2024年上半年上海房地产估价师制度与政策城镇土地使用税的缴纳模拟试题.doc

上六个月上海房地产估价师制度与政策：城镇土地使用税的缴纳模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、利用__，能够看出数据变化的发展过程和演变趋势，其实质是取各段内各点求平均值，且令其权数相等，而将此前的权数视为零。
A．移动平均法
B．指数平滑法
C．加权指数法
D．移动平滑法
2、提议召开业主大会暂时会议的业主达成以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会暂时会议。
A：10％
B：15％
C：20％
D：25％
E：执行层的组织协调
3、房屋登记费按收取。
A：房屋面积
B：件
C：房屋体积
D：房屋价值
E：执行层的组织协调
4、以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让协议后，建设单位应当持建设项目标同意、核准、立案文献和国有土地使用权出让协议，向城市、县人民政府城镇规划主管部门领取。
A：选址意见书
B：建设用地规划许可证
C：施工许可证
D：建设工程规划许可证
E：房地产估价机构必须加盖公章
5、生地与熟地之间的价格差异（）。
A．仅仅是土地开发费用
B．是土地开发费用、开发商利润和税费等
C．仅仅取决于容积率的高低
D．是开发商利润
6、房地产开发项目自之日起满1年未开工开发的，能够征收土地闲置费。
A：土地使用权出让协议签订
B：土地使用权出让协议约定的开工开发
C：土地使用权出让金缴纳
D：土地使用权证书取得
E：执行层的组织协调
7、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评定其可接收的最高价，该估价应采取的价值类型为。
A：市场价值
B：投资价值
C：谨慎价值
D：在用价值
E：工业用地的监测点评定价格
8、某承租人的基础租金为15万元/月，假如营业额的8%作为百分比租金，假如在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为（）万元。
A．15
B．20
C．35
D．50
9、某开发项目标规划建设用地面积为5000m2，假如地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为__m2。
A．882
B．1765
C．1667
D．1538
10、下列有关企业利润和收入的表述，正确的是__。
A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分派利润三个层次
B．经营收入=销售收入+出租收入
C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D．可分派利润=税后利润-未分派利润
11、某宗房地产欲出售，其评定价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这不也许是__。
A．评定价格公平合理，成交价格不公平合理
B．评定价格不公平合理，成交价格公平合理
C．评定价格和成交价格都公平合理
D．评定价格和成交价格都不公平合理
12、3月，A市居民张某对其A市所住房屋进行了翻建，翻建后的房屋面积增加了12，张某应当申请。
A：房屋所有权初始登记
B：房屋所有权变更登记
C：房屋所有权转移登记
D：房屋更正登记
E：执行层的组织协调
13、下列不是拍卖的基本标准的是__。
A．公开标准
B．老实信用标准
C．公正标准
D．保存价标准
14、某宗房地产6月1日的价格为1800元／㎡，现需要将其调整到10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产4月1日至10月1日的价格指数分别为79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92.5，98．1(以1月1日为100)。该宗房地产10月1日的价格为元／㎡。
A：2 402．22
B：2 302．22
C：2 202．22
D：2 102．22
E：工业用地的监测点评定价格
15、支票属于。
A：商品证券
B：货币证券
C：资本证券
D：实物证券
E：执行层的组织协调
16、某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，假如其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为（）万元。
A．20
B．21
C．35
D．50
17、下列有关房地产市场划分的说法，不正确的是。
A：二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场
B：三级市场是指存量房地产交易市场
C：按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场
D：按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场
E：借款协议
18、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2096年10月1日1对该房地产进行评定。经计算，该房地产的土地重新购建价格为万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(10月1日)该房地产的评定价值为万元。(阐明：题干中假设土地出让协议未约定不可续期)
A：4091
B：4182
C：4250
D：5000
E：工业用地的监测点评定价格
19、房地产拍卖的程序中，有关房地产估价及拍卖保存价确实定，说法错误的是。
A：对拍卖房地产确定合理的拍卖保存价和起拍价是决定拍卖行为成功是否的重要步骤
B：评定成果只能是确定保存价、起拍价的参考依据
C：评定成果就是保存价，但不是起拍价
D：拍卖行需要在房地产拍卖前对房地产市场进行调查和分析，然后由拍卖行和委托方参考核估价格确定拍卖房地产的合理保存价、起拍价和期望价
E：执行层的组织协调
20、对被征收房屋价值的赔偿，不得低于__被征收房屋类似房地产的市场价格。
A．房屋征收确定之日
B．房屋征收决定公告之日
C．签订房屋征收协议之日
D．房屋征收实行之日
21、土地使用税政策性免税中，经同意开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税。
A：3～5年
B：3～8年
C：5～
D：10～
E：执行层的组织协调
22、新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括__资金。
A．政府政策性
B．资产变现
C．企业入股
D．个人入股范围
23、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运行费用占有效毛收入的35%，酬劳率为2%，商场建筑面积为40 000㎡，可供出租的百分比为95%，运行期为38年，该商场的收益价值为__万元。
