土地使用权PPT课件.ppt

1-主要内容主要内容 5.1 土地管理制度及其演土地管理制度及其演变 5.2 土地使用土地使用权出出让 5.3 在建在建项目收目收购与与项目公司入股目公司入股 2-5.1 土地管理制度及其演土地管理制度及其演变5.1.1 土地管理基本制度土地管理基本制度 土地管理法土地管理法中明确中明确规定了我国土地管理的六定了我国土地管理的六项制度，即制度，即社会主社会主义土地公有制度土地公有制度，国有土地有国有土地有偿使用制度使用制度，土地用途管土地用途管制制度制制度，占用耕地占用耕地补偿制度制度，基本基本农田保田保护制度制度，土地登土地登记制制度度。社会主。社会主义公有制是土地所有制的一种。在本公有制是土地所有制的一种。在本节中，重点介中，重点介绍土地所有制和国有土地使用制度。土地所有制和国有土地使用制度。3-（1）土地所有制）土地所有制v 我国的土地所有制分我国的土地所有制分为以下两种：以下两种：全民所有制全民所有制土土地地管管理理法法实施施条条例例第第二二条条规定定，下下列列土土地地属属于于全全民民所所有即国家所有：有即国家所有：城市市区的土地；城市市区的土地；农村和城市郊区中已村和城市郊区中已经依法没收、征收、征依法没收、征收、征购为国有的土地；国有的土地；国家依法征收的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；涂及其他土地；农村集体村集体经济组织全部成全部成员转为城城镇居民的，原属于其成居民的，原属于其成员集集 体所有的土地；体所有的土地；因国家因国家组织移民、自然灾害等原因，移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后民成建制地集体迁移后 不再使用的原属于迁移不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。民集体所有的土地。4-集体所有制集体所有制w劳动群群众众集集体体所所有有制制的的土土地地采采取取的的是是农民民集集体体所所有有的的形形式式，该种种所有制的土地被称所有制的土地被称为农民集体所有土地民集体所有土地，简称集体土地。称集体土地。w农民民集集体体的的范范围包包括括：村村农民民集集体体；村村内内两两个个以以上上农村村集集体体经济组织的的农民集体；民集体；乡(镇)农民集体。民集体。w土土地地管管理理法法第第十十条条规定定：“农民民集集体体所所有有的的土土地地依依法法属属于于村村农民民集集体体所所有有的的，由由村村集集体体经济组织或或者者村村民民委委员会会经营、管管理理；已已经分分别属属于于村村内内两两个个以以上上农村村集集体体经济组织的的农民民集集体体所所有有的的，由由村村内内各各农村村集集体体经济组织或或者者村村民民小小组经营、管管理理；已已经属属于于乡(镇)农民集体所有的，由民集体所有的，由乡(镇)农村集体村集体组织经营、管理。、管理。”5-（2）国有土地使用制度）国有土地使用制度v这种种土土地地使使用用制制度度，是是在在不不改改变城城市市土土地地国国有有的的前前提提下下，采采取取拍拍卖、招招标、协议、挂挂牌牌等等方方式式将将土土地地使使用用权有有偿、有有限限期期地地出出让给土土地地使使用用者者；土土地地使使用用者者的的土土地地使使用用权在在使使用用年年限限内内可可以以转让、出出租租、抵抵押押或或者者用用于于其其他他经济活活动，其其合合法法权益益受受国国家家法法律律保保护；需需要要继续使使用用的的，经批批准准，期期限限可可以以延延长，同同时按按当当时市市场情情况况补交地价。交地价。v土土地地管管理理法法：国国家家依依法法实行行国国有有土土地地有有偿使使用用制制度度。但但是是，国家在法律国家在法律规定的范定的范围内划内划拨国有土地使用国有土地使用权的除外。的除外。