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旅游小镇“去地产化”，开发商、地产商怎样开发最赚钱？
绿维文旅

受国家关于“去地产化”政策的影响，“地产”在旅游界以及特色小镇建设中成为一个敏感的词语。但是，旅游小镇的开发离不开地产，只要有游客过夜，就会涉及度假地产的开发，只要旅游产生就业拉动，就会有住宅地产的开发。甚至，房地产产品开发仍然是旅游开发中最盈利的部分。错的不在“地产”本身，而在于如何开发。
绿维文旅认为，新型城镇化建设中，旅游小镇地产开发形式主要分为土地一级开发、PPP模式下的旅游公共设施建设与旅游项目开发、泛旅游地产产品开发。本文结合实践经验，创新提出了旅游小镇地产的开发思路、开发策略，并根据承载功能的不同，归纳总结了旅游小镇中的五种地产产品类型及开发要点。
旅游小镇地产开发思路与策略 
一、旅游小镇地产开发思路
绿维文旅认为，旅游小镇的地产开发思路，应从找准发展方向、创新权益归属、运用互联网思维、创新打造吸引核、产品结构创新五个方面入手。
1、找准发展方向：旅游开发综合化、旅游地产功能化、旅游地产城镇化
在综合开发的背景下，度假地产投资商要注重与城市的结合，成为区域综合开发商、城市运营商和产业运营商，在政府的管理下，以主投资商的身份，通过规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开发、商业地产开发、住宅和度假地产开发，推动区域经济社会综合发展，获得区域综合运营带来的巨大升值效益。在旅游小镇开发初期，应以吸引综合地产开发商为主。

2、创新权益归属：产权酒店、分时度假交换、分权度假、众筹
旅游地产面临着一些发展困境：一是产权和使用权分离；二是度假交换的问题；三是经营的问题；四是高总房价的问题。面临这些问题，绿维文旅认为，“产权酒店、分时度假交换、分权度假、各类众筹”，是旅游地产销售的解决之道。这一解决之道包含了四个核心，即：众筹理念、时权模式、信托投资、消费回报。

3、运用互联网思维：结合业态，整合资源，合作发展
房地产与互联网的结合主要包括三个方面：一是与产业业态相结合；二是要用互联网思维去整合；三是合作发展。这就需要旅游小镇的开发商，第一要有互联网思维；第二要将这些技术进行整合；第三要忠于旅游小镇独特的生活方式。

4、创新打造吸引核：包括主题乐园、大型   演艺、新建小镇、博览/ 博物馆聚集群落、酒店目的地、运动聚集等
核心吸引力的成功打造实现了聚集的需求，从而带来地产的升值。地产的升值又进一步聚集了人气，形成良性的循环效应。旅游引爆项目吸引集聚的游客，被引导进入休闲消费，包括购物、夜间娱乐、参与性游乐、滞留休闲等，是形成商气的关键。因此，从观光游客的人气基础，形成休闲人气，带动休闲商气，是土地价值升值的关键。

5、产品结构创新：形成“持续经营产品 + 销售型房地产品”的产品结构
旅游地产最大的盈利，来自二级开发的房产。旅游房产的种类丰富，特别是房地产市场调控以来，具有经营价值的旅游休闲商业房产的品种越来越多，模式创新很快。旅游地产在开发过程中，要注意业态的多样化，引进餐饮、商业、娱乐等其他消费领域的业态，完善产业链条，未来旅游地产的竞争也将是产业链价值的竞争而不是单一项目的竞争。未来旅游地产开发很难由一家企业独立完成，品牌与业态之间的跨界合作或成为必然。

二、旅游小镇地产开发策略
绿维文旅认为，旅游小镇开发地产的策略包括资源开发策略、产品开发策略、运营模式策略及地产商定位策略。
1、资源开发策略
绿维文旅认为应以文化特色为吸引核，做好环境和景观。特色的景观环境将带给旅游者、置业者视觉的冲击，而特色的文化将带给旅游者心灵的震撼，达到引领全新生活理念的深层意义。
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旅游小镇地产资源开发策略
2、产品开发策略
旅游小镇开发中，旅游地产是其有力的基础支撑，新型旅游地产的发展强调旅文体康养商的地产综合开发。针对目前旅游小镇开发的现状，应从合理布局、项目创新、强化参与体验、强化服务配套四个方面来进行提升。

旅游小镇地产产品开发策略

3、运营模式策略
基于旅游小镇开发中面临的旅游地产发展现状，绿维文旅提出融资创新、大运营观、品牌意识、运营创新四个提升方法。

旅游小镇地产运营模式开发策略

4、地产商定位策略
旅游地产商在地产开发上的产品层级、综合性以及土地一二级开发间的互动越来越强，对旅游产业的参与越来越深，对旅游产业的开发运营能力越来越强，对区域发展的驾驭越来越娴熟。

