万达项目前期工程管理心得汇报前期介入!.ppt

北京石景山万达广场前期工程管理心得汇报北京石景山万达广场前期工程管理心得汇报北京石景山万达广场前期工程管理心得汇报北京石景山万达广场前期工程管理心得汇报 -前期介入及过程管理前期介入及过程管理前期介入及过程管理前期介入及过程管理 前期介入及过程管理前期介入及过程管理前期介入及过程管理前期介入及过程管理 一、前一、前 期期 介介 入入 部部 份份前期介入及过程管理前期介入及过程管理前期介入及过程管理前期介入及过程管理 前期介入部分前期介入部分前期介入部分前期介入部分与集团规划院；与集团规划院；与项目公司设计部；与项目公司设计部；与建筑设计院；与建筑设计院；与项目公司工程部；与项目公司工程部；与经营商户；与经营商户；前期介入前期介入前期介入前期介入 与集团规划院的沟通与集团规划院的沟通与集团规划院的沟通与集团规划院的沟通 与集团规划院保持良好沟通，尤其是与各专业工程师积极对接，与集团规划院保持良好沟通，尤其是与各专业工程师积极对接，在规划之初就今后的商业管理方面的需求提供给规划院，以避免今后在规划之初就今后的商业管理方面的需求提供给规划院，以避免今后的调改，以及参与部分系统的评标、议标工作。例如：的调改，以及参与部分系统的评标、议标工作。例如：外场预留大功率电源的容量、位置；各商户电量、冷量、水量的规划设计、分配方式；弱电系统的需求；广场园林景观的设计；步行街内部精装设计的要求；施工阶段原设计性的调整；与集团规划院的沟通与集团规划院的沟通与集团规划院的沟通与集团规划院的沟通 实例实例实例实例参与园林景观的研讨：参与园林景观的研讨：结合石景山万达广场实地的环境、特点，就广场竖向设计、通道设计，以及灯光配置、植被选择提出相关意见。参与楼体参与楼体LEDLED照明的开标、议标；照明的开标、议标；通过与竞标厂商的对话，对LED照明的材质、安装、效果、控制进行探讨、了解，结合今后实际管理的要求提出自身的意见，以便在深化设计时被考虑、采纳。与集团规划院的沟通与集团规划院的沟通与集团规划院的沟通与集团规划院的沟通 实例实例实例实例参与精装设计的开标、议标、深化；参与精装设计的开标、议标深化；参与精装设计的全过程，对设计单位的设计风格、使用材料、功能设计等进行了解，以便在后期实际管理中对商户的局部改造、备品备件、维修养护、实用要求等有所掌控。步行街入口步行街入口LEDLED屏幕设计尺寸的调整；屏幕设计尺寸的调整；大屏原设计80余平米，区政府提出加大尺寸的建议，经与规划院商议，将尺寸加大到110余平米，给予了大力的支持及配合。前期介入前期介入前期介入前期介入 与项目公司设计部的沟通与项目公司设计部的沟通与项目公司设计部的沟通与项目公司设计部的沟通 作为实质工作的深化设计部门，将对商管公司结合管理的需求提出对局部的调整，起到非常重要的作用。例如：末端设备设施的选择；商铺预留工程条件的对接；局部实用性、安全性的调整；结合商管公司以往实际的管理经验，进行细化的调整；部分设施安装位置的确定；与项目公司设计部的沟通与项目公司设计部的沟通与项目公司设计部的沟通与项目公司设计部的沟通 实例实例实例实例排油烟管道、风机、油烟净化器的设计：排油烟管道、风机、油烟净化器的设计：原设计为相邻商铺共用一组排油烟管道，此种做法对今后的管理将带来较大的弊病，为此建议改为独立的排油烟管道，经与设计部多次接洽，最终被采纳，调整了设计。