高铁新城开发建设研究.doc

高铁新城开发建设研究
一、国内部分新城开发建设案例
1．济南西区
采用市领导小组领导下的“指挥部+项目法人”的组织实施模式，即“市长＋市场”的模式，成立西客站片区建设指挥部，由济南市市长挂帅，整合市区两级政府的土地、规划、市政、财政等相关部门的行政资源，对西客站片区的开发建设任务进行决策，按照政府主导、市场参与、滚动发展、自求平衡的原则开展新城建设。
选择有经验、有实力的开发策划咨询机构做为指挥部的“参谋”，参与新城区建设的全过程咨询管理。以山东省高校基建咨询服务中心为咨询服务总平台，全面负责统筹谋划各规划项目的提报、工作计划及进度，督促管理各项目规划过程，组织各类技术审查及技术协调会议，形成最终成果。并在此基础上，委托其他专业机构搭建专业分平台，构成了完善的服务平台体系，为西客站片区建设提供了技术保障。
采取政府与市场合作的运营模式，利用市场机制，调动社会资源，政府与市场的优势互补，实现效益最大化。
制定了一揽子优惠、开发补偿和公众参与等政策，使区域开发项目更加合理、透明和具有前瞻性，并吸引了开发商的投资热情。
2．长沙东部新区
长沙东部新区建设采用了市领导小组领导下的 “指挥部+项目法人”的组织实施模式，即“政府＋市场”的模式。成立了建委副主任为指挥长的建设指挥部，作为该项目的存在主体，主要负责资金的筹措、道路的建设施工以及目前四个项目的协调等工作。
长沙新区开发建设融资形式采取市财政资金支持与银行贷款相结合的模式。市政府拨付专门财政资金用于城东新区项目启动，同时，通过银行获取信贷资金。目前，新区建设资金主要以政府拨款为主，在此基础上，靠市场运作保证项目资金额度。
开发运营模式采取政府主导、市场运作的模式，先将项目启动区域周边的土地利用控制起来，通过土地市场运作来获得后续项目的开发资金。
3．河南郑州新区
成立了省政府主要领导任组长的郑汴新区规划建设领导小组，市委、市政府主要领导任组长的郑州新区开发建设工作领导小组，以及郑州新区工委、管委会等机构，统一组织协调规划实施中的重大问题。
始终按照“政府引导、市场运作、自求平衡、良性循环、滚动可持续发展”的思路，采取“特区+公司”开发经营模式。实行“政府搭台、企业唱戏、环境引商、项目带动”的运营模式。
坚持“盘活资产、自我积累、自我开发、滚动发展”的资金筹措路子，通过借贷融资，完善基础设施，美化城区环境，增强对开发商的吸引力，实现滚动发展。
4．深圳罗湖新城
成立领导班子，协调不同的投资及实施实体单位。聘请知名咨询公司对新城建设进行国际咨询，并制定相关研究机构做咨询的整合，形成系统的开发策略。
融资模式上，一方面加大公共财政扶持力度，另一方面积极探索新型投融资模式，以优惠政策吸引市场资金投入市政公用设施的建设、维护和经营。
二、德州市高铁新城开发建设的特点
1．两区齐抓共管
德州高铁位于德州市经济开发区与陵县的交界地带，承载着“德陵一体化”的重要任务，建设时要协调两区利益，统筹两区发展，兼顾两区思路。
2．缺乏技术保障
目前德州市缺乏能够为高铁新城的开发建设提供土地开发、规划策划、产业规划、功能定位、策略制定等方面的专业技术队伍，高铁新城的技术保障不力，严重制约高铁新城的未来发展。
3．资金短缺
德州近几年用于城市开发建设的资金较多，且高铁新城的开发建设所需资金数目巨大，因此，资金不足的情况不可避免。
4．远离中心城区
高铁新城距德州行政中心约10km，距老城区约15km，且联系中心城区的道路交通设施较少，影响与中心城区的互动联系。
5．产业功能缺失
