成本群探讨合约规划-成本群研发成果.doc

中国地产成本群:159496261 《合约规划》
山东-橙子 谈:《合约规划》

7月16日成本A、B群讨论精华汇总

山东-橙子-成本  
先说下合约规划的概念吧，这个其实大家都知道的

合约规划将成本控制任务具体转化为对合同的严格 管控，实现了对项目动态成本的有效管控

合约规划也可以理解为以预估合同的方式对目标成本的分解，将目标成本控制科目上的金额分解为具体的合同

山东-橙子-成本  9:09:54
目前大多数项目的成本管理工作主要分为两个阶段
在第一个个阶段成本测算都是通过成本科目的形式来反映的，管理语言为成本科目
山东-橙子-成本 9:11:41
第二阶段所有项目的实施都是以合同形式来反映的，管理语言为合同

山东-橙子-成本 9:13:00
现在我们的第一和第二阶段就存在一个问题。成本科目和合同之间没有必然的联系，导致合同执行过程中的变化对于动态成本的反应不及时，无法形成快速应对市场的决策支持平台
山东-橙子-成本 9:13:32
这就是我们为什么要进行合约规划的原因
山东-橙子-成本  9:15:38
合约规划指导下的成本管理，利用合约规划为“成本科目”和“合同”架起一座桥梁，将目标成本与控制目标进行统一，使项目实施时能够在统一管理语言，统一管理目标，实现成本动态全过程的有效管理，全面变革我们项目成本管理模式，提高项目成本控制能力
上海-拈字-合约  9:15:47
有一点不太同意橙子兄的观点。

合约规划应该早于成本目标确立，至少要与成本目标确立过程同时间
山东-橙子-成本  9:16:17
不，合约规划是在目标成本确立之后的
上海-拈字-合约  9:16:22
先听橙子兄讲吧。。。。今天也有点忙，不一定能关注很久
山东-橙子-成本  9:16:45
大家有疑问可是随时提，我们一起解决
上海-拈字-合约  9:17:38
合约规划怎么可能是在目标成立确立之后呢？比如，一个项目你准备用EPC合同体系做，为了对比，你也准备了一个业主提供设计的合同体系的解决方案。这二个体系的成本科目，可能一样吗？
山东-橙子-成本  9:17:58
合约规划是对目标成本的分解。如果没有目标成本，合约规划的依据是什么？要做到合约规划与目标成本的统一，所以合约要在目标成本确定之后进行
上海-拈字-合约  9:19:41
合约规划的依据是工程目标和工程管理目标。要知道，地产产品都是代理人实施。你选择代理人实施的方式，绝对要早于你分解代理人独立科目
山东-橙子-成本 9:20:58
拈字，你们是如何做到合约规划与目标成本的统一的呢
上海-拈字-合约 9:21:02
橙子的合约规划晚于成本目标确立，这只有万科此类产品已经标准化，管理也已经标准化的企业，才比较适用。如果给你一个全新的工程，让你来设置，这种思路是最要不得的

津-忙碌-运营 9:21:41
橙子老师的合约规划是定义为目标成本转化阶段我的理解在项目开发策略阶段计划管理部分已引入合约规划概念我们定义为采购计划
山东-橙子-成本 9:22:27
我做的合约规划都是目标成本确立之后的
上海-拈字-合约 9:22:29
今天挺忙的。橙子兄先讲解吧。兄这种思路，现在也代表了国内地产界管理的一种思潮吧。我不认同这种思潮，不意味着它就有问题或没有价值。

我只代表我个人的观点哦。。橙子兄请继续
山东-橙子-成本 9:22:38
大家提的这些问题值得我思考

广州利剑  9:23:15
都是基于历史数据库模式的，对成熟地产商有指导意义
山东-橙子-成本  9:23:47
拈字这么一说我都不知道怎么讲了
重庆-笛声-成本  9:24:05
继续按你的思路讲丫
广东-思考  9:24:17
我们还是先让橙子讲完再讨论吧
上海-拈字-合约  9:24:31
你继续你讲啊，橙子兄。没什么对与错，我们大家讨论啊
山东-橙子-成本  9:24:37
大家对合约规划有什么问题，先提一下吧，我觉得我应该再梳理一下比较好。
上海-拈字-合约  9:24:40
我先忙去了。就先不参与了
广州-利剑  9:24:46
没有对错，方式的不同
广州-蔷薇-成本  9:24:55
橙子继续吧，你刚才和拈字的差异应该是对  合约规划 的定义没有统一，我们先把现在要说的  合约规划 再缩小一下范围，就算是说的龙湖和万科的 合约规划 好了
上海-拈字-合约  9:25:05
同意利剑兄观点
广东-思考  9:25:08
如果中间插话会打断橙子兄的讲课思路
津-忙碌-运营  9:25:12
只是定义的问题，橙子兄
上海-拈字-合约  9:25:18
同意
山东-橙子-成本  9:25:22
定义前面已经说过了

