合富辉煌东莞楼市周报(20110808-0814).doc

2011年东莞楼市周报
东莞楼市周报
总述:
楼市观望渐浓　成交量小幅回落　价格仍以平稳为主
今年以来，国务院三申五令要求扩大二三线城市限购力度，已限购区域楼市得到了明显降温，未限购区域房价仍然保持上涨，部分区域上涨较快。东莞作为全国经济前20强、广东经济第四强城市，楼市限购预期越来越强，8月关于限购之争议达到了白热化程度，楼市观望氛围也越来越浓．欧债危机、美债危机等风起云涌，世界经济暗藏回落风险，中国经济遭遇复杂的外部环境，东莞作为全国典型制造业城市，越来越多中小民营企业生存困难，经济增长的不确定性也一定程度加剧了楼市观望氛围，在未来楼市成交量将会受楼市调控及经济信心的影响。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（8月8-14日）全市一手住宅签约面积约9.7万平方米，环比前一周略有减少，连续2周成交回落，但仍属正常水平；上周一手住宅均价约8273元/平方米，环比前一周结构性略涨100元/平方米，连续8周均价在8200元之上。在充满不确定的市场环境下，预计接下来开发商将主动出击，加大促销力度“以价换量”，局部区域楼市竞争将更激烈。

第一部分：宏观信息
经济要闻
7月CPI上涨6.5% 创37个月新高
国家统计局9日发布7月份主要经济统计数据,全国规模以上工业增加值同比增长14.0%,增速比上月回落1.1个百分点;全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨6.5%,涨幅比上月提高了0.1个百分点,创出37个月来的新PPI同比上涨7.5%
根据国家统计局分析测算,在7月份6.5%的CPI同比涨幅中,去年价格上涨的翘尾因素约为3.3个百分点,今年新涨价因素约为3.2个百分点。
7月我国贸易顺差创30个月新高

海关总署昨日发布数据显示,7月份我国外贸出口规模刷新历史纪录,达到1751.3亿美元,单月出口增速在经历四个月的连续下滑后回升至20.4%。而前7个月,中国外贸进出口总值已经突破2万亿美元。
国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群认为,中国需提高居民购买力,加大民生投入,扩大内需,为出口转内销带来市场,利用国内市场消化产能在一定程度上缩小贸易顺差。
机构预测7月份新增信贷超5500亿元

交通银行首席经济学家连平表示，从往年规律来看，下半年新增贷款较上半年要少，综合考虑下半年总体信贷紧缩继续、信贷需求可能有所放缓，预计下半年月均新增贷款在5000亿-5500亿元，再考虑到季初贷款投放会略多，7月新增贷款在5500亿元左右的可能性较大。
而对于下半年的货币政策，多数专家表示，信贷紧缩政策将继续，而且7月的CPI同比上涨幅度可能超过6月，创下新高。为了控制通胀，稳定物价水平，8月加息的预期很强。
央行:稳物价仍是宏调首要任务
中国人民银行发布的《二季度中国货币政策执行报告》指出,下阶段中国人民银行将以加快转变经济发展方式为主线,实施好稳健的货币政策,坚持调控的基本取向不变,继续把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务。
中国人民银行发布的《2011年7月金融统计数据报告》显示,7月份我国新增人民币贷款4926亿元,同比少增252亿元。7月末,广义货币(M2)余额77.29万亿元,同比增长14.7%。

