需求和供给对房价的影响.doc

 破解房价高涨
先来看几个数据：2010年全年卖地收入达到2.9万多亿元，而同期的国内生产总值才39.7983万亿。京二十五条出台后北京楼市整体成交量跌幅达55%，价降至2万元每平米，但同期北京近郊楼市又呈现整体的“牛市”，逆国家调整大势上扬；08年北京，上海等的房价为13222和14099。09年19725和 17000。而同期居民人均可支配收入为08年27677.94和29759.13。09年21989和27623 。可以说中国人民离拥有一套自己的住房的梦想还是有距离的。那么究竟是什么造成了房价的高涨？难道真如一些所谓的专家所说的：中国房价就是应该这样高，毕竟有13亿的需求摆在那里。
根据经济学的传统观点决定一件商品的价格的主要因素是需求，这也是我国居民买什么涨什么的一个重要原因，但绝不是唯一的因素。当一件商品拥有巨大的需求时它的价格必定会上涨。由于房地产开发的周期性和长期性，所以在一定时期内总住房面积是稳定的。而且相对于几亿人的巨大需求来说房子总是短缺的。也就是处在所谓的买方市场，在此情况下定价权在卖方也就是房地产销售商一方。但是在现在这个需求虽大但却稳定的情况下房价持续高涨就有问题了。这就需要考虑另外一个影响价格的因素供给了。供给是决定商品价格的重要因素。供过于求价格下降，供大于求价格上涨。所以房价上涨肯定和供给有关系。以下我们将分别讨论影响房价的因素以希望破解房价高涨的原因，并试着找出解决办法。
一．需求的影响
由于国人传统观念的影响，国人对房子的需求一直都是很旺盛的，但是最近几年由于经济迅速发展情况发生了一些变化，出现了一些新的需求因素。
１）政府官员、部分高薪白领、企业成功人士等。一般情况下他们都有一套稳定的住房，而且大多数还有第二套居所的需求，不仅有多处居住需求而且还有购置多套房产的投资需求，一般情况下他们或收入较高或拥有政治特权，可以称之为“特权阶级”。虽然他们有较强的需求和支付能力但是不构成需求的主体。
２）一些30、40多岁的已经成家立业而且有一个以上子女的群体。为了子女、老人他们努一把力，掏出多年积蓄的家底，再找一些经济条件好的亲朋好友借点勉强凑齐首付，付款买下一套中价房，之后每月努力还贷供房。生活也可以过得去，不会有太大困难。需要注意的是近年来在一些学校附近出现了所谓的“学校村”。在学校村附近房价异常的高。有的学校甚至直接规定必须在学校附近拥有一套房子。为了子女的未来就算房价再高他们也只能舍得。这点必须得到注意，毕竟教育关系到民族的未来和命运。
３）已经毕业找到工作的部分80后、90后。他们基本上都是独生子女，生活在比父辈优越的条件下，他们有住房的需求而且更能适应贷款消费等超前消费的生活。但是由于工资、房价等诸多因素产生了一大批“蚁族”、“蜗居一族”。由于他们与同龄中的部分“富二代”、“官二代”的差距，以及“富二代”、“官二代”的部分做法在很大程度上造成了他们的仇富和愤青心理。所以他们更容易被蛊惑，做出一些过激行为。
４）部分从农村转移到城市的人口。在我国的城市化过程中，将有二到三亿人口从农村转移出来。他们大多从事一些高劳动强度的工作，收入不高，居住条件差，保障水平低，户籍不明确，因而在城市中处于弱势地位。而且他们的工资经常被恶意拖欠，虽然这几年在温总理的关注下有所改善，但是山西黑煤窑等事件依然反映出他们的弱势。由于以上因素使得他们面临巨大的生存压力，虽然也希望买房但是大多数却不得不选择租房，而且不幸的是这几年房租价格也是逐年上涨。所以**因该重点关注他们解决他们的生活问题。
二. 供给的影响
从长远来看住房的供给显然要受到土地资源的影响。在改革开放初期**一直采用协议转让土地的办法来出售土地,但是这存在着明显的问题。首先地价太低，吸引了大量追逐暴利的资金杀入房地产市场。这会刺激房地产和固定资产的泡沫，容易造成经济的大起大落给国家带来巨大的损失。其次低价太便宜意味着负责土地审批的官员掌握着巨大的权力，更容易滋生腐败，产生官商勾结。再次低价太便宜不能充分体现在市场经济条件下土地作为市场的要素由市场供应关系决定价值与价格。根据《宪法》的规定土地属于国家和集体所有，大量的土地被少数大房地产商以极低的价格囤积，实际上一种变相的对公众利益的剥夺。既不符合经济和市场的规律，也不符合公平原则。
 正是由于协议土地做法存在上述诸多缺点，所以国家出台了一系列补救措施，以限制土地供应和规范房地产发展。如“国八条”等。其中最重要的是04年8月31日的“关于土地出让使用权招标挂牌的的决定”，直接提高了房地产商的进入门槛和经营成本从而在一定程度上遏制了地产投机和房价上涨。但是这个规定忽视了两个方面的问题。
一是土地的稀缺性。众所周知国家的土地政策是很明确的。为了13亿人的基本生存需要必须紧守18亿亩的耕地底线。而耕地面积在96年时为19.51亿亩，05年则只有18.3亿亩到08年更是只有18.27亿亩了，现在就更少了。所以，从土地供给来看，土地是非常稀缺的，你拍一块它就少一块。因此也造成了房地产开发商之间的激烈竞争，从而也就产生了所谓的地王。我们可以试想一下，如果土地的价格也就是房地产商的开发成本就已经很高了，再加上建筑成本、公关成本、自己的利润以及捂房惜售行为，那么房子的价格会低下来吗？显然是不会的。这样一想房价几倍几倍的涨也是可以理解的。而且在此期间由于土地拆迁时的补偿不合理，造成的地产商和农民的矛盾更应该引起关注。这是因为对于部分地方政府而言，卖地收入是其财政的主要来源，所以当上述二者发生冲突的时候，政府更倾向于房地产商一方。而这往往又容易激化矛盾，最近的暴力拆迁，自焚事件都是很好的说明。所以这个问题必须得到妥善处理，否则会引起严重的社会问题。
二是消费者的市场预期。消费者的市场预期是一个很奇妙的东西。有的凭借它致富，但是大多数人却因为它而倾家荡产。最典型的例子就是这次危机中雷曼兄弟的破产。它破产并不是因为它有多少负债，实际上它在破产的时候账面还有很多资产。雷曼实际上是倒在了市场的预期下，倒在了消费者的不信任下。同时也是由于上面所讲的土地的稀缺性所以使一部分消费者预测到房地产价格上涨的可能性，所以他们纷纷买进从而推高了房价。而另一个方面房地产商见到需求旺盛从而进一步提高房价，这又给人们造成了一种错觉，那就是房价还会继续涨。于是一部分还在继续观望得人也拿出积蓄买房。而据有关部门统计我国居民存款高达20万亿，所以即使这些存款中的一小部分被撬动到房地产市场中，房价也会继续的涨，大幅度的涨。

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