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1、北方大厦物业服务合同附件 第二章 建筑主体、共用设施设备的日常维护和管理 第一节 建筑主体的日常维修、养护和管理及考核标准 1、服务范围 建筑主体承重结构、外墙面、屋面、楼梯间、公共通道、内墙面、门窗、房屋门牌、楼房标识、院区道路、院区排水设施、建筑物避雷设施等。 2、质量标准及考核标准 服务项目 服务要点 质量标准及考核标准 建 筑 主 体 装饰工程维护。 幕墙工程维护。 建筑结构巡检及维护。 房屋安全普查及完损等级评定。 房屋档案资料的管理。 1) 相关标准： 《北京市城镇房屋修缮范围和标准》 《建筑工程质量检验评定标准》 《装饰
2、工程施工及验收规程》 《房屋及其设备小修服务标准》 《建筑防雷设计规范》 2) 工程部维修人员每日对大厦室外道路等进行巡视检查，发现问题及时维修。 3) 工程部维修人员每周对大厦楼外墙面、幕墙、屋面、楼房标识、房屋门牌、排水设施、避雷设施等进行巡视检查，发现问题及时维修，雨季加强屋面及室外排水设施的检查。 4) 工程部维修人员每月对大厦楼梯间、公共楼道、内墙面、门窗、办公室等进行巡视检查，发现问题及时维修。 5) 每年对建筑物避雷设施进行一次安全检查，保证避雷设施可靠有效。 6) 工程部专业人员每年对建筑结构、装饰装修进行一次全面的房屋安全普查并进行完损等级评定。 7) 建立大
3、厦图纸资料档案及房屋管理台帐，达到资料齐全准确，管理措施完善。 8) 接到报修时，维修人员应30分钟内到达现场，应急维修10分钟到达现场。 3、服务承诺及保证措施 房屋完好率 市优标准 98% 承诺指标 98% 测算依据 （完好、基本完好）房屋数/房屋总数×100 %≥98% 保证措施 建立大厦图纸资料档案及房屋管理台帐，达到资料齐全准确，管理措施完善。 建立健全房屋建筑主体巡视检查、日常维护、报修维修管理制度。 每年进行一次全面的房屋安全普查并进行完损等级评定。 根据房屋安全普查结果制订年度房屋维修保养计划及大中修计划，按照计划实施房屋的维修保
4、养。 对日常巡视检查及通过报修发现的房屋建筑主体小损小坏及时进行维修。 未经相关单位批准，不得对建筑物结构、设施进行改动。 第二节 共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理及考核标准 本节内容包括：供电系统（变配电、照明）、空调、通风系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、燃气系统、楼宇自控子系统、保安监控子系统、一卡通子系统等日常运行和管理维护。 一、供电系统（变配电、照明） 供电系统运行维护是指为保证大厦供电系统设施设备正常运行所进行的值班、日常巡视检查和维修养护等工作。 1、服务范围 以配电室高压进线柜为界，包括变压器、高压柜、低压柜、直流屏、配电箱、变频柜、供电线路、
5、插座、漏电保护自动开关等设施设备的运行维护和管理，以及室内外一般照明灯具的维修更换。 2、质量标准及考核标准 服务 项目 服务要点 质量标准及考核标准 供 电 系 统 变配电室设备运行参数的记录、巡视检查和定期维护。 动力与照明配电箱（柜）的定期维护。 照明灯具的巡视检查和更换。 电气电路故障：断路、接触不良、漏电等故障判断和维修。 1) 相关标准：《北京地区电气规程汇编》 2) 值班人员每小时记录供电系统设施设备的运行参数并巡视检查运行状况。 3) 每天巡视检查公共区域的照明灯具，及时更换损坏的灯管、灯泡。 4) 每周对公共区域的
6、供电及照明的开关、插座进行巡视检查及维护。 5) 每季度对配电箱保养清扫，紧固螺丝；每年对高低压配电设施设备进行清扫检查，摇测绝缘。 6) 每年对电气电路进行检查和维护，及时处理断路、接触不良、漏电等线路故障。 7) 出现停电事故按照停电应急处理预案执行。 8) 设施设备出现故障时，维修人员20分钟内到达现场；应急维修10分钟到达现场。 3、服务承诺及保证措施 供电系统设备 服务承诺 维护得当、运行良好，配电箱柜、插座、开关及线路定期维护，节约能源，灯管、灯泡使用得当，维修及时。 保证措施 变配电室24小时专人值班；变配电室值班人员、维修电工必须经专业培训持证上岗，严格