房产动态
婚前个人买房离婚归个人 父母给婚后子女买房归子女
n 拒绝亲子鉴定可认定为非亲生《婚姻法解释(三)》明确规定,在亲子关系诉讼中,一方当事人拒绝鉴定将导致法院推定另一方主张成立的法律后果
n 婚前贷款购买不动产归产权登记方所有 司法解释第一次明确了离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。同时,在将按揭房屋认定为一方所有的基础上,未还债务也应由其继续承担。
n 父母给婚后子女买房属出资人子女个人财产 解释规定,婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。
n 未对解除婚外同居关系后财产如何处理作出规定 据了解,征求意见稿中第二条内容是,有配偶者与他人同居,为解除同居关系约定财产性补偿,一方要求支付该补偿或支付补偿后反悔主张返还的,法院不予支持;但合法婚姻当事人以侵犯夫妻共同财产权为由起诉主张返还的,法院应受理并根据具体情况作出处理。
n 以结婚登记程序为由主张婚姻无效应先提行政诉讼 司法解释首次明确以结婚登记程序存在瑕疵为由主张撤销结婚登记应提起行政复议或行政诉讼。 
全国土地流标数量激增 开发商按兵不动等捡便宜
开发商的观望让土地财政感受到越来越严峻的压力。8月9日，国土部网站发布的最新数据显示，今年前7个月全国土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%。
随着各个地方政府推地高峰期的到来，地块流拍也许将成为今年下半年土地市场上的常态，不少开发商已经做好准备在年底出手捡“便宜货”。
开发商哄抬房价最高可罚3万元

对房地产开发商的资质管理，住房和城乡建设部将出新规。8月10日起，《房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）》公开征求意见。有擅自变更容积率、哄抬房价等行为的开发商，将被处以最高3万元的罚款。
国务院法制办网站显示，根据征求意见稿，房地产开发企业资质等级将从一级由高到低分为四级，其中一级资质须由住建部审批，获批开发商所开发项目的建设规模不受限制；二级及以下资质开发项目建筑面积不超过30万平方米。超越资质等级从事房地产开发经营的，将被处5万元以上10万元以下罚款。有囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价等行为，或出现重大工程质量安全事故等的开发商，将被降低资质等级或吊销资质证书，并将被处以1万元以上3万元以下的罚款。
7月份房租再上涨4% 如何与房价调控同步成难题
8月9日，国家统计局公布7月份房地产市场运行情况数据表明，7月份全国CPI同比上涨6.5%，其中房租成了推高CPI的重要推手。
国家统计局数据表明，7月份全国房租同比涨幅4%，虽然相比6月份同比涨幅5.9%的数据来说，同比涨幅已经趋缓，但是房租在高点上仍然同比有较大的涨幅，成了物价的重要影响因素。房价涨幅趋缓的情况下，房租却连续上涨，房租调控如何与房价调控同步，成了考验房地产调控的新课题。
热“限价”冷“限购”二三线城市躲“限购令”
在国家统计局统计的70个样板城市房价涨幅排行中，与丹东等城市一并，秦皇岛连续几月位居前列。然而，自香河县开“行政限价”先河以来，房价涨幅居前的二三线中小城市效仿之意明显，寄望以此来避免“限购”政策降临。
除此之外，地方政府还希望用限价的方式，将本地从房地产价格涨幅榜单的前列“拉回来”。“地方政府一直认为，住建部拟定二三线中小城市限购名单的重要依据之一，就是70座城市的房价涨幅排行，通过限价控制涨幅，地方政府希望把集中在自己身上的‘限购焦点’转移开来。”住建部政策研究中心的一位专家称。

东莞一周资讯
南城国际规划通过评审 东莞CBD立体城市呼之欲出
11日上午，南城国际商务区城市设计规划通过专家评审。根据规划，南城国际商务区被划分为北部金融商务区、中部国际消费区和南部科贸创新区三个片区，共同打造功能复合、立体便捷、低碳宜人的智慧型商务社区，通过多功能街区建设最终形成立体城市。规划范围：北接三元路、西接宏图路、南接环城西路及东接东莞大道
曾经的东莞中央生活区，后变身为东莞中央商务核心区，现在，他的名字叫东莞市南城国际商务区。在上海市城市规划设计研究院设计的东莞CBD里，一共有三大核心区域——国际消费区、金融商务区和科贸创新区。东莞CBD的总体定位十分高端——“领航东莞，链接全球”。但这里绝非是一个由冰冷高楼大厦组成的单纯商务区，而是一个功能集聚、高端复合、立体便捷、低碳宜人的智慧型商务社区，除了商务诉求，这里还将集聚不少居住和娱乐氛围。
今年起中心城区用地须国务院批
今年起，除原报国务院批准用地城市外，秦皇岛、镇江、南通、扬州、泰州、嘉兴、绍兴、台州、温州、马鞍山、德州东营、威海、南阳、江门、惠州、珠海、佛山、中山、东莞、桂林等城市，土地利用总体规划确定的中心城区范围内农用地转用和土地征收须报国务院批准。而涉及到我市新一轮土地利用总体规划确定的中心城区，包括莞城、东城、南城、万江以及寮步镇的岭厦、下岭贝、横坑、竹园四个自然村范围内的农用地转用和土地征收，今年起均须报国务院批准。
特别值得一提的是，申报的住宅用地中，保障性住房（含公共租赁住房）、棚户区改造、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不低于70%。
东莞CPI预计三季度起回落

