二手房按揭贷款流程.doc

贷款部分

二手房按揭贷款流程
一、贷款条件：
1、额度：二手楼住宅贷款的最高额度为购房总价与房屋评估值两者之间最小值的70%；商业用房贷款的最高额度为购房总价与房屋评估值两者之间最小值的60%，借款人为法人的，贷款额度不得超过借款人净资产的50%，且最高额度为400万元；借款人为个人的，贷款最高额度为200万元。
2、年限：房龄与贷款期限之和最长不得超过三十年。贷款期限加借款人实际年龄不得超 过60年；商业用房借款人为个人的，贷款期限不得超过8年；借款人为法人的，贷款期限一般为3-5年，最长不得超过8年，且不得超过其法定经营期限。贷款所购商业用房已使用年限一般不超过十年。
3、贷款人具备本市常住户口及相当的固定收入（外地人贷款需由本市人提供担保）。

二、贷款程序:
一、园区农行
1、买方需持抵押房屋产权证原件及贷款人身份证、户口册及手章到交易中心或连锁店签订买卖贷款合同，并交纳相关费用。连锁店向客户发放客户须知、空白收入证明、空白婚姻状况证明。
2、 由鼎信评估公司对成交房屋进行评估。（评估工作程序附后）
3、 准备贷款资料
（1）借款人按我方要求填写相关表格，并出具相关证明:
（2）借款人身份证复印件三份（必须用A4纸复印三张）户口册首页当页复印件各一份（A4纸复印）。
（3）借款人配偶身份证、户口册首页当页复印件各一份。
（4）借款人收入证明一份。
（5）借款人配偶收入证明一份。
（6）结婚证复印件一份。
（7）婚姻状况证明一份。
（8）借款人为外地人（在本市工作）除上述材料外还需提供暂住证复印件一份。担保人需提供收入证明一份、身份证复印件二份、户口册复印件一份。担保人的年龄要与借款人相当，收入相当，优于担保人最好。
连锁店交易中心需提供以下材料：
（1）贷款申请表一份；调查审批表一份。
原产权人身份证、户口册复印件各一份；法人产提供营业执照、法人代表身份证、法人代码复印件各一份。
（2）推荐书一份。
（3）保证函一份。
（4）《天津市房产买卖合同》二份。
（5）产权证复印件二份。（缩印成A4纸大小，要有带 产权证号的首页）

二 、招商银行
（一） 连锁店售房人员进行初审：
1、 借款人贷款资格：
① 具有合法有效的身份证明----居民身份证、户口簿，暂住证（借款人非本市户口提供）；
② 能够提供共同还款责任人或保证人，且符合以下要求：
A如借款人具有本市户口，售房人员在审核其户口册的情况下，可按照财产继承人顺序（第一类为配偶、父母、子女，第二类为兄弟姐妹、表亲，如无配偶的由父母填写，以此类推）确定；
B如借款人持非本市户口，要求在本市工作年限5年以上，需提供一名保证人（要求与借款人非直系亲属关系、本市户口、有稳定职业和与借款人相当的收入）及其身份证、户口簿、暂住证、收入证明见附件2-1）原件/2份复印件；
C具有按期偿还贷款本息的能力：此项综合考核借款人、共同还款责任人及其家庭成员的收支情况，天津最低生活保证金额为480元（借款人个人收入或借款人+共同还款责任人共同收入支付月供后所剩金额均摊家庭成员人均不低于480元，其间应适当考虑老人及子女赡养教育问题，离退人员可要求提供社会统筹证明作为审核依据）；
D借款人无不良资信和行为记录；
E贷款期限、成数符合以下标准：
（1）贷款期限+房屋使用年限≤30年；
（2）房屋使用年限=贷款办理年-房屋竣工年+1；
（3）（贷款期限+借款人年龄）男<65；女<60；
（4）贷款金额<房屋抵押价值*70% （房产抵押价值的确定采用评估价值与房产成交值孰低的原则）；
（5）如贷款金额<80% 同时>70%：条件①房屋竣工时间3年以内②房屋价值前景稳定或升值的商品房③借款人受国高等教育、职业收入前景优良
（二） 锁店售房人员向借款人（买房人）出示招商银行客户须知，要求买房人提供以下资信材料：

