重庆云飞公司茂园亚居项目规划及销售价格建议.doc

云飞公司项目建议

重庆云飞公司项目规划及销售价格建议

盛世大唐（重庆）地产顾问有限公司
2005年4月6日

一、项目规划建议
（一）、原有规划点评
商业部分：
1、商业临街面长度较短，进深较大；
项目
按照实际覆盖率可以推算出底层商业面积应在3000平米左右，商铺的进深须保证21米，才能实现商业的最大面积摆放，为项目的销售带来了潜在的威胁。

2、商业面过于简单，无法实现人流的引入以长时间停留；
项目商业临街面设计为直线，使人流停留时间较短，不利于商业的经营；同时直线商业无法实现人流的长时间停留，使得项目商业氛围难以形成，影响到项目的销售。

住宅部分：
1、塔楼并排摆放，楼间间距较小，业主生活品质有所影响；
项目三栋塔楼临南面街道并排摆放，使得楼与楼间距离变小，私密性差，影响到住户的生活的质量，降低了项目的综合品质。

2、景观不平衡，不能保证大多数单位景观的营造；
住宅景观面过于集中，不同朝向景观不平衡，容易形成销售的阴阳房，成为影响项目销售的不稳定因素。

3、户型面积配比
户型面积偏大，使得总价增加，加大了项目销售的难度。

（二）、调整思路
需思考的问题：
1、如何在市场接受的前提下，实现项目的利润最大华？
2、如何将项目商业部分进深进行调整，同时保障商业面积？
3、如何吸引人流、营造商业氛围、提升商业价值？
4、如何提升项目住宅部分的综合品质，实现产品价值的最大化？
5、如何解决项目商业部分对住宅部分的影响？

调整思路：
1、通过将商业直线排列改为U字型排列，增大商业昭示面，增加临街底层商铺数量，实现项目商业部分利润的最大化；
2、通过设立前庭广场吸引人流，聚集人气，便于商业氛围的培养，有利于项目的招商与销售，同时解决住宅部分景观不平衡的问题；
3、通过将中间一栋塔楼向北推移的办法，增加楼间距离，以提升项目的综合品质；
4、通过将住宅入口与商业昭示面分离的办法，降低临街商业对住宅的影响；
5、采用点式布局，实现户型的合理化，减小户型面积，降低客户购房门槛。

（三）、规划调整建议

注：
① 1号楼：
楼层数：20F/+1 （1—2F为商业；3-21F为住宅）
每层户数：每层6户
电梯数：2部电梯
户型面积：两房（建面80-95㎡）；三房（建面100-140㎡）
户型配比：两房：三房=3：2

② 2号楼：
楼层数：20F/+1 （1—2F为商业；3-21F为住宅）
每层户数：每层6户
电梯数：2部电梯
户型面积：两房（建面80-95㎡）；三房（建面100-140㎡）
户型配比：两房：三房=1：1

③ 3号楼：
楼层数：20F/+1 （1—2F为商业；3-21F为住宅）
每层户数：每层6户
电梯数：2部电梯（建议品牌电梯）
户型面积：两房（建面80-95㎡）；三房（建面100-140㎡）
户型配比：两房：三房=3：2
④ 商业部分：
商业摆放：整个商业西面部分沿红线摆放，南面部分凹退40—50米，在原有商业的基础上增加了214米的商业临街长度。
商铺进深：8-12米
商铺层高：4—4.5米
群楼部分商业：商业部分超出住宅部分2米，实现建筑覆盖率的合理使用。

⑤ 前庭广场：
广场面积：在4000平米左右
设施配置：露天停车场地、大众健身休闲设施、音乐喷泉、露天休闲座椅等

⑥ 小区入口：
小区入口共三个，项目西面为住宅主入口，同时也是车行入口，东面为次入口，也是车行出口，南面开辟购物通道，将小区与自身商业相联，最大满足小区内自身消费需求。
小区入口装饰：建议在保障安全性的前提下，突出大气、精致的特点，提升项目品质。

