商品房销售培训问题37-45.doc

商品房销售培训问题37-45
37住房公积金贷款提前还贷如何办理？
问：公积金贷款已经还了一部分，剩余部分现在准备一次还清，如何办理手续？利息如何计算？
答：请您与当时办理贷款的银行联系，办理提前还款手续。利息以原贷款利率和实际贷款期限计算。
38如何提取个人住房公积金帐户的存款？
问：我现已经办理完住房公积金，但对于如何提取我本人在公积金管理中心的帐户的存款以及如何与我现还款所使用的建设银行的储蓄卡相联系起来，不太清楚，现请专家给予详细解释。
答：支取住房公积金一般需要通过单位到本人住房公积金交存机构办理相关手续，个人需要提供本人购房合同及首会款发票。支取出来的住房公积金作为现金，还贷款方式与其他现金一样，需在还款日前存入银行储蓄卡即可。
39住房公积金，其贷款比例是不是因各城市的不同而不同。其贷款的最快期限是多长时间？
由于各个城市具体情况的不同贷款比例也不一样。贷款办理手续，一般应在一个月左右，但会因借款人情况的不同而有所不同。
　　40住房补贴如何领取？
住房补贴领取的办法：
　　(1)住房补贴资金管理，由市住房公积金管理中心(以下简称市公积金中心)参照住房公积金的管理办法进行管理，委托银行承办有关的金融业务。
　　(2)各实施单位应按规定的归集渠道，在本单位存储住房公积金的银行，以职工本人名
义开设住房补贴专用帐号，每月自发放工资之日起在10日内将职工的住房补贴存入本人帐户，并自存入之日起按住房公积金存款利率计算利息。
　　(3)实行住房货币分配的人员，在实施单位工作满2年的，购买住房时可向市公积金中心申请提取本人名下的住房补贴本息余额用于支付购房款；款额不足的，可按规定申请职工政策性住房抵押贷款。
　　(4)实行住房贷币分配的人员承租住房时，可凭房屋租赁合同，每半年向市公积金中心申请提取一次本人名下的住房补贴用于交纳房租。
　　(5)计发住房补贴期间职务发生变动，从变动职务的次月起按新职务计发住房补贴至累计25年满为止。
　　(6)计发住房补贴期间在市内调动工作的，原工作单位应从办结本人调离手续的次月起停止计发住房补贴并将已计发住房补贴的月数、数额等情况(以下称已计发情况)记入本人人事档案；新工作单位可结合单位实际，根据已计发情况，继续向本人计发住房补贴。
　　(7)计发住房补贴期间调离本市(含经批准出国、出境定居)的，原工作单位应从办结本人调离手续的次月起停止计发住房补贴的；已计发的住房补贴本息金额，本人可一次性提取，并由原工作单位将已计发情况记入本人人事档案。
　　(8)职工与单位终止劳动关系或辞去公职、擅自离职或被辞退、除名、开除的，原工作单位应从上述行为发生之日起停止计发住房补贴，并将已计发情况记入本人人事档案。本人如重新参加工作，新工作单位可根据已计发情况，继续向本人计发住房补贴；如未重新参加工作，已计发的住房补贴本息余额，在达到职工法定退休年龄时可一次性提取。
　　(9)职工离退休前未使用过的住房补贴本息余额，离退休时可一次性提取；离退休时如未领足规定年限的住房补贴，原工作单位应继续按月按本人离退休时的职务待遇发放住房补贴至累计25年满为止。
　　(10)计发住房补贴期间去世的，从去世的次月起停止计发住房补贴；其中在实行住房货币分配前已参加工作的，可视本人工龄情况发放一次性住房补贴，但最多发至累计25年满止。职工去世后，其名下的住房补贴本息余额可由其继承人一次性提取；已办理住房抵押贷款的，由其继承人偿还贷款本息。

40什么是住房补贴？
房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次(如按月)或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。
　　住房补贴发放的对象是职工。目前，行政机关和事业单位已经实施，企业根据自身的条件参照执行。已按房改优惠政策购买了规定面积标准住房的职工不享受住房补贴；承租公有住房的职工在自愿退出所租住的住房后，可以享受住房补贴。职工住房面积未达到规定标准的住房补贴办法和职工住房面积标准按地方政府规定施行。
　　职工的住房补贴额：向职工发放的住房补贴额等于每平方米建筑面积补贴额与该职工的住房补贴面积的乘积。无房职工的补贴面积，按规定的住房补贴面积的乘积。无房职工的补贴面积，按规定的住房补贴面积标准计算。每个职工的住房补贴由各职工单位自行负担。发放住房补贴应考虑建立在住房公积金制度前的职工工龄。
　　住房补贴的资金来源主要有三大块：一是国家下拨的建房资金；二是单位售房资金；三是单位多种渠道筹集的资金。
　　发放住房补贴的基本形式有：一次性住房补贴、基本补贴加一次性补贴和按月补贴等三种形式。
　　(1)一次性补贴方式，主要针对无房的老职工，在职工购房时一次性发放。
　　(2)基本补贴加一次性补贴方式，按一般职工住房面积标准，逐步发放基本补贴，各级干部与一般职工因住房补贴面积标准之差形成的差额，在购房时一次性发放。
　　(3)按月补贴方式，主要针对新职工，在住房补贴发放年限内，按月计发。

