旧改接棒 前海催热西乡 去年坂田是市场的焦点，而今年片区旧改以坂田为基点向东延伸，催热了布吉片区。布吉年内入市的尚水天成和万科麓城二期开盘都取得了热销，区域成交量接近45万㎡。关内待开发宅地日渐稀少，旧改以及拓展关外区域成为趋势，西丽、坪山和平湖等区域成为这一轮浪潮的先导，成交量在今年都取得明显的突破，尤其是坪山，一举跃居前
47、五。 前海效应自南向北带动宝安各区联动，继宝安中心区之后，西乡在今年受益最多，成交量达39万㎡。11月龙光地产以46.8亿元竞得白石龙地块的举动再次将大众的视线引向龙华，随后中海锦城的入市更是把龙华推上了风口浪尖。作为福田后花园，龙华的前景可谓一片光明，目前新建住宅正在填充整个区域，商业配套快速兴起，为区域增添了不少吸引力。 图3-8 2014年新建商品住宅成交前十区域 数据来源：深圳中原研究中心 表3-2 历年成交面积排名前5区域占比（2011-2014年） 数据来源：深圳中原研究中心 15
48、 深圳中原研究中心
49、 n 四季度开盘销售率大幅提高 前三季度开发商捂盘成风，前9个月只有42个新项目开盘，数量少同时开盘销售率低迷，平均勉强达到6成。四季度出现明显改观，仅3个月就有28个新项目开盘，占据了全年4成的比重。尤其是降息政策出台后的连续两周，推盘数量空前，且基本上都开盘售罄，市场情绪达到巅峰。年内整体销售率为68%，较去年下降了3个百分点。 图3-9 各周开盘销售率走势（2013-2014年） 数据来源：深圳中原研究中心 n 价格年底翘尾 罗湖位居榜首 上半年受备案滞后影响，全市新房均价惯性微幅上涨；随着全国降价格局的铺开，6月开始波动下行，但跌幅不大。年底由
50、于市场氛围好转，同时受中海九号公馆二三期别墅成交拉升，全市均价大幅上扬，形成翘尾行情。各区来看，盐田受蓝郡西堤影响，价格大增4成多；宝安和罗湖均上涨16%；中海锦城和星河传奇则将龙华抬升了14%。其余区域变动不大。 图3-10 全市新建商品住宅成交均价走势（201401-201412） 数据来源：深圳中原研究中心 福田均价在4.2万/㎡，今年该区成交的新盘主要集中在香蜜湖片区，另外中心区、华强等5个片区各有一个新盘成交，各项目价格相差不大，都在4-5万/㎡左右。 南山均价为4.1万/㎡。今年成交的楼盘主要集中在西丽、蛇口和后海，西丽主力价格在3-4万/㎡之间；蛇口分化明显，高者
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