A群听众发言: 9:25:53
一日 9:25:50
先讲完 完总结几个具体的争议问题 几种讨论
A群听众发言: 9:25:56
一日 9:25:55
集中
深圳-青草 9:26:02
对，定义和合约规划具体包涵的内容。
山东-橙子-成本 9:26:13
合约规划是指项目目标成本确定后，对项目全生命周期内所发生的所有合同大类及金额进行预估，是实现成本控制的基础。

山东-橙子-成本  9:27:01
我前面先讲了下合约规划的定义，然后把为什么要做合约规划讲了一下。
广州-蔷薇-成本  9:27:06
好了，现在这个差异的问题，不再讨论，可以结束后或者再找个时间专题讨论这个，现在继续按照橙子的思路
山东-橙子-成本  9:28:11
后面我打算把合约规划如何做，以及其中主要的问题要讲一下啊
深圳-青草  9:29:32
好   
山东-橙子-成本  9:29:40
大家都比较忙，我打字有点慢。我上午把内容整理下传共享，大家自己看吧，要不然瞪着显示器看我蹦字有点慢啊

山东-橙子-成本  9:30:26
大家看完后有什么问题，然后报给蔷薇姐吧。我们择日再一起讨论吧
山东-橙子-成本  9:30:30
对不起大家了
津-忙碌-运营  9:30:44
第一次有时间听课是不是推举我们的学习委员蔷薇同学宣布课堂纪律
A群听众发言: 9:30:40
●Ω● 9:30:38
【免费版不支持表情及图片】
河北-释然-土建(498562783)  9:31:16
感谢橙子老师，您辛苦了，
A群听众发言: 9:31:14
一日 9:31:11
我问一个问题 如果是中小的地产公司  如何建立合约规划 成本的数据基础呢
广东-思考  9:32:01
橙子老师
你都没讲完怎么进行全面系统的讨论？
广州-蔷薇-成本  9:32:10
橙子 想撤了？
广州-蔷薇-成本  9:32:13
怎么可能
山东-橙子-成本  9:32:29
我把要讲的东西整理下传共享吧
广州-蔷薇-成本  9:32:47
橙子 你现在就撤了，对不起我们大清早怕
山东-橙子-成本  9:32:51
我不是撤，我觉得这样讲太有点慢，大耽误大家时间了
广州-蔷薇-成本  9:32:52
大清早爬起来啊
上海-拈字-合约  9:33:08
橙子兄，别担心，你讲你的啊
广州-蔷薇-成本  9:33:10
没事，现在就是有空听你讲
北京-LOE-成本(918224042)  9:33:23
不耽误 您继续
广州-利剑  9:33:33
你撤了大家很伤心啊
A群听众发言: 9:33:27
一日 9:33:26
继续哇
上海-拈字-合约  9:33:39
我们在听呢。我今早是真忙
湖南-天歌  9:33:42
橙子，继续：）
山东-橙子-成本  9:33:43
我没撤啊
广东-思考  9:33:45
我个人认为，那样好像意义不大一样，
我喜欢瞪着眼睛看着显示屏的那种氛围
A群听众发言: 9:33:38
一日 9:33:35
继续 继续
广州-蔷薇-成本  9:33:48
耽不耽误 你也要问过我们才知道哇
广州-蔷薇-成本  9:33:57
哈哈，同意思考
广东-蓝调  9:34:02
橙子，期待你继续讲。
上海-拈字-合约  9:34:07
否则会选个时机与你慢慢探讨呢。这个是我们的专业，有仔细打磨的必要
北京-马拉  9:34:20
就当头脑风暴了了，橙子继续
深圳-青草  9:34:19
对的慢慢讲可以有时间好好消化。比看资料的效果要好   
山东-橙子-成本  9:34:27
那我继续讲把，有点慢啊
湖南-天歌  9:34:28
合约规划的定义是个细节问题，我的观点和做法同橙子一样，也是合约规划是为成本服务，合约是成本的一个实施和实现手段
广东-思考  9:34:30

津-忙碌-运营  9:35:07
先停止讨论需要学习委员控制课堂纪律
湖南-天歌  9:35:11
我们在前后期都没有合约规划，就是招标规划，合约规划在招标规划中完成
北京-马拉  9:35:17
从成本的管理的角度可以这样理解，从工程管理角度还有其他作用
A群听众发言: 9:35:21
霜 9:35:18
放了共享，大家下载之后基本就大概看下，估计体会不深，共同探讨，有不同看法可以各抒己见，这样印象更深刻！
山东-橙子-成本  9:35:40
我说的合约规划定义是百度百科中的。我觉得这个定义跟我的思路是相符的，所以就拿来用了
湖南-天歌  9:35:55
从工程的角度看，合约规划的工程界面、承包方式不影响成本的体系