v城城镇国国有有土土地地使使用用权出出让和和转让暂行行条条例例：土土地地使使用用权出出让是是指指国国家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份将将土土地地使使用用权在在一一定定年年限限内内让与与土土地地使使用用者者，并并由由土土地地使使用用者者向向国国家家支支付付土土地地使使用用权出出让金金的的行行为。”6-v土地使用土地使用权可分可分为两两类：w一一类是土地所有人是土地所有人对自己自己拥有的土地所享有的使用有的土地所享有的使用权，称，称为所有所有权能的使用能的使用权，又称，又称为所有人的使用所有人的使用权；w另一另一类是非土地所有是非土地所有权人人对土地享有的土地享有的权利，称利，称为与所有与所有权相分离的使用相分离的使用权，或叫非所有人的使用，或叫非所有人的使用权。v土地使用土地使用权同同样具有具有占有占有、使用使用、收益收益和和处分分四四项权能。能。（3）土地使用）土地使用权类型与型与权能能7-5.1.2 土地使用土地使用权获取方式的取方式的历史演史演变 v我国土地使用我国土地使用权获取方式的演取方式的演变经历了四个了四个阶段：段：第一第一阶段（段（19491949年年19541954年）年）19541954年以前，国家从制度上承年以前，国家从制度上承认城市土地的商品属性，城市土地的商品属性，对城市城市国有土地国有土地实行有行有偿使用，无使用，无论全民所有制全民所有制单位位还是集体所有制是集体所有制单位，位，只要使用城市国有土地，都必只要使用城市国有土地，都必须向国家向国家缴纳租金和有关税租金和有关税费。这种种有有偿使用制度使用制度实质上是具有市上是具有市场配置含配置含义的。的。第二第二阶段（段（19551955年年19871987年）年）19541954年以后，我国建立了高度集中的年以后，我国建立了高度集中的计划划经济体制，土地管理体制，土地管理制度也由市制度也由市场配置配置转变为计划配置，城市土地取消了有划配置，城市土地取消了有偿使用，确使用，确立了行政划立了行政划拨土地制度。国有土地的行政划土地制度。国有土地的行政划拨制度具有制度具有划划拨手段的手段的行政性行政性、使用期限的无限制性使用期限的无限制性、土地土地获取和使用的无取和使用的无偿性性、土地物土地物权的无流的无流动性性四个特征。四个特征。8-第三第三阶段（段（19881988年年20002000年年)19871987年，深圳市敲响了国有土地拍年，深圳市敲响了国有土地拍卖的第一槌。的第一槌。19881988年年，宪法法修修正正案案规定定,土土地地使使用用权可可以以依依照照法法律律的的规定定转让。19901990年年，国国务院院出出台台城城镇国国有有土土地地使使用用权出出让和和转让暂行行条条例例，确立了国家，确立了国家实行城行城镇国有土地使用国有土地使用权出出让、转让制度。制度。19951995年年，城城市市房房地地产管管理理法法规定定，国国家家依依法法实行行国国有有土土地地有有偿、有限期使用制度。、有限期使用制度。19981998年年，土土地地管管理理法法规定定，国国家家依依法法实行行国国有有土土地地有有偿使使用用制度，建制度，建设单位使用国有土地位使用国有土地应当以出当以出让等有等有偿方式取得。方式取得。自此，国有土地有自此，国有土地有偿使用制度正式确立。使用制度正式确立。但但是是，这一一阶段段的的土土地地出出让以以协议出出让为主主，市市场配配置置与与计划划配配置置同同时存存在在，并并不不能能完完全全体体现土土地地的的市市场价价值，甚甚至至造造成成了了大大量量土土地地的的不不规范范出出让，滋滋生生腐腐败，损害害了了国国家家利利益益。由由于于出出让市市场的的不不规范范，造造成成土土地地二二级市市场发展展缓慢慢，市市场需需求求多多是是通通过一一级市市场解决。解决。9-第四第四阶段（段（20012001年至今）年至今）2001年年国国务院院下下发的的关关于于加加强国国有有土土地地资产管管理理的的通通知知明明确确提提出出，为体体现市市场经济原原则，确确保保土土地地使使用用权交交易易的的公公开开、公公平平和和公公正正，各各地地要要大大力力推推行行土土地地使使用用权招招标、拍拍卖。