7、执行国家、政府和行业的相关规定，遵守岗位职责。 建立健全各类管理制度、操作规程、巡视检查制度、维修保养制度，依据相关管理制度和规程对设备进行巡视、维修保养。 建立设施设备运行、维修保养档案。 制订年度设施设备维修保养计划及大中修计划，按照计划实施维修保养。 每年进行全面的设施设备普查，评定设施设备完好率，按要求完好率应达到99％？。 制定节电制度，做到合理、节约用电。 制定设施设备故障的应急处理预案。 二、空调、通风系统 空调、通风系统运行维护是指为保证大厦中央空调及通风系统设施设备正常运行所进行的值班、日常巡视检查和维修养护等工作。 服务范围 包括冷热源系统、换热站、
8、空调系统、新风系统、送排风系统，含冷水机组、冷却塔、冷冻水泵、冷却水泵、板式换热器、采暖泵、空调机组、软化水设备、水箱、新风机组、风机盘管、送排风机、管道、阀门、保温等设施设备的运行维护和管理。 2、质量标准及考核标准 服务 项目 服务要点 质量标准及考核标准 1 冷 热 源 系 统 （1） 冷 冻 站 系 统 （2） 热 交 换 站 系 统 各系统设备运行参数的巡视检查记录及定期维护。 系统水质的检测。 冷却塔及冷凝器定期维护和清洁。 系统管路、阀门的检查和维护。 定期校验测量及监视仪器仪表。 及时调整系统运行参数。 1) 相关标
9、准： 《通风与空调工程质量检验标准》、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收标准》 2) 值班人员每2小时巡视一次冷水机组、冷冻、冷却水泵、软化水设施及管道、阀门等附属设备，保证设施设备运行正常、完好，并记录各设备运行参数。 3) 值班人员每2小时巡视一次热交换站内所有设备的运行情况，并记录各设备运行参数。 4) 每天巡视冷却塔2次，做好记录；换季期间清洁冷却塔及冷水机组冷凝器。 5) 每两周对冷冻水、冷却水质进行检测，水质达到使用要求。 6) 每季度对各系统水泵进行例行保养，每年对锈蚀管道阀门进行除锈刷漆。 7) 每年开机前对空调冷水机组进行全面的维修保养。 8) 按照学校规定
10、时间和不同功能房间的使用要求供应冷、热气。（删除） 9) 根据室内外温度，适时调整冷、热水的出水温度。 10) 定期校验测量监视仪器仪表，达到测量准确指示正常。 2 空 调 系 统 3 新 风 系 统 4 送 排 风 系 统 空调机组和新风机组的巡视检查和维护。 风机盘管的定期巡视检查和维护。 各系统风机的巡视检查和维护。 各系统管路、阀门的巡视检查和维护。 1) 相关标准：《通风与空调工程质量检验标准》、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收标准》 2) 每天巡视一次空调机组和新风机组及通风机（删除），检查各系统风机、电机，保证设备运行正常、
11、完好；定期添加更换润滑油；巡视检查管路、阀门，无渗漏、旋转灵活，保温无破损。 3) 每天巡视检查公共部位风机盘管，运行正常，声音无异常，无滴漏水现象。 4) 每个月清洗一次空凋机组及新风机组过滤网。 5) 每两个月清洗一次风机盘管的过滤网，供冷季前给脱水盘加药。 6) 适时调整新风阀与其他风阀的开度，新风量满足卫生要求允许的最小新风量。（删除） 7) 每周一次对教学楼公共部位进行测温，（大厦每周三次测温）根据数据情况和室外天气变化，及时调整系统参数。 8) 设施设备出现故障时，维修人员20分钟内到达现场；应急维修10分钟到达现场。 3、服务承诺及保证措施 空调、通风系统
12、 服务承诺 维护得当、运行良好、温度适宜（环境温度符合国家中央机关标准）、空气清新。 保证措施 空调维修运行人员必须经专业培训、持证上岗。 建立健全各类管理制度、操作规程、巡视检查制度、维修保养制度。依据相关管理制度和规程对设备进行巡视、维修保养。 建立设施设备运行、维修保养档案。 制订年度设施设备维修保养计划及大中修计划，按照计划实施维修保养。 每年进行全面的设施设备普查，评定设施设备完好率，按要求完好率应达到99％？。 三、给排水系统 给排水系统运行维修是指为保证大厦给排水系统设施设备的正常运行所进行的日常巡视检查和维修养护等工作。 1、服务范围 给水系统、排水
