纬联--龙湖花千树个案分析-PPT课件.ppt

龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析VV龙龙湖湖花千樹花千樹 个案分析个案分析龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析大学城大学城 别别墅墅级级独独栋栋洋房洋房 在城市中心在城市中心 收收获获生活的味道生活的味道龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析CONTENT.项项目目简简介介.项项目目规规划划.户户型分析型分析.销销售分析售分析.客客户户特征特征.实实景展示景展示龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析1项项目目简简介介区位交通区位交通技技术术指指标标项项目目资资源源龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析区位交通区位交通轻轨七号线规划中地铁一号线至三峡广场建设中龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析技技术术指指标标占地面占地面积积：31888总总建筑面建筑面积积：66331容容积积率：率：1.50总户总户数：数：254车车位：位：285龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析项项目目资资源源大城中央大城中央：位于大学城中央，轨道一号线在10分钟步行距离内。内外环高速加数十条公交路线。满满城名校：城名校：15所大学、7所中小学名校，八中、人民小学近在咫尺。财财富新区：富新区：惠普、富士康、微软、IBM等世界IT巨头云集。完美配套：完美配套：紧邻龙湖东桥郡1000亩别墅社区，同时拥有近20万方社区商业配套和大学城中央240万方商业中心，五大城市公园，甲级医院等。自然景自然景观观：呼吸和环绕大学城，缙云山、歌乐山两山环抱，毗邻1000亩森林公园。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析2项项目目规规划划整体整体规规划划道路道路设设施施建筑建筑户户型布局型布局龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析整体整体规规划划商商业业用地用地龙龙湖花千湖花千树项树项目北面毗目北面毗邻龙邻龙湖湖东桥东桥郡郡别别墅社区墅社区（社区配套：（社区配套：6 6班幼儿园、班幼儿园、活活动动中心、商中心、商业设业设施、施、门门诊诊所、居委会、物所、居委会、物业业 小区小区内内规规划的幼儿园），划的幼儿园），南面南面紧邻龙紧邻龙湖待开湖待开发发的三号的三号地地块块。三号地。三号地块块开开发发商商业项业项目的可能性比目的可能性比较较大。大。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析道路道路设设施施科技大道北线地下车库出入口人行道侧门人行道正大门人行系统龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析建筑建筑户户型布局型布局花千树共计20栋。一期9-1、9-2、9-14、9-15四栋为2层商业+6层住宅结构，住宅共计48户（包括两户样板房）；一期后推出9-19、9-20两栋栋为临街2+1层商业；二期9-3、9-10、9-11、9-12、9-13、9-17，其中9-10为五层，其余五栋为六层，共计94户；三期9-6、9-7、9-8、9-9、9-16，除9-16为六层，其余四栋为五层共计64户；四期9-4、9-5、918剩余48户火热待发。一期一期 商商业业 二期二期 三期三期 四期四期花千树的户型布局中规中矩，几乎是按照地块的形状来布局，格局简单紧凑。住宅统一六层，一梯两户或两梯四户，比较舒适。户型涵盖底跃、平层和顶跃三种形态。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析3户户型分析型分析建筑建筑风风格格总总体体户户型配比型配比户户型尺寸型尺寸典型典型户户型分析型分析模型与景模型与景观观展示展示龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析建筑建筑风风格格龙湖花千树整体为托斯卡纳风格：外墙质感涂料STUCCO，仿天然文化石，西班牙红陶小筒瓦。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析总总体体户户型配比型配比户户型名称型名称户户型型类类型型类别类别层层数数套内面套内面积积赠赠送面送面积积比例比例E14*5*4别墅级底跃一层170最大790.17322E23*4*3三层底跃二层159最大790.17322D14*2*2平层三层131/0.17322C13*2*2平层四层125/0.17322C23*2*2平层五层123/0.13386C33*2*2整体挑高5-6M（顶跃）六层120/0.17322龙湖花千树共计此六种特色户型，根据不同楼栋，套内面积上下有一定浮动，其中9-16最大套内面积208。