同同年年，国国土土资源源部部发布布了了划划拨用用地地目目录，不不符符合合目目录的的建建设用用地地，不不得得划划拨供地，必供地，必须有有偿供供应。2002年年、2003年年，国国土土资源源部部陆续发布布了了招招标拍拍卖挂挂牌牌出出让国有土地使用国有土地使用权规定定和和协议出出让国有土地使用国有土地使用权规定定。在在这三三年年间，国国有有土土地地划划拨供供应的的范范围进一一步步明明确确，招招拍拍挂挂出出让和和协议出出让有有了了具具体体细化化的的范范围与与操操作作程程序序，国国有有土土地地市市场配配置的制度框架初步确立。置的制度框架初步确立。现阶段段，房房地地产开开发项目目除除经济适适用用房房、廉廉租租房房等等保保障障性性住住房房可可以以通通过划划拨方方式式获得得土土地地使使用用权外外，其其它它商商品品房房开开发项目目获取取土土地地使使用用权的的主主要要方方式式有有三三种种，分分别是是：土土地地使使用用权出出让、在在建建项目收目收购和和项目公司入股目公司入股。10-5.2 土地使用土地使用权出出让5.2.1 土地使用土地使用权出出让概述概述（1）土地使用）土地使用权出出让的概念的概念 土土地地使使用用权出出让（以以下下简称称土土地地出出让）是是指指国国家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份将将土土地地使使用用权在在一一定定年年限限内内让与与土土地地使使用用者者，并由土地使用者向国家支付土地使用并由土地使用者向国家支付土地使用权出出让金的行金的行为。土土地地使使用用权出出让金金是是指指通通过有有偿有有限限期期出出让方方式式取取得得土土地地使使用用权的的受受让者者，按按照照合合同同规定定的的期期限限，一一次次或或分分次次提提前支付的整个使用期前支付的整个使用期间的地租。的地租。11-（2）土地出）土地出让的内涵的内涵土土地地出出让的的主主体体。出出让方方是是土土地地的的所所有有者者国国家家，土土地地使使用用权的的受受让方方是是中中华人人民民共共和和国国境境内内外外的的公公司司、企企业、其其他他组织和个人。和个人。土土地地出出让的的客客体体。土土地地出出让的的客客体体是是城城镇国国有有土土地地，即即城城市市、县城城、建建制制镇、工工矿区区、开开发区区范范围内内属属于于全全民民所所有有的的土地。土地。土土地地出出让的的内内容容。土土地地出出让是是土土地地出出让方方将将一一定定年年限限的的国国有土地使用有土地使用权转让给受受让方，受方，受让方支付相方支付相应出出让金的行金的行为。12-（3）土地使用）土地使用权出出让的特点的特点出出让方的唯一性方的唯一性。出出让权利的局限性利的局限性。土地出土地出让客体的客体的单一性一性。出出让主体的平等性主体的平等性。13-（4）出）出让土地使用土地使用权年限年限 城城镇国国有有土土地地使使用用权出出让和和转让暂行行条条例例规定定的的出出让最高年限如下：最高年限如下：居住用地居住用地7070年年工工业用地用地5050年年教育、科技、文化教育、科技、文化卫生、体育用地生、体育用地5050年年商商业、旅游、旅游、娱乐用地用地4040年年综合或其他用地合或其他用地5050年年14-5.2.2 土地使用土地使用权出出让的方式的方式 物物权法法规定定，工工业、商商业、旅旅游游、娱乐和和商商品品住住宅宅等等经营性性用用地地以以及及同同一一土土地地有有两两个个以以上上意意向向用用地地者者的的，应当当采取招采取招标、拍、拍卖等公开等公开竞价的方式出价的方式出让。城城镇国国有有土土地地使使用用权出出让和和转让暂行行条条例例规定定，国国有土地使用有土地使用权出出让可以采取拍可以采取拍卖、招、招标或者双方或者双方协议的方式。的方式。国国土土资源源部部出出台台的的招招标拍拍卖挂挂牌牌出出让国国有有土土地地使使用用权规定定增加了国有土地使用增加了国有土地使用权挂牌出挂牌出让方式。方式。综上上所所述述，目目前前国国有有土土地地使使用用权出出让主主要要有有招招标、拍拍卖、挂牌挂牌和和协议出出让等四种出等四种出让方式。