物业管理费的构成成本分析.doc

物业管理费的构成成本分析
如何测算出合理的物业管理费水平，一直是物业管理行业比较关注的话题。笔者现根据国家发展改革委、建设部的有关政策法规并结合物业管理的实际情况，对物业管理费的构成成本进行剖析，以供同行在测算物业费时参考。
一、物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等。
1. 管理服务人员工资
物业管理企业的管理服务人员工资，没有一个统一的标准，一般是根据物业管理企业的资质等级，所管物业的规模和类别而定。现在大多数物业管理企业的工资都实行保密制度，不对外公开。因此在确定工资标准的时候，只能根据企业的实际情况。工资标准定高了，加大成本。工资定低了，又很难招聘到合适的人才。经不同侧面、不同物业、不同类别的物业管理公司调查了解，沈阳市物业管理企业决策层人员工资标准约在3000元以上，管理层人员工资标准约在1000～2000元之间，操作层人员工资约在400～800元之间。
2. 社会保险费
社会保险即国家以法规形式，强制国家、单位、个人按工资总额的一定比例缴纳的保险基金。物业管理企业应把“个人养老保险、医疗保险、失业保险”列入管理成本。
3. 福利费
福利费主要包括交通费、副食补贴等。
4. 加班费
加班费是指法定假日需加班的费用。一般指五一、十一、元旦、春节加班的费用,按工资标准的300%测算。
管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费=（管理人员工资+社会保险+福利费+加班费）/总建筑面积。
二、物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护费用。
（一）物业共用部位维护费用
根据财基字[1998]7号《物业管理企业财务管理规定》，房屋共用部位是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。
对房屋共用部位的维护，应比照城镇公有房屋养护范围标准即1985年以后建成的房屋，每年每平方米养护费用为1.10元。
物业共用部位维修养护费用=总建筑面积×1.10元×损坏率/12个月
（二）物业共用设施设备维护费用
根据财基文（1998）7号《物业管理企业财务管理规定》，“共用设施设备包括共用上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、各类球场。”
对共用设施设备的维护，应根据其现状和每年的损坏率进行测算。列举其中的几项：
1. 窨井（含井盖）维护费用=窨井总数×单价×损坏率/总建筑面积×12个月
2. 庭院照明系统维护费用=庭院照明系统总数×单价×损坏率/总建筑面积×12个月
3. 园区硬覆盖维护费用=园区硬覆盖维护总面积×单价×损坏率/总建筑面积×12个月
4. 园区道路维护费用=园区道路总面积×单价×损坏率/总建筑面积×12个月
5. 电梯维护费用=电梯数量×单价×损坏率/总建筑面积×12个月
6. 电梯维护保养费用=维护保养总额/总建筑面积×12个月
7. 消防设备维护费用=消防设备总数×损坏率/总建筑面积×12个月
8. 监控设备维护费用=监控设备总数×损坏率/总建筑面积×12个月
9. 化粪池清掏费用，根据沈价发1998（66）文件规定，每平方米每年按照0．10元测算
10. 电梯年检费用，按照有关管理规定测算
11. 单元对讲门维护费用=单元对讲门总数×单价×损坏率/总建筑面积×12个月
12. 对讲系统维护费用
（三）共用设备设施运行费用
共用设备设施运行费用，主要包括设施设备在运行时所发生的费用，主要包括以下几个方面：
1. 电梯运行费用
2. 庭院照明费用
3. 大厅照明费用
4. 监控设备运行费用
5. 消防设备运行费用