湖南-天歌 9:36:21
系统的管理思路是第一位的，合约只是服务的手段
津-忙碌-运营 9:36:41
同意橙子兄已定义了合约规划概念
北京-马拉 9:37:00
所以说合约规划并非只为成本服务
津-忙碌-运营 9:37:16
是目标成本向控制成本转换的工具
A群听众发言: 9:38:01
一日 9:37:58
目标成本建立的 基础依据是什么 怎么建立目标成本
A群听众发言: 9:38:20
ＭＡＸ 9:38:17
依据以往数据的积累。
广州-利剑 9:38:40
成熟地产商，很容易做
A群听众发言: 9:38:45
一日 9:38:41
这只适合大型的房企
山东-橙子-成本 9:38:52
一日提出的目标成本方面的内容我们再次就不赘述了
湖南-天歌 9:39:05
合约规划肯定不仅仅为成本服务，根本目的是完成项目，我们缩小范围，今天的议题就是“合约规划如何为成本服务”
A群听众发言: 9:39:18
一日 9:39:15
以前讲过么
湖南-天歌 9:39:25
如果牵涉的项目管理的其他内容，范围太广
A群听众发言: 9:39:29
ＭＡＸ 9:39:26
下次再讲吧，要不然就是打岔了
A群听众发言: 9:39:35
一日 9:39:31
好的 好的
山东-橙子-成本 9:39:36
不是大型房企，都可以做的，可是各个企业都有自己的特点
广州-利剑 9:39:39
嗯，对，天歌那个提议对，不容易分叉
A群听众发言: 9:39:49
一日 9:39:47
缩小范围
湖南-天歌 9:39:56
橙子讲完后，还可以补充其他内容，谢谢天剑
山东-橙子-成本 9:40:02
这个没有标准模板的，根据各个企业的实际情况进行调整，适合自己的就是最好的

A群听众发言: 9:40:17
某年某月某日 9:40:26
合约规划跟合约策划一个概念吧，应该是合同结构分解，跟成本科目划分不是一回事。
山东-橙子-成本 9:41:54
合约规划之前要做好一个工作就是根据自己项目情况，对照目标成本，讲成本科目对应工程项目作业内容，相对固化，利于提高目标成本分解的准确性
山东-橙子-成本  9:43:57
合约规划之前，统一相关科目是比较重要的。有条件的企业可以做到，会计科目与成本科目统一
山东-橙子-成本  9:45:17
举个例子

山东-橙子-成本  9:45:50
刚才这个例子，前一列为会计科目，后一列为成本科目
深圳-烽火-成本  9:47:01
橙子是绿城的
A群听众发言: 9:47:23
天歌 9:47:21
这个不用讲
山东-橙子-成本  9:47:51
根绝自己企业情况，可借鉴其他项目的模板制定自己企业的目标成本标准模板

山东-橙子-成本 9:49:36
对目标成本进行合约分解的方法多为“价量原则”和“经验值”，同时结合项目情况和投资收益指标，制定项目各控制费项可能发生的合约及预计金额，并推演出每一个合约付款条件，分解为合约的付款计划，进而形成项目的整体资金规划。

山东-橙子-成本 9:53:25
根据自己企业情况制定相对固定的合约与目标成本科目对照表
山东-橙子-成本 9:54:32
有了科目对照表后，可根据对照表把目标成本推算到合约规划
上海-拈字-合约 9:55:42
橙子兄这个合约规划方法，受财务管理的影响满重的哦。。。。
山东-橙子-成本 9:56:16
之所以这么做是为了做好统一
上海-拈字-合约 9:56:26
恩
深圳-烽火-成本 9:56:30
合约规划有很多的应用，跟成本的应用关系，是跟科目对接，跟采购、工程的对接，是有不同的应用方法

山东-橙子-成本 9:56:32
根据自己项目情况制定吧

A群听众发言 9:56:36
ＭＡＸ 9:56:35
估计各公司的思路不一样，我这里跟橙子的情况基本类似。
广西蒙嚓嚓成本(472360062) 9:57:24
我倒觉得中财务对接是很好的，本身成本控制就是财务的一个分支
A群听众发言: 9:57:52
ＭＡＸ 9:57:49
也不能说是影响，只是为了让目标成本与合约规划发挥更多的作用