方式。15-（1）招）招标出出让 v招招标出出让国国有有土土地地使使用用权，是是指指市市、县国国土土资源源管管理理部部门发布布招招标公公告告或或者者发出出投投标邀邀请书，邀邀请特特定定或或者者不不特特定定的的法法人人、自自然然人人和和其其他他组织参参加加国国有有土土地地使使用用权投投标，根根据据投投标结果果确确定定土土地地使用者的行使用者的行为。v招招标出出让的程序一般包括以下几个步的程序一般包括以下几个步骤：前期准前期准备工作。工作。招招标出出让文件文件编制。制。发布招布招标公告公告投投标申申请与与资格格审查。投投标。开开标。评标。定定标。中中标及后及后续工作。工作。16-（2）拍）拍卖出出让 v 拍拍卖出出让国国有有土土地地使使用用权，是是指指市市、县国国土土资源源管管理理部部门发布布拍拍卖公公告告，由由竞买人人在在指指定定时间、地地点点进行行公公开开竞价价，根根据据出出价价结果确定土地使用者的行果确定土地使用者的行为。v拍拍卖出出让的程序一般包括以下几个步的程序一般包括以下几个步骤：前期准前期准备工作。工作。拍拍卖出出让文件文件编制。制。发布拍布拍卖公告公告竞拍申拍申请与与资格格审查。拍拍卖会会举办成交确成交确认书签订及后及后续工作。工作。17-（3）挂牌出）挂牌出让 v挂牌出挂牌出让国有土地使用国有土地使用权，是指市、，是指市、县国土国土资源管理部源管理部门发布挂布挂牌公告，按公告牌公告，按公告规定的期限将定的期限将拟出出让宗地的交易条件在指定的土地宗地的交易条件在指定的土地交易交易场所挂牌公布，接受所挂牌公布，接受竞买人的人的报价申价申请并更新挂牌价格，根据并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止挂牌期限截止时的出价的出价结果或果或现场竞价价结果确定土地使用者的行果确定土地使用者的行为。v挂牌出挂牌出让国有土地使用国有土地使用权的程序一般包括以下几个步的程序一般包括以下几个步骤：前期准前期准备工作工作挂牌出挂牌出让文件文件编制制发布挂牌公告布挂牌公告竞拍申拍申请与与资格格审查公布挂牌信息公布挂牌信息报价价挂牌截至挂牌截至现场竞价价成交确成交确认书签订及后及后续工作工作18-（4）协议出出让 v协议出出让国有土地使用国有土地使用权，是指市、，是指市、县国土国土资源管理部源管理部门以以协议方式将国有土地使用方式将国有土地使用权在一定年限内出在一定年限内出让给土地使用者，土地使用者，由土地使用者支付土地使用由土地使用者支付土地使用权出出让金的行金的行为。w协议出出让适用范适用范围w协议出出让程序程序需用地需用地单位提出用地申位提出用地申请。编制制协议出出让方案方案底价确底价确认报批批协商，商，签订意向意向书公示公示签订国有土地使用国有土地使用权出出让合同合同并公布出并公布出让结果。果。核核发建建设用地批准用地批准书，交付土地。，交付土地。办理土地登理土地登记。19-5.2.3 土地使用土地使用权收回与收回与终止止（1）土地使用）土地使用权收回收回v国家收回土地使用国家收回土地使用权有多种原因，如使用期限届有多种原因，如使用期限届满、提前收、提前收回、没收等。回、没收等。主要包括：主要包括：土地使用土地使用权届届满。建建设用用地地使使用用权年年限限届届满前前，因因公公共共利利益益需需要要提提前前收收回回该土土地地的的，应当当依依法法对该土土地地上上的的房房屋屋及及其其他他不不动产给予予补偿，并并退退还相相应的的出出让金。金。因土地使用者不履行土地使用因土地使用者不履行土地使用权出出让合同而收回土地使用合同而收回土地使用权。司法机关决定收回土地使用司法机关决定收回土地使用权。20-（2）土地使用）土地使用权终止止土地使用土地使用权因土地因土地灭失而失而终止止 土土地地使使用用权要要以以土土地地的的存存在在或或土土地地能能满足足某某种种需需要要为前前提提，因因土土地地灭失失而而导致致使使用用人人实际上上不不能能继续使使用用土土地地，使使用用权自自然然终止。