郑州市兆吉新世界二期策划方案PPT课件.ppt

中管网房地产频道 中管网房地产频道 中管网房地产频道 兆吉兆吉.新世界二期新世界二期营销营销策划方案策划方案郑郑州子川州子川联联合机构合机构 中管网房地产频道 目目录录第一部分：市第一部分：市场场篇篇第二部分：客群篇第二部分：客群篇第三部分：第三部分：产产品篇品篇第四部分：第四部分：战战略篇略篇第五部分：第五部分：执执行篇行篇 中管网房地产频道 市市场场篇篇新密很新密很“新新” 中管网房地产频道 综综述述 新密市下辖13个乡镇、3个街道办事处，总面积1001平方公里，人口约78万；位于省会郑州西南40公里处，隶属大郑州商业圈；2003年以来新密市综合实力连年位居全省第2位，在全国的位次也上升到108位，并有4个乡镇进入全省百强乡镇，人均可支配收入呈现稳定的增长态势。消费能力强、市场容量大 中管网房地产频道 市市场详场详情情新密市酒店需求相对强烈，客源数量相对充足；新密整体酒店业比较落后，呈现高、低两极分化严重的市情；市场酒店业态分布传统，住宿配套简单，不能全面满足顾客的生活需求；供给需求偏差大、中档酒店存在市场空白点信息来源：煤炭宾馆、青屏宾馆、凯利莱酒店、承誉德大酒店、天都大酒店、阳光大酒店、贵妃大酒店、宇宙大酒店、东海大酒店等酒店； 中管网房地产频道 小结：访谈者中地产投资方面，产权式酒店的投资比例只占8.11%；一方面是产权酒店运作模式还不够成熟，投资者担心酒店的后期经营；另一方面各种金融政策是向着不利于产权式酒店发展方面推进的。消消费费者者对对投投资资不不动产动产投投资资的的选择选择 中管网房地产频道 小结：从对受访对象的调查来看，有64%的比例对青屏广场片区非常看好，有36%的比例持观望的态度；作为新密新老城区的交接区域，需要投资者完全认可还需要时间宣传推广对对区域的区域的认认同度同度 中管网房地产频道 产权式酒店认知度否21.5%是78.5%小结：受访者中78.5%的人通过各种渠道知道有产权式酒店这样一种投资产品存在，完全不知道产权式酒店的仅占21.5%；产权式酒店投资模式在新密有了一定的普及度，但认同这种模式需要有一些基础条件，集中在酒店的管理品牌，项目本身的位置和品质以及规避负面报道等；对产权对产权式酒店的式酒店的认识认识 中管网房地产频道 客群篇客群篇城市中城市中坚坚 中管网房地产频道 小结：在选择投资产权式酒店的主要原因方面，投资回报率和回报稳定占到了33.33%和38.89%，充分反映了投资者投资趋于理性和稳健。同时最近各种投资产品增加，就房地产本行业中也存在多种替代投资品种，不同的投资品种的收益率与风险不同，在面对多种投资品种的选择下，投资者也越来越理性。选择选择投投资资不不动产动产的理由的理由 中管网房地产频道 小结：亲朋好友的推荐 24%、自己判断36%、专家意见15%、媒体推介20%、其他因素5%；被调查者是城市中坚消费力量，对自己的判断充满信心，同时也在意亲朋好友的推荐；投投资资不不动产动产的意的意见选择见选择 中管网房地产频道 小结：在投资者心中认为产权式酒店可以接受的额度为11-20万的最大达到32.68%，20-50万的比例较小，但51万以上的比例占18.8%，投资接受额度呈两头大中间小的状态。从调查的接受额度可以推断出客户能接受的投资总价在8-60万之间，投投资资不不动产动产的的额额度度 中管网房地产频道 小结：访谈中投资者反映投资额度一般情况占其总资产10%-20%居多，体现出投资者稳健和谨慎的心理。