山东-橙子-成本  10:00:29

A群听众发言: 10:00:56
ＭＡＸ 10:00:53
合约付款计划由于实际合同签订日期（预付款）及实际付款时间（形象节点付款）和金额（时间节点付款）无法预期，实施起来，对资金计划是否有意义，对于资金计划来说，多长的一个计划周期是有实际意义的？
山东-橙子-成本  10:00:56
这个是一个合约规划的合同科目

广西-嚓嚓-成本(472360062)  10:04:18
能上传个完整的表吗？
山东-橙子-成本  10:05:11
这个表在群共享里已经上传
广西-嚓嚓-成本(472360062)  10:05:26
我也比较关心“对于资金计划来说，多长的一个计划周期是有实际意义的？”

广西-嚓嚓-成本(472360062)  10:05:32
谢谢！
A群听众发言: 10:06:12
ＭＡＸ 10:06:09
我们目前这个还没要求严格实施。
湖南-天歌  10:06:15
一个项目的完整开发计划是可以预先制定的
A群听众发言: 10:06:22
ＭＡＸ 10:06:17
项目公司基本也不填
湖南-天歌  10:06:59
根据开发计划制定：报建、设计、工程计划，根据合同习惯，预测现金流支付

A群听众发言: 10:08:02
ＭＡＸ 10:07:59
大合同应该没问题，一些分包合同就有可能偏离计划，就是不知道这些容易偏离的对整个资金计划的影响有多大
湖南-天歌  10:10:32
我们开发可以做到严格按照进度执行，基本没有偏差，所以就是小合同的偏差问题；
其实，我们做现金流不考虑合同，就按照目标成本科目和开发计划完成
A群听众发言: 10:11:01
ＭＡＸ 10:10:58
那应该说影响不大了。这样合约付款计划才有意义

群管理员正在使用【科林QQ群互连程序】免费版为你桥接其它群的消息！去除广告、支持表情，请联系客服QQ 770445282。
A群听众发言: 10:11:17
六榕居士 10:11:13
这样子吗？天歌
湖南-天歌  10:11:23
舍弃一些小的偏差，要不，前期工作太麻烦，可能失去管理的意义

A群听众发言: 10:11:35
ＭＡＸ 10:11:34
嗯，还是要看影响。
A群听众发言: 10:12:00
天歌 10:11:55
呵呵，老郑早，月亮能

湖南-天歌  10:12:17
等橙子
A群听众发言: 10:14:38
六榕居士 10:14:34
哦，天歌，你们的资金计划是你们来做还是财务做呀
A群听众发言: 10:15:02
荒.芷 10:14:58
老郑大哥，你去B群发言嘛，这样界面统一一些，没有那么乱
A群听众发言: 10:15:16
ＭＡＸ 10:15:12
【免费版不支持表情及图片】
山东-橙子-成本  10:15:58
大家有问题，先讨论吧。领导安排任务了，抽时间我把内容传共享
湖南-天歌  10:16:16
橙子啊橙子：）
湖南-天歌  10:16:23
辛苦了
湖南-天歌  10:1629
还没讲完啊

湖南-天歌  10:17:50
资金计划应该都差不多，分收支两条线；
开发定节点，工程做计划，成本管大项支出，销售管收入，财务管费用以及最后把控
山东-橙子-成本  10:18:29
本来以为今天上午会没事情打扰的，对不起各位了，搞成本的，你懂得，
A群听众发言: 10:20:42
ＭＡＸ 10:20:39
周六还得工作。真是悲惨
湖南-天歌  10:20:55
橙子再见，谢谢
湖南-天歌  10:22:57
橙子讲的合约规划侧重于成本，而且是对于成熟公司的，标准化体系，现在大家可以思考两个问题：
1、对于新公司，不成熟公司，无标准化体系，如何建立；
2、从工程角度，合约规划应该侧重哪些方面

广州-蔷薇-成本  10:26:44
刚才领导在，没跟得上大家的讨论，橙子有事走了啊，谢谢橙子，那接下来不如推荐 天歌 来主持继续进行吧
京--通盈--成本  10:27:39
侧重于财务的成本划分，与侧重于工程成本划分。是有些区别的。但一般做成本控制的人对侧重于工程的成本划分会相对熟悉些
北京-马拉  10:27:52
橙子讲的偏重于合约对成本科目的分解，合约规划的内容还包括对承发包方式、合约范围界面、合约形式乃至再发包等情况的提前规划
京--通盈--成本  10:27:59
感谢橙子的讲座
京--通盈--成本  10:28:20
今天学习了好多东西
深圳-万宝-审计(260548265)  10:29:05
感谢橙子的讲课
京-雨-成本(349701301)  10:29:09
谢谢橙子，下一位是谁呀，继续呀，期待的人很多的

群简介：探讨房地产成本管理、成本控制、合约采购、,招标结算等专业问题
群宗旨：共同分享、交流、进步。 中国地产成本群：159496261