7月我市CPI同比上涨5.1%，低于全省1个百分点。其中，猪肉价格同比上升11.1%，活鸡价格上升达37.04市物价局称，东莞物价总体可控，预计三季度起我市CPI将出现一定幅度的回落。
李毓全到石排镇调研时强调：发挥四个优势 建设滨江新
8月5日，市委副书记、市长李毓全到石排镇调研。调研中,李毓全建议石排发挥好民企活力、园区带动、港侨拉动及民风纯朴等四个优势，努力建设好滨江新城。
当日，李毓全首先听取了石排镇委书记陈志明，镇委副书记、镇长简任昌就石排镇当前的发展状况及接下来的发展计划的汇报。李毓全听完汇报后表示，石排的发展定位较准，思路清晰，他建议石排要把握好民营企业活力的优势，园区带动的优势、港侨拉动的优势及当地民风纯朴的优势，发展工业、物流等特色产业，打造好生态环境，繁荣旅游文化事业，努力建设好滨江新城。
大朗半年GDP首破70亿
从大朗统计办获悉，今年大朗经济社会发展保持了稳健增长的态势，其中上半年GDP达71.1亿元，同比增长9.1%。
尽管受到物价普遍上涨，企业生产成本上升，国家宏观经济政策调控，以及国际复杂多变的环境等因素的影响，大朗工业依然保持稳步增长，八成规模以上企业实现盈利，同时节能减排效果明显，每万元产值煤耗、电耗双双呈两位数下降。在大朗各项指标中，财政税收增幅最大，同比增长35%。
第三产业增加值同比增12.5%

今年年初,高埗镇首次明确提出打造商贸强镇的目标,一晃半年已过,进展如何?高埗镇日前召开了上半年经济形势分析大会,会上透露了一组数据:今年上半年,第三产业增加值16.1亿元,同比增长12.5%;社会消费品零售总额7.67亿元,增长22.6%。该镇负责人表示,高埗在打造商贸强镇的道路上开了个好头,商贸业对经济的拉动作用增强。
中堂大桥完成加固9日开放通车
107国道中堂大桥广州往东莞方向9日恢复通车。从市公路局获悉，107国道中堂大桥广州往东莞方向维修加固工程已经完工，该局决定从9日上午11时正式开放通行。
据了解，107国道东莞中堂大桥使用25年后，出现不同程度破损，其中广州往东莞方向的右幅桥段成为危桥。经报请上级主管部门同意进行维修加固，自2011年3月1日起，107国道东莞中堂大桥广州往东莞方向进行全封闭施工，工期6个月，过往车辆则需分流绕道行驶。

第二部分 上周土地动态
（2011年08月08日-2011年08月14日）
一． 上周土地供应情况
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（0808-0814）全市应6宗地块，总面积约24.3万平方米，其中工业用地约6.5万平方米；科研设计用地约7万平方米；商服用地约1.4万平方米；其余为商住用地，约9.4万平方米。
上周供应2宗商住用地，1宗位于沙田镇民田社区，面积为39498平方米，容积率仅1.3，起叫价为5600万元，起叫楼面地价约1091元/平方米；另1地块位于大朗镇大井头社区，面积为54909平方米，其中商服用地占30%，普通住宅占70%，容积率为2.4，起叫价2.93亿元，起叫楼面地价约2223元 /平方米，地块于碧桂园项目的西南侧，临近银朗路高架桥，南临朗常路，西靠朗东路。

