恒大城交楼经验总结.doc

沈阳恒大城交楼经验总结报告

尊敬的各位领导、各位同事：
大家，晚上好！
首先感谢集团领导给我这样一个机会与大家共同研讨合约实体交楼经验。
回顾沈阳恒大城近几年的工作，恒大城在建主体56栋，10-12年精装合约交楼39栋，其中10.1首期15栋，11.1二期8栋，11.9二期3栋，11.10首期3栋，11.12二期2栋，12.3三期8栋。每期交楼虽经历各种困难，但在公司领导的帮助协调及工程部全体员工的共同努力下，均圆满完成各期交楼目标。几年来的磨砺锻炼，自己深深地体会到恒大是一个培养人才、锻炼人才的企业，也切实地领悟了“艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取”企业精神，受益匪浅。下面就在交楼工作中的几点心得体会与大家共同交流，如有不妥之处也请大家指正：
（一）、做好施工前准备工作
1、强化标准化施工，提高效率，为后续工作创造条件
恒大城装修任务繁重，合约交楼楼栋多，装修材料数量大，工作面分散，每个工程师管控约8-10万平米装修，在人员缺少的情况下，标准化施工是提高工作效率的重要一环。只有严格执行“样板先行”制度，强化标准，才能提高工作效率及质量。在土建内墙批荡期间，就对入户门、户内门及防火门帮宽及尺寸进行技术交底，统一标准，如户内门设计厚度基础上抹灰成活增加35-40mm，对质量进行严格检查控制，未达到要求的提前进行整改处理，缩短现场量尺核定申报时间，避免货到场再整改，实现了效率的提升。对室内装修橱柜、浴屏等需排产及供货周期的材料，则要求施工单位以审核确定后的样板为标准，优先施工此部位湿作业，待大部分完就与生产厂家多次沟通，对现有现场进行量测评估，并对后续工艺标准进行交底，充分了解各型产品的安装方式及允许偏差的前提下，提前申报，材料进场安装时也严格执行“样板现行”制度，规范标准，大大地提高了工作效率及质量。
2、加强甲供材料计划申报管理工作，为装修进度提供条件
首先要加强材料供应的及时性及前瞻性，要求施工管理人员提前进场，依据双方合同清单及装修细化图纸立即开展材料计划统计并申报，一旦上报材料公司，各工程师就要及时沟通、跟进落实，确保材料按计划时间节点进场，方能保证现场施工组织正常有序，避免造成停工带料引发双方索赔纠纷事宜发生；其次加强材料申报计划的准确性，施工单位材料计划申报，各负责工程师就要严格按期图纸及清单进行核查，确认无误后再经项目经理及材料员进行层层审核把关，确保材料供应的准确性，避免现场材料积压现象。只有如此，才能确保在土建工作面移交晚的情况下，积极组织装修施工单位采取有效抢工措施，保质保量按期交楼。恒大城因此也得到过集团在材料计划申报的准确率方面得到过表扬。另外，对现场需复合尺寸后申报的材料，积极与各生产厂家沟通，掌握材料排产及供货周期，在对产品性能及安装方式有了详细了解的基础上，提前进行申报，同时要掌握乙供料加工厂家信息，定期摸底，及时沟通催货，确保材料及时供应，为装修进场尽快开展创造有利条件，确保后续施工有条不紊的进行，才能保证按照合约交楼工期顺利完成。
3、强化工作面移交，提前开展部分工种的工作，为装修施工创造条件