13、系统、污水处理系统，含给排水管路、阀门、生活水泵、污水泵、卫生洁具、各类水箱、排水设施等设施设备的运行维护和管理。 2、质量标准及考核标准 服务 项目 服务要点 质量标准及考核标准 排 水 系 统 给排水系统设施设备的巡视检查及维护。 污水处理系统设施设备的巡视检查及维护。 管道、阀门的检查和维护。 卫生洁具的检查与维护。 生活水箱定期清洗和消毒。 相关标准： 《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》 《北京市生活饮用水卫生监督管理条例》 每天巡视检查给排水、污水系统设施设备，运行正常，设施设备完好；定期添加更换润滑油；巡视检查管路、阀门，无渗漏、旋转
14、灵活，保温无破损。 每季度对各系统水泵进行例行保养（按《设施设备保养记录》执行），每年对锈蚀管道阀门进行除锈刷漆。 保证卫生洁具完好无破损，排污畅通。 每年对生活水箱进行一次清洗消毒，保持水箱清洁卫生，无二次污染，水质符合国家饮用水标准（删除）。 每周检测中水系统水质，保证出水符合国家相关标准（删除）。 每周检查化粪池，根据情况及时清淘化粪池。 每月巡视检查室外污水、雨水井（删除），雨季加强屋面及室外排水设施的检查及清理。 定期校验测量及监视仪器仪表，达到测量准确指示正常。 设施设备出现故障时，维修人员20分钟内到达现场；应急维修10分钟到达现场。 3、服务承诺及保证
15、措施 给排水系统 服务承诺 系统运行顺畅，不淤水涌水，不跑、冒、滴、漏。 保证措施 1) 二次供水卫生许可证、水质化验单（删除）、操作人员健康合格证齐全。 2) 制定大厦节约用水制度；积极宣传合理用水和节水知识。 3) 建立健全各类管理制度、操作规程、巡视检查制度、维修保养制度。依据相关管理制度和规程对设备进行巡视、维修保养。 4) 建立设施设备运行、维修保养档案。 5) 制订年度设施设备维修保养计划及大中修计划，按照计划实施维修保养。 6) 每年进行全面的设施设备普查，评定设施设备完好率，按要求完好率应达到99％？ 7) 遇各种原因导致大厦停水、限水，将以书面公告或电话
16、通知等形式通知。 8) 制定设施设备故障的应急处理预案。 四、消防系统 消防系统运行维护是指为保证大厦消防系统设施设备的正常运行所进行的值班、日常巡视检查和维修养护等工作。 1、服务范围 包括消防联动控制主机、消防广播、防排烟系统、消防水泵、消防稳压泵、消火栓、卷帘门、消防电话、报警探头等设施设备的季度检测（月检和周检）及运行维护管理。 2、质量标准及考核标准 服务 项目 服务要点 质量标准及考核标准 消 防 系 统 对消防系统各设备定期进行巡视检查、测试及维护。 管道、阀门的检查和维护。 定期对消防水泵手动盘车、点动和保养。 消防系统的故障的判断和维修
17、 1) 相关标准： a) 《建筑设计防火规范》 b) 《自动喷洒灭火系统设计规范》 c) 《火灾自动报警系统施工及规范》 2) 每天对消防系统水泵、管路、阀门进行巡视检查，管路、阀门，无渗漏。 3) 每天对火灾自动报警系统进行自动巡检。 4) 每周对消防水泵手动盘车，对防排烟风机进行点动；每月点动消防水泵，保证水泵、风机能随时启动，且运行正常。 5) 每季度对消防系统进行一次系统检测及联动测试（删除）。 6) 每两个月抽查水流指示器，进行泄水试验（删除）。 7) 定期校验测量及监视仪器仪表，达到测量准确指示正常。 8) 设施设备出现故障时，维修人员20分钟内到达现场
18、应急维修10分钟到达现场。 3、服务承诺及保证措施 消防系统 服务承诺 误报率低，应急处理及时，无因乙方管理责任造成的火灾事故。 保证措施 中控室值班人员必须经专业培训、持证上岗；消防系统设施设备实行24小时的运行值班，并记录运行情况。 建立健全各类管理制度、操作规程、巡视检查制度、维修保养制度。依据相关管理制度和规程对设备进行巡视、维修保养。 建立设施设备运行、维修保养档案。 制订年度设施设备维修保养计划及大中修计划，按照计划实施维修保养。 每年进行全面的设施设备普查。 五、电梯系统 电梯系统运行维护是指为保证大厦电梯设施设备正常使用所进行的日常巡视
