地产公司五大标准化.doc

新城地产五大标准化

新城一直在探索适合自己的标准化模式。在通过对国内外标杆企业标准化成功经验和自身实践的基础上，新城在 “产品标准化”模式的基础上，注入了“全价值链管理标准化”的思想，形成符合自身特点的标准化模式。
　　现阶段，新城标准化共分为五大体系：
　　1. 项目选址标准化
　　2. 产品研发标准化
　　3. 工程施工标准化
　　4. 全面精装标准化
　　5. 客户服务标准化
　　五大体系涵盖到项目开发的全流程。这种独特的标准化体系能使新城的系统性能力得到最大程度的发挥。
　　项目选址标准化
　　从项目选址开始，新城就建立了一系列标准化流程，确保项目前期投资决策的科学性，使整个开发链有条不紊地向前推进。
　　从地块的具体位置、地形地貌、相关配套、周边楼盘、实景呈现……全方位进行优劣势分析考量，资料搜集整理，初步确定地块客户群、产品类型及项目定位后，形成报告。同时，以客户需求为核心诉求，进行消费者研究课题，对意向客户群进行大量调研取证，明确了解什么样的项目才是目标客户群需要的项目。最终，结合地块所在城市类型以及土地储备量等方面进行宏观分析，最终确定地块的开发方向。
　　精炼的标准化流程，科学的决策方法，新城从最开始就为项目的成功奠定了良好的基础。项目选址标准化主要内容：
　　1. 《土地储备库》：系统性记录、分析目标城市土地储备和开发情况。
　　2. 《消费者研究》：通过大量的市场研究对目标城市潜在客户(特征和需求)进行扫描，形成报告。
　　3. 《城市地图》：根据产品线定位，对目标城市不同区域的投资开发价值进行分析，作为项目选址的重要依据。
　　4. 《产品线选址标准》：对住宅和商业选址标准进行规定，建立投资评价模型。
　　示例：商业产品线之一“国际广场”选址标准
　　二、三线城市核心商圈或副商圈；
　　城市综合体，块状商业+高端办公+高端酒店+高端住宅；
　　占地50-100亩，总建筑面积30万方，容积率5或以上；
　　辐射5-10公里100万人群消费；
　　业态为精品超市+影院+百货主力店等；
　　休闲、购物、商务、文化旅游于一体；
　　现代都市城市综合体，国际化城市地标；
　　以持有商业、酒店为主，销售办公、住宅，开发周期较长，资金短期较难平衡，需要沉淀较大资金。
　　产品研发标准化
　　产品标准化是新城标准化体系的核心，也是新城品质管理的基础。新城的标准化是在经过大量反复的实践论证后才得以建立。标准化体系形成后，能够有效避免新开发项目重复之前已开发项目犯过的错误，进而可以高效率地提升产品的整体质量。
　　(1)产品标准化体系
　　标准化的产品体系就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。
　　新城的标准化产品体系主要分为以下几个步骤：第一步对客户进行细分，了解目标客户的特征；第二步细分价值，包括职业发展、独立空间品味体现、社交娱乐等方面；第三步研究居住要求，包括空间尺度、功能组织、部品性能、物理指标、设备要求等；第四步研究技术标准，包括使用标准和性能标准；第五步是模块设计，包括部品模块化、功能模块化、户型模块化、组团模块化；最后一步是产品设计，包括了产品本地化、施工图设计、概念化设计等。
　　(配标准化产品体系图)
　　(2)产品标准化研究成果