旅游小镇地产商定位策略
 这两个方面结合，形成了旅游地产商自我定位的大幅度升级。

旅游小镇地产开发形式
一、新型城镇化建设中的旅游地产开发形式
新型城镇化建设中，旅游小镇地产开发形式主要分为土地一级开发、PPP模式下的旅游公共设施建设与旅游项目开发、泛旅游地产产品开发。
1、旅游城镇化中的土地一级开发
所谓一级土地开发，通俗指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。旅游地产土地开发，属于土地一级开发的范畴。旅游小镇中的一级土地开发，涉及很多不同类别，包括城镇中旧街区改造为休闲商业或休闲娱乐街区，成本往往很高，风险较大。但是城市休闲聚集核如果设计得好，可以有效地提升旅游小镇区域地价，实现一级开发盈利。非城市中心的旅游小镇，特别是偏远区域，环境好、旅游资源好、地价很低，如果政府对大交通解决得比较好，一级开发空间就很大，这是绝大多数房地产商参与旅游地产开发的关键。
旅游地产商参与土地一级开发，重点是要形成真正的旅游产业。旅游产业的价值决定了土地的价值，开发商必须结合旅游产品开发，结合旅游地产二级市场开发，才能真正获取一级市场的利润。
当然，在旅游小镇的建设过程中，存在旅游综合体、新农村社区、配套酒店、度假公寓等各类项目的开发建设，如果房地产商与政府形成补偿性合作，参与进行土地一级开发，相对风险较小，盈利更有保证。这一时期的运营要点在于顶层设计和政策法制层面，顶层设计层面，做好城市规划和产业规划，确定小镇未来的发展方向；政策法制层面出具土地、奖惩、税收等方面的政策条件以及监管机制，保证小镇的顺利推进。
2、PPP 模式下的旅游公共设施建设与项目开发
以 PPP 模式为主导，通过与政府合作，打造旅游休闲的公共工程项目，不仅可以形成旅游相关的公共设施建设，而且还能形成一批旅游产品，由地产商经营一段时间，再交回给政府管理，或者长期由地产商经营，或者地产商完全建成以后交给政府经营。其开发建设，需要大量投资，但是市场回报相对来说比较困难，通过 PPP 或者通过政府的优惠扶持，结合土地开发与旅游项目开发，使得地产商积极地参与进来。

PPP模式下的旅游公共设施项目
3、泛旅游地产产品开发
旅游地产产品开发，不同于一般商业地产或住宅地产产品，其与旅游产品的结合非常紧密。因此，我们一般把旅游地产产品开发，纳入区域综合开发的结构之中，深度设计，形成五大类运营模式不同的产品。面向旅游小镇的地产开发，必须以区域综合开发为理念，运用泛旅游产业集群化发展模式，开发泛旅游架构下的地产产品。

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五大类运营模式的产品
二、旅游小镇地产开发产品类型
根据承载功能的不同，绿维文旅将旅游小镇中的地产产品类型归纳为五大类：休闲商业地产、民宿、度假酒店、享老居住地产、文化创意地产。
1、休闲商业地产产品开发
休闲商业地产是旅游小镇中的重要类型，是旅游体验的重要空间载体，是旅游与城市发展中，集聚人气的最好选择。同时还可优化城市商业格局、充实城市休闲娱乐、形成新的城市功能区、提升城市形象、增强城市吸引力以及提升城市土地开发价值。休闲商业地产可以分为面向游客的旅游休闲商业地产以及面向居民的社区休闲商业地产。

2、民宿产品开发
随着全民休闲度假时代的来临，人们对度假居住的需求越来越个性化。最近几年，民宿呈现井喷式增长态势。根据网络资料显示，全国客栈民宿截至 2015 年共有 42658 家。

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全国民宿客栈重点区域分布
目前的民宿主要有两种类型，一种是由传统民居改造，在保持民居原汁原味乡土风情的基础上，进行内部提升；另一种是将高端精品酒店与特色民宿合二为一的精致化民宿，将高端精品酒店的服务理念与地方民居、民俗等人文特色高度融合，并且通过书店、酒吧、艺术空间等多元化休闲业态的植入，本身就成为一个吸引核或是度假目的地。
虽然目前的民宿市场竞争比较激烈，但随着渴望释压、追求品质生活的中产阶级的崛起，民宿未来的发展前景依然可观，关键是定位准确。

3、酒店地产产品开发
度假酒店是为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的酒店。酒店作为旅游地产产品，是一种销售与经营结合的产品。在房地产调控政策实施之后，售后回租型酒店产品，已经成为旅游地产中最好销售的产品之一，成为市场的宠儿。度假酒店单元、度假公寓、度假会所，是三种主要的类型。

4、享老居住地产产品开发
旅游小镇一般生态环境较好，远离城市，适合养生养老人群，因此享老地产往往也成为其中一种重要的产品类型。对于享老地产来说，主要以居住地产产品为载体，结合医疗、康复、休闲等养老服务。
享老居住地产产品是指可以为老年人提供经济供养、生活照料、精神慰藉等服务内容的居住场所。在旅游小镇中其基本存在形式有以下几类：老年社区、老年公寓、老年住宅等。一个成功的享老居住地产项目，除了满足基本的居住功能，还需要满足生活服务功能。

5、文化创意地产产品开发
文化创意地产是指以文化为主题，具有文化创意产业价值链的地产模式。文化与旅游产业都是高效益、无污染、发展可持续、能对周边经济发展形成强大辐射力的高效产业，他们的融合发展能够对地方经济产生强大的带动作用。在旅游小镇中，文化创意地产主要有文化创意产业园区、艺术集聚区、影视城（基地）、文化主题园四种类型。