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父母将房产转让给外籍子女问题总结

一、 结论

1. 转让方式有赠与与买卖两种。这两种方式的主要区别在于税收：一般来说，如果是五年以内的房产，赠与方式缴纳税款较少；如果是五年以上的房产，买卖方式缴纳税款较少，但是也与房产面积，房产数有关系，关于税收的分析请见第二部分。
2. 转让和赠与两种方式都需要主体资格审核，提交书面合同和缴纳税收三个步骤。受理机构是房产所在地（区县级）的房管局，根据现有的信息，此转让唯一的特殊在于，因为受让方是外籍，需额外提交的申请材料是出入境出具的境内居留证明（外国人需住满一年

二、 税收分析
（一） 买卖方式
需缴纳营业税、个人所得税和契税三种。其中：
（1）房产满五年，免征营业税和个税，只需要缴纳契税和产权转移登记费；
（2）如果房产未满五年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。

（二） 赠与方式
根据国家政策，父母把房产赠与子女是免征营业税和个人所得税的，只缴纳占房产总价2%的公证费和11.5%的契税即可。

（三） 总结
一般来说，五年以内的房产赠与方式缴纳的税款更少，五年以上房产买卖方式缴纳的税款更少。但是也与房屋面积、以及转让房屋是否是家庭唯一住房等有关，具体分析如下，可以逐条对照拟转让的房屋符合哪些条件，选择最优的方案：
1. 五年以内的房产转让：
     根据国家政策，父母把房产赠与子女是免征营业税和个人所得税的，只缴纳占房产总价2%的公证费和11.5%的契税即可。
5年以内的房产以买卖方式转让不用缴纳公证费，但除了契税（交易价格与评估价格取其高者）外还要缴纳下面的税费：
　　（1） 房屋购买不足五年以及面积超过140平方米的房子买卖时要征收营业税。
（2） 房屋购买不足五年或者房屋虽然购买已满5年但并不是家庭唯一住房的，买卖时要征收个人所得税。

2. 五年以上房产
根据国家政策，如房产购买已超过五年，且面积不超过140平方米，且是家庭唯一住房的，则免征营业税和个人所得税，只需交纳契税，比赠与过户少缴纳一个公正的费用。

三． 具体流程
赠与与买卖两种方式都需要在房屋所在地的区县级房管局申请办理，提交的材料和具体流程均已在当地（区县级）房管局的网站公开，已附在下面，如有进一步问题，请随时电话联系。