为配合装修施工开展，督促土建施工单位快速具备并移交装修工作面。根据施工现场情况，户内分区式接收，再确定分楼层分期分批移交装修工作面的工作方法。如二期35#—38#及41#楼，因08年金融危机09年复工晚影响，此交楼栋号最晚封顶于10年7月底，合约交楼时间为11.1.10，短短几个月要完成内墙抹灰、地热、装修精装竣工困难艰巨，装修前期，要求装修单位见缝插针开展天棚腻子找平、石膏线条粘贴、电气穿线等工作，采用小规模人员流水施工的形式进行，工作节奏不紧不慢，如果一味等待移交，无法完成装修进度；在地热完成防水施工未收尾时，优先接收厨房、客厅等非防水部位，动员其在合适季节尽早开展湿作业，工作面从八月底开始零星接受，至十月底接收完成，接收完成时已临近冬天，由于提前介入，此时石膏线条、天花抹灰、墙面大白等已完成大部，同时加强铺贴力量，利用封闭环境，在楼体出现负温前完成了绝大部分湿作业施工。由于早抓勤跟，即使冬天来得早供暖晚，对湿作业的质量影响也降到了较小程度。
4、紧抓施工单位施工人员数量，确保工程顺利完成创造条件
确定施工各阶段所需施工人员数量，根据工程进展情况，督促施工单位保证现场施工人员数量。由于部分装修工作面于10月底才移交，督促得力，落实到位，加班加点，短短4-5天内湿作业就抢工完毕。另恒大城供暖时间很晚， 期间出现问题连夜抢修，确保了12月底供暖全部完成。为保证1.10按期交楼，紧急召开协调会，要求施工单位立即组织并增加施工力量，短短几天内完成装修收尾并于1月5日陆续开展移交，创造了恒大城交楼奇迹。
（二）、做好施工过程中管理工作
1、加强材料进场跟踪，确保材料满足施工需要
装修施工过程中，材料供应是施工能否正常进行的关键因素，因此，在施工过程中，狠抓材料供应。第一，集团甲供材料计划上报后，工程部建立集团甲供材台帐，及时更新材料到货情况，并根据时间节点督促材料公司沈阳配送部催要材料，如发现厂家不能保证供货时间的，必要时加派人手到厂家催要材料。第二，针对部分加工周期长或根据以往经验容易出现供应问题的材料，在施工单位进场后召开材料协调会。组织各施工单位及各材料供应商参加，共同探讨解决施工中容易出现问题。施工过程中，及时和各施工单位材料负责人沟通，了解各单位的材料储备情况，如发现有材料损失情况及时督促各施工单位补报材料计划。第三，甲供材料到场后，及时跟踪材料质量情况，如有材料质量问题立即与材料公司及供货厂家取得联系，确定解决方案。如橱柜、入户门、户内门等售后维修问题较复杂的材料，根据实际情况召开材料协调会，确定售后维修方案。
2、加强施工过程质量控制，打造精品，全面贯彻“质量树品牌、诚信立伟业”的企业宗旨
恒大的园林景观、9A精装交楼标准在沈阳处于领先水平，但工程质量才是最能打动业主的关键，在进度控制的同时，质量是根本。故从一开始就当业主是上帝，我们把“质量树品牌”的观点灌输给施工单位，充分利用其内部的自检机制，加强过程质量监控，重点部位工程师旁站监督，做好“三检”机制，严把质量关。每个工序施工前必须严格执行样板先行制度，经联合检查合格后方可大面积施工，同时做到过程跟踪，加强检查，淘汰不合格班组或人员，质量达不到要求的立即返工整改落实；公司工程技术部及集团质量管理中心定期现场检查，弥补过程监控不到位的细部质量处理，及时返工整改，大大提高了工程师的质量意识，积累了各自专业技能经验。同时结合前期交楼及维保修的经验教训，总结并分析出现质量问题的病因，共同探讨寻求解决最优方案，对装修易出现问题的每个关键细部节点都进行多轮交底，使施工人员做到人人心中有数，另外加强对乙供材料定板验收，使材料品质得到很好保障；强调成品保护，在木地板、户内门、入户门等木制品在施工时间点、成品保护上加强控制，项目成品保护效果较既往工程得到较大提升。
3、加强施工管理，建立碰头会制度，及时解决问题，齐心协力，共同拼搏：
