2018-2-18看二十年来的房地产政策.doc

2018-2-18看二十年来的房地产政策

作者：元甲 原创 家族财富密码 1.国内房地产市场进入调整期大家对房地产都很关注，现在对很多人来讲，房子不简单是住宿的功能，还关系到很多人的资产盈亏和投资选择。从2010年至2016年的数据看，国内主要城市的房价一直在上涨。北上广深四个城市中，北京房价上涨了81.67%，上海房价上涨了79.95%，广州房价上涨了52.98%，深圳房价上涨了148%。包含了一线城市、省会城市和重要三线城市的百城价格指数则显示，6年间，房价平均上涨了43%。天津、重庆、杭州、南京、武汉、厦门和青岛的价格分别上涨36.5%、10%、22.3%、69%、52.7124.68%和12%。近二十多年的房地产情况来看，房价呈一直上涨趋势。房地产政策也是不断地调整，时而放松，时而收紧。从1998年实行房地产市场化改革开始，至今二十年，国内房地产市场在政策的调控下经历了六个阶段。第一阶段是1998年至2002年的房地产野蛮生长阶段，犹如刚出笼的小牛犊，房地产的发展肆无忌惮，四处“攻城占地”，也产生了中国首批房地产富豪。第二阶段是2003年至2008年的政府主动介入降温阶段，因为房地产市场化改革，初期发展过于野性，政府开始用行政的手段和经济政策适度约束其发展。第三阶段是2008年制2009年的政府借助地产带动经济发展阶段，由于美国次债危机对全球经济的影响，国内制定了4万亿投资计划，出台了一系列利好固定资产投资的政策，房地产借东风而上，迅速扩张。第四阶段是2010年至2012年政府首次实行买房限购的行政手段控制房价波动，拟制主要城市的房价上涨趋势。第五阶段是2013年至2016年，其中2013年至2014年，政策是主要是遏制投机性房地产交易，但是房地产市场依然是扩张；2015年至2016年，目标是去库存，放松金融的手段刺激购房需求，房产成交放量增长，新一轮房价飞速上涨，引发抢房。现阶段，在限购限贷限首付各种行政和金融监管手段下，需求受到抑制，房价进入调整期。二十年来国房景气指数如下：每次房地产开发投资的震荡，都和政策直接相关。从上图显示情况来看，房地产开发是一个由政策决定的市场。2017年，国房景气指数相对平稳，略高于100，这一阶段房地产开发进入调整期。2.二十年来的房产调控（1）1998年至2002年这是房地产商业化时代的开端，受紧缩环境影响，房价未出现急剧上涨。1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）真是开启了中国的商业房地产时代。文件明确停止以前的福利分房，实行住房分配货币化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，也就是进入房地产商业化时代。同时配套的文件还有《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）。当时，亚洲金融危机的影响还在，出口受到影响，国内实施积极的财政政策，鼓励住房消费带动国内消费增长。例如，1999年，在个人住房交易中，个人所得税、营业税、契税享受免征、减半等优惠。2000年，鼓励贷款买房，房租收入税率降低。2001年，继续鼓励住房消费和房地产开发投资，对房改之前的房产免营业税、契税及相关收费。2002年，采用金融手段调控房地产，降价住房公积金存、贷款利率。加入WTO以后，国内出口形势迅速好转。2002年，局部投资增幅过快，开始房地产市场的调控，控制土地供应，并恢复征收土地增值税。（2）2003年至2008年7月这一时期，调控政策主要在于为房地产市场降温，价格没有停下上涨的脚步。2003年，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）出台，命令加强房地产信贷，二套住房的首付比例提高，四证齐全才能发放贷款等。财政手段紧跟而上，对出售的房屋征收房地产税。国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），将房地产定位为拉动国民经济的支柱产业，要求房地产持续健康发展。2004年，国土资源部和监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号）限令8月31日为界，出让土地的方式由协议变成“招、拍、挂”，地根收缩。政府开始从土地供给方面调控房地产。当年4月和10月，央行分别将存款准备金利率从7%提高到7.5%，金融机构一年期基准利率将上调0.27个百分点，紧缩银根。全国各地房价继续上涨。2005年，首次打出了调控组合拳，行政、金融、财政政策纷纷出台。国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电[2005]8号），俗称旧国八条，提出稳定房价，控制需求。国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）明确强化土地供应管理、严格住房信贷管理、交易环节营业税从严。俗称新八条。银监会下发《加强信托购子公司部分业务风险提示的通知》，限制并提高房地产企业发信托融资的门槛。国税发[2005]156号文件正式明确个人二手房交易要交个人所得税。即便如此，市场并不买账，房价继续上涨。2006年国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），俗称国六条出台意味着新一轮调控的开始，一直持续到2008年上半年，房地产调控政策继续在土地供应、信贷、利率、税收方面加强，试图给持续上涨的市场降温。随着政策组合拳的推进，后面房价开始下跌。（3）2008年8月至2009年这一时期，房价受政策松绑激励，飞速上涨。2008年8月份，美国次债危机在全球引爆经济危机，国内发改委、央行、财政部等紧急出台救市措施。