A．690.40
B．8284.79
C．8720.83
D．9746.81
24、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权，价格为1000万元/m2，容积率为3。后经同意容积率扩大至3.6，此时开发商应补交地价为__元/m2。
A．100
B．200
C．300
D．600
25、某临街深度30.48m(即100ft)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50ft)，临街宽度25m的矩形土地的总价为万元。
A：53.34
B：85.34
C：106.68
D：213.36
E：工业用地的监测点评定价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，最少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列由国务院审批城市总体规划的有。
A：上海市的城市总体规划
B：太原市的总体规划
C：国务院指定的城市总体规划
D：设市城市的总体规划
E：深圳市的总体规划
2、房地产市场自然周期中，在需求增加率由不小于变为小于供应增加率的转折点上，空置率由。(试题)
A：上升到下降
B：下降到上升
C：高于合理空置率到低于合理空置率
D：低于合理空置率到高于合理空置率
E：借款协议
3、在商业银行办理的贷款中，担保方式有。
A：确保
B：信用
C：质押
D：抵押
E：保险
4、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。
A．78%
B．85%
C．117%
D．150%
5、下列属于闲置土地的范围的有。
A：按照建设用地同意书要求的期限开发利用土地的
B：按照建设用地同意书和建设用地使用权出让协议要求的期限开发利用土地的
C：建设用地使用权有偿使用协议或者建设用地同意书未要求开工开发日期，自土地使用权出让协议生效或建设用地同意书颁发之日起满一年末开工开发建设的
D：建设用地使用权有偿使用协议或者建设用地同意书未要求开工开发日期，自建设用地使用权出让协议生效或建设用地同意书颁发之日起满六个月未开工开发建设的
E：已开工开发，但因为投资额不足总投资额的25％且未经同意中断开发建设连续满一年的
6、下列有关不一样类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。
A．原始价值高于账面价值
B．投资价值高于市场价值
C．谨慎价值低于市场价值
D．迅速变现价值低于市场价值
7、房地产项目风险分析中不能用于风险估量与评价的措施是__。
A．教授打分法
B．“三项预测值”法
C．解析法
D．蒙特卡洛模拟法
8、城镇体系规划分为。
A：全国城镇体系规划
B：省域城镇体系规划
C：市域(镇域)城镇体系规划
D：县域城镇体系规划
E：乡镇体系规划
9、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。
A．出租的房地产
B．自用的房地产
C．餐饮的房地产
D．营业的房地产
10、房地产置业投资的清偿能力指标一般有。
A：借款偿还期
B：流动比率
C：偿债备付率
D：利息备付率
E：投资回报率
11、工程造价控制的重要措施有。(试题)
A：价值工程
B：协议发包
C：协议管理
D：非限额设计
E可行性研究
12、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目标的估价成果为55万元，则该估价目标的也许是__。
A．买卖
B．抵押贷款
C．拆迁赔偿
D．保险
13、下列有关会计报表的意义和作用，表述正确的是。
A：会计报表是依照账簿上所统计的资料通过整顿、归类、汇总而编制的表式报告
B：会计核算中的报账，重要是通过编制会计凭证来进行的
C：企业的投资者通过会计报表所提供的信息能够作出正确的投资决议
D：会计报表是会计核算工作的一个专门措施
E：会计报表提供的信息是依法征收税利的重要依据
14、房地产供应有限特性的本质是_
A．土地的总量有限
B．房地产的不可移动性
C．房地产的独一无二性
D．房地产的价值量大
15、对于房地产开发投资活动来说，组成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为__，也是进行投资分析最重要的基础数据。 ①投资；②成本；③销售或出租收入；④税金；⑤利润
A．①②③
B．①②③④⑤
C．②③⑤
D．①②④
16、某房地产价格评定机构对北京一处房屋进行评定，评定价格为300万元。按国家要求，该评定机构收取评定费最高为__元。
A．9000
B．10000
C．1
D．15000
17、目前，我国履行工程量清单计价法，依照工程量清单计价法，建筑安装工程由__组成。
A．直接费
B．间接费
C．利润
D．税金
E．预备费
18、下列有关城市土地的基本特性中的区位，表述正确的是。
A：城市土地因为不可移动，导致了区位的极端重要性
B：城市土地区位的涵义，除包括以地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置
C：城市土地区位不包括无形的原因
D：城市土地区位既包括有形的区位，也包括无形的原因，如经济发展水平等
E：城市土地区位的涵义，更重要的是某一地段与周围经济环境的相互关系
19、定义市场区域工作重要包括__。
A．描绘市场区域的发展前景
B．描绘市场区域
C．在对应地图上描绘区域的物业类型
D．在对应地图上标出市场区域的边界
E．解释确定市场区域边界的依据
20、从投资角度来看，资金时间价值的大小重要取决于__。
A．资金的供求关系
B．投资利润率
C．通货膨胀率
D．风险原因
E．利率
21、物业服务企业的工作内容包括。
A：确立管理目标
B：制定维涵养护方案
C：制定安全保卫方案
D：提出预算
E：确定物业服务费的收费标准
22、流通货币需要量取决于三个原因。
A：已销售的商品数量
B：待销售的商品数量
C：单位商品价格
D：货币流通次数
E：货币流通时间
23、净利润为等三个项目标总额减去所得税费用之后的余额。
A：营业利润
B：营业支出
C：投资净收益
D：营业内收支净额
E：营业外收支净额
24、商品房买卖协议约定面积为150㎡，价格为4000元／㎡，交付使用时，产权登记面积为155㎡，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。依照有关要求最后结算的房价款应为万元。
A：60.0
B：61.0
C：61.8
D：62.0
E：执行层的组织协调
25、有关房地产贷款担保的说法，正确的是__。
A．担保能确保贷款得以足额偿还
B．金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
C．最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押
D．贷款质押不转移财产的占有权