详细全能的地产定价方案旭辉朗香郡II花院定价参考因素说明.doc

“旭辉.朗香郡II花院”定价参考因素说明

一、定价因素设定原则

1、定价方法：
本次分户定价采取了十字比较交叉定价法。通过设定朝向、景观、采光及视线干扰、户型面积、车库到达度、不利因素共6个比较项目，结合每套房源的特殊情况，以及市场上对此类产品定价的一般规律，采用评分比较、增值要素加价和手工调差的手段，最终得出每套房源的单价和总价。

2、定价因素明细:
（1）不利因素：本项为消费者比较看重的购房要素，因此设定分值为-0.03—0.03之间（若以6800元/平米均价为例，此因素极限差价为408元/平方米）。主要比较的是房屋周围是否有高于室内标高的边坡挡墙、高压线走廊、小区车行道、临周边小区距离、项目高层区等。

无不利因素 1项不利因素 2项不利因素 3项不利因素

23#楼
18#楼

16#楼
17#楼
13#楼
14#楼
15#楼
19#楼
20#楼

21#楼

22#楼

（2）朝向：
重庆大部分购房者对洋房朝向的看重程度相对较弱，因此，朝向设定分值为-0.015—0.015之间（若以6800元/平米均价为例，此因素极限差价为204元/平方米）。根据重庆的自然条件，南北朝向为最好，东南、东北朝向次之，西南、西北、东西朝向最差。就本项目而言，如下图所示：19、20、21、22号楼均为东西偏西朝向，13、14、15、23号楼均为南北偏西朝向，16、17、18号楼均为南北朝向。因此，16、17、18号楼朝向最优、其次为13、14、15、23号楼，最差为19、20、21、22号楼（客厅、主卧全当西晒）。

18#楼
17#楼
16#楼
15#楼
14#楼
13#楼
23#楼
22#楼
21#楼
20#楼
19#楼

（3）景观：
景观因素是客户在购买洋房类产品时最为看重的一个因素，本项目二期景观均好性较强，与一期差别较大，没有大面积集中绿地或水景，相对较为平均与分散，因此本项设定分值为-0.03—0.03之间（若以6800元/平米均价为例，此因素极限差价为408元/平米）。能够看到组团主景观面、中庭，或者是端头户型，得分相对较高，反之则得分较低。排序为下图所示：
景观最好 景观较好 景观一般 景观较差 景观最差

20#楼
15#楼
14#楼
23#楼
21#楼

22#楼

13#楼

17#楼

18#楼

11#楼

19#楼

（4）采光及视线干扰：本项设定分值为-0.015—0.015之间（若以6800元为均价，此因素极限差价为204元/平方米）。视野越开阔、视线无遮挡，且与周边楼栋的间距越大，得分越高，反之则得分越低。
Ø 视野开阔、视线基本无遮挡，与周边楼栋的间距较大 （间距在18米以上）
Ø 有一定的视线遮挡，与周边楼栋的间距一般 (间距在15~17米)
Ø 有一定的视线遮挡，与周边楼栋的间距较近 (间距在12~15米)
Ø 视线遮挡比较严重，与周边障碍物间距很近 (间距在12米以下)
18#楼
17#楼
16#楼
15#楼
14#楼
13#楼
23#楼
22#楼
21#楼
20#楼
19#楼

注：16、17、18号楼后方有边坡挡墙，各楼栋对应的边坡档墙高度如下：18号楼4F，10号楼5F，11号楼6F，4号楼2F；严重阻碍房屋后侧采光和视野，所以此因素所设定分值会因楼层变化而变化；
标高：415米
标高：412米
标高：411米
标高：418米
标高：418米
标高：414米
标高：410米
标高：410米
标高：410米
标高：410米
标高：410米
标高：425米
标高：419米
标高：430米
标高：430米
标高：432米

（5）户型面积：由于此项对总价造成较大影响，直接关系到客户的价格承受能力，所以设定分值为-0.01—0.01之间（若以5500元为均价，此因素极限价差价为136元/平方米）。单套房屋套内面积越大得分越低，反之则得分越高。
面积段
161㎡以上
131㎡—160㎡
111㎡—130㎡
91㎡—110㎡
90㎡以下
打分值
－0.01
－0.005
0
0.005
0.01

（6）车库达到度：此项对业主入住后的生活便利度有一定的影响，因此设定分值为-0.01—0.01之间（若以5500元为均价，此因素极限差价为110元/平方米）。越容易达到车库，得分越高；反之则得分越低。（附：二期车位布局图）
22#楼
21#楼
20#楼
19#楼
23#楼
13#楼
14#楼
15#楼
18#楼
17楼
16#楼

（7）户型利益点:此项是客户选择房源的关键因素，因此设定分值为-0.04—0.04（若以6800元为均价，此因素极限差价为540元/平方米）之间，户型增送空间越多、布局越合理，得分越高；反之则得分越低。
楼层
A户型
B户型
C户型
D户型
1F
较好
较好
较好
较差
2F
较好
较好
较好
最好
3F
一般
一般
一般
一般
4F
一般
一般
一般
一般
5F
一般
一般
一般
一般
6F
一般
最好
最好
一般
7F
最好
最好
――
一般
8F
――
――
――
最好
备注

（8）手工调差(加价因素): 根据成本部提供的二期住宅成本，进行综合调整
l 私家花园及地下庭院加价;
l 露台/阳台/入户花园加价;
l 地下室加价;
l 阁楼加价;

附：二期住宅定价打分表（例表）

分户打分表
22#
房号
户型
朝 向 （-0.015~0.015）
景观（-0.04~0.04）
视线干扰 （-0.02~0.02）
户型面积 （-0.01~0.01）
不利因素 （-0.03~0.03）
车库（-0.01～0.01）
户型利益点 （-0.04~0.04）
小计
1单元
1-01
A　

0.00
2-01
A　

0.00
3-01
A　

0.00
4-01
A　

0.00
5-01
A　

0.00
6-02
A　

0.00
7-02
A　

0.00
备注
南、北向最好，东南、东北向次好，西向最差
是否看主景观面、中庭及是否为端头户型
视野开阔度、视线有无遮挡与周边楼栋的间距
面积越大分值越低
是否临近主干道、小区车行道、噪音影响、高压线等
是否车库直达，离车库越近分值越高
　该户型赠送空间大小及户型平面布局等综合因素

重庆旭鹏房地产开发有限公司—营销部
2009-12-28