19、检查和维修养护等工作。 1、服务范围 负责大厦电梯的日常维护和运行管理，委托专业电梯公司负责故障维修和定期维护。 2、质量标准及考核标准 服务 项目 服务要点 质量标准及考核标准 电 梯 的 运 行 管 理 和 维 护 1) 电梯系统日常巡视检查。 2) 电梯系统的维护。 3) 相关资料的收集、按期报检。 1) 相关标准： 《电梯安装验收规范》 《电梯技术条件》 2) 维护人员每天对电梯运行状况进行巡视检查，并记录检查情况。 3) 专业电梯公司负责每周派出专业技术人员对每台电梯进行保养，使电梯保持安全、正常运行，制动灵活可靠、运行平稳、显示
20、正常；通风、照明及附属设施完好，同时要认真填写相关记录，资料完整。 4) 安全设施齐全有效，电梯内求救警铃和对讲电话保持正常工作状态。 5) 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，每年对电梯进行年检。 6) 做到“三清”即井道清、地坑清、轿顶清； 7) 电梯出现紧急故障时，维护人员3分钟？到达现场，进行应急处理，同时通知专业电梯公司技术人员到达现场排除故障。 3、服务承诺及保证措施 电梯系统 服务承诺 定期年检、定期保养，无因乙方管理责任造成的人身伤害事故。 保证措施 1) 从事电梯设备的维护人员，持有关部门核发的特种作业证。 2) 建立健全各类管理制度、
21、操作规程、巡视检查制度、维修保养制度和乘客须知，依据相关管理制度和规程对电梯进行巡视、维修保养。 3) 建立设施设备运行、维修保养档案。 4) 物业公司将对专业电梯公司的工作实施监督检查。 5) 保洁人员负责电梯的环境卫生。 6) 建立电梯紧急故障处理预案，当电梯发生故障如停电、进水、困人或发生火灾、地震、等紧急故障时，针对发生的不同情况采取相应的措施。 7) 制订年度设施设备维修保养计划及大中修计划，按照计划实施维修保养。 8) 每年进行全面的设施设备普查。 六、燃气系统 燃气系统运行维护是指为保证大厦燃气系统设施设备正常运行所进行的日常巡视检查工作。 1、服务范围
22、对燃气阀门、管道及用具的日常巡视检查。燃气系统定期检测、维护由燃气公司负责。 2、质量标准及考核标准 服务 项目 服务要点 质量标准及考核标准 燃 气 系 统 燃气阀门、管道及用具的日常巡视检查。 燃气公司定期对设施设备进行检测保养。 安保部负责安全监督及抽查工作。 每天巡视检查管道、阀门及用具等使用情况。 每月（每周）利用专业仪器对燃气管道及燃气用具进行检漏。 每季度对燃气报警系统进行系统检测。 燃气公司负责定期对燃气系统进行检测保养。 发生燃气泄露时，按照应急预案执行。 安保部负责燃气报警系统的监控，在监控设备报警或接到报警电话后，应立即通知工程部赶
23、到现场处置。 3、服务承诺及保证措施 燃气系统 服务承诺 应急处理及时，无因乙方管理责任造成的事故。 保证措施 1) 建立健全管理制度、操作规程、巡视检查制度，依据相关管理制度和规程对燃气系统进行巡视检查。 2) 建立燃气系统运行、维修档案。 3) 每年进行一次全面的设施普查。 4) 制定燃气泄漏的应急处理预案。 七、保安监控子系统 保安监控子系统运行维护是指为保证大厦保安监控子系统设施设备的正常运行所进行的值班、日常巡视检查和维修养护等工作。 1、服务范围 负责保安监控子系统各设备（包括监控摄像机、网络摄像机、监控主机、监视器等）的运行管理。 2、质量标准
24、及考核标准 服务项目 服务要点 质量标准及考核标准 保 安 监 控 子 系 统 1) 摄像机、显示器、报警主机等设备的检查和维护。 2) 保安监控系统设施设备故障的判断和维修。 每天对设备功能进行检查，包括系统各项设备工作状态及参数设置、监视区域、显示器的亮度、对比度、清晰度等。 每季度对保安监控系统进行全面的检测维保。 每季度检查清洁摄像机防护罩及镜头，保证设备摄像清晰。 设施设备出现故障时，维护人员20分钟内到达现场，应急维修10分钟到达现场，迅速排除故障。 3、服务承诺及保证措施 保安监控子系统 服务承诺 专业运管、系统正常、维护得当 保