1、 借款人（买方）及共同还款责任人身份证原件及复印件4份、户口簿原件及复印件2份（如共同还款责任人为借款人配偶的，另须提供结婚证或婚姻证明原件及复印件2份）；
2、 借款人名章（方章）；
3、 个人（包括借款人、共同还款责任人）收入证明，须加盖单位公章，共2份，原则上每月还款额不应超过借款人（家庭）实际月均可支配收入的50%；
4、 为避免贷款抵押房产共同所有人对房产产权可能产生的纠纷，借款人提供一名共同还款责任人或保证人；
5、 借款人缴纳购房首付款，售房人员填写首付房款收据（原/复印各1份）；
（三） 连锁店提供的相关文档：
⑴借款人、共同还款责任人或保证人身份证复印件4份；

⑵借款人、共同还款责任人或保证人户口簿、暂住证、结婚证或结婚证明复印件2份；

⑶借款人、共同还款责任人或保证人收入证明原件+复印件共2份

⑷首付款收据、房屋产权证、土地使用证复印件1份；

⑸房屋买卖合同原件1份；

⑹招商银行天津分行二手楼房屋调查表原件1份

⑺收款账户确认书原件3份

⑻招商银行个人二手住房贷款申请表原件1份

以上文档除借款人签字部分外，要素填写齐全、前后相符，审验合格后封包，在档案交接目录（附件14）上详细填写本笔业务资料、连锁店、经办人后报送贷款组。

连锁店在送交贷款件时请在封签备注栏明确标注贷款的银行（招商银行或园区支行），房屋的交易性质（三方、收购、空置房、置业通宝）

4、进件时间结点
园区支行：每周一下午两点之前，客户周三上午9：00-12：00面签。
招商银行：每周日、二、四下午2点之前，客户周二、四、六上午9：00-12：00面签。
请连锁店关注网上留言，网上进度，及时通知客户面签。
5、借款人及担保人到银行签订借款合同。
借款人及担保人需携带身份证原件、暂住证原件、户口册原件、结婚证（离婚证或法院判决书）原件、图章（正方形）、签字笔（钢笔）及相关费用到以下银行办理相关手续，招商银行借款人同时需携带共同还款责任人的身份证、户口本及手章，首期款票据。

中国农业银行天津市新技术产业园区支行
地址：南开区卫津路与鞍山道交口财富大厦旁农行大厦二楼
天津招商银行平山道支行
地址：河西区平山道与气象台路交口招商银行二楼

6、银行审批合格后，贷款组通过销售管理网以留言形式通知各区交易中心取件办理过户及抵押他项权手续，并请各交易中心连锁店及时将借款人的公证书、还款计划及其它票据交付借款人，以免造成借款人因未能及时收到还款计划书而延误还款，以及由此产生的罚息纠纷，维护公司在银行的声誉。
7、各区交易中心办理过户及抵押手续完毕后，须将他项权证、新产权证复印件（底商需原件）交到公司返还银行。
8、由各区内勤填写退款单，将贷款额给付售房人。

三、收费标准
1、贷款手续费：按贷款额的3%收取。
2、保险费：计算方法为二种，取费按较低的一种：
保险费＝评估价×保险费率×（贷款年限＋1）；
保险费＝贷款本息和×保险费率×（贷款年限＋1）；
保险年限
1—5年
6—10年
11—15年
16以上
保险费率
0.7‰
0.6‰
0.5‰
0.45‰

