地下空间利用的相关问题.docx

土地地下使用权登记
来源：匿名 发表时间: 2010年08月09日　　关键词: 土地 阅读次数: 608一、审批地下工程建设用地使用权的立法依据

　　对于人防工程、地铁、天然气输送管道等地下工程，长期以来在土地使用上没有专门的立法规定，一般也没有办理供地审批手续。针对这种情况，2007年《物权法》规定了“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。地表的建设用地使用权就是指现行的土地使用权，地上和地下的建设用地使用权分别是指空中工程和地下工程的土地使用权。空中工程主要是高架桥、电力架空线路，地下工程主要是指人防工程、地铁、地下通道等工程。《物权法》的这一规定为地方就地下工程建设用地使用权进行立法提供了法律基础。

　　二、关于地下空间利用的深圳立法经验

　　深圳市于2008年8月制定了全国第一部关于地下空间利用的政府规章——《深圳市地下空间开发利用暂行办法》。该《办法》对该市地下空间的规划、产权出让、开发建设等作出了全面的规范。《深圳市地下空间开发利用暂行办法》对地下空间建设用地使用权的取得作出了详细的规定：用于国防、人民防空专用设施、防灾、城市基础和公共服务设施的地下空间，其地下建设用地使用权取得可以依法采用划拨的方式。独立开发的经营性地下空间建设项目，应当采用招标、拍卖或者挂牌的方式出让地下建设用地使用权。地下交通建设项目及附着地下交通建设项目开发的经营性地下空间，其地下建设用地使用权可以协议方式一并出让给已经取得地下交通建设项目的使用权人。该《办法》规定，无论是以划拨、协议、还是“招、拍、挂”方式取得的地下空间使用权，都必须遵从城市规划、服从规划管理。根据该《办法》，深圳市对地下空间的管理与开发利用是与地表管理一样，对地下空间的开发利用进行先规划再开发。针对地下空间的开发利用也容易引发环保问题，该《办法》也明确作出规定，地下空间的利用也必须要过“环保关”。

　　三、我省办理地下工程建设用地使用权登记的现行做法

　　我省在《物权法》实施以前，对于地下工程用地基本上没有办理供地手续，也不办理土地登记，只是对于房地产开发项目内的地下建筑物(如地下车库等)有依据房产证办理土地登记。《物权法》实施之后，相当多的地方在供地审批和土地登记上也基本沿用这一模式。部分地方办理地下工程建设用地使用权土地登记的依据是《国土资源部关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函》(国土资厅函[2000]171号)。根据该《复函》，与地上建筑物连为一体的地下建筑物，可以将地下建筑物的建筑面积计入整体总面积，然后按权利人拥有的地下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊地面上的土地面积。不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物，其土地权利可确定为土地使用权(地下)，其土地面积为地下建筑物垂直投影面积。土地使用权(地下)在不违反地下建筑物规定的用途、使用条件的前提下，可以进行出租、转让和抵押。

鉴于我省近年来经济发展和城市建设态势，地上地下空间利用在不断增加，实践中也遇到了高速公路、铁路建设造成夹角地、地铁与地下管网处理等问题。为促进资源合理有序利用，确有必要进一步加快立法步伐，先行统筹规划，设定规范的审批权限和程序。建议借鉴深圳市的立法经验，出台《福建省地下空间开发利用暂行办法》，将地表和地下工程的建设用地使用权的审批与登记工作进行整合，统筹规划，并修订《福建省土地登记条例》，对地下工程建设用地使用权做出完备的规定，这样，权源的问题解决了，土地登记发证就解决了，建筑物、构筑物的发证也就解决了。