上周供应地块具体信息
挂牌出让
地块编号
地块
位置
土地面积（M2）
容积率
建筑
密度
转让
后用途
使用年限
起叫价(万元)
交易时间
2011G068
沙田镇民田社区
39498
1.3
35%
普通商品住房≥95% 商服用地≤5%
商住70年商服40年
5600
2011-8-8
至2011-8-23
2011G070
大朗镇大井头社区
54909
2.4
40%
普通商品住房≥70% 商服用地≤30%
商住70年商服40年
29300
2011-8-12至2011-8-26

二． 上周商住用地流拍情况
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（0808-0814）流拍1宗商住地，地块位于寮步镇石步社区，面积为36525平方米，起叫价为1.023亿元，起叫楼面地价约1334元/平方米，地块因无人参与竞拍而导致流拍。

上周成交地块具体信息
挂牌出让
地块编号
土地
位置
面积(M2)
容积率
用途
起叫价 （万元）
起叫楼面地价（元/㎡）
2011G065
寮步镇石步社区
36525
2.1
普通商品住房≥95% 商服用地≤5%
10230
1334

第三部分 楼市供求
一．20110808—20110814东莞各主要楼盘动态：

区域
楼盘名称
主力户型
活动名称
活动内容
均价
（元/㎡）
南城区
御泉山
156－171：三房
183㎡：四房
270－300㎡：
4+N房
新品加推
特价房加推
项目三栋160－173平米三房、四房新品加推，周末推出5套特惠单位，6000元/平方米起；车位即将发售，周末水果节；

均价：
7500元
南城区
金域中央
110－129：三房
149－153：四房
180㎡：五房
240㎡：三房
买房送油卡
项目120－180平米N+1户型在售，36栋240平米三房户型加推，现买房送油卡；
32－35栋：
8000元
36、37栋：
11000元
南城区
御花苑
天珑湾
220－300㎡：
五房
155－430㎡
样板房开放
项目珑悦新品实景清水样板房于8月13日开放，预计8月20日开盘，现认筹可享5万抵开盘20万元优惠；
均价：
12000元
万江区
金地
外滩8号
90－120：三房
130－190：四房
新品认筹
人气活动
项目二批90－130平米新品2万抵5万元优惠认筹中，周末国际魔幻秀
均价：
7500元
万江区
富通
天邑湾
88-95㎡:二房
127-130:三房
143-144:四房
新品登记
特价房加推
项目2栋125-146平米三房、四房新品加推，现诚意登记可享额外优惠，周末加推5套特价房，5700元/平米起;
均价：
8000元
万江区
葡萄庄园
129㎡：三房
227㎡：联墅
285－338：双拼
商铺发售
项目30－50平米商铺于8月13日带产权出售，均价18000－22000元/平米；项目240平米联排别墅10万抵30万优惠认筹中；
洋房：7600
别墅：25000元
寮步镇
鼎峰
尚境
85㎡：二房
88－122：三房
141－151：四房
人气活动
项目3栋85－89平米2+1户型加推，本周末现场品尝哈根达斯；
均价：
10000元
寮步镇
香缤雅苑
81－86：二房
88－131：三房
118－168：四房
新品加推
项目全新组团“圣淘湾”130－170平米三房四房户型本周加推，现购房即送iphone4；
均价：
6500元
寮步镇
丰泰城
旗山绿洲
82－90㎡：二房
95－126：三房
新品登记
项目1、2、7栋82－100平米两房、三房单位在售，87－99平米三房新品即计8月20日加推，现登记可享额外优惠；
均价：
7500元
长安镇
四季豪园
463:独栋别墅
330:双拼别墅
255-330:联排
新品认筹
本周100－260平米洋房新品认筹优惠启动,享2万抵10万元优惠,现场有哈根达斯品尝、真人冰雕欣赏；
别墅均价：
20000元
企石镇
达鑫
江滨新城
96㎡：三房
128㎡:四房
140㎡：四房
新品登记
二期新品诚意认筹2万抵5万元优惠，一期江景珍藏单位588888元起；
洋房：元7200元