3、公证费/律师见证费：按贷款额的千分之一收取，最低100元。
4、评估费：100万元以下，按评估值的千分之五收取。
公积金组合贷款流程

一、贷款条件：
1、申请公积金、组合贷款的对象
借款人应建立住房公积金制半年以上（公积金连续缴存半年），并按规定逐月缴存公积金，具有完全民事行为能力的职工。
2、公积金、组合贷款额度确定（公积金贷款额度取以下计算的最低）
（1） 可贷额度＝借款人或夫妻双方公积金缴存基数之和×还贷能力系数×贷款年限×12个月 （还贷能力系数：贷款期限1-10年为35％，11-20年为40％,20年以上为45%）
（2） 不超过房屋交易价格和评估价值两者中最低值的80％ 。
（3） 公积金额度不超过借款人或夫妻双方缴存住房公积金余额的10倍（余额小于一万按一万计）。
（4） 公积金贷款最高限额20万元。
（5） 组合部分＝可贷额度-公积金贷款额度。
（6） 请各连锁店严格按照网上公积金贷款系统进行计算，如果有与客户自行计算结果有误差，一律以网上计算结果为准。
（7） 如果客户在当月申请公积金贷款，其上个月公积金缴存必须到帐，在其公积金打印单上必须体现出来。
（8） 客户如果要求做组合贷款，并不是客户随意组合，必须经过网上系统计算，如果网上公积金计算其商业贷款有额度，才能进行组合贷款。
3、 公积金、组合贷款一般最长期限为20年；如果客户有特殊要求，男性客户可贷款到65岁，女性为60岁，但是需要走担保方式，贷款周期较长，担保费用高（是正常保险费用的两倍）且担保公司办理担保时间不确定性高，建议连锁店慎重办理。

一、 贷款流程
第一步：准备公积金贷款件
1、 买方在连锁店签订买卖贷款合同，并交纳相关费用，连锁店向客户发放客户须知。
2、 由鼎信对成交房屋进行评估，并通过销售管理网告知连锁店.
3、 贷款所需资料：(请务必用A4纸单独复印)
（1） 卖双方身份证复印件三份。
（2） 卖双方户口册首页及当页复印件各二份。（集体户口不要首页）
（3） 积金卡及加盖银行章的公积金打印单一份（如漏缴需单位提供补缴清册一份）。
（4） 妻双贷提供结婚证、配偶身份证、户口册首页及当页复印件各二份。（如结婚证遗 失、名字有误，需派出所或户籍所在街道提供婚姻状况证明）
（5） 贷款申请表一份。
（6） 津市房产买卖合同二份。
4、交易中心每周一下午2：00前将初审后的贷款件报送公司贷款组。请连锁店及时关注网上留言，约客户面签
5、公积金贷款面签，需要买卖双方本人到场；买方携带本人身份证（原件）、户口本（原件）、手章和相应费用；卖方携带本人身份证（原件）、户口本（原件）。
注意：客户不需自行开立还贷储蓄卡，储蓄卡确认书，由贷款组统一办理。

第二步：银行审批（审批时间约5个工作日）

贷款组将合格件报送银行，同时为售房人在指定银行开立存折。
第三步：客户与银行签订借款合同
每周五由银行、保险公司、评估公司到我公司现场办公，与审批合格的公积金贷款申请人签订借款合同。
买卖双方携带相关证件及费用到大理道46号贷款组办理相关手续，贷款组通过销售管理网告知各连锁店。
第四步：办理过户、抵押手续
周六由各区过户领取相关材料，办理过户及抵押手续。过户抵押手续完毕后，将房屋他项权证原件及复印件（A4纸复印件）一份、贷款人图章送交公司。贷款组通过销售管理网告知连锁店。

第五步：向资金中心申请贷款指标。（15-20个工作日）
贷款组将已办理过户及抵押的贷款件整理完毕后交付银行，由银行向资金中心申请公积金贷款指标。
第六步：银行通知办理划款
贷款组为客户办理划款手续,整理借款人资料，通过连锁店转交借款人。并通过销售管理网告知连锁店。
第七步：内勤填写退款单，将售房款给付售房人。
二、 申请表填写说明
1. 借款人工作单位名称按公积金查询单左上角内容填写
2. 借款人户籍所在地应与户口册当页派出所公章为准。
3. 公积金缴至年月应与查询单左上方所示年月一致。
4. 店员在填写申请表“住房公积金储蓄卡”号时，请客户出示公积金卡以免误填。
5. 申请表中配偶信息栏只有夫妻双贷款时填写。

三、 市内六区办理公积金打印单业务网点明细

和平区：建行和平支行（和平区解放北路88号）
建行昆明路所（和平区昆明路71号）
建行新兴路分理处（和平区新兴路30号）
河西区：建行河西支行（河西区围堤道55号）
建行广东路所（河西区广东路与利民道交口）
建行平山道所（河西区平山道与气象台路交口）
建行宾馆路所（河西区宾馆路）
南开区：建行南开支行（白堤路与鞍山西道交口）
建行今晚报所（海光寺今晚报底商）
建行王顶堤分理处（南开区迎水道肯德基后身）
红桥区：建行红桥支行（红桥区芥园道新春花园底商）
河东区：建行河东支行（河东区津塘公路1号）
建行万东路储蓄所（万东路与程林庄路交口）
建行大直沽房改经办处（河东区六经路30号）
河北区：建行河北支行（河北区海河东路25号）
建行建昌道储蓄所（河北区建昌道256号）
建行增产道储蓄所（河北区增产道容彩里2号楼底商）
建行中山路储蓄所（河北区中山路与金纬路交口福乐门旁）