房屋买卖方式流程
---摘自朝阳区房管局办事流程

申报材料：
1.登记申请书原件。
2.申请人身份证明。
3.房屋所有权证原件。
4.2008年10月15日以后签订存量房买卖合同的，提交网上签订的买卖合同原件；
已办理房屋所有权转移预告登记的，提交预告登记证明原件；
房屋被征收的，提交区（县）人民政府的房屋征收决定和被征收人明细表；
共同共有转为非等额按份共有的，提交共有方式和份额的变更协议；
房屋拍卖的，提交拍卖成交确认书，拍卖成交确认书应载明委托人、拍卖人、买受人姓名或名称、房屋坐落、成交价格等内容，拍卖成交确认书中未载明以上内容的，还应提交相应的证明文件。
5.房屋登记表、房产平面图二份。
6.契税完税或减免税凭证原件。
申请整幢楼房或者整宗土地上的房屋转移登记，还应当提交国有土地使用权证或者市、区（县）人民政府批准使用划拨用地的文件；其中土地使用权为划拨用地的，还应当提交土地管理部门出具的同意划拨用地转让的批准文件。
已购保障性住房上市的，还应当提交住房保障部门出具的上市出售意见原件。
已购经济适用住房、按经济适用住房管理住房、限价商品住房、房改房、自住型商品住房等房屋按市场价出售的，还应当提交补交土地收益的证明原件。
标准价、优惠价房改房出售的，还应当提交补交房屋差价或者满65年工龄的证明原件。
城六区央产房上市的，还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。
按照《北京市住房和城乡建设委员会关于落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通知》（京建法〔2012〕23号）要求，提交购房家庭通过资格核验时申报的全部家庭成员证明材料，包括身份证明、户籍证明、婚姻证明及其他证明材料。
境外企业法人、其他组织或自然人，还应当提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件（之前已经批复的房屋、楼栋或项目除外）。
境外自然人，还应当提交北京市公安局出入境管理处出具的《境外个人在境内居留状况证明》原件。
境外企业法人、其他组织，还应当提交相关管理部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书；各国驻华大使馆、各国际组织驻华代表机构提交外交部同意其购房的照会。
境外法人、其他组织或自然人购买自用、自住商品房的，在办理预售登记和权属登记时，还应当提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺。境外法人、其他组织或自然人投资本市非自用、自住商品房的，还应当提交商务管理部门核发的《外商投资企业批准证书》和工商管理部门核发的《营业执照》。原自用、自住商品房进行出租、转让的，按上述原则办理。
房屋抵押期间或者抵押权预告登记期间，房屋所有权人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记时，抵押权人（预告登记权利人）应当到场，并提交抵押权人的身份证明、抵押权人（预告登记权利人）同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书或者预告登记证明原件。
相关要求：
（一）申请人身份证明
1.境内自然人：居民身份证，未成年人为居民身份证或户口簿；
2.中华人民共和国香港、澳门特别行政区自然人：香港、澳门特别行政区居民身份证或者香港、澳门特别行政区护照；
3.中华人民共和国台湾地区自然人：台湾居民来往大陆通行证；
4.华侨：中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；
5.外籍自然人：中国政府主管机关签发的居留证件或者其所在国护照；
6.境内机关法人、事业单位法人、社团法人：组织机构代码证；
7.境内企业法人：企业法人营业执照；
8.境内其他组织：营业执照或者组织机构代码证；
9.境外（含港澳台，下同）法人、其他组织：其成立的批准文件，或注册证明，或商业登记证；
10.外国驻华使（领）馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构：该使（领）馆、办事机构、代表机构出具的身份证明。

（二）委托、公证和认证
1.委托代理人登记的，提交授权委托书、委托双方身份证明。授权委托书应当明确委托事项、权限；注明委托期限的，申请登记时间应当在委托期限内。委托人是法人或者其他组织的，应当加盖公章并注明日期；委托人是自然人的，应当签字并注明日期。授权委托书经公证的，可不再提交委托人的身份证明原件。
2.所有权转移登记转出方为自然人，委托代理人代为申请的，应提交经公证的授权委托书。
3.未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请时，应当提交本人和未成年人的身份证明、监护关系证明。因处分未成年人房屋申请登记的，监护人还应当提供为未成年人利益处分房屋的书面保证。父母之外其他监护人处分未成年人房屋申请登记的，其对未成年人享有监护权的证明应当经公证或者认证，但人民法院、居委会（村委会）或者未成年人父、母所在单位指定监护的除外。
其他无民事行为能力人和限制民事行为能力人申请房屋登记的，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请登记的，除提交本人和被监护人的身份证明、监护关系证明外，还应当提交人民法院认定无民事行为能力或者限制民事行为能力的生效法律文书。
4.香港、澳门、台湾及外国申请人委托他人申请房屋登记的，其授权委托书应当经公证或者认证。其中，香港、澳门地区出具的公证书应当由中国法律服务(香港或者澳门)有限公司加盖转递专用章；台湾地区出具的公证书应当由北京市公证协会确认；外国出具的公证文书应当经中国驻该国使(领)馆认证，与中国没有外交关系的国家，应当经该国和中国都有外交关系的第三国的中国使(领)馆认证。
5.除委托、声明、遗嘱等单方法律行为外，其他涉及房屋的公证应当由本市公证机构出具。
6.当事人约定合同经公证生效的，应当提交有关合同的公证文书原件。

