郴州市房地产市场调研和研究分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,郴州市房地产市场与土地市场调研汇报,7月20日,市场中心,第1页,（,1,）城市地理位置,（,2,）城市空间发展,（,3,）城市经济基本情况,（1）城市房地产基本面,（2）房地产板块划分,（3）房地产住宅市场,（4）经典案例分析,（5）上六个月郴州房地产运行情况,目 录,一、郴州城市发展情况,二、郴州城市房地产市场,三、郴州市土地市场,（,1,）郴州市用地总体规划,（,2,）房地产土地出让情况,五、总结,四、郴州市场政策背景,第2页,一、城市发展方向,（,1,）城市地理位置,（,2,）城市空间发展,（,3,）城市经济基本情况,第3页,1,、地理位置,郴州市：,位于湖南省南部，湘江、珠江、赣江上游，南峙五岭，北瞻衡岳。市区距省会长沙,350,公里，距衡阳市,150,公里，距永州市,260,公里，距株洲市,289,公里，距广东省会广州市,393,公里，距江西省赣州市,364,公里。郴州市以其独特地理位置成为湖南南大门，粤港澳后花园。,第4页,2,、行政区划与人口,下辖,:,北湖区、苏仙区、桂阳县、宜章县、永兴县、嘉禾县、临武县、汝城县、桂东县、安仁县、资兴市等,11,个县（市、区），县以下设,164,个乡（其中,11,个瑶族乡）、,86,个镇、,7,个街道办事处。全市土地总面积,19388,平方公里，占全省土地总面积,9.2%,。全市总人口,458,.,1778,万人，有,25,个少数民族，其中瑶族人口,8,万余人，少数民族人口占总人口,2.02%,。,主城区,:,北湖区,420,531,人口、苏仙区,403,299,人口,第5页,一、城市发展方向,（,1,）城市地理位置,（,2,）城市空间发展,（,3,）城市经济基本情况,第6页,城市发展方向,:,南延东进，西优北提，东进优先。,城市布局结构：,总体上形成“双城多组团”空间结构。城市建设用地以京珠高速公路为界，分为新、老两城区，西部为老城区，东部为新城区。新老两城区在布局上是相互紧密联络、职能互补整体，同时又相对独立、分别含有完整综合功效。,1,、城市发展方向,第7页,2,、区域交通,武广高铁：,武广高铁开通，郴州至长沙、广州和武汉等城市交通变得愈加便捷，,如郴州至长沙时间缩短至,70,分钟左右，郴州对下辖县区和周围城市无疑有更强吸引力。,区位优势,：,郴州市位于湖南省东南部，地处南岭山脉与,罗霄山脉交织、长江水系与珠江水系分流地带。“北,瞻衡岳之秀，南直五岭之“冲”，自古以来为中原通往华,南沿海“咽喉”。既是“兵家必争之地”，又是“文人毓秀之所”。东界江西赣州,南邻广东韶关，西接湖南永州,北连湖南衡阳、株洲,素称湖南“南大门”。,第8页,一、城市发展方向,（,1,）城市地理位置,（,2,）城市空间发展,（,3,）城市经济基本情况,第9页,，郴州GDP总值1081.8亿元，增加15.2%，其中北湖区170.23亿元，增加15.2%；苏仙区145亿元，增加16%.,1,、地域,GDP,、固定资产投资,固定资产投资,，郴州地域完成固定资产投资811.3亿元，增加37.5%；其中苏仙区完成100.5亿元，增加43.9%，北湖区113.72亿元，增加32.2%,固定增长投资处于高增长久。,地域,GDP,总值,第10页,2、郴州GDP与湖南各市州对比情况,郴州GDP为1081亿元，成为湖南第6个突破千亿元地市城市，排名湖南各地市州第6位。,第11页,苏仙、北湖、资兴市最低工资标准到达,725,元,/,月。桂阳县、嘉禾县、永兴县、临武县、宜章县为,650,元,/,月。,，全市城镇居民人均可支配收入15342元，增加11.8%。其中，人均工资性收入10729元，增加11.3%；经营性净收入2470元，增加12.6%；财产性收入444元，增加15.1%;转移性收入2589元，增加14%。