速8直营店选址939139156.doc

速8连锁店选址要求
地点是经济型酒店经营的首要因素，连锁店的正确选址，不仅是其成功的先决条件，也是实现连锁经营标准化、专业化的前提条件和基础。速8酒店连锁客源主要是国内差旅、商务、会务及旅游、休闲人员，选址不仅要以方便、舒适、经济、实惠为出发点，而且要综合考虑该地区长远发展。良好的位置可以帮助酒店降低经营成本，提高营业收入，因此，选址非常重要，速8的选址按照如下原则进行：
A、地区选择（可以参考以下顺序进行）
1. 首都、国家经济中心城市、直辖市。
2. 省会城市、计划单列市、经济特区或区域经济中心城市。
3. 经济发达的城市－国内生产总值（GDP）在400亿，城镇居民人均收入在9000元/年，市区人口数在100万，市区流动人口数在40万以上的城市。
4. 沿海开放城市、经济带中重要的辐射城市，交通枢纽城市。
5. 交通便利，有核心支柱产业，商业流动发达的城市、全国经济100强县级市。

B、地理位置 　（以下位置最佳）
1. 位于A-1类城市的市级、区级或其他城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区、成熟开发区。
2. 邻近火车站、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域。
3. 邻近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心、市郊结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域。
4. 邻近城市知名的大学或在校学生数量在20000人以上的教育区。
5. 具有良好的可见性，最好是“金角银边”（十字路口），最好有一定的广告位。
6. 最好邻近城市某个标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目。

C．交通条件
1.交通条件是选址需要考虑的首要条件，一般以地铁站附近为上佳条件，因为地铁的覆盖面广、客流量大； 　
2.在没有地铁的地区或城市中，在选址点的300米方圆内有5条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站线为好。
3、邻近城市交通枢纽道路、大桥、隧道、高架、城市环线，车流大，具有可停留性。
4、交通流动性好，进出口便利宽敞，快速路无隔离带路窄，最好不是单行线、有良好的可视性和可进入性。
D．市场情况(周边环境)
选址时必须考虑作好周边市场的调研
1.该城市酒店业全年经营情况（全年没有明显淡旺季，全年平均出租率在70％左右，客源情况稳定，客源分类情况）
2、方圆3公里内可能的竞争对手情况（饭店、旅馆，他们的等级、客源结构、出租率、平均房价、经营情况等），选址时一定要考虑客流的主要动线会不会被竞争对手截住。
3.选址区域内具有相当的客流量，具有可停留性，1公里范围内是否有相应的配套（连锁超市、药店、银行、餐厅、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、、邮局、洗衣店、冲印店、加油站、综合休闲娱乐场所、购物中心或百货商场等）或与公共场所相邻。
4.附近的企事业单位、学校的情况，如单位种类、单位数量、基本经营情况，具有的流动性客源情况等.
5、经营区域人口状况、结构层次、经济收入、流动人口数量、客源流量；
6、选址区域周边市容环境整齐干净（最好毗邻公园或大型绿地）。
7、所在道路有一定知名度、有较大的市场潜力和良好的市场前景；
E．市政规划情况
因为投入较大，经营时间很长，需要对所在区域的规划有非常细致的了解：
1、在确定选址之前，必须咨询潜在地点的区域建筑规划，了解和掌握哪些地区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。
2、选址所在位置一定要在红线内，在合同经营期内，无动迁可能。
3、选址所处的区域的规划的情况，是否有对宾馆经营有利的市政规划（如未来的商业中心、产业中心、行政中心、交通干线建设，未来是否成为临街店等）。

F、建筑、改造条件

　　建筑物的建筑面积约3000－8000㎡为宜，但由于开发合作的方式不同，因此选址时需考虑到与建筑、改造的配合。
基本条件如下：
　1.利用旧厂房、旧旅馆进行改造，
（1）建筑物为长方体，建筑面积在3000～8000㎡（京、沪、穗、深以外的城市面积最好在5000平方米以内）的范围内，宽度或进深以16米左右为最佳。
（2）建筑物结构为框架结构，外观整齐，允许进行改造。
（3）周边有一定回旋余地，可以合理分布对客区域与员工区域。
（4）周边有一定的空地，出路通畅并可停车，车道一般为5.5-6m宽，要考虑通向停车场的流程，有回车路线，停车位在10个左右。
（5）基础设施情况（最佳）：水－用水额度不低于3600吨/月，电－用电不低于400KVA，煤气－有煤气管道接入或可以接入，排污－纳入市政排污管网，有化粪池，通讯－最好留有总机或一定的直线电话，有线电视，供暖（北方地区）等设施到位。
（6）房屋使用性质最好是商业服务业或厂房使用性质可以改变为该用途。
（7）该房产产权清晰，最好不是银行抵押物业。

2.小块空地建造或购买土地
（1）熟地，至少三通一平，市政配套到位，位于红线内。
（2）占地面积2000-3000㎡左右，具体面积视地理位置与价位而定。
（3）该区域已经有有一定的商流，土地性质最好不是划拨土地。
（4）该地块容积率符合改造后的需要－建筑面积能够达到5000－6000㎡。

G．可能的合作方式

房屋或土地租赁：需符合以下基本要求：
（1）房屋租赁价格合理，潜在的位置优势，租赁期不低于15年。
（2）房屋性质为商业服务业用地或可改变为该用途。
（3）产权清晰，出租人是房屋或土地的产权人；
(4) 房屋结构完好，布局合理，有较高的出房率。

我们从六个方面来综合确定速8的选址要求：分别是地区选择、地理位置、交通条件、市场情况、市政规划、建筑改造条件等。我们在每一个项目里，也细化了具体的要求，项目的选址是一个弹性很高的综合性的工作，我们以上所列的只是确定选址的最佳条件，如果有很好的位置，很合理的租金或购买价格，而选址的项目在规模、配套设施上略有不足，那么也不失为一个好的投资项目。总之，在项目选址过程中，即要严格细致，又要灵活运用，综合考量，才能找到最适合的开店位置。

选点的方法：
1、 陌生拜访，对城市有起码的了解，这是选点最基础的方法；
2、 报纸，新闻和媒体；
3、 拍卖行了解信息，多参加拍卖会，可以掌握更多不良资产的去向，而往往这部分有很多物业是适合我们要求的物业；
4、 与房地产界人士建立起良好的合作关系，通过这些业内人士了解更多的信息；
5、 系统开发，与大型国营单位开展合作，把其下属的招待所和宾馆整体洽谈租赁过来，这样可以为开发工作带来很大的机会；
6、 与房地产中介和一些房产投资顾问公司的合作；
7、 通过政府和地方街道的关系获取信息。