大厦物业节能环保管理规范.doc

大厦物业节能环保管理制度

物业管理节能环保是指在机关、商业物业管理服务过程中，物业服务企业通过合理控制各种能源和资源的消耗，采取技术上可行、经济上合理以及环境和社会可以承受的措施，减少能源和资源的损失和浪费，减少因能源和资源使用对环境的影响和破坏，更加有效、合理地利用能源，使用资源。机关、商业物业是指已建成并交付机关行政办公、商业经营使用的建筑物及其相关的设施、设备和场地。业户是对机关、商业物业的业主、租户、用户的统称。
（一）基础管理。
1、制度建设：应建立物业管理节能环保管理和激励制度，建立各项设施设备运行及维护保养得的工作记录，并做到及时、完善，有据可查。
2公众服务措施与要求。
（1）装饰装修管理:办理物业装饰装修管理登记服务工作中，应根据国家节能材料相关标准，积极宣传使用节能环保材料和器具，并与装修单位签订节能环保相关协议;正常营业时间内应采取措施防止装饰装修活动产生环境噪声、异味污染。
（2）垃圾回收处理。在物业内宜设置不可再生和可再生垃圾回收箱，引导业户将一般生活垃圾和可再生垃圾分类投放，实现回收可再生资源的目的。在装饰装修管理活动中，应采取措施防止损坏房屋原有节能设施、将建筑垃圾混入生活垃圾、将危险废物混入建筑垃圾的行为。应督促装修人员或业户及时清运施工过程中产生的建筑垃圾，并正确处置。
3、用能监测:应定期抄录商业物业用能计量表读数并汇总分析用能状况;定期检测用能计量表，防止耗能误差;每年应对基础用能作出分析评估并公示。
4、屋顶管理:应积极配合政府部门实施屋顶绿化隔热改造，加强屋顶管理。
5、宣传引导:应在物业管理区域内开展节能环保宣传，公共设施设备宜设置环保标识和宣传标语。
6、热线电话服务:应设置热线服务电话并在物业管理区域内标示，为商业物业业户提供大件物品回收、建筑余泥清运服务信息。
（二）设施设备节能环保管理。
1、空调设施设备。
（1）空调机房应保持通风良好，并设置定时开启风机装置。
（2）机房照明应分多回路开关，分为正常运行时基本照明和维修保养时的局部照明回路。更换灯具时宜使用适用的节能灯具，或安装智能开关，自动检测照明区域内人员活动情况，人员离开后，经过延时自动关灯。
（3）中央空调机组蒸发器和冷冻水温差不能大于4度，否则应清洗蒸发器或检查冷媒量；冷凝器和冷却水温差不能大于5度，否则应清洗冷凝器。
（4）每月检查1次机组及冷冻管道保温，发现损坏而导致渗漏冷凝水应及时维修。
（5）中央空调（含水源热泵组合空调）冷冻、冷却水系统应采用物理或化学方式定期进行水质处理。
（6）供冷期间应不少于每月清洗一次冷却塔，不少于每月清洗一次新风机（风柜）尘网，不少于每年清洗一次新风机、风柜，每年检查一次盘管风机翅片，视情况安排清洗。每季度应对回风口过滤网进行清洗、消毒。
（7）每月检查水泵出入水压差，发现异常应清洗管道上的过滤器（网）。
（8）冷却塔和冷冻水补水管道宜安装水表，每日记录补水量，发现补水量异常增大应追查原因。
（9）冷却塔噪音排放应符合地方环保标准。
（10）在供冷期间分体空调（含组合式分体空调）风冷式室外机应不少于每年一次清洗冷凝器翅片。
（11）在供冷期间分体空调（含组合式分体空调）应不少于每季度一次清洗室内机过滤网及蒸发器翅片、风机叶片。
（12）每年停机期间应对中央空调主机进行一次年度保养，并做好废弃冷冻机油的环保处理工作。
（13）每天巡查公共区域空调温度，不得低于26℃。
2、供水设施设备。
（1）水泵房应保持通风，宜对泵房合理间隔。地面宜铺地砖或涂地板漆。
（2）每日应检查水泵控制箱；每日应记录用水量，发现用水量异常增大应追查原因；每季度应检查、调整水位开关。宜用浮球阀作缺水停泵的电气控制；采用变频控制器的，宜增设缺水停泵装置。
（3）每日应检查生活水泵（含电动机）进出口阀门、泵内充水与水泵转动情况、轴承润滑或油位情况、水泵有无漏水、水泵进出口压力、水泵与电机运行状况；每季度应至少清洗一次管道滤网（器）。
（4）每日应检查阀门开关位置、管路接头、压力表；每季度应至少检查一次管道，清洗滤网，清洁减压阀；每半年应至少检修一次水龙头，更换水龙头时，宜采用适用的节水器具；每半年应清洁管井、管道与支架。每年应至少检查一次止回阀。
（5）每周应检查水池箱体、人孔盖及盖锁、防蚊网、密封条、管道、进水阀。每季度应配合水池清洗工作，检查低水位限制浮球、进水闸阀、排水阀、溢流口、进水液压阀、水位控制浮球。
（6）水池清洗应控制好排空水量和消毒药物使用量；排水时应注意保持排水管道畅通。在多层楼宇，应同时安排冲洗楼梯工作，以节约用水；应及时恢复供水，同时要检查管道、阀门、浮球等设备零件。
