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计算别墅面积六项注意

文章来源：名城早报 更新时间：2006-4-4

“买下别墅，土地上的所有都属于你！”在介绍别墅的优势时，售楼员常这样劝说购房者，不少人听了这样的话，开心地签下了购房合同。但是大家一定要留心，别墅面积的计算有很多的猫腻，如果不留个心眼，以后会发现使用面积并不是很大，可用的地方并不是很多。
    的确，不像普通的住宅用房或商品房那么简单，别墅的面积计算要复杂得多。它会涉及到阳台、晒台、花园、地下室、阁楼、内庭等相关面积。
    另外据记者了解，因别墅面积缩水、公摊面积的不明确等引起的纠纷时有发生。为此，记者特意采访了苏州市新天伦律师事务所建筑与房地产法律事务部的陈凯律师，并结合《苏州市房屋面积计算规则》（暂行）里的相关法规，以期给广大购房者一些有益的提示。
1  阳台、晒台、平台、露台
    所谓阳台是指：挑出楼板的突出部位，且阳台上方有盖。这样的阳台在建筑面积上按照阳台护拦内部面积的一般计算建筑面积。所谓晒台（平台）是指：底层突出，高于地面的延伸部位，通常无顶。大多数别墅都有2—5个这样的晒台，开发商通常把它们叫做露台。按照苏州的面积测绘计算公式，这部分面积是不能算进去的，所以某些开发商方面宣传的送露台不能算是很大的卖点。　2  花园
    很多购房者听说别墅的花园有多大多大时都怦然心动，有的甚至就因为这一点才签下合同，一心以为大花园今后将属于自己的私人领域了，这其实是一种误解。
    “别墅的花园分为两种，一种是自身附带的花园，另一种是小区里面公共性质的花园，而且花园是不能单独出售的，所以花园面积是不能写进合同的，只能在合同里面做相关约定。”
    陈律师指出，通过对花园面积作补充约定是避免和解决纠纷的好办法———
    首先，在合同中明确花园的具体面积，这一点一定要写清楚；其次，明确花园面积的误差范围，以及在误差范围内如何结算钱款；最后，对面积超过误差范围的处理作出约定，如花园少于一定面积，购房者应该得到多少赔偿。
3  地下室和阁楼
    “买两层送一层”，别墅开发商通常这样做概念营销。如果别墅附带地下室，它还是很吸引人的。地下室有送的，也有不送的。
    一般说来，苏州地区的别墅地下室，只要高于2.20米层高的,都要算做建筑面积。但是2.20米以下层高的地下室不算建筑面积，属于开发商附送，购房者一定要把这部分约定写进合同，与花园一样，要明确面积误差范围和赔偿办法。
    眼下有不少开发商都把送阁楼作为一个卖点。阁楼通常是顶层比较高的别墅才能做的，按照规定层高高于2.20米以上的都要算面积。
4  外廊
    别以为建筑面积都是室内的，外廊作为室外部分，一样计算进建筑面积。作为独栋别墅中常用的建筑元素，外廊一直受到购房者的青睐，冬日的午后在悠长的私家走廊上，一把躺椅，一壶热茶，多惬意的场面。
外廊除了美观和冬日晒晒太阳，但是它却是实打实地与室内算一样的面积。具体的规范为：按照标准外包水平面积测算。
5  别墅公摊 
    公摊面积的不明确是引起纠纷的重要原因之一。具体可查看《苏州市房屋面积计算规则》（暂行）里关于房屋共有建筑面积计算与分摊的相关规定。
6  内庭
    内庭是不少经济型别墅卖点，它的作用是美观、采光，很多阴暗楼道因为内庭而明亮许多。与地下室一样，有的开发商也是送内庭的，不过如果开发商没提到送不送，但是别墅内部确实存在一个内庭，那么购房者就要多问一句了，这部分到底送不送就必须搞清楚了。
    总之，别墅面积测算里面有很多的门道购房者不明情况，往往会中招，自身利益受到损失。律师特别提示说，房屋的具体的建筑面积最终以国土房管局测绘队的测绘报告为标准。
    “所以在对面积有疑问的时候，可以向房产测绘部门的专业人士请教，做个明白人，才能在购房时不吃亏。”
规避纠纷三大有效方法
1 细化购房合同及相关约定
    对于一个购房者而言，最重要的环节莫过于签订购房合同及明确相关约定。多数法律专家认为，细化合同条款对规避和解决购房过程中引起的纠纷有着积极作用。在合同及有关补充协议中，一定要约定好相关责任，在产生纠纷时可按约定执行。
    例如在期房销售中，购房合同中的只是约定面积，与交房时的实测面积有误差，一般不超过3%。所以，合同中需约定好误差在3％以内怎么解决，超过3％怎么解决；再如对别墅周围或小区里的绿化面积进行约定，如果最后达不到怎么解决，赔偿金额如何等等，这些都使得事后执行相关约定时有据可依。通过合同中这些比较详细的约定，可以比较好地解决开发商和业主间出现的面积纠纷。
2 仔细审查并明确公摊面积
    据记者了解，现在很多的包括别墅在内的房产纠纷都涉及到公摊面积的问题。业主对公摊面积的不明确引起的麻烦不少，因此，在签订购房合同之前，应该仔细地审查并明确公摊面积。依据相关规定，应分摊的共有建筑面积包括：
    （1）本幢房屋内的管道井、垃圾道、变电室、设备用房，公共门厅、通道、消防控制室，套（单元）门以外的室内、外共有楼梯、电梯、内外廊、地下室、突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；
    （2）套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影一半的建筑面积。
不分摊的共有建筑面积包括：
    （1）为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房以及作为人防工程的地下室；
    （2）已出售给产权人独立使用的地下室、车棚、车库等；
    （3）地下室内的公共车库、停车场、以及车位等。
    这些都有助于购房者对照实际情况进行审查和明确公摊面积，从而避免纠纷的发生。
   3 自主选择测绘单位
    据了解，现在除了国土房管局下属的测绘队之外，市场上也出现了一些自主的市场化运作的测绘单位，这些测绘单位经市国土房管局备案，具备商品房测绘资质，可接受委托承担商品房的预测和实测。
    业主在房屋入住后未办产权证之前，应初步计算房屋面积，对开发商提供的测绘报告进行详细审查，如果认为存在问题，可自主聘请有资质的测绘单位进行重新测量。这样也能有效地避免因面积误差引起的纠纷。

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