投资资金占总收入的比重分析 中管网房地产频道 小结：投资产权酒店最看重的因素，受访者认为投资回报率和地理区位最重要。当前的投资者已不会盲目的听信开发商宣称的投资回报率，他们认为这个是他们投资的原因之所在，但他们也会根据经验判断项目位置，酒店管理公司以及开发商实力等是否足以长期支撑这个回报率。投投资资看重因素看重因素 中管网房地产频道 客客户户定位定位年龄在35岁左右，在家庭和社会中均承担重要责任具有良好的投资意识，善于接受新鲜事物 地缘属性大多为本地，且为新密中坚阶层 中管网房地产频道 产产品篇品篇唯我独秀唯我独秀 中管网房地产频道 业态业态分布分布 1层：酒店大厅+精品百货 2-3层：娱乐休闲中心 4-5层：温泉水疗 6-13层：客房酒店房间配比：标准间：占总房间数量的70 单人间：每层配2间 三人间：每层配2间 豪华间：每层配4间 豪华套间：每层配1间 中管网房地产频道 层数经营行业招商建议1F精品百货品牌男女装、中、高档私人用品、景观休息长廊2-3F娱乐中心引进钱柜4F温泉水疗引进浅水湾5F商务会所设置大小会议室以及完善商务配套6-13F客房分为：标准间、单间、三人间、豪华间、豪华套间功能划分功能划分 中管网房地产频道 获取开发收益投资开发商 产权式酒店 广大投资者 土地资源 银行按揭 拥有产权 运运营营模式模式 中管网房地产频道 盈利保障盈利保障10年包租，10年后购买价1.3倍回购 业主每年可获36天免费入住权，旺季4天、淡季32天 中管网房地产频道 战战略篇略篇我主我主财财富富 中管网房地产频道 项项目分析目分析 区域符合城市发展方向，潜力无限 地处西大街，延续东、西大街繁华 本土企业开发，信誉保证 全新商业理念，填补市场空白 近邻青屏广场，凝聚万千人气 城市居民收入较高，消费能力强 周边政企林立，提升项目品质感 丹尼斯、肯德基品牌入住，联动呼应S（优势优势） 中管网房地产频道 新区繁荣需要时间本地商业地产市场尚未成熟产权式概念认知需要时间W（劣（劣势势） 中管网房地产频道 本地休闲娱乐需求较大 本地私家车较多，停车场作用至伟 建筑风格鲜明，质感华贵 周边住宿需求较大 商务配套成为本项目的制胜法宝O （机会）（机会） 中管网房地产频道 T（威胁）国家政策的限制 外地开发商的进入（金成）本地企业的跟进 中管网房地产频道 推广原则精确制导、联纵造势、全案共赢 中管网房地产频道 推广的三个推广的三个发发展展阶阶段段第一阶段：产品营销概念、地段、价格，产品本身的竞争第二阶段：服务营销反租、经营管理、酒店品牌，产品附加价值的竞争第三阶段：体验营销商场、休闲娱乐场所联动体验，刺激消费者竞争投资 中管网房地产频道 推广思路推广思路 市场突破点的核心建立项目酒店品牌的领导地位市场突破点的关键建立市场致高点，全面建立竞争优势市场突破点的建立形象的高点 产品的高点 项目形象的建立 现场优势的建立 整合推广的高点 整合攻击优势建立 中管网房地产频道 推广核心推广核心一个概念：产权酒店两组重拳：投资回报和零风险保障三大突破：组织活动突破、项目造势突破、项目媒体优化整合突破四大优势：品质、地段、配套、酒店品牌 中管网房地产频道 建建议议案名案名 兆吉兆吉.