（7）供水系统出现管道爆裂等紧急事件，接报后应立即报告供水部门，并于10分钟内到场协助处理。
3、排污设施设备。
（1）应建立设施设备运行保养管理制度，排污设施设备资料档案应完整，并绘制设施设备平面图；设施设备标识应规范齐全，井、池盖编号应清晰。
（2）每周应至少检查一次集水井，检查潜水泵控制箱面仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流、接触器，试运行潜水泵排污功能；每半年应至少检查一次继电器、接线、水位控制浮球。
（3）每周应至少检查一次排污管道，防止生活污水与卫生间粪水及厨房污水、医院污水混排。
（4）每周应至少检查一次化粪池和隔油池，按物业所在地环境检测部门要求定期抽取污水水样送检，水质应达到规定等级标准。
（5）配备污水处理设备的物业应每天记录污水排放的数据，定期维护保养污水处理设备。
4、供电设施设备。
（1）应建立供电设施设备运行及维护保养管理规定、应急处理预案等规章制度。
（2供电电房应保持通风，环境温度合理。地面宜铺地砖或涂地板漆。
（3）每日应检查一次高压配电柜屏、母排温升、各项运行参数、表针指示；每半年应至少检查二次接线紧固状况；每年应检查柜内电缆联接状况。10kV及以下三相供电电压允许偏差宜为额定电压的±7％。高压进线柜输出端到用户输入端的损耗率不应超过10％。
（4）变压器机房应保持通风，并根据电网运行电压的变化及时调整变压器的分接开关。多台变压器应合理分配负荷，每台变压器应在其最佳负荷率附近运行。
（5）每日应检查一次低压母排。220V单相供电电压允许偏差宜为额定电压的＋7％与－10％，功率因素应提高到0.95，变压器的出口处不平衡度应不大于10％；干线与主分支线首端的不平衡度应不大于20％。
（6）更换灯具宜采用适用的节能灯具，内走道、梯灯宜采用声控或红外线自动感应式开关。
5、备用发电机设施设备。
（1）应建立发电机设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度等规章制度。
（2）发电机房隔音设施应完整无缺，启动发电机组时应关闭隔音门。
（3）每两周应至少检查一次应急发电机配电屏各开关、指示灯、仪表；每年应至少检查一次所有接线、触头、螺丝紧固状况。
（4）应按照发电机蓄电池使用要求定期检查保养，蓄电池废弃时应交由相应的部门回收处理。
（5）应按照发电机操作说明书的要求定期检查、清理和更换发电机空气滤清器、机油油过滤器。
（6）启动发电机时应同时启动废气处理设施，应做好剩余柴油、废弃机油、冷却水的环保处理工作。
6、电梯设施设备。应建立电梯设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度等规章制度；电梯机房应保持合理温度，宜对机房进行合理间隔；地面宜铺地砖或涂地板漆；电梯应设置群控运行，非高峰期宜调整电梯运行的台次和时间；应监管电梯公司的维保质量，检查曳引机齿轮箱、导轨的润滑情况；应根据电梯设备的状况，提出节能改造建议。
7、停车场设施设备：应建立停车场设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度等规章制度；室内停车场应保持通风；应设置限速、禁鸣喇叭、禁烟等标志，及设置减速带，宜在停车场内设置标志，提倡减少怠速停车时间；室内停车场照明应分多回路开关，分为正常运行时基本照明和夜间局部照明回路；更换灯具或技术改造时宜采用节能灯具，夜间局部照明宜采用时控装置定时开关。
8、园林绿化设施：应建立园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度；施肥、用药宜采用环保型用品；绿化浇水有条件的应尽量使用喷灌、滴灌设施。
9、排风设备。每季度应至少检查一次仪表、指示灯、开关，检查继电器、接触器、所有线路；每年应检查电机风机轴承润滑情况。更换时宜采用高效率、低噪声排风机，噪声排放应符合相应的地方标准。
（三）新技术应用建议：根据物业的实际情况，适时向业户提出新技术应用的方案；大型商业物业宜采用楼宇智能管理对设备设施实施集中管理、分散控制、数据采集、分析调整，以实现综合节能；宜引入错峰储能设备、变频控制技术，选用LED光源等新型材料改造；开展EMC（合同能源管理）等新科技以实现行政、商业物业节能。

济宁九巨龙物业管理有限公司
2011年11月18日
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