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1、01任务 万科A 一、偿债能力分析 1．流动比率= 2.速动比率== 3.现金比率= 4.现金流量比率= 历年数据 .03.31 .12.31 .09.30 .06.30 流动比率（%） 1.8124 1.9149 1.9692 1.8967 现金流量比率（%） -8.748 13.5962 17.8814 15.6798 速动比率（%） 0.4808 0.5912 0.5892 0.5531 现金比率（%） 23.0497 33.7974 -- 42.9135 二、长期偿债能力 1.资产负
2、债率= 2.股东权益比率= 3.偿债保障比率= 年份 .03.31 .12.31 .09.30 .06.30 资产负债率（%） 68.0628 67.0017 67.287 66.4271 股东权益比率（%） 31.9372 32.9983 26.9823 33.5729 偿债保障比率（%） 18.52 12.752 19.586 9.853 三、利率保障倍数 利率保障倍数= 年份 .03.31 .12.31 .09.30 .06.30 利率保障倍数 1569.4357 1602.1364
3、1282.3245 1869.58 偿债能力分析:万科房地产的流动比率低，阐明其缺乏短期偿债能力。现金流量比列逐年增高，阐明其当期偿债能力在逐渐增强，资产负债率较高，股东权益比率较低，也阐明企业偿债能力较差。但企业利率保障倍数较大，其支付利息的能力较强。 02任务 万科A营运能力分析 营运能力体现了企业利用资产的能力, 资产利用效率高, 则能够用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力: 1. 短期资产营运能力 ( 1) 存货周转率。存货对企业经营活动变化具备特殊的敏感性, 控制失败会导致成本过度, 作为万科的重要资产, 存货的管理更是举足
4、轻重。因为万科业务规模扩大, 存货规模增加速度不小于其销售增加的速度, 因此存货的周转率逐年下降若该指标过小, 则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增加, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要确保, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构愈加合理。因此, 存货周转率的波动幅度在正常范围, 但仍应提升存货管理水平和资产利用效率, 重视获取优质项目, 加快项目标开发速度, 提升资金利用效率, 充足发挥规模效应, 保持适度的增加速度。 ( 2) 应收账款周转率。7 年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升( 见表) , 原因是主营业
5、务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实行。 年份 应收帐款周转率 13.90 16.00 23.76 28.07 3.长期资产营运能力 固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增加所致, 阐明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率, 同时也反应了其固定资产与重要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低, 该指标( 见下表) 近年的下降趋势重要是因为存货周转率的下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率的提升使其下降幅度较小, 万科要提升总资产周转率, 必须改进存货的管理。
6、年份 总资产周转率 0.62 0.69 0.60 0.57 总的来说, 万科的资产营运能力较强, 尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀, 堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多, 存货管理效率下降较为明显, 因此导致了总资产管理效率减少, 管理层应关注存货的管理。 03任务 万科A赢利能力分析 盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重要的能力。 1. 营业收入分析 营业收入是企业营销能力的综合反应, 是赢利能力的基础, 也是企业发展的根
7、本。从下表可见, 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的重要起源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区为主, 以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地区布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不停推进的二线城市扩张是保障业绩取得迅速增加的重要原因。 主营业务收入 净利润百分比 结算面积百分比 珠江三角洲区域 27.03% 37.16% 25.08% 长江三角洲区域 32.38% 36.46% 26.06% 京津以及地区 32.01% 18.77% 36.34% 其他 8.58% 7.60% 12.52% 2. 期间费用分
8、析 期间费用是企业减少成本的能力, 与技术水平, 产品设计, 规模经济和对成本的管理水平亲密有关。在营业费用增加率有所减少的3 年间, 销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外, 还反应了销售管理水平有很大的提升。由下表可见, 管理费用的增加幅度不小, 良好的管理关当然是企业发展的核心, 但也应进行适度的控制。因为房地产业需要大量资金作后盾, 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此, 万科在存在大量借款的情况下, 其财务费用却为负数, 管理层应注意提升资金利用效率。 各项目增加幅度表 年份 - - - 主营业务利润
9、 57.01% 39.04% 56.79% 营业费用 66.48% 55.99% 41.83% 管理费用 43.17% 0.48% 42.82% 3. 主营业务利润及利润组成份析 主营业务利润率分析: 由下表可见, 06- 09 年销售毛利率逐渐增加。07 年依照市场供需两旺, 房价稳步上升的变化以及对将来市场土地资源稀缺性的预期, 企业调高了部分项目标售价, 项目毛利率明显增加。08 年净资产收益率为近年来最高点, 效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入, 具备稳定性和较强的抗风险能力, 抹平了行业波动带来的影响。 年份 销售净利润 8.3