25、证措施 保安监控系统实行24小时的运行值班，并将运行情况记录在相应的质量记录上。 建立健全各类管理制度、操作规程、巡视检查制度，依据相关管理制度和规程对保安监控系统进行巡视、维护和保养。 建立保安监控系统运行、维修档案。 每年进行一次全面的设施设备普查，评定设施设备完好率。 制订年度设施设备维修保养计划及大中修计划，按照计划实施维修保养，保证设备完好率达到98％。 八、一卡通子系统 一卡通子系统运行维护是指为保证大厦一卡通子系统设施设备正常运行所进行的日常巡视检查和维修养护等工作。 1、服务范围 负责一卡通子系统各设备的运行管理。包括控制器、读卡器、管理终端等。
26、 2、质量标准及考核标准 服务项目 服务要点 质量标准及考核标准 门禁（一卡通）子系统 一卡通子系统设施设备故障的判断和维修。 通讯信号传输畅通，系统使用功能正常。 设施设备出现紧急故障10分钟到达现场，一般故障20分钟内到达现场，维护人员进行相应处理或通知专业维护单位迅速排除故障。 3、服务承诺及保证措施 一卡通子系统 服务承诺 专业运管、系统正常、维护得当 保证措施 1) 建立管理制度，依据相关管理制度对一卡通子系统进行维护。 2) 建立一卡通子系统运行、维修档案。 3) 每年进行一次全面的设施设备普查。 九、电话通讯系统 电话通讯系统的维
27、修、养护和运行管理服务是指为保证大厦固定电话通讯系统正常运行而进行的日常维修、养护和电话总机查询服务等运行管理。 1、服务范围 负责电话通讯系统线路、计费系统和固定电话的维修、养护、运行管理和电话总机查询服务。 2、质量标准及考核标准 服务项目 服务要点 质量标准及考核标准 电话通讯系统 1、 电话通讯系统线路、计费系统和固定电话故障的判断和维修。 2、 系统使用功能的调试。 3、 电话总机24小时查询服务。 通讯信号传输畅通，系统使用功能正常。 线路和固定电话出现紧急故障10分钟到达现场。 主机一般故障，维护人员进行相应处理或通知专业维护单位迅速排除故障。
28、 电话总机话务员查询及时、准确。 3、服务承诺及保证措施 电话通讯系统 服务承诺 专业运管、系统正常、维护得当、查询及时准确 保证措施 1建立管理制度，依据相关管理制度对电话通讯系统进行维护。 2建立电话通讯系统运行、维修档案。 3每年进行一次全面的设施设备普查。 4大厦总机24小时值班服务； 5熟记大厦各部门员工的分机电话，迅速、准确地查询内线电话； 6熟悉话务台设备的配置及使用情况，严格按操作规程操作； 7认真做好值班记录，按时巡视检查设备的运行状况及机房温湿度，发现异常迅速报告，及时处理。 8保持机房和设备的整洁。 第三章 物业管理
29、区域内的保洁及公共绿化的养护和管理 一、服务范围： （一）保洁 常规保洁 （1）大厦内共用部位及办公室内的保洁。 建筑物外墙清洗。 门前三包地段的保洁。 特殊保洁服务 遇重大活动等特殊情况，将根据甲方要求临时增加保洁工作内容。 （二）绿化 大厦区域内公共绿地及大厦楼内租摆的养护管理。 日常保洁服务作业标准及考核标准 服务范围及服务标准 1、日常保洁服务项目及保洁标准 区域 部位 作业项目及内容 清洁周期 服务标准 洽谈室、 多功能厅 清洁 日常 清洁 1、地毯吸尘、地面牵尘 每日一次 无污迹、无尘土 2、门、窗户
30、窗台、擦拭； 每日一次 无污迹、无尘土 3、废弃物倾倒； 每日二次 无污迹、无尘土 4、会议家具擦拭； 每日一次 无污迹、无尘土 5、烟缸茶具清洗擦拭； 巡视保洁 光亮洁净（现在无此项） 6、装饰物擦拭 每日一次 洁净、无尘 定期 1、天花板、灯饰的擦拭 每季一次 无污迹、无尘土 2、地毯清洗、石材地面养护。 每季一次 无污迹、无尘土 3、墙壁、烟感、风口清洁 每月一次 无尘 4、金属件上光 每月一次 光亮、无手印 各层公共区域 日常清洁 1、地面牵尘 每日一次 无污迹、无灰尘 2、公共区域内家具的擦拭 每日一次 无尘、干
31、净 3、各种开关盒的擦拭 每日一次 无污迹 4、玻璃、隔断板的擦拭 每日一次 光亮、干净 5、垃圾桶的擦拭 每日一次 无灰尘、光亮 6、门、窗的擦拭 每日一次 无灰尘 7、服务台的擦拭 每日一次 无尘 8、各种装饰物的掸尘、擦拭 每日一次 无尘 定期 1、地毯清洗 每月一次 无污迹 2、天花板、灯饰、出风口掸尘擦拭 每月一次 无灰尘 3、墙壁的掸尘、擦拭 每周一次 无灰尘 楼梯 及楼 梯间 日常清洁 1、 梯面牵尘； 巡视保洁 无污迹、无弃物 2、 扶手擦拭； 巡视保洁 无污迹、无尘 3、 垃圾清理； 每日二次