商户燃气系统的设计；商户燃气系统的设计；由于燃气不同于其他系统，较为垄断，设计及施工回旋余地不大，为此努力协调设计部、燃气公司，以及餐饮商户，采取分步完成。与项目公司设计部的沟通与项目公司设计部的沟通与项目公司设计部的沟通与项目公司设计部的沟通 实例实例实例实例公共区域照明回路的设计；公共区域照明回路的设计；针对初步的照明回路设计图纸，结合实际要求提出建议。即：按不同回路、用途、比例进行调整，同时考虑按今后增加的“楼宇自控”的控制点位进行建议。（本项目由于抢工期，未按此执行，但相关建议已被采纳）精装商铺灯具选型及位置的设计；精装商铺灯具选型及位置的设计；原设计商铺内灯距较密，且周边采用金卤灯，考虑到空调及实用性，建议予以调整及取消金卤灯设计，已被采纳。前期介入前期介入前期介入前期介入 与建筑设计院的沟通与建筑设计院的沟通与建筑设计院的沟通与建筑设计院的沟通 建筑设计院作为所有系统图纸的设计、绘制、变更的部门，各项技术参数较为齐全、准确，对商管公司各项数据的掌握、了解起到了重要的作用。例如：图纸的索取；风、水、电、结构等各项参数的来源；装修设计的标准；改造变更各项参数的审核；与建筑设计院的沟通与建筑设计院的沟通与建筑设计院的沟通与建筑设计院的沟通 实例实例实例实例图纸的索取：图纸的索取：在设计院报图给设计部的同时，给商管公司一套，或及时通知商管公司，作为索取图纸的另一条渠道。设计施工标准的依据：设计施工标准的依据：商户交房标准、相关参数的提供。商户工程条件的核定、变更：商户工程条件的核定、变更：就商户提交的工程条件，与项目公司、设计院提前进行对接、预留，甚至变更。前期介入前期介入前期介入前期介入 与项目公司工程部的沟通与项目公司工程部的沟通与项目公司工程部的沟通与项目公司工程部的沟通 项目公司工程部作为最终的实施者，对整体效果、标准、管理、安全、运营起着至关重要的作用，一旦处理不好将会带来致命的问题。例如：设备设施的选型、安装；工期进度的掌控；交叉施工的协调；设计变更的配合；商铺工程条件与项目公司工程部的沟通与项目公司工程部的沟通与项目公司工程部的沟通与项目公司工程部的沟通 实例实例实例实例排油烟风机及油烟净化器的选型及安装位置的选择；中庭圆弧区空调出风口的选择：原条形风口改为喷口设计；由项目公司工程部牵头，与总包方就临时水电及施工垃圾清运进行磋商，确定相关费用；保持良好沟通，就交叉施工可能对各方的影响进行提前通报；各商铺工程条件的确定及到位时间的跟踪；由于招商的原因，预留工程条件将会发生变化，及时协调工程部予以变更；（隔墙、结构开洞、甚至规划业态发生变化）前期介入前期介入前期介入前期介入 与经营商户的沟通与经营商户的沟通与经营商户的沟通与经营商户的沟通 作为最终的使用方，在达成深度意向后随即与各商户进行沟通，就所需的工程条件进行对接、初审，及时报知项目公司相关部门审核、深化、实施。例如:商户经营业态与规划业态的核对；商户风、水、电、气、土建结构的审核；特殊要求的对接、沟通；与经营商户的沟通与经营商户的沟通与经营商户的沟通与经营商户的沟通 实例实例实例实例洋快餐的对接：洋快餐的对接：肯德基、必胜客、麦当劳等洋快餐相对较为强势，但条件并非不可变动，例如：供水的管径、厨房、卫生间的规划位置，外立面的设计等。餐饮商户工程条件的对接：餐饮商户工程条件的对接：商户所提供的电量往往高出设计及实际需求很多，为此需对其进行初步的审核。例如：“呷哺”电量要求提供200KW，通过索要设备清单，其实际需求仅有100KW；下水预留数量及位置的磋商，尽量减少对楼板的开洞数量。