降息减税、降低购房门槛，政策松绑，房地产市场继续上涨。上半年2009年，购房贷款最低可以申请七折优惠利率。（4）2009年12月至2014年这一时期，虽然调控政策频出，但是房价比较平稳缓慢的上涨。2009年下半年，政府关注到房价上涨过快，开始抑制房价上涨。到年底，个人住房买卖营业税征免期由2年调回到5年，以遏制恶意炒房行为。市场冷静了一段时间，进入2010年，房价继续上涨。2010年，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号），俗称国十一条。限制二套房贷首付不低于40%，贷款利率严格按照风险定价。增加保障性住房和普通商品住房有效供给，抑制投资投机性购房需求等。房价依然上涨。随后要求二套房款首付款不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。首套面积超90m2，首付款不得低于30%商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，课暂停发放购买第三套及以上住房贷款，贷款买房需要一年以上社保或个税证明。2011年，对房地产市场继续从严的调控政策。新国八条出台，要求强化差别化住房信贷政策，二套住房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。增加保障新住房用地供应。限购住房数量。央行11次出手，调整基准利率和存款准备金率，紧缩意图明显。住建部5次对房地产市场管理提出要求。发改委、财政部、国土资源部、银监会分别从住房售价规范性、二手房交易营业税、土地供应、信贷合规等方面发监管文件。房产税在上海、重庆试点。2012年，重点在保持政策的延续性和执行落实限购、差别化住房信贷税收政策，不让调控反复。2013年，“新国五条”重点在抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应。国务院《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号），二手房交易的个人所得税调为差额的20%。2014年，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（央行“9·30”房贷新政），对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。开始看到上层对房地产市场逐步松绑的迹象。（5）2015年至2016年9月从2015年开始，对房地产的政策由遏制需求转型去库存。3月30，财政部和央行同时送出大礼包，刺激需求。一是个人转让2年以上（含2年）的普通住房，免征营业税。二是央行、住建部、银监会联合下发通知，二套房贷款首付比降至四成。2015年，为了去实施去库存，除了3.30双礼包，经济手段的组合拳相当强大，降息5次、降准3次、公积金新政、房贷利率6.15%降至4.9%。2016年，继续发力去库存：不限购城市首付最低可到20%，下调存款准备金率0.5%，营业税、契税下调等。这一轮刺激，带动了全国主要城市的房价上涨，一线城市出现抢房的现象。（6）2016年10月-回归房子使用属性，去房地产金融属性。2016年9月底，北京、等全国16个城市，出台了严格的限购限贷政策，限制需求。相应城市的房地产市场进入调整。2017年，限购限贷政策扩展到全国70多个主要城市。十九大明确住房的使用属性，去金融属性。3.房地产调控政策与房价从二十年的政策来看，国内房地产调控政策要点如下：一个着眼点：房地产是国民经济的重要带动力量，经济增长乏力的时候，就会给房地产松绑。一旦房价上涨过快，可能带来泡沫或通胀，政府就会主动去调控，阻止价格上涨过快。这种思路的改变，取决于经济转型的进度。两手抓：一是控制需求，二是调控供给。说到底，只要在市场中交易，价格必然因供给和需求双方力量相互作用而定。目前为止，政府比较有效阻止价格暴涨的方式只有一点，控制需求。限制各种有需求的人进入到交易中来，要么增加交易成本以降低交易频次。供给方面，中央和地方一直在博弈。土地供给总量有红线，开发方向也有限制，但是地方之间区域竞赛，也为了解决财政收入，不断突破上限，地王频出。土地使用结构和转让价格存在的问题，助推房价上涨。五种调控工具：一是土地供应管理，例如对土地转让方式的规定，土地出让价格，土地供应量的规定，土地供应结构的要求等；二是购房资格及门槛，这是对房地产需求最直接的控制，例如异地购房，社保和个税要求，多套房的购房资格，首付比例和贷款利率等；三是金融政策涉及到的货币供给和利率调整，货币发行规模，调整存款准备金率放松或是紧缩银根，对商业银行窗口指导信贷投向，调整基准利率等；四是财政税收政策影响购房成本、二手房交易、住房持有成本，土地转让的税等；五是行业管理，包括对房地产开商和房地产经纪人，以及房地产交易的管理。目前，政府去库存的目标基本达成。为了缓解去库存带来的负面影响，房地产调控几乎用尽了所有可能的手段。需求端，限购、限贷、利率、税收等，尽可能降低有效需求或入场交易频次；供给端，调整土地供应，限价，建保障性住房、共有产权房、长租房等。确定“房子是用来住，不是用来炒”基调的目标是限制金融属性作用，打击房地产投机。过度抑制需求，或许只是暂时堵住了出口，一旦爆发，可能反弹更厉害。以2017年末为起点，预计未来房价还会盘整一段时间。未来几年中，“房子”是否能够真的脱去金融资产的属性，只是用来“住”，取决于经济转型的结构调整目标是否完成、地方财政是否好转、财政和货币政策属于扩张型还是紧缩型，以及外围经济状况能否好转，以及房子本身所承载的资源权利的改变。简单来说，房子能否淡去金融属性，取决于一条：什么时候房地产不再承担经济调控工具的职能，房地产就会有比价合理的市场自我定价区间。