6. 物业办公用电费用
运行费用=（电梯总功率+庭院照明总功率+大厅照明总功率+消防设备总功率+办公用电总功率）×使用系数×电价×30天/总建筑面积
三、物业管理区域清洁费用
清洁卫生费用是指保洁人员对管理区域内的环境卫生进行清扫和保洁时所发生的费用。主要包括以下几个方面：
1. 清扫保洁工具费用
2. 垃圾袋费用
3. 清洁用品费用
4. 果皮箱费用
5. 消毒杀菌费用
6. 劳保用品费用
清扫卫生费用=（清扫保洁工具费用+垃圾袋费用+清洁用品费用+果皮箱费用+消毒杀菌费用+劳保用品费用）/总建筑面积
四、物业管理区域的秩序维护费用
住宅小区内秩序管理，是人们安居乐业的保证。因此，负责物业管理的企业应组建专门队伍，配备必要的设备，来保证园区里的日常秩序，其费用主要包括以下几个方面：
1. 庭院秩序管理人员服装费用
按人员数量，每人配备春、夏季服装两套，秋、冬季服装两套，棉大衣一件，按使用两年周期进行测算。
2. 庭院秩序管理人员被褥费用
庭院秩序管理人员应实行24小时值班值勤制度。因此，应为庭院秩序管理人员提供必备的被褥。每人一套，按使用两年周期测算。
3. 庭院秩序管理人员床铺费用
按庭院秩序管理人员一人一铺配备，按使用10年周期测算。
4. 通讯设备费用
为保证联络及时，沟通方便，迅速快捷的处理解决园区内所发生的不安定因素，应为庭院秩序管理人员配备对讲机等设备，各企业可根据工作需要配备，按使用三年周期测算。
庭院秩序维护费用=（服装费用+被褥费用+床铺费用+通讯设备费用）/总建筑面积。
五、绿化费用
住宅小区内的绿化水平是美化环境的重要因素，不但可以创造一个良好的舒适的环境，而且还可以调节局部生态平衡。对住宅区内种植的花草树木，必须精心爱护和妥善管理。其费用大致有以下几个方面：
1. 树木补栽费用
树木补栽费用是指开发建设单位一次性种植后，对枯死树木进行补栽所发生的费用。
2. 草坪补栽费用
草坪补栽费用是指开发建设单位一次性种植后，对枯死草坪进行补栽所发生的费用。
3 . 水费
每年用于灌溉花草树木所发生的用水费用。
4. 农药、化肥费用
每年用于防治病虫害和施肥所发生的费用。
5. 工具费用
因绿化需要所购置的绿化工具所发生的费用。
绿化费用=（树木补栽费用+草坪补栽费用+水费+农药、化肥费用+工具费用）/总建筑面积。
六、办公费
办公费用是指物业管理企业为了维护正常的办公秩序所发生的费用，主要包括以下几个方面：
1. 员工午餐补助费
员工午餐补助费应列入物业管理成本。一般情况下管理人员、保洁人员、维修人员每天按一餐测算，庭院秩序管理人员每人每天按三餐测算。
2 物业办公用房取暖费
按物业用房的总面积（办公用房、维修用房、保洁用房、庭院管理人员宿舍等）×供暖标准。
3. 交通费用
4. 通讯费
5. 报刊杂志费
6. 财务费用
7. 文墨纸张费用
8. 企事业年检费用
9. 服装费用
服装费用主要包括：管理人员、维修人员、保洁人员服装。按每人每年二套，使用时间二年测算。
七、企业固定资产折旧费用
企业固定资产是指金额在2000元以上，使用时间在一年以上的设备，如车辆、电脑、复印机、疏通机、剪草机等。其折旧年限按有关规定执行，按固定资产总额分摊到各月，按月提取。
折旧费用=固定资产总额/总建筑面积×12个月×折旧年限。
八、不可预见费用
物业管理企业在从事物业管理活动中经常遇到一些不可预见的费用支出，如物价上涨、意外事件、业主委员会活动经费、联谊活动等。因此在进行物业成本测算时应考虑到不可预见因素。一般情况下，按前七项之总和的5%测算。
九、企业利润
物业管理企业属服务行业，其企业利润一般按前八项之和的5%-8%测算。
十、法定税收
物业管理企业的法定税收为营业税，按前九项之和的5%缴纳，城市建设维护税按营业税的3%缴纳，教育附加税按营业税的7%缴纳，合计为5.5%。

以上是物业管理费的构成成本。