我国近3年房地产调控政策.doc

我国近3年房地产调控政策、效果分析
项管Q1542
15070149
刘涵

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我国近3年房地产调控政策、效果分析
摘要: 十一届三中全会以后，我国开始鼓励房地产行业发展，时至今日房地产行业已经成为我国经济发展的支柱性产业，被社会各界广泛关注。房地产行业的快速发展不仅关系着人们的住房等民生问题、也关系着相关产业的发展，更是推动国民经济发展的重要动力。随着房地产行业发展速度的日益加快，房地产行业也暴露出了许多弊端和问题，从土地资源管理制度的不完善、房地产市场监管不严格到投机性购房数量的猛增和房地产价格的非理性上涨等，这一系列问题对国家的经济发展、社会的和谐稳定都有着非常大的负面影响。为保证房地产行业的持续、健康发展，中央政府出台了一系列宏观调控政策对房地产行业进行调整，由于国内外众多因素的影响，我国房地产行业宏观政策的方向也随着房地产行业的不断变化而调整，表现出不同时期房地产调控政策的目标和特点也有所不同{1}。基于以上这些特点，本文主要以我国近三年房地产市场调控政策为研究对象，通过整理归纳相关数据，运用定量分析的方法分析国家近三年调控政策对房地产行业影响的效果。
近几年来房地产开发投资一直呈现快速增长趋势，房屋价格连年高涨、居高不下，在相当程度上超出了民众承受能力；房地产信贷规模迅速膨胀，房地产抵押贷款在信贷资产中的比重也在日益上升。由于房地产抵押贷款本身是一种风险较高的贷款，随着其规模和比重的大，其风险程度总体在不断上升，这种风险一旦爆发，对金融机构和金融体系造成打击的严重程度也在上升。这些问题引起了政府和人们对房地产市场能否健康发展的担忧。
为促进国民经济协调稳定增长，引导房地产行业健康发展，我国政府相继出台一系列地房地产宏观调控政策。我国目前主要运用行政手段和经济手段对两种手段房地产业进行管理，用经济手段时经常依靠行政权力，因此，很多文件主要是以国务院或者国家部委办的名义发布的{2}。因此我们开始查找资料分析我国近三年房地产调控政策，其分析结果如下：
2015年央行降息5次、降准备金3次、营业税5年改2年、二套房首付比例下调4成、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%……2016年前半年降准、降息、降税、降首付促进楼市成交;后半年以调控为主，限购、限地，有效控制房价过快上涨，避免房地产泡沫。2017年进行一系列限购限贷:一、认房又认贷，二套房首付比例上调10%；二、限贷措施加码，首套、二套均暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款；三、企业买房受限，商业住房再交易需要满三年。具体分类如下列表所见:

时间
政策类别
政策内容

2015年
土地政策
土地执行“有供、有限”
财政政策
个人转让两年以上住房免征营业税

货币政策
央行降息5次
央行降低存款准备金率1%
二套房贷款首付比降至四成

2016年
财政政策
购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产，均按照4%的税率征税。
货币政策
调整公积金贷款利率。5年以下2.75%，其他3.25%
贷款首付降低；公积金首20%、商业贷款首25%
2017年
行政政策
认房又认贷
房地产企业和消费者可以根据调控政策更改其行为模式，引导双方理性投资。我国房地产市场发展尚未成熟，多数购房消费者的盲目跟风行为和预期心理会造成影响房价的上涨或下降，甚至会导致房地产市场出现“过冷”或者“过热”现象。通过对我国房地产调控政策效果进行分析、评价，可以有助于房地产企业和购房消费者更加清晰的理解当前房地产调控政策，准确把握当前房地产市场走势，避免盲目决策，减少非理性投资。与此同时，可以帮助房地产中介、金融机构等参与主体了解市场，当房地产市场发生变化时，能够及时做出应对措施。更重要的是，可以有助于强化房地产调控政策的实施效果{3}。在研究实施调控政策之后房地产开发投资和销售情况如下：
2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比1-11月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长6.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长1.9%。商品房销售额87281亿元，增长14.4%，增速回落1.2个百分点。其中，住宅销售额增长16.6%，办公楼销售额增长26.9%，商业营业用房销售额下降0.7%。
2016年，全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%（扣除价格因素实际增长7.5%），增速比1-11月份提高0.4个百分点。其中，住宅投资68704亿元，增长6.4%，增速提高0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。2016年，商品房销售面积157349万平方米，比上年增长22.5%，增速比1-11月份回落1.8个百分点。其中，住宅销售面积增长22.4%，办公楼销售面积增长31.4%，商业营业用房销售面积增长16.8%。商品房销售额117627亿元，增长34.8%，增速回落2.7个百分点。其中，住宅销售额增长36.1%，办公楼销售额增长45.8%，商业营业用房销售额增长19.5%。
2017年1-6月份，全国房地产开发投资50610亿元，同比名义增长8.5%，增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资34318亿元，增长10.2%，增速提高0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。1-6月份，商品房销售面积74662万平方米，同比增长16.1%，增速比1-5月份提高1.8个百分点。其中，住宅销售面积增长13.5%，办公楼销售面积增长38.8%，商业营业用房销售面积增长32.5%。商品房销售额59152亿元，增长21.5%，增速提高2.9个百分点。其中，住宅销售额增长17.9%，办公楼销售额增长38.9%，商业营业用房销售额增长41.7%。