32、无异味、无弃物 4、 消防器材的擦拭 每日一次 光亮、无尘 5、 窗台通风口消防器材擦拭。 每日一次 洁净无明显污迹 定期 1、 楼梯清洗； 每周一次 无污迹、无弃物 2、 指示牌的擦拭； 每周一次 无灰尘 3、 楼梯拖擦局部除污 每月一次 无污迹、无杂物 垃圾 清运 日常 1、 垃圾收集与运送； 每日一次 干净、无污迹、 2、 垃圾筒清洁与消毒； 每日一次 无水迹、清运及时 3、 地面清洁与消毒。 每日一次 无污迹、无异味 区域 部位 作业项目及内容 清洁周期 服务标准 卫 生 间 日常清洁
33、1、及时清洗恭桶便池、不得留有污物； 巡视保洁 洁净无污迹、无异味 2、及时清倒手纸篓、篓内手纸不得多于三分之一， 巡视保洁 干净倾倒及时 无污迹、无水迹 3、不断拖擦地面； 巡视保洁 无污迹、无尘土 4、定时擦洗云台、面盆、大小便池等卫生设备； 巡视保洁 无尘土、无污垢； 5、定时擦拭门窗、隔断板、墙壁窗台及排风孔； 巡视保洁 无污迹、无水迹 6、及时添加卫生纸、洗手液、香球等客用品； 巡视保洁 确保在工作时间内提供使用 7、干手器擦拭； 巡视保洁 无异味 8、废物箱清理。 巡视保洁 洁净、倾倒即使 9、地面托擦 不断巡视 无杂物、无污迹
34、光洁明亮 10、台面、镜子擦拭 不断巡视 光亮、无水垢、无污迹 11、门、电镀件擦拭 每日一次 光亮、无污迹 定期 1、墙面擦拭、清洁、局部除污； 每周一次 .无污迹、无尘土 2、地面彻底清洗； 每周一次 干净无污迹 3、天花板及其附属设施清洁； 每季一次 清洁无尘 4、定期消毒、除臭； 每周一次 无灰尘、无异味 5、灯具清擦 每季一次 干净无污迹 大 堂 日常清洁 1、地面牵尘、地毯吸尘 巡视保洁 清洁、无杂物 2、转门、玻璃的擦拭 每日一次 干净、无污迹 3、服务台的擦拭 每日一次 光亮、无印迹 4、扶手、
35、玻璃的擦拭 每日一次 干净、无污迹 5、四季厅桌椅的擦拭 巡视保洁 干净、无污迹 6、各种标牌、指示牌、开关盒的擦拭 每日一次 干净、无污迹 7、消防器材的擦拭 每日一次 无灰尘、无污迹 8、装饰物的擦拭 每日一次 无灰尘、无污迹 定期 1、装饰物的掸尘 每月一次 无灰尘、无污迹 2、石材地面的清洗 每月一次 清彻、透亮 3、空调进、出排风口的擦拭 每季一次 无灰尘、无污迹 4、墙壁擦拭 每季一次 无灰尘、无污迹 5、天花板的掸尘 每季一次 无尘、无蜘蛛网 区域 部位 作业项目及内容 清洁周期 服务标准 办公室 日 常
36、 1、烟缸、纸篓倾倒 每日二次 无废弃物、无污迹 2、窗台、办公桌、地面擦拭 每周二次 无污迹、无废弃物 3、开关盒的擦拭 每日一次 无尘土 4、保洁员定时进行室内巡视，发现遗洒情况时随时进行清洁。 电 梯轿厢 日 常 清 洁 1、地毯吸尘 每日二次 无废弃物、光洁明亮 2、玻璃、金属件、按键板擦拭 每日一次 光亮、无尘、无污渍 3、消防器材擦拭 每日一次 无积尘、无异物 4、电梯槽吸尘 每日一次 无尘 5、垃圾桶倾倒 每日二次 无废弃物 定期 1、地毯清洗 每周一次 光亮、无污迹 2、灯具清擦 二月一次 光亮、无污迹
37、 3、内墙面及顶部擦拭 每周一次 无尘、无明显污迹 4、电镀件表面清洁上养护剂 每月一次 光亮、无污迹 员工餐厅 日常 1、地面托擦 每日二次 无尘、无污迹 2、水池、镜面的擦拭 每日三次 无灰尘、干净 3、垃圾及废弃物收集、消毒 每日二次 无异味、无污迹 定期 1、墙壁擦拭掸尘 每月一次 无灰尘 2、天花板、灯饰除尘、擦拭 每季一次 无尘 外 围 环境 日常保洁 1、地面清扫（马路以内）。 巡视保洁 干净、无油污 2、垃圾废弃物拣拾、倾倒。 巡视保洁 及时 3、外装饰墙面的擦拭。 每日一次 无尘 4、草坪废弃物收集处
38、理。 每日二次 无污染、污物 5、石材影背墙、旗杆（2米以下）擦拭 每日一次 干净、无污迹 6、如遇雨雪天气时及时处理积水、积雪、泥等及时铺防滑垫、防尘垫 定期 1、道路上标志牌清洁。 每周一次 无灰尘、污迹 2、草坪灯艺的擦拭。 每周一次 无污染、污物 3、停车位的定期冲洗。 每季一次 无污迹 4、石台扶杆的清洁 每周一次 无明显污迹 5、影背墙铜字保养 每月一次 光亮 B1、B2车库 日常 1、地面清扫 每天一次 干净 2、扶手及台面的擦拭 每天一次 无灰尘 3、坡道的清扫及废弃物的拣拾 巡视保洁 无污迹 4、垃圾的收集
