新国五条10大核心细则.doc

　　新国五条10大核心细则

　　国务院昨发布新“国五条”实施细则严控楼市，细则有三点新意，明确限购要覆盖所有行政区域

　　就在人们对上周出台的楼市调控“新国五条”力度之轻而疑惑不解时，昨晚（3月2日？）6点，国务院再次发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称“细则”），当中对各地公布房价控制目标的时间表、对限购政策的执行范围以及二手房税费等方面做出了明确规定。最令人意外的是，“细则”要求个人出售自有住房将严格按转让所得的20%缴纳个税，这一举措被业内称为此番调控的“杀手锏”。

　　新“国五条”10大核心细则

　　1、对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　2、对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第[最新消息 价格 户型 点评]二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　3、已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前。

　　4、对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购城市要暂停在本行政区域内向其售房。

　　5、购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿。

　　6、各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　7、对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的省级政府，国务院要进行约谈和问责。

　　8、2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。

　　9、全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　10、各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，即2015年底，所有地级以上城市原则上要实现联网。

　　新“国五条”细则有3点新意

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，此次国五条细则出台非常重要，首先，限购进一步升级，明确了统一标准；其次，二手房的个调税，由交易总额的1%-2%，从严按差额的20%征收；第三，少数高房价城市，将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，上述三点具有新意。

　　杨红旭指出，此次以国办名义下发，而非部委分头行动，规格较高。动作有点大，对市场的影响肯定是利空的，但市场降温需要一个过程，预计今年二季度开始成交量会受影响，三季度价格会有变化。

　　“两会”之后可能还有新政出台

　　有业内人士认为，与2010、2011年出台的调控新政不同，昨天公布的细则基本是一个“补漏式”的新政，主要是对限购令执行两年来所出现的问题进行完善和严格化。卖房征20%个税其实也是一个未得到有效执行的老规定，与民间所预测的房产税等新政还有一些差距，因此有专家认为，此次新政可以视为2月20日国务院常务会议“国五条”的细则，全国“两会”后甚至“两会”期间可能还有更进一步的新政。网尚研究机构总经理李智昨天就预测，“两会”后期还会有跟进政策。

　　专家解读新政：高淳溧水也将进入限购阵营

　　房价控制目标

　　本月底前要发布房价控制目标

　　此次，细则提出，各地要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。记者了解到，2011年初南京曾经公布过房价控制目标，后因中央政府并未要求2012年各地公布房价控制目标，因此包括南京在内的全国所有城市没有继续公布房价控制目标。如今，“细则”要求各地在一季度公布，也就意味着本月底之前将对外发布消息。业内人士预计，今年的房价控制目标恐怕也没有太多新意，与两年前基本相仿。

　　统一限购政策

　　高淳溧水也将进入限购范围

　　细则要求，限购区域要覆盖全部行政区域。对此，南京市住建委负责人士表示，由于当前正好是南京区划调整的节点，各项工作正在逐步推进与完善，许多细节问题还有待研究，尚未落实。不过，专家表示这份“细则”已经表述得相当明确：“限购区域要覆盖全部行政区域换句话说，就算高淳溧水没有撤县建区，但是属于南京市的行政区域，也必须加入到限购的范围中来。

　　二套房贷提高

　　或将提高至首付7成利率1.3倍

　　对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。从国家统计局每月公布的各地房价水平来看，南京市始终保持前十的水平，房价涨幅最高时能冲进前三的位置，因此南京在不在“上涨过快”之列都有可能。至于如何提高二套房首付比例与贷款利率，许多人都猜测会将现有的首付六成、利率1.1倍提高至首付七成、利率1.3倍，不过这最终要由各家银行机构来确定。

　　干预过高房价

　　预售方案报价过高将不发预售证

　　对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。对此，业内人士介绍，目前南京市在房价审批上的做法是，由开发商先向物价部门报批价格审核，再向房管部门申请预售许可证。今后除了物价部门审批外，房管部门也将参与进来，加强指导和监督。