根据以上数据运用经济学原理，货币政策中商品价格由市场供求关系决定{4}，从根本上说，房价是由房地产供和需求决定的。土地价格是房地产主要开发成本，影响和制约着房地产供给，根据供求关系理论，土地价格由土地供给和需求决定。在我国土地属于国有资产，土地供给由土地划拨和土地出让的规模决定，近年来房地产用地的有限供给，使得土地供给小于房地产日益繁荣带来的规模不断扩大的土地需求，从而导致住宅用地价格持续上涨，也决定了房价的高位运行。各地方政府 “土地财政”是引发地价持续上涨并最终导致高房价的重要原因，很多地方政府财政收入主要依靠出让土地使用权取得。而消费者对房价的上涨预期影响购房需求，投资投机住房需求推动房价上涨。此时限购令实施，不仅是给房地产市场降温的过渡性调控手段，也是为政府大力加强保障性住房建设，落实其余各项房地产调控措施，为更深层次的房地产调控争取时间。在房地产市场实现软着陆，回归到相对理性和有序状态时，限购令 “以政策换时间”的使命也将完成。限购令和增加保障性住房等调控政策同步推进，是政府对失灵的市场进行宏观调控，对社会资源重新配置。限制投资、投机性购房，加快保障性住房的建设，已成为我国房地产调控的长期性政策导向。
基于以上分析我对国家房地产调控政策有以下建议:
1、 深化土地制度改革，保障农民土地权益，修改土地法。
2、 消除土地财政的制度基础，组建国家储备公司，运用外汇储备战略物资（如石油、金属矿石、稀土金属、棉花、粮食等），外汇占款除用于满足支付的储备以外，用于获得关键性的矿产资源、原材料、关键技术和关键产品，并作为政府战略储备和发行货币的依据。
3、 改革财政体制，地方实行基础财政（以税收为财政收入来源），中央实行外贸财政（以外汇为财政收入来源），各县级财政收入的30%上交省财政，各省级财政收入的30%上交中央财政，各级企业都划归地方管理（增值税与资源税都归地方，利润归所有者），发展经济的责任主要交给地方，中央主要发展基础设施、教育、国防、环境保护等，主要是战略、政策的管理。
4、 简化税种，降低税率，所有流转税合并为增值税。
5、 停止土地招拍挂行为，保护农村集体土地所有权的正常行使，企业、地方政府可以市场价格购买农村建设用地，真正实现工业反哺农业，城市反哺农村。
6、 允许农村建设用地的自主开发和合作开发，促进农村的城镇化、工业化。
7、 停止掠夺市民财富的调控行为，对城市购房者因土地财政而多支付的价款进行补偿，每户限补偿一套房。
8、 对铁路、民航、石油、石化、水处理等国家垄断行业按照工艺流程拆分为不同的企业，允许民营经济的进入，对金融等行业鼓励民间资本的进入。
参考文献
[1] 汪道平. 中国房地产市场宏观调控法律问题研究[D]. 山东大学 2007
[2]张迁平、周文兴.关于房地产宏观调控措施的有效性分析[[J].统计与决策，2008(03):
[3] 陈元志.房地产调控政策的评价与分析[J].上海企业.2010.01.
[4] 周旭. 房地产调控政策失效的原因探究[J]. 商业研究. 2008(07)