⑦ 水景：
主要以人造溪流，瀑布为主。

⑧ 小区车行道：
为单向一车道，主要满足，小区内业主车辆出入。

⑨ 地下车库：
地下车库面积为车位面积的90%，以保障项目有限土地的合理使用。

⑩ 小区景观及小品：
景观小品主要以雕塑与景观石为主，以提升项目品质。

⑾、小区绿化：
采用高大灌木与低矮乔木相结合的方式，实现绿色景观的多元化、立体华、多层次化，以提升项目的综合品质。

⑿、小区人行道：
充分考虑人流活动的线路，使项目的设计更具人性化。

总结：
通过对本项目规划进行修改，将大大的提升项目的综合品质，同时也使商业更具可操作性。
住宅部分：通过减小项目户型面积，项目较以前市场风险得到了降低；通过将中间塔楼后移使得项目三栋塔楼间间距增加，保障了项目住户生活的私密性，较规划调整前更加合理；通过前后庭院的设计使得项目住宅的景观面更加丰富，解决了景观视线不平衡的特点，避免了阴阳房的出现。
商业部分：通过增加商业昭示面的长度，降低了商业进深的长度，提升了商业的综合品质；通过设立广场增加了人流停留的时间，为项目商业氛围的培养提供了机会，更加有利于项目的销售；通过对商业的规划的调整，使得整个商业更具有可操作性，项目商业的销售将更加益于销售。

二、项目住宅定价：
（一）、周边项目情况
项目名称
开发商
地址
规划
技术指标
交通
项目配套
套内售价
围城
清木房地产
红黄路黄泥磅
高层单体楼
总建面：2.8万㎡
总户数：192套
绿化率：0
物管费：未定
405、461、108、120、138、601、125、465
蜂巢式青年会馆
3400元
北部尚座
三祥物业
红石路5#
超高层
总建面：3.6万㎡
总户数：600套
绿化率：0
物管费：1.4元/㎡
611、181等30条线路
双会所、
游泳池、
儿童游乐场
3000元
南方上格林·蓝天苑
南方集团
江北大湾
高层、小高层
总建面：共40万㎡
总户数：112套
绿化率：40%
物管费：1.2元/㎡
421、210、319、181
羽毛球场、乒乓球场、幼儿园、
商场、医院
3500元

（二）、项目的价格评定综合参考以下因素，初评
比 较 因 素
权重（%）
围城
北部尚座
南方上格林·蓝天苑
交通（3%）
道路状况
1
1
1
1
出行线路
2
2
2
2
周边配套（12%）
生活设施
3
1
2
2
医疗设施
3
2
2
3
教育设施
2
1
1
2
餐饮娱乐
2
2
1
2
休闲购物
2
2
1
2
项目自身配套（7%）
生活设施
2
1
2
2
医疗设施
1
0
0
1
教育设施
1
0
0
1
娱乐设施

3
2
2
3
发展商实力（9%）
资金实力
3
2
2
2
信誉度
3
2
2
3
专业化
3
2
2
3
位置（7%）
行政区位
3
3
3
2
周边环境
4
4
3
3
规模（8%）
占地
3
1
2
3
建面
2
1
1
2
规划形态
3
3
2
2
建筑造型
（9%）
外立面
5
5
3
3
建筑形态
4
4
3
4
户型（10%）
配比
2
2
2
2
面积
4
3
3
2
布局
4
3
2
3
工程进度
（6%）
交房日期
3
2
3
1
工程速度
3
2
3
1
物业管理
（6%）
资质
3
2
2
2
知名度
3
2
2
2
营销推广（10%）
形象定位
5
5
4
4
营销推广执行
5
5
3
4
自然景观（5%）
5
3
3
5
园林规划（8%）
8
3
3
8
合计（%）
100
73
67
82
项目均价（套内）
-
3400
3000
3500
竞争权重
-
40%
10%
50%

销售价格=（项目甲均价×项目甲竞争权重）+（项目乙均价×项目乙竞争权重）…
套内销售价格=3400×0.4+3000×0.1+3500×0.5=3410元

（三）、建议套内销售价格为：
3450元/㎡

9