除9-14、9-15（一期推出四栋楼之二）两栋楼C3户型未预留加层结构梁，E1、E2两种户型赠送面积会因具体楼栋和户位的不同而改变。其中9-69-10五栋为五层，顶层户型整体挑高。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析户户型尺寸型尺寸户型名称户型类型层高（M）重要空间尺度（M）会所客厅厨房阳台其他客厅主卧次卧餐厅E14*5*43.74446.6*4.63.9*4.03.5*3.53.4*2.4E23*4*33.23.23.23.26.6*4.63.9*4.03.5*3.53.4*2.4D14*2*2/3.23.23.26.6*4.63.9*4.03.5*3.53.4*2.4C13*2*2/3.23.23.26.6*4.63.9*4.03.5*3.53.4*2.4C23*2*3/3.23.23.26.6*4.63.9*4.03.5*3.53.4*2.4C33*2*4/5-65-65-66.6*4.63.9*4.03.5*3.53.4*2.4特点：尺度感很好，E1、E2户型设有保姆房，私密性好，有别墅的感觉。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析典型典型户户型分析型分析户户型型编编号：号：E1户户型面型面积积：170户户型形型形态态：4*5*4赠赠送面送面积积：平均约65 ，最大79（包括整层地下会所加超大前后花园）别墅级底跃，户型功能齐备，车库可直接入户；南北通透，三面采光；主卧、次卧排列有序，维护空间独立性；超大私享花园；配有保姆房。负一层一层龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析典型典型户户型分析型分析一层二层负一层户户型型编编号：号：E2户户型面型面积积：159户户型形型形态态：3*4*3赠赠送面送面积积：平均约70 ，最大79（包括超大私家会所会所和入户庭院）创新三层顶跃，别墅级户型功能；独门独户，享有入户庭院；三面采光；车库可直接入户私家会所；功能分区比较合理，户型功能设置完备。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析典型典型户户型分析型分析户户型型编编号：号：D1户户型面型面积积：131户户型形型形态态：4*2*2楼楼层层属性：属性：标准层离卫生间较远户型方正，空间功能完备；多重露台设计（尤其主卧带超大露台）；三面采光；主次卧均配衣帽间，次卧和客厅带独立哭安静阳台；四房双卫有些牵强，图中标注房间离卫生间较远，且位置比较尴尬。三层龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析典型典型户户型分析型分析六层户户型型编编号：号：C3户户型面型面积积：120户户型形型形态态：3*2*2楼楼层层属性：属性：标准层特特 性：性：层高挑高5-6M （C1、C2无此挑高）C1、C2、C3户型空间布局大同小异，唯C3户型整体挑高5-6M可做顶跃。三种户型均可三房变四房，但在追求品质基础上有些牵强。与D1户型相比，少了些露台。这块空间有鸡肋的感觉龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析整体模型与整体模型与实实景展示景展示花千树建筑最大间距达到100米龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析4销销售分析售分析整体价格分析整体价格分析三期开三期开盘盘价格明价格明细细开开盘销盘销售情况售情况推推盘节盘节奏奏报报媒推广媒推广畅销畅销原因分析原因分析龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析整体价格分析整体价格分析户型名称户型类型套内面积(）赠送面积位置一批次总价 （万/套）二批次总价 （万/套）套数一批次折算单价（元/）二批次折算单价（元/）备注E14*5*4170最大79一层152-167140-17044950010200E23*4*3159最大79二层146-167140-1704494009500D14*2*2131/三层93-9695-994472007500C13*2*2125/四层808683-914466006900C23*2*3123/五层84-8891-933469007500C33*2*4120/六层88-9395-1024477008200不计9-16特点：花千树以套内总价论价，影响价格的敏感因素为楼层、景观、（隐藏）赠送面积。花千树首批次开盘时间为5月29日，二批次开盘时间为8月20日。两个批次间的折算价格变化根据楼层不同从100-700不等。