39、 每天一次 无异味 定期 1、管道的掸尘擦拭 每季一次 干净 2、地面的冲洗拖擦 每月一次 无油迹、无污迹 ★ 每天早7：00上班前到中控室取钥匙完成电梯轿厢大清工作，（地毯吸尘、玻璃、金属件、按键板），日常进行巡视保洁。 ★ 3层、17层、20层平台负责各区域的保洁员工每天进行巡视保洁一次，垃圾及废弃物的收集。 2、入室保洁服务内容及服务标准 保洁区域 作业项目及内容 保洁周期 保洁标准及要求 各楼层总经理办公室及十六层各办公室 日常保洁 1、办公室门、窗台擦试及地毯吸尘； 2、废弃物的倾倒； 3、办公家具、书柜掸尘、擦拭； 4、 烟缸擦
40、拭； 5、 沙发吸尘； 6、 各种装饰物的擦拭。 每周两次清洁、桌面擦拭、地面清扫拖擦等 无污渍、干净、光亮洁净、无尘 定期保洁 1、 内玻璃的擦拭； 2、 天花板灯具、进出风口的掸尘擦拭； 3、 办公家具保养； 4、 地面清洗； 每季度一次 干净、光亮、无污迹 工作人员办公室 日常保洁 1、 地面吸尘、拖擦 2、 桌、椅、办公家具擦拭 3、 门、窗台的擦拭 4、 共用设施的擦拭 5、 开关盒的擦拭 6、 消防设施的擦拭 每周两次清洁、桌面擦拭、地面清扫拖擦等 无污迹、无尘、干净 定期保洁 1、 内玻璃擦拭 2、 地面
41、清洗 3、 桌、椅的保养 4、 天花板、灯具、出风口擦拭 5、 办公隔挡的擦拭 每季度一次 光亮、干净、无尘土 1层－2层中国厅、报告厅、谈判间、洽谈室 日常保洁 1、地毯吸尘、地板牵尘 2、桌面擦拭 3、座椅的掸尘 4、门、窗台的擦试 5、电气设备的掸尘擦拭 6、各种开关盒及装饰物的擦试 每周两次细致清洁工作 干净、无污迹、无尘 定期保洁 1、石材地面打蜡养护 2、地毯清洗 3、天花板照明设施及风口的清洁 4、石材地面清洗 安排周六日夜间工作 光亮、干净、无污迹、地毯清洗后有柔软性 注：保洁服务现标准比原有标准细致，质量比原有标准高。 二、服务
42、承诺及保证措施 保洁服务 服务承诺 达到北京市优秀管理大厦标准 保证措施 建立保洁责任制，明确保洁区域分工； 制定详细的保洁标准和操作规程，对保洁区域实行标准化保洁； 制定详细的保洁工作计划，并实施操作； 周密制定保洁应急预案，确保日常工作顺利进行； 建立保洁区域巡视检查制度，做好巡视记录； 定期对保洁员进行行为规范、操作方法、清洁用品使用方法的培训； 按照保洁标准操作规程进行操作，并认真做好相关记录； 建立垃圾分类操作程序，并严格做好可回收、不可回收及其它物品的分类； 制定消杀计划，并实施操作，做好相关记录。 第二节 公共绿化及室内绿植租摆养护 服务标准及
43、考核标准 服务 项目 服务要点 服务标准及考核标准 草坪 养护 浇灌 使用专用水管进行浇灌，浇灌必须湿透根系处层，浸湿的土层深度为100mm，但不允许长时间积水。 冷季型草，春秋两季充分浇水，每周一次。夏季根据长势适量浇水，安全越夏。 暖季型草，夏季勤浇水，每周两次，春秋季每两周一次，冬季可不浇水。 草坪 养护 修剪 草坪长到70mm-80mm时，应小修剪。大面积草坪应用手推式草坪机进行统一修剪。小面积草坪可用大号枝剪进行局部修整。 2、草坪修剪后高度为60mm左右。 清除 杂草、杂物 1、 要求“除早、除小、除净”。 2、人工除草用尖头小刀进行挑除。
44、3、化学除草应由养护人员用喷药器进行喷洒。 施肥 1、冷季型草种施肥宜在春季或秋季。 2、追肥以复合肥料为主。时间和数量根据土壤肥力等情况而定。 病、虫害 的防治 预防：预防性喷药每年一次。预防病害以喷灭菌灵为主。 2、除害：可根据具体情况，选择无公害药剂。 乔木 灌木 养护 整形 修剪 造型美观，形态逼真。 绿篱下部明显光杆现象，整形修剪表面和棱角线条基本划齐。 缺株在6%以下。 4、树冠基本完整，主、侧枝分布合理。 大厦室内绿植租摆养护 整形 修剪 除尘 绿植造型美观。 绿植租摆无枯叶。 3、室内植物叶面无明显尘土。 二、服务承诺及保