,城镇居民消费支出分别增加,9.6%,和,5.7%,；,居民收入较快增加,3,、人均可支配收入,第12页,4,、人口发展,全市常住人口,郴州全市常住人口为458.18万人，同第五次全国人口普查11月1日零时432.48万人相比，十年共增加25.7万人，增加5.94%。年平均增加率为0.58%。,其中城区人口苏仙区与北湖区合：计82.3840万人,家庭户人口,全市常住人口中共有家庭户4 1345619户，家庭户人口为4411236人，平均每个家庭户人口为3.28 人，比第五次全国人口普查3.44 人降低0.16 人。,行政区,万人,苏仙区,403,299,北湖区,420,531,累计,823840,各区户籍人口,第13页,5,、郴州 人口地域分布,备注:全市总人口，是普查登记11月1日零时常住人口,依据数据：桂阳县为郴州市第一人口大县，郴州城区北湖区、苏仙区累计人口约占全市,18%,。,第14页,小结,中国城市化处于快速发展期，城市发展模式出现了在新城开发和旧城改造两个方向分野。,郴州市发展正是基于这一大环境与城市化进程提速大背景下，城市扩张与旧城改造将成为郴州新机会，房地产业也将伴随更大机会。,底，全市生产总值1081亿元，其中第一、二、三产业比重分别为11.7%、54%、33%，人均地域生产总值2.4万。,第15页,二、城市房地产市场,（1）城市房地产基本面,（2）房地产板块划分,（3）房地产住宅市场,（4）关键项目案例分析,（5）上六个月郴州房地产运行情况,第16页,郴州市商品房投资额（亿元）,郴州市商品房投资增加幅度快速，其中、年分别增加了40.9%、61.5%。,备注：数据起源郴州统计公报，统计范围包含各县市,1,、,商品房投资额,郴州市商品房投资近五年增加快速。,第17页,郴州市商品房,销售面积,（万平方米）,郴州市商品房销售面积增加快速，增加幅度稳健；商品房销售额，增加幅度快速。,备注：数据起源郴州市统计公报，统计范围包含各县市,郴州市商品,房销售总额,（亿元）,2,、,商品房销售,郴州市商品房销售量、销售总额增加快速。,第18页,行政区,商品房销售面积,（万平方米）,增加,商品房销售额,（亿元）,增加,苏仙区,52.4,94%,15.8,170.4%,北湖区,94.08,177.7%,21.21,258.3%,累计,146.48,135.85%,37.01,214.4%,市区商品住房销售面积146.48万平米，与相比销售量大。,郴州市在售商品住房销售主力价位段为4000-4500元/，中心区主力价位为5000-6000元/，部分大盘精装修项目价位为5500-6000元/，4000元/以下主要在城市近郊区域。,价格方面，3500-4000为主，同比上升500-1000元/。,3,、,市区商品房销售情况,第19页,二、城市房地产市场,（1）城市房地产基本面,（2）房地产板块划分,（3）房地产住宅市场,（4）关键项目案例分析,（5）上六个月郴州房地产运行情况,第20页,郴州房地产板块,郴州城区房地产市场发展形成了新城区和老城区。,新城区和老城区楼盘从数量上和质量上都产生了很大差异,.,老城区,:,当前缺乏整块空置土地能够开发，房地产开发更多依靠旧城改造，受规模和周围环境限制，楼盘质素不高,.,新城区：,是郴州城区发展关键区域，规划合理，环境优美，他们代表着郴州房地产未来发展方向。该区域楼盘可塑性强，当前已产生了一批影响郴州楼市精品项目，如爱莲湖畔、御景城市花园、香榭丽舍等。,第21页,北湖公园板块，,南塔公园板块，,苏仙岭板块，,王仙岭板块，,五岭广场板块，,骆仙岭板块，,武广新城板块，,武广新城板块,在两大格局基本前提下发展至今，郴州市房地产市场可分为,7,个板块,：,七个板块,：,第22页,五岭板块：,以新市政府为中心,以五岭大道为纵轴,青年大道为横轴,辐射东南西北四个方向形成一个椭圆形区域，涵盖了以市经济技术开发区为主高科技工业中心，以五岭广场为主文化休闲中心。已经成为郴州新高档项目标聚集区。