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析三期三期销销售价格明售价格明细细9-6栋楼楼层层号号套内面套内面积积价格价格套内套内总总价价101169.6199591689145.99102157.7790001419930103159.1789841429983.28104152.3999741519937.86301130.57344958392302130.717356961502.76401127.917117910335.47402124.316756839838.36501124.981441017185.6502123.8782641023661.689-7栋楼楼层层号号套内面套内面积积价格价格套内套内总总价价101147.11109441609971.84102153.489624.141477113.007103160.492271480010.8104170.9598861690011.7301127.747344938122.56302130.717515982285.65401127.917117910335.47402124.316756839838.36501120.328115976396.8502114.968264950029.449-8栋楼楼层层号号套内面套内面积积价格价格套内套内总总价价101169.75100771710570.75102157.7793801479882.6103156.494621479856.8104149.63108931629919.59301130.717345960064.95302127.747515959966.1401123.647117879945.88402122.886755830054.4501120.328115976396.8502114.968264950029.449-9栋楼楼层层号号套内面套内面积积价格价格套内套内总总价价101147.11108511596290.6102153.4896241477091.5103160.49226714799627104170.9598861690011.7301127.747345938250.3302130.717515982285.65401127.917117910335.47402124.316755839714.05501120.328115976396.8502114.968264950029.44从9-6、9-8栋价格差来看，景观差达到了1000左右；纵观四栋楼价格，402号较401号均价少400/左右，对此较为不解。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析三期三期销销售价格明售价格明细细9-16栋1单元楼层号套内面积价格套内总价2单元楼层号套内面积价格套内总价101147.11117601730013.6101147.11111701643218.7102159.79705.71550000.29102150.4199721499888.52103150.419972.741499999.823103159.797051549888.5104147.7111711649956.7104147.11117601730013.6301130.717574989997.54301126.647817989944.88302126.647817989944.88302130.717574989997.54401124.317239899880.09401125.787115894924.7402125.997143899946.57402124.317239899880.09501122.987562929974.76501122.987562929974.76502122.987562929974.76502126.067377929944.62601196.2101942000062.8601200.46105262110041.96602208.44101232110038.12602185.2107991999974.89-16栋第六层已做成顶跃，而非只是挑空。101较102折价高200-400元/原因在赠送花园面积较大。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析开开盘销盘销售情况售情况期数优惠方式开盘当天销售率一期开盘当天VIP客户少2万；非VIP客户少1.5万；按揭无折扣；一次性付款再减2万。93.48%二期定金预交10万享受5000元/套的优惠；开盘当天认购，享受10000元/套优惠；在开盘当天定房，并在约定时间内签署售房合同、办理完所有相关手续，即可享受5000元/套优惠；一次性付款20000元/套优惠；按揭付款，无购房优惠；在认购书约定时间内签署购房合同，并在签署合同7天内缴清房屋首付款，办理完银行相关贷款申请手续及房屋交易的所有申请手续；不接受公积金贷款。100%三期1.VIP及升级客户可以享受5000元/套的优惠。2.开盘当天认购享受1万/套的优惠。3.在开盘当天订房并在约定时间内签署购房合同、办理完所有相关手续的享受5000元/套的优惠。4.一次性付款并在认购书约定时间内签署购房合同且在签署合同当天缴纳全部房款的享受2万元/套优惠。100%花千树开盘除一期46套未当天售完（估计有市场反应时间因素），其余两期共计158套均为当天售罄。其中三期在当天下午17：30还剩下16栋2单元6-1，6-2两套顶跃房源（估计是由于总价超过200万的原因）。