（三）其他要求
1.申请材料注明原件的，申请人应当提交申请材料原件。申请材料未注明原件的，申请人应当提交申请材料复印件，并提供申请材料原件供登记部门核验。要求提交申请材料原件，申请人不能提交原件的，可以提交出具该原件的机关或者法定存档机构确认与原件一致的复印件，或者公证机构公证的复印件与原件一致的证明。
2.房屋登记申请书应当由申请人（代理人）签字确认。申请人是法人或者其他组织的，由代理人签字，可不加盖公章；申请人是自然人的，由申请人（代理人）签字。
3.申请登记材料应当使用汉字文本，外文文本的申请材料应当附经公证或认证的汉字译本。
填写申请材料应当使用黑色或者蓝黑色钢笔、签字笔，书写内容清晰工整，不得使用修正液等进行修改。确需修改的，申请人应当在修改处签字确认。
4.申请人应当就有关事项接受登记部门询问并如实回答，在确认询问结果后，在询问笔录上签署姓名和日期。代理人代为接受询问的，代理人应当明确代某个申请人接受询问。
5.共有的房屋，应当由共有人共同申请登记。共有人应当书面约定共有方式；按份共有的，还应当明确共有人各自占有的份额。夫妻共同申请房屋登记的，应提交婚姻关系证明。
婚姻关系证明应当为《结婚证》。无法提供《结婚证》的，申请人应当向婚姻登记部门申请补领。无法补领的，可提供婚姻登记部门出具的婚姻登记证明，或者经公证（或者认证）的婚姻状况证明，或者有权部门出具的证明材料。
6.以下材料可作为监护关系证明使用：户口簿、婚姻关系证明；出生医学证明；人民法院指定监护人的生效判决；居民委员会、村民委员会指定监护人的证明文件；证明监护关系的公证书；未成年人的父、母的所在单位指定监护人的证明文件。
7.用于申请房屋登记的境外司法文书应当经有管辖权的北京市中级人民法院裁定予以认可和执行。
8.已网签的商品房和存量房买卖合同因继承、法院判决、仲裁委员会裁决等致买受人变化的，应当持继承权公证书或者生效法律文书直接办理预告登记或者房屋所有权转移登记，不用变更或者重新签订合同。