地下商铺投资 机遇与风险的热舞
发布时间：2011-6-10 14:44:16 责任编辑：邱泽畴 来源：新浪

    2.6万平方米、13万平方米、40万平方米、270万平方米……从武展购物广场地下购物中心、广埠屯赛博时尚购物广场、汉正街地一大道到首义欢乐城、百诚商街地下地铁商业街再到汉口西北湖和王家墩地下商城项目，武汉地下商城项目越来越多，面积越建越大。不少业内人士指出，随着武汉中心城区土地的稀缺以及人防工程和地铁工程的建设，武汉地下商业项目今后还将不断涌现，这对广大投资者来说是一次难得的机会，但同时也伴随着高风险。
    向地下发展或成新趋势本文由城市猎房编辑整理，转载自城市猎房|福州房产网 感谢您转载保留出处。
    “随着城市中心土地的短缺、地价的飙升，以及交通和环境状况的恶化，地下商城作为经营地下空间的重要部分在国外得到了很好的发展，现在日本、美国、法国等国在城市地下空间利用领域已达到了相当的规模和水平。”武汉建筑设计院建筑设计师王良兵指出，地下商城已经成为地上商业的一部分，将对整个区域商业体起到补充作用，填补地上商区无法提供的商业服务，向地下发展已经成为新趋势。
    据记者了解，地下商城建设可以免去地价成本，享受到成熟商圈的人流优势，并且开发商投资回本期较短，风险比较低，增值也比较快。从武汉地下商城发展历程来看，目前已经从传统的中心商场地下商业体发展到连接地铁的地下商业综合体。
    “鲁广地下购物中心、武展购物广场地下购物中心和佳丽广场地下商城算是武汉第一阶段的地下商业体，更多的功能是对地上商业体业态的补充。武汉第二阶段地下商城可以说是地铁建设推动的，如首义欢乐城和百诚商街地下地铁商业街，均是一个较为独立的综合商业体。” 王良兵表示较为独立的地下商业综合体将对经营提出更高的要求。
    地铁推动地下商城发展
    不难发现，目前武汉在售的地下商城项目几乎都与地铁相连，地铁也成为商家对外营销的主要卖点之一。作为地铁4、6号线的中转站，钟家村百诚商街一经推出就备受关注，并取得很好的销售业绩。不少投资者表示钟家村百诚商街是庞大消费网络的节点位置，今后将成为购买力旺盛的“黄金走廊”。
    同样位于地铁中转站的首义欢乐城销售也非常不错。据该项目置业顾问介绍，目前该项目商铺销售已接近尾声，每天还有不少投资者前来咨询。与地铁6号线相连的汉正街地一大道随着时间的推移，商铺价格早已水涨船高。在二手房网站上该项目16平米的地下商铺售价标到102万元，单价已从55000元/平米涨到近7万元/平米。可以预见，地铁开通后许多地下商铺价值还会有一定的提升。
    武汉城市规划设计院院长吴之凌曾指出:已经开工的地铁线，将串联起城市最富有活力的商业中心、写字楼，地铁沿线被称之为现代服务产业带。在设计中，所有站点都要求与周边高层写字楼的地下车库和地下商场连接起来，包括王家墩、中山公园、武商、洪山广场的地下空间，以解决目前轻轨一期站点与周边物业衔接不好的问题。
    地下铺商业前景被看好
    2010年3月，徐女士在首义欢乐城一次性付款购买了一套约16平米的地下商铺，至今每平米涨了将近1万元。“当时，我主要是考虑到这里与地铁相连，又是市政的配套工程，所以就毫无顾虑地买了。”徐女士告诉记者这个商铺也让她担心了一段时间。从买铺开始徐女士一直担心地下商铺的“两证”办不下来，直到首义欢乐城今年年初拿到国有土地证后，才让搁在徐女士心里的石头落了地。该项目置业顾问十分肯定地告诉徐女士下半年交铺后，六个月内就能办下“两证”。
    徐女士告诉记者，目前第一年返租7还没有收铺就已经拿到，总共返租4年。“4年后这里的商铺肯定不是现在这个价格了，假如到时候不统一经营了，业主可自行经营。”在首义欢乐城置业顾问许小姐眼里，能买到这里的商铺肯定是赚的，她表示自己就非常后悔没有长“后眼睛”，不然借钱也会买一套商铺。
    “地铁站保障了人流够多和人气够旺，地下商铺作为长线投资产品的话，其价值是很可观的。”武汉榕源房地产开发有限公司营销总监陈思颖表示，一般地下商铺所在的位置都是市中心，地段好、人流大、购买力强等利好将为地下商铺今后经营提供一定保障。