总体来说底跃大户型最受追捧，平层次之，200左右的顶跃数量很少。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析推推盘节盘节奏奏2010年4月办卡积累客户产品推广产产品面市品面市5 5月月2929日首期开日首期开盘盘4646套套6 6月月1414日再推日再推6060套套利用售房新闻造势预约蓄客上接上接6 6月月1414日日利用售房新闻造势预约蓄客7 7月月3 3日加推日加推9-119-118 8月月2020日推出五日推出五栋栋6464套套龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析报报媒推广媒推广“龙湖花千树”公司内部无报媒推广信息可查从亮相至今，龙湖花千树在尚未尚未进进行大行大规规模宣模宣传传推广推广的情况下，仅凭卓越的品质、优越的环境、超高性价比等优势成为了大学城乃至全重庆最炙手可热的洋房项目，受到消费者的强烈追捧，一期房源46套仅不到一周便已低调售罄，二批次60席限量房源加推在即，VIP卡现火热办理中。摘自搜狐焦点网6月8日5月29日，龙湖花千树开卖，在尚未尚未进进行正式宣行正式宣传传推推广广前提下，首批次推出46套房源，进行VIP优先认购，起价约6500元/平方米，当日成交率达93%。点评：观望背景下，品牌效应再次凸显。当然，合适的价格也是一个巨大推手。摘自房产天下6月10日由上可见，花千树在首次开盘前并未做大做报媒推广，凭着品牌优势和众多龙湖老业主的赞誉和青睐，利用前期蓄客加卖房新闻造势加推的方法，打造了又一个龙湖销售神话：除首批46套房源在一周内售罄外，其余房源均在开盘当天被抢夺一空。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析畅销畅销原因分析原因分析1、东桥郡前期形象与品质的积累龙湖东桥郡为1000亩纯别墅高档社区，容积率为1.0，东桥郡在2009年12月26日首次开盘，大半年的品质积淀为大学城集中地块后期的产品推广积累了巨大的优势。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析2、龙湖的品牌积淀客户积淀：重庆超过10万业主的积淀，使龙湖业主拥有强烈的品牌忠诚度产品品质：精美的产品，细节的设计，配以龙湖变态的景观细节打造，使龙湖拥有卓越的产品品质标标杆形象，深入人心杆形象，深入人心畅销畅销原因分析原因分析龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析3、良好的户型设置270270采光、一梯两采光、一梯两户户、房、房间间大尺度大尺度设计设计：大面积的采光、通风空间，提升产品品质与居住舒适性。赠赠送空送空间间：底跃户型均有大面积的赠送空间，顶层挑空设计，部分顶层直接做成顶跃“空中别墅”，使产品拥有较高的性价比。车车位直接入位直接入户户、多数房、多数房间带间带独立阳台：独立阳台：户型上的亮点、人性化的设计，引领客户的品质生活。畅销畅销原因分析原因分析龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析4、开盘的优惠政策以三期以三期为为例：例：1.VIP及升级客户可以享受5000元/套的优惠。2.开盘当天认购享受1万/套的优惠。3.在开盘当天订房并在约定时间内签署购房合同、办理完所有相关手续的享受5000元/套的优惠。4.一次性付款并在认购书约定时间内签署购房合同且在签署合同当天缴纳全部房款的享受2万元/套优惠。整个项目优惠从2万-4万不等。畅销畅销原因分析原因分析龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析5客客户户特征特征客客户户特征特征龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析客客户户特征特征主力客主力客户户：区域来源：主要来自重庆主城区，沙坪坝、江北较多，几组璧山、綦江的客户。比例：90%购买原因：主要看中开发商品牌职业特征：公司高管、商人、高等院校教师年龄：30-50岁次主力客次主力客户户：区域来源：重庆区县如璧山、綦江的客户比例：10%购买原因：看重地域升值潜力和龙湖品牌职业特征：商人、企业高管年龄：35-50岁特征：购买客户有相当数量的老客户，同时不乏新客户看重龙湖品牌和大学城地产升值空间。龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析6实实景展示景展示外立面展示外立面展示样样板房展示板房展示龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析外立面展示外立面展示龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析样样板房展示板房展示龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析样样板房展示板房展示龙湖龙湖花千樹花千樹 个案分析个案分析汇报结汇报结束束谢谢谢谢聆听！聆听！