国国际际假日酒店假日酒店 兆吉兆吉BOSS湾湾 兆吉商兆吉商务务酒店酒店 中管网房地产频道 项项目定位目定位:新密首席新密首席产权产权式酒店式酒店主推广主推广语语：开启新密酒店开启新密酒店创创富新富新时时代代 中管网房地产频道 主推广主推广语语： 中管网房地产频道 执执行篇行篇一夜一夜倾倾城城 中管网房地产频道 推广周期划分推广周期划分 2007.8-9 2007.8-9推广推广预热预热期期认购认购蓄蓄势势期期强强销销期期2007.9-102007.9-102007.11-08.12007.11-08.1事件传播示范区开放项目开盘阶阶段段时间时间阶阶段段 重要节点基基础础筹筹备备期期户外导入 2007.8 中管网房地产频道 概念概念胜胜人人 树树立形象立形象产产品亮点品亮点价价值值最大化最大化热销热销并持并持续续推广推广预热预热认购认购蓄蓄势势强强销销期期阶阶段段主主题题目的目的美式美式产权产权式式酒店登酒店登陆陆新新密密户户外、事件外、事件传传播、播、活活动动、等、等1010年包租，年包租，1010年后年后1.31.3倍回倍回购购户户外、外、电视电视、直、直投、活投、活动动、示范区、示范区、样样板板间间开放活开放活动动等等BOSS湾湾星星级级家外家家外家户户外、外、电视电视、直、直效、公关活效、公关活动动等等2007.8-92007.9-102006.11-08.1渠道与手段渠道与手段2007.8基基础础筹筹备备市市场发场发声声引引发发期待期待开启新密开启新密酒店酒店创创富富新新时时代代工地工地现场现场包装包装户户外、外、软软性炒作等性炒作等 中管网房地产频道 基基础础筹筹备阶备阶段段 本阶段主题：开启新密酒店开启新密酒店创创富新富新时时代代 该阶段主要任务:VI基础延展 VI系统的设计完成及制作 （手提袋、名片、胸卡、基础导示系统、工地围档等）销售道具 折页、海报/户型单页/产品手册/楼书 中管网房地产频道 户 外 原 则：尽量多拿据点，发布主题与项目进程配合紧密 选择种类：擎天柱/楼顶广告/道旗 说明：有效的户外告知、引导是本案未来传播的关键。布点建议：城市主干道 项目区域周边 客群活动区域 中管网房地产频道 现场现场包装包装户外导引系统：由于本项目区位（位于新城区西大街），视觉通达性不够直接，需要通过 导引系统有效引导客户到达本项目，并阻分周边其他项目人流。地盘导引系统：东西大街两端做道旗；外部导引系统：东大街农业路口、汽车东站对面 工地工地视觉视觉包装：包装：高端项目的细节更为重要，工地现场也会成为理性客户的关注重点(包括围墙,楼体,指示牌)本案的工地现场视觉包装要契合项目气质和客群的审美特点 中管网房地产频道 第一阶段 推广预热期时间:年月本阶段主题:美式产权式酒店登陆新密本阶段目的:利用各种传播手段有效的传达产品的信息,引起市场关注 中管网房地产频道 本阶段任务发动挖掘老客户,迅速传递项目信息大型户外广告位安置到位和楼体的包装到位售楼员专业培训 完成各阶段销控方案的界定所有销售道具的重新准备（如单页、手提袋） 中管网房地产频道 具体操作事项：售楼部包装：中心背景墙、展板、吊旗、围墙、引导牌 物料：户型单页、产品说明书、简易折页、概念楼书等宣传道具准备 电视新闻片的制作 电话通知老客户有关信息，预热部分群体资源 短信信息发布该阶段主要推广手段 口碑传播现场包装+事件传播+短信+电视广告+单页的派发+户外 中管网房地产频道 事件传播 “美式产权式酒店登陆新密”新闻发布会目的：通过一次具有轰动效应的事件传播，采用非常规的房地产入市推广方式，使项目虽未露面，但已显现出贵气、品位、有内涵的形象气质，引发市场期待。 中管网房地产频道 时间:8月下旬地点：待定形式：邀请政府、媒体、业界参加新闻发布会，形成项目入市舆论.