45、证措施 绿化服务 服务承诺 达到北京市绿化二级养护标准 保证措施 由专业公司或有专业资格的人员承担绿化及室内绿植租摆养护管理工作； 制定年度养护计划，按照季节对绿地、树木、乔灌木、盆栽植物等进行日常修剪、浇水、施肥、除草、防虫、去尘、补种等养护工作； 制定绿化检查标准和检查制度，每日对绿化养护工作质量进行检查，发现问题立即解决或采取相应的措施； 做宣传、设立提示标识等措施，防止人为的损坏，防止他人对绿地占用、破坏和践踏。 第四章 北方大厦洽谈室、会议室的洽谈、会议服务 服务项目 服务标准 会议前 准备 1、使用干净的抹布擦拭桌面、椅子、电话桌、衣架。
46、 2、根据会议预定形式对座位进行调整,如有外宾应安排在正对门的位置,座位不足预定人数,要进行补充,并码放整齐,使之保持在一条直线上. 3、根据会议预定人数摆放杯具,茶碟放在座位正前方桌面位置,碟边与桌边距离5公分处.茶杯放在茶碟杯槽处,杯把向右,并码放整齐,使之保持在一条直线上. 4、根据需要准备好饮料,水果,点心,干果,鲜花,横幅,幕布等用品. 5、打开会议室所有灯光.将空调在没有特殊要求的情况下调至适当档位运行,使室温保持在、20-24度之间. 6、清理所有与会议无关的物品. 一般会议 服务 1、客人到来后,服务人员应在2分钟内为客人上茶,走路时脚步要轻要稳,倒水时要注意从客
47、人右侧进行,轻拿轻放. 2、兜里随时装有纸巾,如遇到因倒水不慎或因客人撒水造成桌面有水迹,立即擦拭. 3、微笑服务,征询客人意见选用何种饮料,上饮料、茶水、毛巾时一律用托盘. 4、会议开始后每15－20分钟为客人斟倒一次茶水,如有特殊要求可延长或缩短上水时间. 接见仪式 服务 1、根据会议的人数和规模配置服务员人数,不得少于2人; 2、服务员身着旗袍、皮鞋、长筒袜； 3、服务员提前10分钟站立于门口等候迎接客人； 4、客人入座后服务员分两侧为客人上茶（附折叠整齐的面巾纸两张）。服务时应注意避开摄像镜头； 5、根据实际参加接见的人数提供小毛巾？； 6、服务员在会议室内站立服
48、务，随时为宾客提供上茶水等服务。每15分钟补充茶水（删除）； 7、会议结束时及时将会议室门打开，两名服务员站于门两侧欢送宾客离开。 第五章 北方大厦膳食服务 膳食服务是指为北方大厦用户（业主）提供早、中、午（晚）一日三餐的膳食以及提供定时餐饮外卖服务。 服务项目 服务标准 膳食服务 1、有健全的膳食服务规章制度、工作流程及操作规程； 2、遵守开饭时间，加强成本意识，搞好售饭服务，保证供应热饭菜，做到买卖公平，不缺斤短两； 3、保持良好的售饭形象，笑脸相迎，热情服务，站姿端正，不闲谈与售饭服务无关的事情； 4、工作中使用文明用语，绝不能怠慢用户，如果发生不同意见要耐心解
49、释； 5、严格执行食品卫生法的规定，拿取食品使用相应的用具，杜绝用手直接接触食物； 6、保持操作间、售饭区域、餐厅等场所的清洁卫生； 7、工作中使用的工具、器具等放置合理，摆放有序； 8、进入操作间、售饭区域、餐厅必须着工作服、工作帽、工作鞋，佩带工牌，工作服干净整洁； 9、员工仪容、举止符合要求，着装干净整洁，讲话文明礼貌，遵守《员工上岗文明用语要求》； 10、售饭台、台面保持干净整洁，禁止用手去捡掉在台面上的食物； 11、售饭时动作迅速敏捷，轻拿轻放，不准扔摔； 12、售饭时，（配戴口罩、一次性手套）站立姿势端正，不得聊天或擅自离开售饭岗位； 13、售饭采用IC卡付费。
50、 食品制作 1、有在有效期内的卫生许可证、健康证，操作人员持证上岗； 2、操作人员卫生符合《员工个人卫生标准》（加：及卫生防疫部门的标准）； 3、食品制作按操作规程，禁止提供变质食品，杜绝发生食物中毒（加：坚持每日留小样制度）； 4、冷荤间要做到五专：专人、专室、专工具、专消毒、专冷藏（加制作菜品时佩带口罩及一次性手套）； 5、食具、用具按操作规程清洁（洗）、消毒。（加6、回民餐设专人制作7、按防疫要求，每日晨检，不得带病上岗） 操作间及餐厅环境卫生管理 1、有固定、专用、有盖、不外溢、不滴漏的垃圾容器； 2、有防蝇纱窗、纱门（加：电子灭蝇灯）等防蝇设施； 3、保持环境整洁，
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