施工过程中，除定期召开监理例会外，在交楼期间，形成每晚碰头会制度，对当日工作进行总结，给施工单位传递压力的同时解决了大量现场实际问题，同时研究措施调整工序加快整体施工进展，及对后续工程施工进行整体安排调整；大多数员工几个月来每周工作七天，每天工作十多个小时，任劳任怨，亲力亲为，充分体现了无私奉献的精神面貌。另，新员工较多，老员工充分发扬传帮代作用，使新员工短期适应恒大体制双重角色，同时区域划分明晰，责任到人，相互间不产生交叉，避免了推诿、扯皮现象发生，极大调动了各自的主观能动性、积极性、创造性，不管装修、土建任务紧迫繁重来临时，“一方有难，八方支援”，工程部全体员工都会共同努力，上下齐心，为圆满完成下达的各项任务拼搏奋斗。
4、加快电梯施工，提高垂直运输能力
工程部委派专人积极协调与奥的斯关系，确保奥的斯尽早完成电梯相关的检查，尽早通过政府有关部门的验收，取得准用证，尽量提前使用，在土建人货梯拆除同时确保电梯运行，保证现场垂直运输能力，提高施工单位工作效率。
5、合理安排工程进度，适时开展施工，充分发挥“精心策划，狠抓落实，办事高效”的工作作风
在施工进度安排中，提前作好准备，充分考虑预先完成工程量，特别是在进入冬季前，提前安排完成全部湿作业，在未供暖期前开展不受温度影响的工程施工，待供暖后，迅速完善工程收尾，开展保洁移交物业。外网施工期间，合理安排外网施工计划，一旦单位确定立即组人人员抢工，最短时间内完成，为园林园建提供施工作业条件，如首期20#、28#、29#楼9.30合约交楼，9月初煤气单位确定并进场施工，15日才回填，倒排节点计划，跟进落实，短短13天就完成入户台阶结构及铺贴、交楼区域围挡封闭、大树种植及正式道路沥青面层施工，确保28日按期交楼。
6、坚定不移地完成供暖任务，为装修收尾施工创造施工条件
在沈阳地区，冬季供暖困难很大，恒大城连续两年都是12月中旬和下旬供暖，此条件下的供暖在沈阳无例可循，供暖效果将是决定恒大城项目交楼的成败，故而供暖成为全员跟进的重中之重。恒大城首期12.15开始供暖，二期12.23日开始供暖，此时沈阳已持续低温天气，且碰上沈阳近二十年来最冷的冬天，并在供暖过程中遭遇-28℃～-30℃的极端气温，尽管前期已根据供暖时间开展了管内吹水等工作，并制定了较为详细的供暖方案，但也出现整栋一个单元基本冻结的情况，现场及时调整思路，争取供暖单位支持提高水温，并摸索确定了下顶上闷，外置地热管，强制循环提高管温，棉帘覆盖，辅助加温等方法，逐管逐套的跟进。另外，刚开始供暖几天内也出现外网阀门破损及管道出现砂眼等问题，必须停止供暖泄水后抢修，工程副总亲临现场与工程部及施工人员连续跟踪两天一宿抢修，最短时间内抢修完毕，只造成停暖期间各楼少数几户管路冻结的现象，在检查管温、放气的过程中，许多员工的手皮都已勒破，同时在供暖过程中强化跟踪，形成记录，温度一达到5 ℃即督促装修单位开展涂料收尾施工，确保各期按照合同约定日期如期交楼，同时也创造了沈阳供暖史上的奇迹。
另，每次交楼虽都按合同约定如期交楼，但仍存在诸多问题殛待提高，如装修因质量、成品保护等原因造成维修任务量大。在后续管理中，工程部将汲取业主提出装修过程易出现的质量通病，不断地总结并归纳经验教训，重点加强细部节点跟踪处理，不断提高质量意识，尽量减少交楼后维保修工作量，力争后续交楼保质保量按期完成，同时增强服务意识，极大的维护公司品牌形象。
最后祝大家工作顺利，心想事成。

沈阳恒大城工程部
王树德
2012.4.24

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