小结：上周东莞市各主要楼盘动态以新品上市前的准备工作，及为提高销售开发商推出的买房优惠为主；

东莞楼市在限购预期越来越强烈的情况下，市场也开始了较明显的变化，各种促销、优惠短信、广告铺天盖地，如：周末一口价特惠房加推、城区优质房源6字头起价、最后几套特价房，享全年最低价；等
同时迫于限购预期的压力，开发商都急于出货，推货力度也是空前的加大，加之上半年加推上市的新品也较多，造成了东莞楼市存货积压现象，楼市销售面临一定的压力，这也是开发商不断加大优惠力度的原因之一；

二. 上周全市商品房销售情况

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年8月08日至8月14日全市商品房共成交932套，环比前一周1041套减少109套，签约面积约为9.9万平方米，环比与前一周10.7万平方米减少约0.8万平方米；其中住宅签约863套，环比上一周930套减少67套，签约面积约9.7万平方米，环比前一周10.2万平方米减少约0.5平方米。全市商品房签约均价8369/平方米，环比前一周8377元/平方米减少仅8元/平方米；上周住宅网签均价约8273元/平方米，环比前一周8187元/平方米增加86元/平方米。

三．各区域销售情况

合富辉煌东莞市场研究部数据显示， 2011年8月08日至8月14日共有28个区域住宅签约成交854套，其中四大城区共成交294套，约占全市住宅成交的34%。
南城区签约成交224套位居全市首位；凤岗镇签约成交74套排名全市第二；寮步镇签约成交70套全市排名第三。

价格方面，沙田镇以19356元/平方米位居全市首位；松山湖以14139元/平方米排名第二；塘厦镇以11405元/㎡排名第三。

四．上周供应情况

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年8月08日至2011年8月14日新增商品房供应约8.9万平方米，环比前一周3.8万平方米套大幅增加5.1平方米。新增产品类型为洋房，别墅，商铺及车库共891套，环比前一周794套增加97套。

五．上周各类型商品房签约情况
六． （一）洋房

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（0808-0814）洋房签约面积约7.3万平方米，环比前一周签约9万平方米减少约1.7万平方米；签约套数约720套，环比前一周签约878套减少约158套。上周市区签约面积约2.8万平方米，签约套数约243套。上周全市洋房主要签约的项目有凤岗镇大运城邦签约68套，签约套数排名全市第一，南城区御花苑天珑湾签约56套，签约套数排名全市第二；南城区天利中央花园签约45套，签约套数排名全市第三。
（二）别墅

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0808-0814)别墅签约面积约2.06万平方米，环比前一周签约1.05万平方米增加约1万平方米；上周共签约55套别墅，环比前一周签约27套增加约28套。上周主要签约的项目有高埗镇新世纪颐龙湾签约28套，签约套数排名全市第一；黄江镇江山花园签约5套，签约套数排名全市第二；大岭山镇新世纪领居签约4套，签约套数排名全市第三。
（三）公寓

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0808-0814)公寓签约面积约0.21万平方米，环比前一周签约0.25万平方米减少约0.04万平方米；签约套数约34套，环比前一周签约41套减少约7套。上周主要签约的项目有虎门镇地标大厦签约11套，签约套数排名第一；常平镇丽景花园签约6套，签约套数排名第二；塘厦镇盈锋莲湖广场签约5套，签约套数排名第三。
（四）商 铺
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0808-0814)商铺签约面积约606平方米，签约套数约20套，其中石龙镇聚龙彩虹湾签约13套，长安镇长安花园签约4套，企石镇金椅豪园签约2套和长安镇鹏程晴园签约1套（注：上周就这4个项目有成交）。
（五）写字楼
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0808-0814)写字楼只有塘厦镇骏豪商务中心签约1套，面积为77平方米。
（六）车 库
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0808-0814)车库签约套数约32套，主要签约项目有常平镇东田丽园签约4套，南城区东骏豪苑签约3套，万江区滨江公馆签约2套等。

六．新开工

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（0808-0814）全市商品房新开工项目有三个，为南城区的三元里综合搬迁楼、望牛墩镇的富盈四季华庭以及寮步镇的星城国际花园，产品类型为洋房、少量车库、商铺及会馆，新开工总面积约19.5万平方米，环比上周新开工7.6万平方米，增加了156.7%。富盈华庭是望牛墩镇至2007年以来的第一个新开工楼盘。
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