与经营商户的沟通与经营商户的沟通与经营商户的沟通与经营商户的沟通 实例实例实例实例土建结构变更的对接：土建结构变更的对接：根据招商的需要，原有规划设计的格局将有局部的调整，例如：铺间隔墙的拆除、移位，甚至楼板结构的开洞、加固，需及时与项目公司设计部、工程部进行对接，以避免影响到招商工作的进展。厨房位置及燃气资料的索取：厨房位置及燃气资料的索取：针对工期紧迫、交叉施工严重的广场（如：本广场），要求餐饮商户务必先提供厨房位置图，以便项目公司对水电安装的位置进行设计、预留，待施工进展到一定程度后再行要求商户提供燃气设备详细资料。前期介入及过程管理前期介入及过程管理前期介入及过程管理前期介入及过程管理 二、过二、过 程程 管管 理理 部部 份份前期介入及过程管理前期介入及过程管理前期介入及过程管理前期介入及过程管理 过程管理部分（过程管理部分（过程管理部分（过程管理部分（1 1 1 1）人员到岗时间的计划人员到岗时间的计划：（附件：（附件1515）装修审批流程的确定装修审批流程的确定：（附件：（附件8 8）商铺装修进场时间表的制定商铺装修进场时间表的制定：（附件：（附件2020）商户装修巡查制度的确定商户装修巡查制度的确定：（附加（附加9 9）商户装修进度表的提供商户装修进度表的提供：（附件：（附件1818）前期介入及过程管理前期介入及过程管理前期介入及过程管理前期介入及过程管理 过程管理部分（过程管理部分（过程管理部分（过程管理部分（2 2 2 2）店招审核小组机制的建立：店招审核小组机制的建立：u审核小组的建立：（附件12）u店招设计导则的确定附件10）u店招审核意见的对接、反馈：（附件11）针对严重滞后工期的处理机制的制定针对严重滞后工期的处理机制的制定u略微滞后：联系商户，加强对施工单位的督促、跟进；u严重滞后：联络招商、商户、施工负责人，对滞后原因进行现场分析，重新详细制定“工程计划表”，必要时请集团领导予以支持过程管理过程管理过程管理过程管理 开业条件的保障（开业条件的保障（开业条件的保障（开业条件的保障（1 1 1 1）开业条件的保障开业条件的保障 核心机电设备到位的时间核心机电设备到位的时间u配电室发电；u核心机房的启用；u空调系统的运行；u给排水系统的完工等；过程管理过程管理过程管理过程管理 开业条件的保障（开业条件的保障（开业条件的保障（开业条件的保障（2 2 2 2）开业条件的保障开业条件的保障 商铺内部基础条件到位的时间商铺内部基础条件到位的时间u商户进户电缆、配电箱的敷设；u商户电源送电的时间；u空调系统的对接；u燃气系统的完善；过程管理过程管理过程管理过程管理 开业条件的保障（开业条件的保障（开业条件的保障（开业条件的保障（3 3 3 3）实例：实例：u商户电力供应严重滞后，甚至托期（一根240主电缆故障，影响近半条街的商户）；u隔油池滞后：开业时隔油池无法使用；u电梯故障频发：无调试时间，致使开业2个月频繁出现故障u空调：无调试、丢电机、扫膛等现象时有发生前期介入及过程管理前期介入及过程管理前期介入及过程管理前期介入及过程管理 心得体会心得体会心得体会心得体会与各方的关系方面：与各方的关系方面：u项目公司、招商营运、商户装修单位u沟通机制的建立多参与工程会议：多参与工程会议：u例会：工程进度、监理例会；u专题会：规划设计、图纸审核、专项工作、疑难问题注：敢于提出自己的问题、建议；根据急需解决的问题组织专题会议 欢迎探讨欢迎探讨 多提宝贵意见！多提宝贵意见！