10、6 8.5 11.45 12.79 销售毛利润 20.09 22.51 25.75 28.72 利润组成份析: 由上表可见, 万科主营业务利润呈上升趋势, 其中房地产业务为其重要起源, 毛利率保持稳定的增加态势, 而物业管理业务赢利能力有待加强。 年后净利润的增加在很大程度上靠营业利润的增加, 同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。 4. 盈利能力指标 (1) 资产酬劳率和净资产酬劳率。这两项指标呈上升趋势( 见下表) 。阐明企业盈利能力不停提升。 年份 资产净利率 4.65% 5.13% 5.65% 6.14%
11、 净资产收益率 11.31% 11.53% 14.26% 16.25% ( 2) 经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反应了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大, 阐明现金流缺乏稳定性, 存在较大的风险。这种不确定性重要是因为增加存货所致, 因此, 万科应加强现金流的管理, 减少市场风险, 提升运作效率, 确保业务开展的灵活度。例如, 08 年, 加强对项目开发节奏的管理, 加快销售, 对不一样的采取不一样的租售方略, 深入消化现房库存, 加快项目资金周转速度; 09 年落实“现金为王”的方略,调减整年开工和完工计划, 以减少现金支出, 都取得了不错的效果
12、 年份 经营指数 0.62 1.19 -2.73 0.34 每股收益07 年的大幅下降是因为06 年实行了10 增10 的股票股利政策, 因此, 实际股东的收益还是增加了。该指标一直保持较平稳的态势, 在不停增资的情况下, 仍能保持一定的每股收益, 阐明万科有较强的赢利能力。09 年行业平均每股现金流量为0.404。该指标偏低, 重要是因为每年公积金转股使股本规模扩大, 其次, 反应了万科获取现金能力偏低。 年份 每股现金流量 0.26 -1.06 0.46 0.23 通过以上分析可见, 万科拥有较强的赢利能力, 且
13、这种赢利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年, 万科一直保持了很高的盈利水平, 除了市场强大需求外, 阐明其拥有很高的管理水平和决议能力, 另外, 规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。 04任务 万科A综合评价 一.杜邦分析原理简介 杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，是利用各重要财务比率指标间的内在联系，对企业财务情况及经济利益进行综合系统分析评价的措施。该体系以净资产收益率为龙头，以资产净利率和权益乘数为核心，重点揭示企业赢利能力，资产投资收益能力及权益乘数对净资产收益率的影响，以及各有关指标间的相互影响作用关系。 杜邦分
14、析法中包括的几个重要财务指标关系为： 净资产收益率=资产净利率*权益乘数 资产净利率=销售净利率*资产周转率 净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数 二．杜邦分析数据。 杜邦分析法中包括的几个重要财务指标关系为： 净资产收益率=资产净利率*权益乘数 资产净利率=销售净利率*资产周转率 净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数 杜邦分析 总资产收益率 0.7878% X 权益乘数 1/(1-0.68) =资产总额/股东权益 =1/（1-资产负债率） =
15、1/（1-负债总额/资产总额）x100％ 净资产收益率 2.94% 主营业务利润率 15.0111% X 总资产周转率 0.0525% =主营业务收入/平均资产总额 =主营业务收入/(期末资产总额+ 期初资产总额)/2 期末:148,395,955,757 期初:137,507,653,940 净利润 1,126,579,449 / 主营业务收入 7,504,969,755
16、 主营业务收入 7,504,969,755 / 资产总额 148,395,955,757 主营业务收入 7,504,969,755 - 所有成本 6,202,756,893 + 其他利润 200,022,269 - 所得税 375,655,681 流动资产 140,886,939,320 + 长期资产 7,383,409,016
17、 主营业务成本 5,494,621,235 营业费用 293,290,365 管理费用 309,252,999 财务费用 105,592,294 货币资金 17,917,618,442 短期投资 0 应收账款 406,782,083 存货 103,511,656,967 其他流动资产 19,050,881,828 长期投资 3,905,290,692 固定资产 1,999,879,587 无形资产 0
18、 其他资产 110,213,152 1、净资产收益率=投资酬劳率*平均权益成数 权益成数=1/1—资产负债率 时间 项目 .03.31 .03.31 备注 权益乘数 3.125 3.125 实际操作中用权益成数替代平均权益乘数 投资酬劳率（%） 7.8 6.301 净资产收益率（%） 24.375 19.6906 2投资酬劳率 时间 项目 .03.31 .12.31 .09.30 .06.30 销售净利率（%） 15.669 13.1544 10.0109 14.21
19、56 总资产周转率（%） 0.0525 0.3806 0.2375 0.1789 投资酬劳率（%） 1.86 1.72 1.68 1.81 3资金结构分析 时间 项目 .03.31 .12.31 .09.30 .06.30 资产负债率（%） 68.0628 67.0017 67.287 66.4271 股东权益比率（%） 31.9372 32.9983 26.9823 33.5729 数据分析成果： （1）净资产收益率是一个综合性很强的与企业财务管理目标有关性最大的指标，而净资产收益率由企业的销售净利率、总资产周转率和权益乘数所决定。从上面数据能够看出万科房地产的净资产收益率较高，并且从-的增幅较大，阐明了企业的财务风险小。 （2）权益乘数重要受资产负债率影响。负债比率越大，权益乘数越高，阐明企业有较高的负债程度，给企业带来较多地杠杆利益，同时也给企业带来了较多地风险。该企业权益乘数大，阐明万科地产的负债程度较高，企业风险较大。 （3）销售净利率反应了企业利润总额与销售收入的关系，从这个意义上看提升销售净利率是提升企业盈利能力的核心所在。万科房地产的销售净利率在这两年间有所提升，阐明了该企业的盈利能力有所提升。
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