,骆仙岭板块,：以北湖区市郊骆仙铺村为中心，东起北湖区新建政府大楼，西至华塘镇寒溪桥，南起伍家坝仓库，北至两江口新规划城区。此板块建设定位，将分别表达“依山傍水，青山绿水”特色，努力将西区拓展为全市最正确居住片区，使之成为集高尚住宅、旅游商贸、休闲娱乐为一体环境保护型、生态型新城区。,武广新城板块,郴州房地产板块,第23页,房地产区域市场,-,楼盘市场调查表,新市政府中心,1,、五岭板块,第24页,房地产区域市场,五岭板块综合分析,当前该区域楼盘主要集中分布在五岭大道为纵轴,青年大道为横轴一带及,107,国道,板块平均容积率约,3.2,，板块内楼盘均价在,4000,元,/,平米左右；,五岭板块行政区域为郴州市政府所在地，属于宜居发展型区域，该区域为郴州新高档项目标聚集区,。房价看涨。,第25页,此板块建设定位，将分别表达,“,依山傍水，青山绿水,”,特色，努力将西区拓展为全市最正确居住片区,恒大华府,开盘,2,、骆仙岭板块,第26页,苏仙岭板块,（,BLOCK 3,）：以京广铁路以东，苏园路以北，围绕苏仙岭区域范围，延续苏仙岭人文文化，同时佣有郴州最有历史和文化底蕴资源优势区域，已形成郴州最适合居住区域，苏仙岭、郴江河市政配套元素，突现了该区域关键价值。,王仙岭板块,（,BLOCK 4,）：以京广铁路以东，苏园路以南，围绕东塔岭、王仙岭区域范围，作为以后发展郴州与资兴联合一体化中间区域，承载了郴州几十年发展宏大蓝图借居地、王仙岭文脉资源。,武广新城板块,郴州房地产板块,第27页,王仙岭,御景 城市花园,3,、苏仙岭、王仙岭板块,第28页,北湖公园板块,：郴州城市中心区域范围，拥有最齐全市政配套和唯一北湖公园，本项目位于该板块中。,南塔公园板块,：西至香花路，中山街以南，东至郴州大道，北环城南路，围绕南塔公园和香山区域范围。结合已经有公园景观和充满活力商业街区，强调既要提供居住，又要有丰富商业与休闲配套。作为绿地主轴向各住宅渗透宅间绿地延伸，有效丰富了小区景观效果。,武广新城板块,：紧邻武广客运专线，为未来发展潜力较大板块，当前还处于起步阶段。,郴州房地产板块,武广新城板块,第29页,北湖公园板块：,郴州城市中心区域范围，拥有最齐全市政配套和唯一北湖公园，本项目位于该板块中。,4,、北湖公园板块,第30页,房地产区域市场,北湖公园板块综合分析,板块,平均容积,3.43,，当前该区域楼盘均价在,4000,元,/,平米以上，其中该区域北湖公园,1,号市郴州市第一个突破,5000,元,/,平方米住宅。,该区域为城市正中央，既掌握经济、文化脉动，又拥有北湖公园优质资源，更预示着中心城区高尚人居时代降临。,第31页,二、城市房地产市场,（1）城市房地产基本面,（2）房地产板块划分,（3）房地产住宅市场,（4）关键项目案例分析,（5）上六个月郴州房地产运行情况,第32页,1,、住宅价格,一手房量价齐升,一手楼盘供给量较相比增幅较大，郴州市区仅仅只有二十几个在售楼盘，现如今已增加至四十个楼盘左右。在售楼盘不停增加，年市场放量也会随之大幅提升（如表）,第33页,2、7月份郴州市各楼盘,第34页,各大楼盘相继开盘提价：新房价格每平米上涨200元左右。市区多层均价2200元/左右、电梯房2600元/左右，年元月多层涨到了3200元，截至到当前，多层均价已经到达3600元/左右，电梯房均价更是到达4300元每平方左右，值得关注是郴州恒大华府5月开盘楼盘销售突破6亿元，为整个市场带来巨大市场信心。,3,、,已新开盘项目,第35页,4,、,预计 开盘项目,第36页,二、城市房地产市场,（1）城市房地产基本面,（2）房地产板块划分,（3）房地产住宅市场,（4）关键项目案例分析,（5）上六个月郴州房地产运行情况,第37页,案例：一,第38页,恒大模式总结,第39页,御璟华庭,中心典范,案例：二,第40页,御璟华庭,营销模式：七大魅力元素,御璟品牌,:,描绘生活新版本,地理优越性：解放路国庆路交汇处，一城繁荣，尽归于此,交通中心：不只是城市中心，更是交通中心,成熟商圈：更是关键价值,大手笔规划：定义第一生活,超然品质：细节窥见智慧,智能化配套：贴心呵护,第41页,爱莲名城,案例：三,爱莲名城,城市人桃源梦,第42页,项目特色,：,爱莲名城 建筑格调为新徽式建筑，紧邻爱莲湖公园。