二手房按揭贷款审件指南
一、客户（买卖双方、配偶、担保人）资料
1、身份证、户口册、结婚证、产权证、暂住证等证件的复印件内容、印章要清晰。名字、身份证号码要一致，身份证是否过期、户口册变更内容要复印。
2、收入证明
（1）不得涂改，注明单位电话及联系人，单位公章或人事劳资章要清晰不得交叉。
（2）工资额度：办理农行二手房贷款的借款人及配偶所开具的收入总额原则上应为月还款额的不得超过月收入2倍左右，且保证扣除月还款后，留有的最低生活费家庭不低于700元，未婚者不低于400元。招商银行收入开立未婚960加上每月还款，已婚为480乘以家庭人员个数再加上月还款。（以上要求为贷款人收入必须同时满足）
（3）高收入者按银行要求提供其它财产证明。（按银行要求提供）
1、 未婚、离婚未再婚者，必须提供由居委会或单位开具的婚姻状况证明标明“未婚”。（红桥农行要求如果客户夫妻双方在同一户籍下，能够证明双方为夫妻关系，则不需要提供结婚证；借款人户口册婚姻状况一栏为空白或未婚则安未婚处理，不许提供婚姻状况证明）

二、连锁店提供的相关资料
特别注意按揭贷款额（所有银行住房贷款只能贷到千位）、房屋总价等内容在上述资料中要保持一致。
《天津市房产买卖合同》中内容（住址、电话、身份证号、签章等）必须填全，不得为客户“代劳”签字和按手印，如有涂改需加盖买卖双方图章
2、贷款申请表、银行报批书按填写说明认真填写，如有涂改请加盖借款人图章。
3、邮编如实填写不得“300000”，在向导中可查询或拨打184。
4、行政职务如实填写
5、配偶未开具收入证明，如有工作也应如实填写申请表及报批树中的各项调查内容。
6、如果成交房屋为企业法人产，则卖方需要提供如下证件：法人身份证复印件一份、企业营业执照复印件一份、企业代码证复印件一份、董事会决议复印件一份。

三、其它相关问题
1、房屋使用年限需将该房屋竣工年份计算在内。例如：某房屋竣工于1998年某月，该房屋使用年限＝2002-1998+1应为5年，依此类推。
2、借款人年龄确定 将借款人年龄以生日为准。
3、请将《客户须知》中应填写的首月还款、评估、公证、保险等费用计算好再交给客户，以免客户进件时所带费用不够，影响进件时间。并提醒客户（借款人及配偶、担保人）按照《客户须知》要求携带相关证件于到银行签订借款合同。请勿将客户手章放在贷款件中，以免遗失。
4、请务必及时启用各种新版文书。
5、担保人资信情况应优于借款人,同时应特别注意担保人年龄与贷款年限之和小于60。
6、二手房贷款审批完毕后，请及时将借款合同和《公证书》及相关票据转交给借款人，并按银行的还款通知书叮嘱客户按时还款，避免逾期。（不要等到该房屋过户手续等完毕后再将银行手续转交客户，以免发生逾期还款，进而影响我公司在银行的声誉。）
7、请各连锁店关注网上进度
8、网上进度如下：
连锁店进件（完成：贷款组收到贷款件）
银行进件（完成：贷款件保送银行）
客户面签（新建:客户面签为完成；完成：客户面签未完成）
银行划款（新建：银行划款当中；完成：银行划款完成）
他项权确认（新建：抵押当中；完成：他项权回到贷款组）

备注：
1、贷款件的填写必须使用签字笔或钢笔。
2、银行贷款如有新的要求和变化，贷款组会上网留言，请各连锁店及时查看“贷款留言”，按新要求准备贷款件，同时做好留言记