止。土地使用土地使用权因土地使用者的抛弃而因土地使用者的抛弃而终止止 由由于于政政治治、经济、行行政政等等原原因因，土土地地使使用用者者抛抛弃弃使使用用的的土土地地，致使土地使用合同失去意致使土地使用合同失去意义或无法履行而或无法履行而终止土地使用止土地使用权。v土地使用土地使用权终止存在以下两种情况：止存在以下两种情况：21-5.3 在建在建项目收目收购与与项目公司入股目公司入股5.3.1 在建在建项目收目收购 在建在建项目收目收购是指通是指通过在建工程在建工程转让的方式，的方式，获取取项目所目所用土地使用用土地使用权、地上在建工程、行政批文及各、地上在建工程、行政批文及各类权益，同益，同时继续承担承担项目所目所负的各的各项义务的的经济活活动。（1）在建在建项目收目收购的程序的程序v在建在建项目收目收购在在实际操作中一般需要遵循以下几个程序：操作中一般需要遵循以下几个程序：在建在建项目初步目初步调查。专业调查。专业意意见发表。表。项目目谈判。判。转让协议签订。项目目过户手手续办理。理。22-（2）在建在建项目收目收购注意事注意事项v在建在建项目收目收购需要注意以下事需要注意以下事项：权属合法与完整性属合法与完整性法律文法律文书的完善性的完善性合作合作协议的合法性、合理性与的合法性、合理性与执行情况行情况工程工程进度与投度与投资进度度工程工程质量量财务状况状况23-5.3.2 项目公司入股目公司入股 项目公司入股目公司入股是指投是指投资方按照方按照对房地房地产开开发项目公司的目公司的评估价估价格格购买该项目公司的股目公司的股权或按照比例新入股或按照比例新入股该项目公司，主要包括目公司，主要包括参股参股、控股控股和和全全资收收购三种方式。三种方式。如果如果项目公司的目公司的所有股所有股东对该项目不再具有投目不再具有投资意向或无意向或无资金金进行投行投资，会，会选择整体出售整体出售项目公司，由收目公司，由收购方（投方（投资方）方）进行全行全资收收购。如果如果项目公司的目公司的部分股部分股东对该项目不再具有投目不再具有投资意向或无意向或无资金金进行投行投资，一般会，一般会选择部分股部分股权转让，或者，或者项目公司从引目公司从引进战略投略投资者的角度考者的角度考虑也会也会选择部分股部分股权转让或增加股或增加股东，由收，由收购方（投方（投资方）方）对项目公司目公司进行参股或控股。行参股或控股。24-（1）项目公司入股的程序目公司入股的程序v项目入股的程序一般包括：目入股的程序一般包括：尽尽职调查。专业问题协商与解决。商与解决。股股权价价值评估。估。入股入股谈判。判。入股入股协议签署。署。入股后入股后续事事项。为了了顺利利实现项目公司入股，一些不具有目公司入股，一些不具有经验的收的收购方会方会选择财务顾问或投或投资顾问做做项目公司入股全程策划、咨目公司入股全程策划、咨询。25-（2）项目公司入股的目公司入股的优势手手续简单。费用用节省。省。开开发快捷。快捷。（3）项目公司入股注意事目公司入股注意事项 房房地地产项目目公公司司入入股股方方式式尽尽管管有有上上述述优势，但但也也存存在在不不利利之之处，即即债务风险难以以控控制制，如如是是否否对外外提提供供过保保证担担保保的的风险以以及是否及是否对外外签有已构成有已构成违约合同的合同的风险等等。等等。因因此此，收收购者者务必必要要对所所收收购公公司司在在收收购之之前前的的债权债务有有一个清楚的了解，具体可通一个清楚的了解，具体可通过委托委托审计来来查清公司的清公司的资产负债。26-在在我我国国，土土地地使使用用权具具有有占占有有、使使用用、收收益益和和处分分四四项权能能，而而在在土土地地一一级开开发中中，土土地地一一级开开发实施施主主体体仅具具有有在在合合同同约定定的的期期限限内内进行行开开发的的权利利，而而不不能能对土土地地进行行占占有有、使使用用、收收益益和和处分分，这种种特特殊殊的的权能能应当当如如何何定定义？权能的界限又能的界限又该如何界定？在土地如何界定？在土地储备贷款中如何款中如何应用？用？27-