41消费者用贷款购买商品住宅后，是否可以用租金偿还贷款？
目前，购买一套商品住宅的市场价格都在十几万元到几十万元之间，而位置好、档次高的商品住宅甚至要在百万元以上。由于商品住宅的总价格高，即使是得到银行的贷款支持，买房后每月所需偿还的数额对于购房者而言还是有相当大的压力，因此许多人对贷款买房还是望而却步。
　　消费者如果用贷款买到商品住宅以后，在偿还贷款期间，能够将所购买的商品住宅在
一定期限内出租，用所得租金收入偿还贷款。这对于以自住为目的购房者来说不仅可以减轻单纯劳动收入，逐月偿还银行贷款本息给维持家庭正常生活带来的负担，同时也可以利用出租房子的收入，加大逐月偿还贷款本息的数额，缩短还款期限，减少利息负担。至于以纯粹投资为目的贷款购房者把租金收入用于偿还银行贷款更是顺理成章的事了。
　　在这里我们算一笔帐，譬如北京市某家庭的月收入为8000元，在东三环附近购买了一套80平方米住房，每平方米6500元，房屋总价为52万元。首付款为15.6万元，其余的36.4万元通过申请个人住房担保组合贷款而获得，其中公积金贷款20万元、商业付贷款16.4万元，贷款期限为10年。那么，每月应偿还的贷款本息总额为4284元，占家庭月收入的54%。如果将房屋出租，租金净收入大约在每月2500元，如果全部用于偿还贷款，在不改变每月偿还贷款本息数额的情况下，每月的还款额降为1784元，只占家庭收入的22%，这就大大缓解了因还贷款给家庭正常生活带来的压力。
　　与此同时，我们还可以算一笔帐，在10年中，这个家庭共需偿还贷款本息是(4284元×12月×10年)=514080元，加上购房首付款15.6万元，共是670080元。而10年内的房租金收入为300000元，因此，这个家庭购买这套住房实际支付额仅为370080元。
　　从这些数据，我们不难看出，以租金偿还贷款确实是减轻贷款购房者还贷压力的一种有效途径。
　　这种作法是否合理？银行方面是否允许呢？贷款购房者在征得贷款银行的同意下，房屋在抵押期间，也就是贷款期间是可以出租的。
　　具体做法是：首先应向银行提出出租申请，同时应提交与承担人签订的正式《租赁合同》。在《租赁合同》上，一般明确三个问题：一是明确房子是为了取得贷款已进行了抵押，二是明确房子出租的期限；三是明确贷款人不能及时还贷时，承租人应无条件配合银行的决定。
42怎样办理房地产抵押登记？
房地产抵押登记一般包括抵押权设定的登记和抵押权实现后的登记两个环节。抵押权实现后的登记可分为抵押权因债务如期被履行时的注销登记，与房地产权因折价或变卖、拍卖后的过户登记，后一项严格来说不属于抵押登记，而是产权变更登记。
　　抵押当事人应自房地产抵押合同签订之日起30日内，到登记部门办理抵押登记。以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的管理部门；以城市房地产或者乡(镇
)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为房地产所在地的房地产管理部门。办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或其复印件：
　　(1)主合同及抵押合同；(2)抵押当事人的资格证明或法人资格证明；(3)《国有土地使用证》或《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；(4)以期权房屋作抵押的，须提交有效的预售(购)房屋合同；(5)有效的房地产评估报告；(6)上级机关批准其以房地产作抵押的证明。登记机关审查后，对合法的抵押予以登记，在权属证书上办理登记，核发载明抵押权的《他项权证》。《他项权证》由抵押权人领取及持有，经注记的权属证书发还抵押人保管。登记机关将有关材料复印存档，登记资料允许查阅、抄录或者复印。
43共有房地产如何设定抵押？
共有房地产，每个共有人都有权对该房地产设定抵押权，但须取得其他共有人的书面同意。按份共有的房地产设定抵押时，以抵押人本人所有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人员负连带责任，在以变卖款偿还债务后，其他共有人有权向抵押人追偿。

44用抵押贷款购买房屋后，如确实无能力归还贷款怎么办？
房地产抵押合同经过房屋所在地的房地产管理部门登记以后，就具有法律效力。无论是抵押权人，还是抵押人，都必须依照抵押合同中的约定来处理有关问题。作为抵押人来说，应承担的主要义务是按合同的约定按期归还贷款本息。个人购买房屋的贷款，数额相对较小，而且归还时间较长，银行在计算每一期应当归还的数额时，已考虑了贷款人逐年应当支付的利息。因此，每一期归还的数额都是相同的，如果贷款人没有特殊情况，一般都能按期归还。
　　但是，遇到特殊情况，如工作变动、家庭收入突然减少或疾病等原因，有的贷款人确实无法按期归还贷款。
　　作为贷款银行来说，要维护银行的利益，就得向贷款人催还贷款。假如贷款人和银行原来约定15年全部归还贷款本息，这并不是说银行要等到15年期满后方能行使抵押权。如果一期、二期不能按时还款，银行并不一定立即行使抵押权，但积累到一定程度，银行就会行使这一权利。
　　这时，贷款人就要根据实际情况权衡利弊。如果贷款人已大部分归还，就可以考虑临时接济，归还其余的贷款本息。如果不是临时的困难，就应考虑采用其他办法来解决。比如，征得银行同意，将购买的房屋转让，用转让所得的款项归还贷款，并征得银行同意，由新的购买者与银行订立抵押合同，由新的购买者继续履行还款义务。这虽然不是理想的方法，但比之银行通过拍卖或是诉讼来解决，要主动得多，经济损失也更小。
45我能申请按揭贷款吗？需在哪些部门办理哪些手续？
按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所预购住房做抵押，并由其所购买住房的房地产开发企业提供阶段性担保的个人住房贷款。个人住房按揭贷款的发放对象是具有完全民事行为能力的自然人。
　　申请个人住房贷款还需要在保险公司、公证部门和当地房产管理部门办理抵押房产保险、合同公证和房产抵押登记等手续。