物业交房培训.ppt

,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,物业接管交房培训,新乡市鸿瑞物业服务有限公司,2025年1月11日,物业接管主要工作内容,一、承接查验,根据建设部【2010】165号文件要求，物业公司在接管物业时，必须按规定进行承接查验。,关键词：,物权法合同法条例和国家相关规定,-依据,诚实信用、客观公正、权责分明,-原则,县级以上人民政府地方行政主管部门-,指导和监督,物业服务企业与建设单位共同-,具体实施,物业共用部位、共用设施设备进行检查验收-,具体内容,建设部物业承接查验办法,二、前期介入,物业前期介入管理服务内容,1、参与项目设计方案的审核并建议；,2、参与建设施工方案的审核并建议；,3、参与现场施工监督，对发现的工程问题配合督促整改;,4、参与单项工程和整体工程的甲乙方交接验收；,5、进行物业的承接查验及跟进督促问题的整改；,6、代业主完成物业分户验收及跟进督促问题的整改；,7、接受业主入住前的相关咨询；,配合和服务开发建设单位的营销及交房等相关工作。,三、资料准备,业主档案、业主手册；,业主临时管理规约；,前期物业管理服务合同；,装饰装修管理规定,“两证一书”：竣工验收合格证、住宅质量保证书和住宅使用说明书。,四、验房（室内）,1、门（入户门）：,漆面均匀，颜色一致，无磕碰、无划痕；开关灵活，密封好，无杂音；门锁牢固，关头顺利，无杂音。门框密封好，牢固，无松动。钥匙齐全、门把手、猫眼、门铃、对讲齐备且功能良好。,2、窗：,所有窗框周正，密封好，无松动；漆面均匀，颜色一致，无磕碰、无划痕；移动窗，推拉灵活，结构处密封好；上下接口符合标准要求；窗玻璃平滑，无裂痕、无波纹；真空玻璃无蒸汽；玻璃与框结合大小合适、牢固。,3、墙面：,平直，垂直；空鼓符合标准，抹灰强度符合要求。,4、地面、房顶：,平整。对角、夹角、标高等,5、电：,开关、插座配置符合标准，线号标准；通电试验；防止电串户；防止短路、断路。,（够不够、通不通）,6、水：,冷热水管打压试验；通水试验，防止水串户；排水，通球试验。水管接口处，检查口等；渗漏、破损、缺失等。,（漏不漏、顺不顺）,7、天然气：配套部件完备；,8、闭水,：卫生间闭水试验；,9、室内配套:管、线、箱；,配电控制箱，网络通信，有线电视，对讲门铃（可视）；,10、其他。,空调孔、栏杆、烟道、层高、地面高差等。,毛坯房验收标准,五、物业接管,承接查验完毕，施工单位进行整改，整改验收后，进行物业接管；,1、承接查验表（双方签字、存档）,2、水电表读数（以往产生的水电承担问题）,3、钥匙交接（一户一卡、分楼栋保存、所有钥匙、现场试验）,六、物业交房,制定交房计划和流程，,每个细节都落实到人，时间节点，物料等。,交房期间还应重点注意的问题：,1、物业统一说辞,2、现场安排及现场突发事件的处理，做好一切准备。,交房流程,1、验证,（确定是不是业主？确认是不是已经交清所有房款费用？）,2、签约,（填写业主档案，签订物业服务协议等，需要补购房合同的要特别注意）,3、交费,（物业费及其他费用：有线电视入口、天然气接口等）,4、验房,（物业工程人员与业主一同现场验收，表格、业主确认签字。客服管家要把所有门窗、水电气关闭好，让业主见证最后离开）,5、领钥匙,（所有程序结束，把所有钥匙交给业主，交房环节完成）,注意：交房现场所有问题要单独处理，设业主咨询接待处，不可让业主串联聚,众、不可激化矛盾,交房计划,1、确定交房时间和交房顺序,（哪一天哪个时间，交付哪几户？）,2、确定交房地点,（在现场布置好交房窗口）,3、确定人员,（客户服务、咨询接待、工程处理、验证人员、收费人员、保安等，每个岗位都要确定具体负责人及主管领导）,4、确定物料,（电脑、复印机；验房物料、表格、签字笔等）,5、确定应急处理问题人员,（现场指挥、调度，拍板等，多做应急预案准备）,6、交房快报,（信息传递和信息反馈）,7、总结会,（每天下班前进行总结）,1、什么是物业？,“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。,物业是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。物业主要包括以下要素：（1）已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；（2）与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；（3）屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交 通道路。,物业管理公司,（简称物业公司）,物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。作为独立的企业法人，物业管理公司必须由明确的经营宗旨和经行业主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济法律责任。