该项目位于郴州大道爱莲湖板块，是郴州房地产建设最富有生机板块之一,爱莲湖畔、湘南风情街、市演艺中心、环卫小区等项目都在加紧施工中,。,第43页,二、城市房地产市场,（1）城市房地产基本面,（2）房地产板块划分,（3）房地产住宅市场,（4）关键项目案例分析,（5）年上六个月郴州房地产市场运行情况,第44页,郴州市前,5,月 房地产市场,运行情况,1,、全市房地产开发投资继续大幅增加,2,、房屋交易市场活跃，销量价格一路飚升,3,、房屋供给数量较充分，市场刚性需求旺盛,同比测算指数,第45页,依据对郴州市房产局调查资料显示：,一季度，市城区新建商品房销售面积靠近,50,万平方米，同比增加,168.56%,；,商业用房销售面积近,3,万平方米，同比增加,283.33%,；,其它用房销售面积,0.35,万平方米，同比增加,75%,。别墅、电梯房、多层房均价分别为,5441.18,元,/,平方米,3614.29,元,/,平方米、,2706.13,元,/,平方米（数据：郴州统计局）。,环比 测算指数,1,、房屋交易市场活跃，销量价格一路飚升,第46页,2,、全市房地产开发投资,继续大幅增加,从郴州市统计局统计数据显示：一季度，全市房地产累计完成投资,12.98,亿,元，与去年同期相比增加,69.9%,，其中：市城区完成房地产开发投资,7.81,亿,元，同比增加,113.39%,，,占全市房地产投资,60.21%,，后期还将有一些比较大楼盘开工建设。,第47页,3,、房屋供给数量较充分，市场刚性需求旺盛,当前，以现房、期房为主导，以二手房为补充房屋供给量基本上能够满足市场需求，伴随近几年国家宏观调控和市场指导，房屋结构也更趋向合理性，前,5,个月，郴州,90,平方米以下新建房屋卖出比重为,16%,左右；,90-144,平方米新房卖出比重约为,56%,；,144,平方米以上房屋卖出比重快要,28%,。,数据显示,：,90-144,平方米房屋是多数家庭对住宅面积共同需求。从调查情况来看，市场刚性需求非常旺盛,第48页,4,、保障性住房建设正在有序开展，逐步推进,，郴州需建廉租住房预计2.37万套，为全省计划21.7%；需完工廉租住房1.31万套，为全省计划15.2%。新增租赁补助发放300户、公共租赁住房5064套、经济适用住房1000套、城市棚户区改造1万套。廉租住房建设和完工数量均位居全省第一。,依据数据显示,：,郴州市保障性住房建设快要一步加大建设力度与步伐。但因为总套数有限，所对郴州市商品房住宅有着部分影响，但影响有限。,第49页,近期，恒大华府开盘期房叫价超出,5000,元,/,平方米，有些面积大，楼层和位置很好房价超 过,7000,元,/,平方米，但看房和订房人依然络绎不绝,。,1,、全市房地产开发投资继续大幅增加,2,、房屋交易市场活跃，销量价格一路飚升,3,、房屋供给数量较充分，市场刚性需求旺盛,上六个月郴州房地产市场运行情况分析今年上六个月以来，国家先后出台了屡次房地产市场调控政策，各地也采取了对应办法努力平抑不停飚升房价，郴州市政府提出了将今年房屋销售价格总水平控制在12%目标，从前5个月情况来看，实现这一目标含有一定基础，但压力依然较大。依据相关部门数据显示：,小结,第50页,三、郴州市土地市场,（,1,）郴州市用地总体规划,（,2,）房地产土地出让情况,第51页,本土地利用总体规划范围：郴州市行政区域内全部土地，总面积,19317.33,平方千米，包含北湖、苏仙、资兴、桂阳、宜章、永兴、嘉禾、临武、汝城、桂东、安仁等两区一市八县。