　　同时，新城一直关注于产品的产业化研究，以及不断完善标准化工艺流程。未来将实现住宅的工厂化生产及现场无焊点装配式施工等多项技术革新，同时还将深入研究风能、遮阳、太阳能等绿色环保技术，推行节能、环保绿色住宅。在2011年，新城还将“长寿命、高品质”内容纳入标准化研究范畴。
　　(3)住宅产业化基地——产品研发的后盾(拷贝《技术蓝皮书》基地的内容，合并成1P内容)
　　目前，经国家住房和城乡建设部专家组论证，该基地已被正式认定为国家住宅产业化基地，成为国内房地产行业极少数拥有国家级住宅产业化基地的企业之一。
　　(4)户型标准化
　　在新城的产品标准化研究体系中，户型标准化的研究是一个重大创新，2009年就已经形成了完整的《新城地产标准化户型》手册，并应用于所有产品线的建设中。
　　新城在充分考虑到不同客户群体的生活习惯，提前设想入住后的主要功能空间使用方式的条件下，按照产品线定位、产品研发信息，针对性地制定户型标准化模块。首先从户型面积开始分门别类，划分为中小户型和大户型两类；再从产品类型分类，划分为小高层、中高层和大高层三类；最后再分别制定每一种户型类别的标准化体系。例如中小户型-中高层、大高层户型就会按产品系列、户型格局、单体形态、户型面积、主要功能空间使用说明等设计户型，如下所示：(配中小户型—中高层、大高层户型图、表)  
　　工程施工标准化
　　工程施工是项目最重要的一个环节，也是保证产品质量最关键的步骤。为此，新城制定了景观绿化标准化、水电标准化、智能标准化、土建标准化……等多项标准化体系，对工程质量的要求近乎苛刻。
　　景观绿化标准化：对于小区市政道路、车行道、人行道、管线、检查井、绿化区内的设备箱基座等，新城都会按照严格的标准化做法执行。
　　水电标准化：从电气分部、给排水分部、消防分部三方面划分，每个分部下面的各种细节还会制定各自的标准化做法。
　　智能标准化：楼宇对讲系统、门禁控制系统、车辆管理系统、电视监控系统周界防范系统、电子巡更系统……新城为各种智能化系统的预埋和安装制定了标准化体系。
　　土建标准化：基础标准化施工、主体标准化施工、屋面及防水标准化施工、地面标准化施工、楼面标准化施工、内墙面及平顶标准化施工、外墙面标准化施工、门窗及栏杆标准化施工、公共部位、踢脚线、油漆标准化施工及室外台阶标准化施工。
　　示例：
　　关于工程施工标准化的细节案例不胜枚举。以景观绿化标准方面的乔木种植标准为例，其标准化就详细地分为“七步走”。
　　1) 树穴以圆柱体为宜，垂直挖掘，上下口径相等，树穴直径应比土球直径大20—30厘米以上；
　　2) 种植土为疏松透气壤土为宜，不符合标准的应及时更换或改良；树木种植前，树穴的底层先垫上一层客土；
　　3) 树木到位后应及时检查其外观状况，有损伤的根系必须及时修剪处理；
　　4) 对树冠的枝叶应做疏剪并入穴，放正后扶正调整姿态，去掉捆扎绳；
　　5) 种植深度应保持树木根颈与地表等高或略深一点，回填土要分层回填，分层捣实；
　　6) 填满捣实后及时作好水围，充分浇灌或浸灌，及时封土踏实；
　　7) 树木种植一周后应再次检查，进行必要的培土扶正工序，大于3cm以上的主干和主枝必须绕绳，定时枝叶喷雾保湿，冬季要防霜冻。安装材料统一、外观整齐和美观的固定支撑架。
　　配乔木种植标准化图片(乔木图片放自己的)
　　全面精装标准化
　　住宅全装修是地产节能化生产的重要手段。新城的全装修研究与实施，作为公司产品线中的有机组成部分，不仅覆盖于中高端产品，更从客户的需求研究出发，建立了从低到高满足不同层面的客户需求的产品、技术标准，形成了全面系统的研发、设计、施工和供应商体系。
　　为了一开始就打造出各方面都成熟的精装修住宅，新城大力引进了许多成熟企业的优秀人才，学习并改进成熟企业的规范做法。目前，新城住宅和商业主要产品线都开始大力推行精装修标准化。
　　新城精装标准化的特点：
　　室内设计与建筑同步，保障产品品质。精装修在户型设计阶段介入，专业分工，整合各个部门专业技术，消除后期室内设计对建筑内部空间、水电布置的重新调整，杜绝资源浪费，消除质量隐患。
　　土建施工与精装施工一体化，强化质量责任，消除安全隐患。装修和土地密切配合，避免个体精装过程中随便变更房屋结构或破坏管道等行为。
　　全装修过程“一户一验”制，过程管控，全程把握。
　　统一采购，工厂化定制，全自动化柜体生产链。确保产品标准在不同地区得到有效落地，同时，严控产品源头，提升现场施工精度和质量管理标准。
　　链接：新城三代精装演变史
　　第一代代表作：新城公馆。新城在常州首个全精装修产品(2008年)，创立了一个新的精装修豪华住宅时代。
　　第二代代表作：新城首府。常州高端精装修作品代表(2009年)，产品设计和品质打造的至高巅峰，从设计理念到品质建设都更加精益求精。
　　第三代代表作：南京新城金郡(2010年)、常州新城金郡(2010年)、无锡尚东区(2011年)。精装修不再局限于房子，而是扩展到引领更加先进、更为成熟的生活模式。
　　客户服务标准化
　　房地产客户关系管理被称为继设计、工程、营销、物业之后地产界的“第五专业”。新城始终关注客户体验、客户忠诚度、企业品牌形象等问题，形成了自己一套独特的客户服务标准化体系，指导和监督各个城市公司予以操作和运用。
　　从关注产品到尊重客户，从规范内部管理到维护客户关系，从吸引新客户到呵护客户全生命周期，新城正着力从单纯的产品模式向综合服务模式转变，从一个制造企业向一个服务型企业转变。
　　新城客户服务三大主要标准：
　　(1)物业服务品质标准：
　　日常管理服务
　　公共秩序安全服务
　　公共区域保洁服务
　　公共区域绿化服务
　　公用设施设备管理
　　商铺管理
　　案场服务
　　会所服务
　　(2)案场服务品质标准
　　A外场迎宾停车形象展示
　　车辆引导
　　区域保洁
　　绿化卫华
　　电瓶车服务
　　B 案场接待区：门童服务
　　案场客服
　　案场保洁
　　绿化维护
　　置业顾问
　　财务会计
　　C 样板展示区：迎宾服务
　　秩序维护和巡逻
　　门厅和室内客服
　　样板房保洁和绿化
　　(3)新房交付服务标准
　　对交付准备期、现场交付、集中整改及关系维护都做了详尽的规定。以集中整改及关系维护为例，首先是由物业对客户进行进度提醒和客户验收，再由4008做交付集中回访。在圆梦和尊享系列中，对于4008回访制度的要求是：交付后由呼叫中心组织专项回访，形成专项报告；圆梦回访率达50%，尊享回访率达100%；交付回访在交付一个月后完成。