,物业公司须按照自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行。,什么是物业管理？,物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长,2、为什么要实施物业管理？,有三方面原因客观上要求必须实施物业管理：,一是房屋产权多元化,。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，90年代初以来我市住房制度改革逐步变化，房屋商品化，房屋产权多元化，个人拥有房屋产权的比例越来越高，原来的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形势。,二是人们生活水平的提高，需求增强。,房屋作为价值高的资产，是大多数家庭最主要财产以及财富积累的主要形式，人们对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务要求，一方面要求住得好，房屋状况保持的好，环境整洁优美，同时还要求房屋的保值增值，这些都需要高水平的专业物业管理服务。,三是物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。,一个物业项目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，在使用管理物业、在物业的保值增值等方面，全体业主形成公共性物业管理服务需求，而且房屋建筑结构及设施设备较为复杂，对物业管理服务要求专业程度高。这种公共性的物业管理服务不可能由单个业主或少数业主来完成，需要通过全体业主委托专业化的物业管理企业来提供这种服务。,3、物业是做什么的（法定义务）？哪些归物业管？,要点：,（关键词：合同约定、公共区域）,（方位：小区红线以内，业主房门以外）,第一、治安管理。包括对非小区人员进行盘查，对大件物品出入进行管控，小区治安防范，日常巡逻，监控设施设备维修及保养，消防安全及消防设施设备管理等。,第二、工程管理。包括公共照明设施的维修保养，公共用水用电配套设施的维修保养，紧急停水停电的应急处理，电梯故障维修及保养等。（住户有偿维修）,第三、卫生管理。包括公共场所管理，生活垃圾清理，清洁人员日常巡回保洁工作等。,第四、绿化管理。包括绿化带卫生，枯萎绿化补种，日常护养如浇水，杀虫除草等。,第五、车辆管理。包括车辆停放秩序管理，车辆安全管理，停车收费管理等。,第六、客服管理。包括处理投诉及紧急事务，收集业主意见与建议，事后回访工作，满意度调查等。,第七、其他管理。如针对房屋质量问题及时与开发商进行沟通等。,物业服务基本内容,按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。,1、是常规性的公共服务，主要有以下几项：,房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；,房屋设备、设施的管理；,环境卫生的管理；,绿化管理；,配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；,车辆道路管理；,公众代办性质的服务；,2、是针对性的专项服务：,日常生活类；,商业服务类；,文化、教育、卫生、体育类；,金融服务类；,经纪代理中介服务；,社会福利类；,3、是委托性的特约服务：,物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度,4、业主与物业公司是什么关系？,关键词：合同契约关系、权利和义务,物业服务企业依据合同约定为业主提供物业服务；,业主或物业使用人依据合同约定缴纳物业服务费。,5、物业公司与开发商是什么关系？,委托、合同契约关系,开发商同样是业主,物业服务企业受开发商委托为业主提供物业服务合同以外的其他服务,6、物业服务费,物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。,两种方式：,包干制和酬金制,包干制：,按合同约定交费，无论盈亏均由物业企业自行享用和负担；,酬金制：,按合同约定提取酬金，按合同约定提花物业服务，年度盈余和亏损均由全体业主享用和承担。,著名物业维权专家,舒可心,力推酬金制,物业服务费一般包括以下部分（包干制）：,1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；,2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；,3、物业管理区域清洁卫生费用；,4、物业管理区域绿化养护费用；,5、物业管理区域秩序维护费用；,6、办公费用；,7、物业管理企业固定资产折旧；,8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；,9、法定税费和企业利润；,10、经业主同意的其它费用。,物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。,