目前德州市的商务、金融、信息、咨询等产业发展较为落后，与高铁相关联的产业缺失，影响高铁新城的产业带动能力。
三、 主要工作思路及策略
1．搭建组织指挥体系
针对德州高铁新城需要统筹兼顾两区发展的特点，借鉴济南西区“指挥部+项目法人”的组织实施模式，即“市长＋市场”的模式，市领导挂帅，两区相关部门领导组建领导小组，作为重大决策机构；成立德州高铁新区工程建设指挥部，统筹新区的组织建设，分别下设土地、工程、金融、综合、规划设计部门，负责监督各方那个面工作的实施情况；并成立公司，明确法人主体，搭建运行平台，主要负责资金运作、土地经营、开发建设等工作（完善指挥体系、搭建运行平台）。
2．整合技术服务资源
针对德州高铁新城的开发建设中缺少技术保障的现状，通过邀请专业队伍，搭建技术平台，为高铁新区指挥部提供技术服务保障。邀请实力雄厚、咨询服务水平优质的专业咨询队伍作为高铁新区开发建设咨询管理的服务总平台，全面负责统筹谋划各建设项目的提报、工作计划及进度，督促管理各项目建设过程，组织各类技术审查及技术协调会议，形成最终成果。此外，以总平台为中心，搭建基础设施咨询平台、建设管理平台、水利技术平台、土地开发咨询平台、规划管理平台等分平台。
吸纳城市经营新思维，推行“三规合一”的城市建设理念，注重动态的规划过程，全面开放设计市场，在尊重原有规划的同时，对重点项目进行深入的策划规划设计，实时地对原规划予以调整、完善。（搭建技术平台、提供决策依据、做好运行参谋）
3．探索投资融资模式
德州市近年来开展了大规模的城市建设活动，市财政资金匮乏。针对此种情况，在政府保证一定投资力度的同时，发挥政策优势，积极探索先进的融资手段。采取BT、PPP等公私合作的融资模式，吸引社会资本投入到营利性基础设施建设当中，缓解政府的投资压力，使政府的有限资金投入到非营利性项目建设中。这样既充分发挥市场力量，又能合理协调政府与市场的关系，可为高铁新区的开发建设提供足够的资金保障。（探索投资模式、完善开发机制）
4．完善开发运营模式
政企合作模式能够解决政府土地开发资金不足的问题、提高土地开发效率、有利于提升土地价值，并且能够将利用开发企业来分担市场风险，采用政企合作开发运营的模式进行高铁新区的开发建设。在保证企业获得一定的利润率前提下展开与之合作，也保证政府的收益，达到双赢（政企合作、风险共担、以地生财、实现双赢）。
针对德州市高铁产业功能方面的不足，高铁新区的开发建设宜采取“高铁驱动、产业带动”的开发模式，即先通过政府对高铁站点周边地区基础设施的前期投资，筑巢引凤，吸引高铁相关产业的进驻，待到周边产业较为成熟时，与高铁产业相配套的其他产业也得以带动，从而推动整个新城的发展（跨入高铁时代、唱响高铁经济、借助高铁带动、实现城市繁荣）。
5．制定相关优惠政策
由于高铁新城的区位优势不明显，且存在资金缺乏、产业缺失等不足，可通过制定相关优惠政策使区域开发项目更加合理、透明和前瞻性，并激发开发商的投资热情。
可依据时期、项目的不同机动灵活的制定具体优惠政策，如津贴、减免税、其他权利、政府拨款等建设期补偿政策；减免税、长期租赁权、长期经营权等运营期补偿模式；市民规划听证会、专家咨询会、企业合作会等公众参与政策。

四、预期发展目标
1.高铁新区形成“高铁驱动、产业带动、两区联动、政企互动、政策机动、建设滚动”的开发建设机制。
2．高铁新区建设成为“德陵一体化”的核心地区，“大德州”的新门户，德州市的新中心。
3．高铁新区的土地价值得到较大提升，德州市城市形象得到提高，政府通过高铁新区的开发建设获得较高的土地收益和企业税收。