    投资机遇与风险并存
    对于广大投资者来说，选择地下商铺是一次难得的机遇，也是一次高风险投资的考验。准备购买地下商铺的周先生最近比较困惑，他告诉记者自己看中了汉阳钟家村百诚商街一个13平米左右的地下商铺，但是没有房产证和土地证，只有使用权，不知道是否应该购买？“目前武汉绝大多数地下商铺都不能办‘两证’，只有地表没有建筑物的地下商铺才能办。一般来说，只要是配套市政建设的大型地下商城只有使用权也能保证投资者利益。”知名地产专家王娟这样表示，她同时指出投资者的回报与地下商铺的后期经营也有直接关系。
    目前地下商铺后期经营几乎都是委托第三方经营或直接租给开发商统一经营，投资者通过返租金来保障自己的收益。据记者了解，汉阳钟家村百诚商街是两年委托经营，首义欢乐城是四年委托经营，由第三方统一管理经营。“一般来讲，委托经营的时间越长对投资者来说将越好，因为至少这段时间租金是有保证的。”善银财富理财专家范小红表示大型地下商城一定要有统一的委托经营管理机构，并且这个机构的运营能力要非常强，不然地下商铺的价值将大打折扣。
    不少业内专家指出，地下商铺要比地面的更难经营，因为空调、通风、安全通道等营运成本要比地面商铺高，而且大的品牌一般都不会进驻地下商城。所以，对于投资者来讲，选择地下商铺就等于同机遇和风险热舞，不确定因素较多，投资者须谨慎。
    专家解答地下商铺六大疑问
    地下商铺无“两证”风险难规避
    “人活着干嘛要往地下跑？更何况是消费。”对于地下商铺，一直以来备受各方质疑，百度搜索“地下商铺”的新闻也是悲喜参半，但目前武汉掀起了一场地下商铺投资热，投资者对地下商铺的投资风险也越来越关心。近期，记者接到不少地下商铺投资者来电咨询，主要疑问由湖北万泽律师事务所李军律师进行了详细解答。
    问题一:目前地下商铺基本都是实行的几年返租政策，请问这种返租形式有何风险？
    李军:售后返租本身是有问题的，《商品房销售管理办法》第11条就规定:房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。如果投资者投资的商铺是售后返租形式，建议谨慎投资如果投资者购买商铺后通过合法形式委托经营方统一经营，建议事前做好风险防范，签订完善的租赁合同，对所担心的问题作出明确的约定。比如对租赁期限内或期满后的租金约定，提前约定后期续租租金不能低于前期。
    问题二:地下商铺验收时开发商一般会做好隔断，但是统一经营后会全部打通，要如何找准自己的位置？在统一经营期满后是由谁来做隔断？
    李军:隔断由谁做，投资者要在签订委托合同时明确约定清楚，避免后期与委托经营方发生纠纷。如果经营方违反合同约定，委托方可以单方解除合同并要求承担违约责任。对于商铺位置，投资者可以采取拍照、摄像等形式保存。
    问题三:返点租金时，逾期将如何补偿？
    李军:对于返点租金的时间，投资者可以与委托经营方商定后注明在合同中。值得注意的是投资者要补充说明如果委托经营方逾期返点租金将具体如何补偿。如10天内补偿多少，一个月内补偿多少，以及超过一年补偿多少等，具体条款要注明。
    问题四:交铺后多长时间能办理“两证”，逾期办理如何赔偿？
    李军:对于办证时间问题，标准买房合同文本里一般约定有房屋交付后90天内开发商提供办证资料给业主，业主自己去办证，也可委托代办，逾期提供办证资料的，应承担逾期违约金。
    问题五:地下商铺的实际面积如何能保证？
    李军:办证时产权证上的面积以房产测绘部门的数据为准，业主对房屋实际面积如果有异议，可以委托专业机构核实。
    问题六:只有使用权，没有房产证和土地证的地下商铺可以购买吗？如何规避风险？
    李军:没有房产证和土地证的商铺买后风险无法规避，对于投资者来说是风险重重，建议没有“两证”的商铺不要购买，可以采取其他投资方式。(记者 马飞)