拟邀嘉宾：待定 中管网房地产频道 主要配合动作软性炒作目的：扩大新闻发布会、在业界和大众中的影响力，使项目形成市场关注和期待。时间：8月上旬炒作主题例举：全新酒店模式登陆新密媒体选择：新密市电视新密广播 中管网房地产频道 第二第二阶阶段段:认购认购蓄蓄势势期期（07年月年月07年年1月）月）本阶段的目的 1、通过内部认购的炒作，制造市场的轰动效益，将兆吉新世界二期强势推向市场 2、测试市场对产权式酒店的接受情况，便于销售工作的开展和调整 中管网房地产频道 本阶段主题：10年包租，年包租，10年后年后1.3倍回倍回购购本阶段营销推广手段:发动发动老客老客户户+现场现场包装包装+认认筹活筹活动动+短信短信+电视电视广告广告+单页单页的派的派发发+户户外外一期开一期开业业活活动动样样板房的开放板房的开放 中管网房地产频道 具体操作事项 通过派单，户外，短信等广告手段大量积累客户。通过短信等手段，向老客户传递二期产品信息,最大限度的利用这部分资源。通过客户积累情况，修正上阶段制定的销控方案并随机调整认筹时间。制定认筹细则通过发放VIP卡（实名制）形式开始认筹，以锁定客户做好选房准备工作。利用一期开业时机进行项目开盘引爆市场 中管网房地产频道 活动营销 时间:9月底 形式:大型文艺演出与二期开盘优惠相结合 目的:聚集人气，加大一期销售量，同时最大 化增加认筹量，以便开盘引爆市场，形 成热销炒作。 中管网房地产频道 第三第三阶阶段段强强销销期期 07年月年月11-08年月年月本阶段推广的主要目标:利用选房营销活动，完成预定销售量，力争销售量达到60%以上 本阶段主题：BOSS湾，星湾，星级级家外家家外家 中管网房地产频道 阶段任务、宣传和活动方面向挖掘已成交业主的客户带动方面转移、充分发挥口碑效应，在实现美誉度的基础上促进销售、短时间内完成销售量，达到销售目标 中管网房地产频道 营销推广手段开开盘盘活活动动SP活活动动户户外老外老带带新的挖掘手机短新的挖掘手机短信信 中管网房地产频道 第四阶段持续销售期（年月月） 中管网房地产频道 该阶段推广目标：延长强销期时间，促进销售现场的持续火暴，完成预定销售量，力争销售量达到80%以上 中管网房地产频道 阶段主题：促销信息+个别产品一对一推广营销手段:SP活动户外手机短信+派单+老带新活动促销 中管网房地产频道 阶段任务延长强销时间，保持现场人气，实现销售的持续进行。个别销售效果不理想的产品展开一对一的促销手段，加大促销力度。力争通过各方面的互动，完成既定目标，销售量达到80%以上。 中管网房地产频道 第五阶段 清盘期 07年月07年月 中管网房地产频道 阶段任务宣传和活动方面向挖掘已成交业主的客户带动方面转移充分发挥口碑效应，以促进销售此阶段工作重点在于维系品牌形象，为下一部酒店的开业经营创造好的基础根据所剩房源制定合理的价格策略成功销售剩余房源 中管网房地产频道 该阶段主要推广策略该阶段主要推广策略加入更多的销售元素；公关活动、事件营销及优惠措施针对重大节假日展开对第三期产品的上市做好各方面良好的准备，并适度加强提升企业的品牌知名度和美誉度清盘期根据当时销售情况和所剩房源情况，采取可行的营销方案和优惠措施，务必达到开发商要求的目标。 中管网房地产频道 子川联合机构祝兆吉二期圆满成功！ 中管网房地产频道 设计任务 户外两个：1、BOSS湾，让钱真正赚起来！2、BOSS湾，星级家外家 吊旗一组：1、BOSS湾，温馨家园 财富摇篮 2、BOSS湾，新密首席产权式酒店 周日上午10：00完成！基本色建议使用酒店常用的淡橘黄色！