,郴州市土地利用总体规划（-）,第52页,郴州市 土地用地规模,郴州市土地利用总体规划（-）,第53页,郴州市 土地用地布局,土地利用总体规划,郴州中心城区新增用地总体标准：,“东进优先”,郴州市中心城区发展战略,：“南延东进”、西扩北提,”,构建一个,一体两翼三中心,城市新格局,第54页,三、郴州市土地市场,（,1,）郴州市用地总体规划,（,2,）房地产土地出让情况,第55页,郴州市本级第一批国有建设用地供给计划,第56页,土地供给担心,交易价格上涨,依据市国土、郴州调查队等部门数据：今年一季，郴州土地交易价格同比上涨,27.3%,，涨幅比上季度高,9.2,个百分点；环比上涨,9.6%,，,涨幅比上季度高,8.5,个百分点。,1,、居住用地价格同比上涨,36.3%,、环比上涨,16.6%,2,、工业用地价格同比上涨,11.2%,、环比持平；,3,、商业营业用地价格同比上涨,17.7%,、环比持平。,第57页,郴州房地产开发项目情况,郴州市,房地产招商推介会推出房地产项目总共,130,个,.,其中,市中心城区项目,129,个,，加上小埠莲湖生态公园共,130,个。其它县市共,22,个。,项目涵盖了,商品住宅、商业服务、星级酒店、旅游度假,等类型。,中心城区：,开发总用地面积,1166.06,公顷（合,17490,。,9,亩），其中当前已具备挂牌条件第一类项目共,16,个，开发用地面积,114.11,公顷（合,2116,。,65,亩）；年内可形成挂牌条件第二类项目,27,个，开发用地面积,284.88,公顷（合,4273.2,亩）；第三类项目共计,87,个，开发用地面积,740,。,07,公顷（合,11101,。,05,亩）。,第58页,依据郴州城区土地供给数据：,全市商业地块共有 6块 出让，纯商业用地面积，累计 21.01 万。,全市共有 29块 住宅及商业住宅用地出让，累计 191.63 万。,第59页,郴州市“十二五”时期投资和项目建设“”计划,目标任务,十二五”时期，郴州市年累计完成全社会固定资产投资亿元总规模，年均增加以上。,按年度划分,：,年完成投资亿元，同比增加；年完成投资亿元，同比增加；年完成投资亿元，同比增加；年完成投资亿元，同比增加；年完成投资亿元，同比增加。,按区域划分：“,十二五”时期，北湖区完成投资亿元，苏仙区完成投资亿元，资兴市完成投资亿元，桂阳县完成投资亿元，宜章县完成投资亿元，永兴县完成投资亿元，嘉禾县完成投资亿元，临武县完成投资亿元，汝城县完成投资亿元，桂东县完成投资亿元，安仁县完成投资亿元（详见附件）。,第60页,小结,投资发展基础：,依据房地产十二五规划,郴州市“十二五”时期投资和项目建设“”计划,落实与实施，有力确保了郴州房地产市场稳定、快速发展。,房地产机会,：,郴州市房地产开发保持了良好发展势头，去年郴州市陆续引进了恒大、碧桂园、步步高等一批有实力上市房地产开发企业来郴投资，有力推进了郴州市房地产开发水平提升。,第61页,四、郴州市场政策背景,第62页,全国性宏观政策,第63页,-3-25,全国 金融机构存款准备金率上调 上调金融机构存款准备金率,50,个基点。,-4-6,全国 存贷款基准利率上调 上调存贷款基准利率,0.25,个百分点,调整后,一年期存款利率到达,3.25%,一年期贷款利率到达,6.31%,。,-4-6,全国 上调个人住房公积金存贷款利率 五年期以上个人住房公积金贷款利率上调,0.2,个百分点,由,4.5,上调至,4.7,；五年期以下,(,含五年,),个人住房公积金贷款利率上调,0.2,个百分点,由,4.0,上调至,4.2,。,-4-21,全国 金融机构存款准备金率上调 上调金融机构存款准备金率,50,个基点。,-5-18,全国 金融机构存款准备金率上调 上调金融机构存款准备金率,50,个基点。,-6-9,全国 住建部要求各地公开保障房建设信息,1000,万套保障房,11,月底前要开工 年度建设计划、开工和完工项目信息,应在当地政府网站公开。开工项目信息,还应在项目建设地点公开。,第64页,谢 谢！,投资管理中心,第65页,