赠与方式流程
---摘自朝阳区房管局办事流程

申报材料：
1.登记申请书原件。
2.申请人身份证明。
3.房屋所有权证原件。
4.赠与合同原件（赠与方委托他人办理的，需提交经公证的赠与合同和授权委托书原件）。
5.房屋登记表、房产平面图二份。
6.契税完税或减免税凭证原件。
申请整幢楼房或者整宗土地上的房屋转移登记，还应当提交国有土地使用权证或者市、区（县）人民政府批准使用划拨用地的文件；其中土地使用权为划拨用地的，还应当提交土地管理部门出具的同意划拨用地转让的批准文件。
已购按经济适用住房管理住房、房改房、自住型商品住房等房屋赠与的，还应当提交补交土地收益的证明
标准价、优惠价房改房赠与的，还应当提交补交房屋差价或者满65年工龄的证明。城六区央产房赠与的，还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。
按照《北京市住房和城乡建设委员会关于落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通知》（京建法〔2012〕23号）要求，提交购房家庭通过资格核验时申报的全部家庭成员证明材料，包括身份证明、户籍证明、婚姻证明及其他证明材料。
境外企业法人、其他组织或自然人，还应当提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件（之前已经批复的房屋、楼栋或项目除外）。
境外自然人，还应当提交北京市公安局出入境管理处出具的《境外个人在境内居留状况证明》原件。
境外企业法人、其他组织，还应当提交相关管理部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书；各国驻华大使馆、各国际组织驻华代表机构提交外交部同意其购房的照会。
境外法人、其他组织或自然人购买自用、自住商品房的，在办理预售登记和权属登记时，还应当提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺。境外法人、其他组织或自然人投资本市非自用、自住商品房的，还应当提交商务管理部门核发的《外商投资企业批准证书》和工商管理部门核发的《营业执照》。原自用、自住商品房进行出租、转让的，按上述原则办理。
房屋抵押期间或者抵押权预告登记期间，房屋所有权人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记时，抵押权人（预告登记权利人）应当到场，并提交抵押权人的身份证明、抵押权人（预告登记权利人）同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书或者预告登记证明原件。
相关要求：
（一）申请人身份证明
1  境内自然人：居民身份证，未成年人为居民身份证或户口簿；
2  中华人民共和国香港、澳门特别行政区自然人：香港、澳门特别行政区居民身份证或者香港、澳门特别行政区护照；
3  中华人民共和国台湾地区自然人：台湾居民来往大陆通行证；
4  华侨：中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；
5  外籍自然人：中国政府主管机关签发的居留证件或者其所在国护照；
6  境内机关法人、事业单位法人、社团法人：组织机构代码证；
7  境内企业法人：企业法人营业执照；
8  境内其他组织：营业执照或者组织机构代码证；
9  境外（含港澳台，下同）法人、其他组织：其成立的批准文件，或注册证明，或商业登记证；
10  外国驻华使（领）馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构：该使（领）馆、办事机构、代表机构出具的身份证明。
（二）委托、公证和认证
1  委托代理人登记的，提交授权委托书、委托双方身份证明。授权委托书应当明确委托事项、权限；注明委托期限的，申请登记时间应当在委托期限内。委托人是法人或者其他组织的，应当加盖公章并注明日期；委托人是自然人的，应当签字并注明日期。授权委托书经公证的，可不再提交委托人的身份证明原件。
2  未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请时，应当提交本人和未成年人的身份证明、监护关系证明。因处分未成年人房屋申请登记的，监护人还应当提供为未成年人利益处分房屋的书面保证。父母之外其他监护人处分未成年人房屋申请登记的，其对未成年人享有监护权的证明应当经公证或者认证，但人民法院、居委会（村委会）或者未成年人父、母所在单位指定监护的除外。
其他无民事行为能力人和限制民事行为能力人申请房屋登记的，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请登记的，除提交本人和被监护人的身份证明、监护关系证明外，还应当提交人民法院认定无民事行为能力或者限制民事行为能力的生效法律文书。
3  香港、澳门、台湾及外国申请人委托他人申请房屋登记的，其授权委托书应当经公证或者认证。其中，香港、澳门地区出具的公证书应当由中国法律服务(香港或者澳门)有限公司加盖转递专用章；台湾地区出具的公证书应当由北京市公证协会确认；外国出具的公证文书应当经中国驻该国使(领)馆认证，与中国没有外交关系的国家，应当经该国和中国都有外交关系的第三国的中国使(领)馆认证。
4  除委托、声明、遗嘱等单方法律行为外，其他涉及房屋的公证应当由本市公证机构出具。
（三）其他要求
1  申请材料注明原件的，申请人应当提交申请材料原件。申请材料未注明原件的，申请人应当提交申请材料复印件，并提供申请材料原件供登记部门核验。要求提交申请材料原件，申请人不能提交原件的，可以提交出具该原件的机关或者法定存档机构确认与原件一致的复印件，或者公证机构公证的复印件与原件一致的证明。
2  房屋登记申请书应当由申请人（代理人）签字确认。申请人是法人或者其他组织的，由代理人签字，可不加盖公章；申请人是自然人的，由申请人（代理人）签字。
3  申请登记材料应当使用汉字文本，外文文本的申请材料应当附经公证或认证的汉字译本。
填写申请材料应当使用黑色或者蓝黑色钢笔、签字笔，书写内容清晰工整，不得使用修正液等进行修改。确需修改的，申请人应当在修改处签字确认。
4  申请人应当就有关事项接受登记部门询问并如实回答，在确认询问结果后，在询问笔录上签署姓名和日期。代理人代为接受询问的，代理人应当明确代某个申请人接受询问。
5  共有的房屋，应当由共有人共同申请登记。共有人应当书面约定共有方式；按份共有的，还应当明确共有人各自占有的份额。夫妻共同申请房屋登记的，应提交婚姻关系证明。
婚姻关系证明应当为《结婚证》。无法提供《结婚证》的，申请人应当向婚姻登记部门申请补领。无法补领的，可提供婚姻登记部门出具的婚姻登记证明，或者经公证（或者认证）的婚姻状况证明，或者有权部门出具的证明材料。
6  以下材料可作为监护关系证明使用：户口簿、婚姻关系证明；出生医学证明；人民法院指定监护人的生效判决；居民委员会、村民委员会指定监护人的证明文件；证明监护关系的公证书；未成年人的父、母的所在单位指定监护人的证明文件。
7  用于申请房屋登记的境外司法文书应当经有管辖权的北京市中级人民法院裁定予以认可和执行。